لینک مقاله را به اشتراک بگذارید: https://oonelaw.com/evacuation-to-change-jobs

تخلیه به جهت تغییر شغل

تخلیه به جهت تغییر شغل، در قراردادهای اجاره ی املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه، هر گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجراره داده شده باشد و مستاجر بدون این که رضایت موجر را برای تغییر شغل کسب کند شغل خود را تغییر دهد مالک می تواند تخلیه ی مورد اجاره را به لحاظ تغییر از دادگاه بخواهد. مگر این که شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد.

دادگاه پس از استماع اظهارات در جلسه ی رسیدگی و بررسی مستندات خواهان و در صورت نیاز ارجاع امر به کارشناس دادگستری و یا معاینه ی محل پس از احراز تغییر شغل از سوی مستاجر رای به تخلیه ی ملک صادر می کند و در ضمن رای مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نخواهد بود برای تخلیه ملک توسط مستاجر تعیین می کند.

طرفین دعوی

مالکی که متقاضی تخلیه مورد اجاره است خواهان دعوی می باشد و به طرفیت مستاجری که شغل خود را تغییر داده است دعوی طرح می کند.

مرجع صالح برای رسیدگی

دعاوی تخلیه ی املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک رسیدگی می شود. # تخلیه به جهت تغییر شغل

نحوه ی اجرای رای

• زمانی که رای مبنی بر تخلیه صادر و قطعی شد اجراییه صادر شده و به مستاجر ابلاغ می شود تا ظرف مهلت تعیین شده در رای نسبت به تخلیه اقدام کند. در صورت استنکاف مستاجر از تخلیه در موعد مقرر اجرای احکام دادگاه اقدام به تخلیه ی ملک می کند.
• از مفهوم مخالف قانون این گونه استنباط می شود که اگر شغل معینی در اجاره نامه قید نشده باشد و دو طرف نیز برای شغل معینی عقد اجاره را منعقد نکرده باشند دعوی فسخ و تخلیه به لحاظ تغییر شغل پذیرفته نمی شود.
• این نوع تخلیه بدون احتساب حق کسب و پیشه می باشد و مستاجر بدون دریافت وجهی بابت حق کسب و پیشه اقدام به تخلیه خواهد کرد.
• در صورت انتقال مالکیت ملک حق تخلیه به لحاظ تغییر شغل که در زمان مالک قبلی ایجاد شده است به مالک جدید منتقل نمی شود. البته این نظر اجماعی نیست و برخی از محاکم معتقدند این حق به مالک جدید منتقل می شود.
• در صورتی که مراجع قانونی مستاجر را از شغل فعلی منع کنند این منع مجوزی برای تغییر شغل محسوب نمی شود. در چنین مواردی مستاجر مکلف است شغلی را انتخاب کند که مشابه شغل قبلی باشد.
• تشخیص مشابهت شغل جدید با شغل قبلی به عرف بستگی دارد.
• دعوای الزام مالک به پذیرش تغییر در محاکم مسموع نیست.
• در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستاجر نمی تواند بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مگر این که شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد.

مستندات قانونی

ماده ی ۱۴ قانون روابط موجر ومستاجر سال ۵۶

در موارد زیر موجر می تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه ی را از دادگاه درخواست کند. دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه ی مورد اجاره را صادر می کند و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد. # تخلیه به جهت تغییر شغل

ماده ی ۲۷ قانون روابط موجر ومستاجر سال ۵۶

در مواردی که حکم تخلیه صادر می‌شود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین‌ می‌نماید. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی مقامات صلاحیتدار تاسیس شده در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد.

