لینک مقاله را به اشتراک بگذارید:https://oonelaw.com/evacuation-order

حکم تخلیه به دلیل اتمام مهلت قرارداد

حکم تخلیه ، دادخواست تخلیه شامل قراردادهایی می شود که به استناد قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ مشمول تخلیه فوری نیستند و پس از اتمام مهلت اجاره مالک برای تخلیه ملک بایستی از طریق دادگاه اقدام کند.

قراردادهای اجاره ای که شرایط مندرج در ماده ی ۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ را نداشته باشند و به عنوان مثال توسط دو نفر شاهد امضاء نشده اند و یا قرارداد در دو نسخه تنظیم نشده باشد مشمول تخلیه ی فوری نیستند.

دادگاه در جلسه رسیدگی دلایل و مستندات موجر برای تخلیه را بررسی کرده و در صورتی که مستاجر در جلسه ی رسیدگی حاضر شود دفاعیات وی را استماع می کند و در صورت محق بودن موجر حکم به تخلیه ی ملک استیجاری صادر می کند.

این رای قابل تجدید نظر خواهی و در صورت غیابی بودن قابل واخواهی است. # حکم تخلیه

طرفین دعوی

دعوای تخلیه از سوی موجر به عنوان خواهان علیه مستاجر به عنوان خوانده مطرح می شود. اگر مستاجر ملک را به شخصی دیگر اجاره داده است دعوا باید به طرفیت هر دو مستاجر اقامه شود. # حکم تخلیه

مرجع رسیدگی به دعوا

در اجاره نامه های مربوط به اماکن غیر تجاری و اماکن تجاری بدون سرقفلی و حق کسب و پیشه شورای حل اختلاف محل وقوع ملک صالح به دعوای تخلیه است. دعوای تخلیه ی اماکن تجاری دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه باید در دادگاهی طرح شود که ملک در حوزه ی آن واقع شده باشد. # حکم تخلیه

نحوه ی اجرای رای

پس از قطعیت رای به درخواست موجر اجراییه صادر و به مستاجر ابلاغ می شود. اگر مستاجر ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجراییه اقدام به تخلیه ی ملک نکند اجرای احکام دادگاه با توسل به قوای قهریه اقدام به تخلیه ی ملک می کند.

در مواردی که مبلغی به عنوان ودیعه و یا قرض الحسنه از مستاجر اخذ شده باشد اجرای حکم تخلیه منوط به تودیع مبالغ مذکور است. # حکم تخلیه

دادخواست تخلیه املاک تجاری

در قراردادهای اجاره املاک تجاری که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ هستند با اتمام مدت اجاره مالک نمی تواند دادخاوست تخلیه تقدیم کند و تخلیه ی ملک صرفا در موارد مشخص و پیش بینی شده در قانون اخیر الذکر ممکن است ، اما در قراردادهای اجاره موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ به غیر از موارد مذکور در ماده ی ۷ و ۸ قانون به محض اتمام مدت اجاره موجر می تواند درخواست تخلیه ی ملک را ارئه کند. # حکم تخلیه

تفاوت ودیعه با سرقفلی

ماهیت ودیعه و سرقفلی کاملا متفاوت است. اگر موجر مبلغی را به عنوان ودیعه دریافت کرده باشد در هنگام تخلیه می بایست عین مبلغی را که دریافت کرده است به مستاجر مسترد کند ، اما در مواردی که مالک می بایست مبلغی به عنوان سرقفلی به مستاجر پرداخت کند مبلغ سرقفلی بر اساس نرخ عادله ی روز محاسبه می شود. # حکم تخلیه

اگر مستاجر مبلغی را به عنوان ودیعه و یا قرض الحسنه به موجر داده باشد و یا سند تعهد آوری نظیر چک به عنوان تضمین تخلیه و یا پرداخت اجاره به مالک ارایه کرده باشد اجرای حکم تخلیه منوط به سپردن و یا سند مذکور نزد اجرای احکام است.

