لینک مقاله را به اشتراک بگذارید:https://oonelaw.com/demand-for-arrears/

مطالبه ی اجور معوقه

وقتی که قرارداد اجاره بین موجر ( مالک ) و مستاجر منعقد می شود موجر موظف است که ملک خود را در اختیار مستاجر بگذارد و مستاجر متعهد می شود که مبلغ معینی به ازای استفاده از ملک به عنوان اجاره بها به مالک بپردازد. اگر مستاجر به تعهد خود عمل نکند و اجاره بها را در موعد مقرر پرداخت نکند موجر می تواند دادخواست مطالبه ی اجور معوقه را مطرح کند.

طرفین دعوی

موجری که اجاره بها را درخواست کرده است به عنوان خواهان و مستاجری که از پرداخت اجاره بها ممانعت کرده است به عنوان خوانده در دعوی می باشد. # مطالبه ی اجور معوقه

مرجع صالح برای رسیدگی

اگر مبلغ مطالبه ی اجاره بها تا ۲۰ میلیون تومان باشد رسیدگی به دادخواست مطالبه ی آن در صلاحیت شورای حل اختلاف محل وقوع ملک می باشد؛ ولی اگر مبلغ مطالبه ی اجور معوقه بالاتر از ۲۰ میلیون تومان باشد در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است.

نحوه ی اجرای رای

زمانی که رای مبنی بر محکومیت مستاجر به پرداخت مطالبه ی اجور معوقه صادر شد و قطعیت یافت اجراییه صادر می شود و می توان با معرفی اموال مستاجر یا استعلام از مراجع مربوطه اموالی را که شناسایی شده و جزو مستثنیات دین نمی باشد توقیف تا در قبال فروش آن ها مبلغ مورد نظر را به دست آورند.

اگر اموالی از مستاجر به دست نیامد می تواند مستاجر را تا زمان پرداخت اجاره ی معوقه جلب کند. اگر مبلغی به عنوان ودیعه نزد موجر باشد می تواند مبلغ اجور معوقه را از محل ودیعه تامین کند.

حق فسخ مالک

ممکن است در قرارداد اجاره ذکر شود که اگر مستاجر برای مدت معینی اجاره بها را پرداخت نکند مالک حق فسخ و تخلیه ی ملک خود را داشته باشد.

اگر مالک دستور تخلیه ملک را گرفته باشد اجرای دستور تخلیه منوط به پرداخت ودیعه به مستاجر و یا واریز به حساب اجرای احکام مدنی است و موجر نمی تواند اجاره های معوقه را از مبلغ ودیعه کسر کند.

در چنین حالتی موجر می بایست مبلغ اجاره های معوقه را به حساب دادگستری واریز کرده و دادخواست مطالبه ی اجور معوقه را به دادگاه تقدیم کرده و گواهی آن را به اجرای احکام ارائه کند. اجرای احکام شورای حل اختلاف از ارائه ی مبلغ ودیعه به مستاجر در هنگام تخلیه خودداری می کند و پس از صدور حکم قطعی و صدور اجراییه مبلغ محکومیت به موجر پرداخت خواهد شد. # مطالبه ی اجور معوقه

در صورت تلف شدن یا از بین رفتن قابلیت استفاده ی ملک مستاجر برای باقی مانده ی مدت اجاره تعهدی به پرداخت اجاره ندارد.

اگر مستاجر به تعداد اقساط اجاره چک به موجر پرداخت کرده اکثر محاکم معتقدند از آن جا که وسیله ی پرداخت است. در صورت برگشت خوردن چک ها موجر صرفا می تواند دادخواست مطالبه ی وجه چک را تقدیم کند و دادخواست مطالبه ی اجور معوقه وجهی ندارد. اگر چک ها از سوی شخصی غیر از مستاجر ارائه شده باشد دادخواست صرفا علیه صادر کننده ی چک قابل استماع است. # مطالبه ی اجور معوقه

اگر چک بابت تضمین پرداخت اجاره باشد موجر بین دادخواست مطالبه ی وجه چک و مطالبه ی اجور معوقه مختار است.

موجر می تواند; همزمان با دادخواست مطالبه ی اجور معوقه هزینه های مربوط به شارژ ساختمان هزینه ی انشعابات مانند آب; برق;گاز و سایر هزینه هایی که در تعهد مستاجر بوده و وی از پرداخت آن تخلف کرده است را نیز مطالبه کند.

اقساط موجل و حال

اگر چه با فوت شخص کلیه ی دیون موجل او حال می شود ، اما این موضوع در مورد اقساط اجاره ای که زمان پرداخت آن نرسیده است صدق نمی کند و با فوت مستاجر این اقساط حال نمی شود.

به محض آن که قرارداد اجاره منعقد شده; و ملک تحویل مستاجر می شود; مستاجر مکلف به پرداخت اجاره است; و نمی تواند به عذر این که از ملک مورد اجاره بهره برداری نکرده است; از پرداخت اجاره سر باز زند.