• ‌تبصره ۱- در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر می‌شود مهلت‌های مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا‌ پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.
• ‌تبصره ۲- در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر می‌شود حداکثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود. # تخلیه به جهت تغییر شغل

 رویه و نظرات قضایی

رای اصراری شماره ی ۶ مورخ ۲۳/۴/۱۳۷۷ هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور

مندرجات صورت جلسه ی مورخ ۶/۱/۶۵ تنظیمی فی ما بین اصحاب دعوی و سایر اوراق پرونده ی مالکیت تجدید نظر خوانده را نسبت به منافع بوفه ی سینما که در اثر حریق و تبدیل آن به مجتمع ورزشی از بین رفته است مدلل می دارد و چون از بین رفتن سینما و تبدیل آن به مجموعه ی ورزشی که ناشی از فعل تجدید نظر خواه است مسقط حق کسب و پیشه ی تجدید نظر خواه خواهد بود.

لذا رای دادگاه منطبق با دلایل دعوی و موازین تشخیص و مستندا به بند «ج» ماده ی ۲۴ قانون تشکیل دادگاه های عمومی و انقلاب به اکثریت آراء ابرام می شود. # تخلیه به جهت تغییر شغل

رای شماره ی ۶۳۸ مورخ ۱۴/۶/۹۱ شعبه ی ۳۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران

حق تخلیه ی عین مستاجره ناشی از تغییر شغل که در زمان مالکیت مالک سابق ایجاد شده است به مالک جدید منتقل نمی شود.

رای شماره ی ۷۶۸ مورخ ۲۹/۶/۹۱ شعبه ی ۱۵  دادگاه تجدید نظر استان تهران

در صورتی که در قرارداد اجاره شغل خاصی ذکر نشده باشد و اجاره برای سکونت باشد اگر مستاجر بعد از تغییر کاربری مدتی به شغل خاصی اشتغال داشته باشد تغییر این شغل از موجبات فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به علت تغییر شغل نیست. # تخلیه به جهت تغییر شغل

رای شماره ی ۷۷۵ مورخ ۲۰/۶/۹۱ شعبه ی ۳۲ دادگاه تجدید نظر استان تهران

دریافت اجاره بهای ملک به مدت طولانی پس از تغییر شغل دلالتی بر اذن و اجازه ی مالک به تغییر شغل نداشته است و مانع از صدور حکم تخلیه نخواهد بود. # تخلیه به جهت تغییر شغل

نظریه ی مشورتی شماره ی ۳/۹۳/۷ ـ ۱۶/۱/۱۳۹۳ اداره ی کل حقوقی قوه ی قضاییه

چنان چه مورد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ باشد در زمان طرح دعوای تخلیه جهت آن نیز باید در دادخواست تقدیمی قید شود؛ ولی اگر مشمول قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ باشد ذکر جهت منتفی است. # تخلیه به جهت تغییر شغل

نظریه ی مشورتی شماره ی ۴۳۱۴/۷ ـ مورخ ۲۵/۷/۷۵ اداره ی حقوقی دادگستری

مستاجر محل کسبی دارای شغلی است که اخیرا شهرداری آن را از مشاغل مزاحم دانسته و تکلیف تغییر شغل به وی است.

موجر حق تغییر شغل نداده است و با آن نیز موافق نیست. چنان چه مستاجر ناگریز از تغییر شغل شود آیا تغییر شغل از موجبات تخلیه است یا خیر ؟

تغییر شغل طبق بند ۷ م ۱۴ ق . ر . م .م مصوب ۱۳۵۶ از موجبات تخلیه است. مگر این که شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد و لذا تغییر شغل بدون رضای موجر به هر کیفیتی که صورت گیرد از موجبات تخلیه خواهد بود.

در این صورت مستاجر الزاما باید شغلی را انتخاب کند که عرفا مشابه شغل فعلی بوده و از ناحیه ی شهرداری از مشاغل مزاحم تلقی نشود. # تخلیه به جهت تغییر شغل

نظریه ی مشورتی شماره ی شماره ی ۶۴۰۵/۷ ـ مورخ ۱۶/۷/۸۱ اداره ی حقوقی دادگستری

تغییر شغل ولو این این مستاجر به شغل قبلی نیز اشتغال داشته باشد تخلف محسوب شده و طبق بند ۷ و ۱۴ ق.ر م. م مصوب ۱۳۵۶ از موجبات تخلیه است. مگر این که شغل جدید عرفا مشابه ی سابق باشد که در خصوص مورد به نظر نمی رسد برنج فروشی عرفا مشابه فرش فروشی باشد. # تخلیه به جهت تغییر شغل