اگر مستاجر مستحق دریافت سرقفلی باشد دادگاه الزامی برای تعیین مبلغ سرقفلی ندارد  و اجرای حکم تخلیه نیز منوط به پرداخت سرقفلی نیست و مستاجر در چنین حالتی می بایست دادخواست مطالبه ی سرقفلی تقدیم کند.

البته این امر استثنایی نیز دارد و آن زمانی است که در قرارداد اجاره تخلیه ی ملک منوط به پرداخت سرقفلی شده باشد. برخی از محاکم با استفاده از وحدت ملاک ماده ی ۲۷ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ معتقدند باید دادگاه ضمن صدور دستور تخلیه با تعیین بهای سرقفلی به نرخ عادله تخلیه را منوط به پرداخت سرقفلی کند. # حکم تخلیه

مالکیت نسبت به عین در دعوای تخلیه

در دعوای تخلیه صرفا مالکیت منافع از طرف خواهان برای صدور حکم کفایت می کند و لازم نیست خواهان مالک عین ملک باشد.

اگر مالک در قرارداد مبلغی را دریافت کرده باشد; و به صورت صریح معلوم نباشد که این مبلغ به عنوان سرقفلی دریافت شده; و یا ودیعه به نظر می رسد با توجه به این که دریافت سرقفلی خلاف اصل است این مبلغ باید به عنوان ودیعه در نظر گرفته شود. # حکم تخلیه

خواسته های دیگر ضمن دادخواست تخلیه

در ضمن دادخواست تخلیه می توان خواسته هایی همچون مطالبه ی اجاره های معوقه ، هزینه ی انشعابات ملک ، هزینه ی شارژ و یا خسارات وارد شده از سوی مستاجر به ملک را نیز تقاضا کرد.

ملکی را که در آن از طرف مالک اجازه ی احداث بنا به مستاجر داده شده و مستحدثاتی در ملک ایجاد شده است قابل تخلیه نیست؛ زیرا اعیانی متعلق به مستاجر بوده و مالک صرفا می تواند اجاره بهای زمین ( حق الارض ) را مطالبه کند.

هم چنین در قراردادهای اجاره مشمول مواد ۷ و ۸ قانون روابط موجر و مستجر سال ۷۶ در پایان مدت اجاره موجر نمی تواند اقدام به تخلیه ی ملک کند. مگر این که مستاجر حق خود را که به استناد مواد فوق ایجاد شده است اسقاط کند. # حکم تخلیه

مستندات قانونی

ماده ی ۴۹۴ قانون مدنی

عقد اجاره به محض انقضاء مدت بر طرف میشود; و اگر پس از انقضاء آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف‌ خود نگاه دارد; موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود; اگر چه مستاجر استیفاء منفعت نکرده باشد; و اگر با اجازه مالک در تصرف نگه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد; مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید. # حکم تخلیه

ماده ی ۹ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴

در موارد زیر، قاضی شورا با مشورت اعضای شورا رسیدگی و مبادرت به صدور رای می‏نماید:

• الف- دعاوی مالی راجع به اموال منقول تا نصاب دویست‌میلیون (۲۰۰.۰۰۰.۰۰۰)ریال به‌جز مواردی که در تاریخ لازم‌الاجراء شدن این قانون در دادگستری مطرح می‏باشند.
• ب- تمامی‌ دعاوی مربوط به تخلیه عین مستاجره به‌جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه
• پ- دعاوی تعدیل اجاره‌بها به شرطی که در رابطه استیجاری اختلافی وجود نداشته باشد
• ت- صدور گواهی حصر وراثت، تحریر ترکه، مهر و موم ترکه و رفع آن
• ث- ادعای اعسار از پرداخت محکوم‌‏به در صورتی که شورا نسبت به اصل دعوی رسیدگی کرده باشد
• ج- دعاوی خانواده راجع به جهیزیه، مهریه و نفقه تا نصاب مقرر در بند (الف) در صورتی که مشمول ماده (۲۹) قانون حمایت خانواده مصوب ۱۳۹۱/۱۲/۱ نباشند.
• چ- تامین دلیل
• ح- جرائم تعزیری که صرفاً مستوجب مجازات جزای‌ نقدی درجه هشت باشد.