اگر مستاجر اقساط اجاره را به شخصی; غیر از مالک و یا نماینده ی قانونی او پرداخت کرده باشد; ذمه وی بری نمی شود و موجر می تواند; برای دریافت اجاره به مستاجر رجوع کند. # مطالبه ی اجور معوقه

مستندات قانونی

۴۹۰ قانون مدنی

مستاجر باید:

اولاً- در استعمال عین مستاجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی یا تفریط نکند.

ثانیاً- عین مستاجره برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شد;ه و در صورت عدم تعیین در منافع مقصوده که از اوضاع و احوال استنباط میشود; ‌استعمال نماید.

ثالثاً- مال‌الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است; تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً باید بپردازد.

ماده ۵۰۵ قانون مدنی

اقساط مال‌الاجاره که به علت نرسیدن موعد پرداخت آن بر ذمه مستاجر مستقر نشده است به موت او حاصل نمیشود. # مطالبه ی اجور معوقه

رای شماره ی ۷۸۳ – مورخ ۸/۴/۱۳۱۶ شعبه ی ۱ دیوان عالی کشور

اگر موجر به علت تاخیر شدن اقساط اجاره را فسخ کرده باشد از موقع فسخ تا آخر مدت اجاره مستحق اجرت المسمی نخواهد بود و فقط حق مطالبه ی خسارت تاخیر را خواهد داشت. # مطالبه ی اجور معوقه

رای شماره ی ۴۸۲ _ مورخ ۹/۳/۱۳۲۹ شعبه ی ۶ دیوان عالی کشور

به محض وقوع عقد اجاره ذمه ی مستاجر; به مال الاجاره مشغول می شود; و عدم تسلیم عین مستاجره ;موجب برائت ذمه ی او نخواهد شد; مگر این که اجبار موجر به تسلیم عین مستاجره ممکن نباشد و مستاجر از این جهت اجاره را فسخ کند.

رای شماره ی ۹۶۶ – مورخ ۹/۵/۱۳۳۴ شعبه ی ۱ دیوان عالی کشور

نظر به این که اصولا مستاجر مکلف است وجه مال الاجاره را به موجر با جانشین قانونی او بپردازد مگر این که حکم دادگاه خلاف این ترتیب را دستور دهد بنابراین ادعای مستاجر مبنی بر این که وجه قبوض اقساطی را به فرزندان موجر که ذی حق در اخذ بودند تادیه کرده است بدون ارائه ی چنین مدرکی برای احراز صلاحیت آنان قابل قبول نیست و رفع اشتغال ذمه از او می کند. # مطالبه ی اجور معوقه

نظریه ی مشورتی شماره ی ۴۵۵۲/۷ مورخ ۶/۱۰/۶۰ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه

به موجب مدلول ماده ی ۲۰ قانون مدنی دعوی راجع به مال الاجاره ( اجرت المسمی ) از دعاوی راجع به منقول محسوب شده و از شمول مقررات ماده ی ۲۳ قانون آیین دادرسی مدنی خارج و مشمول مقررات ماده ی ۲۱ آن قانون است ؛ اما راجع به اجرات المثل مورد اجاره چنان که از ملاک حکم ماده ی ۲۰ قانون مدنی نسبت به مال الاجاره مستفاد است این اجرت المثل نیز دین و از لحاظ صلاحیت دادگاه در حکم اموال منقول محسوب است.

علی هذا دعوی مربوط به آن نیز از لحاظ صلاحیت تابع مقررات ماده ی ۲۱ قانون آیین دادرسی مدنی خواهد بود. به علاوه بر حسب ظهور مدلول ماده ی ۲۳ قانون آیین دادرسی; حکم این ماده نسبت به دعاوی مالکیت; و حق ارتفاق و حق انتفاع و امثال آن ها; لازم الرعایه است ;و دعوی اجرت المثل اعیان مستاجره خارج از مفاهیم و عناوین مذکور است.

چنان که مندرجات و مقررات ماده ی ۱۸ قانون مدنی; هم که هر گاه در یک دادخواست; دعوی اجرت المسمی و دعوی اجرت المثل تواما شود; قطع نظر از مراتب بالا مورد با ماده ی ۲۶ قانون آیین دادرسی مدنی; منطبق خواهد بود.

رای شماره ی ۱۱۷۵ مورخ ۲۴/۸/۹۱ شعبه ی ۴۹ دادگاه تجدید نظر استان تهران

تهاتر به عنوان یکی از اسباب سقوط تعهدات نیازمند حکم از مرجع صلاحیت دار است و موجر نمی تواند بدین سبب و بدون اخذ حکم از مرجع صلاحیت دار اجاره بهای معوقه را با بخشی از ودیعه ی اجاره تهاتر کند. # مطالبه ی اجور معوقه

نوشته نحوه ی طرح دادخواست مطالبه ی اجور معوقه اولین بار در گروه وکلای حقوقی اوان. پدیدار شد.