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷۰/۷ ـ مورخ ۲۹/۱/۷۴ اداره ی حقوقی دادگستری

مستاجری محل کسبی را سال ها در اختیار داشته و به منظور سبزی فروشی که در اجاره نامه قید شده استفاده می کند ، اخیرا در صدد تغییر شغل و استفاده از محل برای اشتغال به خیاطی برآمده و به منظور الزام موجر را به اجازه ی تغییر شغل از طریق دادگاه خواسته است. آیا درخواست مستاجر قابل پذیرش است؟

در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ و سایر قوانین مربوط به آن موردی برای الزام موجر به اجازه ی شغل مستاجر پیش بینی نشده است و با توجه به مندرجات اجاره نامه و حقوق قانونی موجر اعطای چنین اختیاری به مستاجر مجوز قانونی ندارد. # تخلیه به جهت تغییر شغل

رای شماره ی ۹۰۲ مورخ ۳۰/۷/۹۱ شعبه ی ۶۱ دادگاه تجدید نظر استان تهران

چنان چه در محل کسب استیجاری تغییر شغل صورت گرفته باشد هر چند شغل جدید موجب ضرر کمتری به مورد اجاره باشد و یا شغل قبلی متروک شده باشد موجب فسخ و تخلیه ی مورد اجاره خواهد بود. # تخلیه به جهت تغییر شغل

رای شماره ی ۷۵۲ مورخ ۹/۷/۹۱ شعبه ی ۵۰ دادگاه تجدید نظر استان تهران

شغل انبارداری لوازم یدکی اتومبیل و فروشندگی لوازم یدکی اتومبیل مشاغل مشابهند و لذا تغییر از انبارداری به فروشندگی لوازم یدکی اتومبیل تغییر شغل مستاجر محسوب نمی شود و موجب تخلیه را فراهم نمی آورد.

رای شماره ی ۱۷۹ مورخ ۲۷/۱۲/۹۱ شعبه ی ۳۲ دادگاه تجدید نظر استان تهران

با توجه به عدم رضایت موجر به تغییر شغل مورد اشاره در قرارداد و آن که در قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ دعوای تجویز تغییر شغل از سوی مستاجر پیش بینی نشده و قابل اجابت از سوی دادگاه نیست. # تخلیه به جهت تغییر شغل

رای شماره ی ۱۴۵۶ مورخ ۳۰/۱۰/۹۱ شعبه ی ۱۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران

در اجاره هایی که تحت حاکمیت قانون و روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ هر گونه توافقی که موجب مقید کردن حقوق مستاجر طی اجاره نامه های بعدی صورت گرفته باشد از درجه ی اعتبار ساقط است.

لذا چنان چه در اجاره ی اول مورد استفاده ی اجاره هر فعالیت تجاری باشد و در اجاره ی بعدی مقید به شغل خاصی شود این قید لازم الاجرا نیست و تغییر شغل از مورد اخیر موجب تغییر نخواهد بود. # تخلیه به جهت تغییر شغل

رای شماره ی ۸۳۰۵ مورخ ۶/۸/۹۱ شعبه ی ۵۰ دادگاه تجدید نظر استان تهران

حق تخلیه ( به جهت تغییر شغل ) مورد اجاره ی محل کسب مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶حقی است که از مالک قبلی مورد اجاره به مالک جدید منتقل می شود.

لذا چنان چه این حق به نحوی اسقاط نشده باشد مالک بعدی می تواند به عللی که قبل از انتقال رخ داده است تقاضای تخلیه مورد اجاره را بکند. # تخلیه به جهت تغییر شغل

نوشته طرح دعوی تخلیه به جهت تغییر شغل اولین بار در گروه وکلای حقوقی اوان. پدیدار شد.