تبصره ۱- بهای خواسته براساس نرخ واقعی آن تعیین می‌گردد، چنانچه نسبت به بهای خواسته بین اصحاب دعوی اختلاف حاصل شود و اختلاف موثر در صلاحیت شورا باشد، یا قاضی شورا نسبت به آن تردید کند قبل از شروع رسیدگی راساً یا با جلب نظر کارشناس، بهای خواسته را تعیین می­کند.

تبصره ۲- شورای حل‌اختلاف مجاز به صدور حکم شلاق و حبس نمی‏باشد.

تبصره ۳- صلاحیت شوراهای حل اختلاف روستا مستقر در روستا صرفاً صلح و سازش می‌باشد. # حکم تخلیه

رویه و نظرات قضایی

رای وحدت رویه شماره ی ۶۳۶ – ۱۱/۵/۷۸ دیوان عالی کشور

با توجه به ماده واحده ی قانون اصلاح لایحه ی قانون احداث ترمینال های مسافر بری و ممنوعیت تردد اتومبیل های مسافر بری برون شهری; در داخل شهر تهران مصوب سال ۱۳۷۲ و تبصره ی مربوط به ماده ی ۳; و هم چنین ماده ی ۵ قانون مزبور که تسری به کلیه ی شهرها و پایانه های مسافر بری دارد.

این که تبصره ی ذیل ماده ی ۲ قانون مذکور واگذاری غرفه های داخل ترمینال های مسافربری; را از شمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ خارج کرده است; و التفات به این که در تبصره ی ماده ی دوم لایحه ی قانونی مصوب سال ۵۹ پیش بینی شده است; که شرایط واگذاری غرفه ها طبق آیین نامه ای خواهد بود; که توسط شهرداری تهیه می شود.

در همین تبصره آورده شده است که واگذاری غرفه ها مشمول مقررات قانون روابط موجرو مستاجر سال ۵۶ نبوده است ، حقوق کسب و پیشه برای متصرفین ایجاد نخواهد کرد و آیین نامه ی اجرایی تبصره ی ماده ی ۲ مصوب سال ۷۴ نیز همین مراتب را در بردارد.

بنابراین رای شعبه ی ۲ دادگاه تجدید نظر استان اصفهان که متضمن خروج غرفه های مستحدثه در ترمینال های مسافر بری از شمول مقررات قانون روابط موجر ومستاجر سال ۵۶ است موجه بوده ، معتقد به تایید آن می باشم. # حکم تخلیه

رای وحدت رویه ی شماره ی ۵۷۶ – ۱۴/۷/۷۱ دیوان عالی کشور

اماکن استیجاری مطب پزشکان که برای عرضه ی خدمات علمی و تخصصی پزشکی; و معالجه ی بیماران مورد استفاده واقع می شود; محل کسب و پیشه یا تجارت محسوب نمی شود; تا حق کسب و پیشه یا تجارت به آن تعلق گیرد.

تخلیه ی این اماکن هم مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر; مصوب سیزدهم اردیبهشت ماه ۱۳۶۲ و ماده ی ۴۹۴ قانون مدنی; و شرایط بین طرفین در ضمن عقد اجاره است; بنابراین رای شعبه ی پنجم دادگاه حقوقی یک اهواز; که با این نظر مطابقت دارد صحیح تشخیص می شود.

این رای بر طبق ماده ی ۳ از مواد اضافه شده; به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب اول مرداد ماه ۱۳۳۷ ; برای دادگاه ها در موارد مشابه لازم الاتباع است. # حکم تخلیه

نوشته دادخواست تخلیه به دلیل اتمام مدت قرارداد اولین بار در گروه وکلای حقوقی اوان. پدیدار شد.