لینک مقاله را به اشتراک بگذارید: https://oonelaw.com/obligation-to-deliver-the-seller

الزام به تحویل ملک

مبنای حقوقی دادخواست

الزام به تحویل مبیع ، طرح دعوی الزام به تحویل ملک ، زمانی موضوعیت دارد که ملکی بر اساس یک عقد صحیح خریداری شده و عقد بیع هنوز منحل نشده و فروشنده از تعهد خود نسبت به تحویل ملک ، تخلف کرده است.

در این که به استناد سند عادی می توان دادخواست الزام به تحویل مبیع را مطرح کرد. بین دادگاه ها اختلاف است. اکثر دادگاه ها معتقدند صرفا مالک رسمی ملک می تواند چنین دادخواستی را مطرح کند و در مقابل عده ای معتقدند که می توان بر اساس سند عادی ، چنین خواسته ای را طرح کرد. لازم به ذکر است بر اساس نظریه ی فقهی که اخیرا شورای نگهبان صادر کرده است ، دادگاه ها نمی توانند اسناد عادی را که قراین و ادله ی قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آن ها باشد به استناد مواد ۲۲ ، ۴۶ ، ۴۷ ، ۴۸ قانون ثبت ، بی اعتبار بدانند و به آن ترتیب اثر ندهند. لذا به نظر می رسد با توجه به این نظریه می توان به استناد بیع نامه ی عادی ، دادخواست الزام به تحویل مبیع طرح کرد. 

طرفین دعوی

خواهان دعوای الزام به تحویل مبیع ، خریدار و خوانده ی این دعوی فروشنده است که از تحویل دادن ملک خودداری می کند.

مرجع صالح برای رسیدگی

دعاوی راجع به املاک باید در دادگاهی مطرح شود که ملک در محدوده ی قضایی آن دادگاه واقع شده است. # الزام به تحویل مبیع

نحوه ی اجرای رای

با صدور رای قطعی مبنی بر تحویل ملک ، نوبت به اجراییه می رسد و برای اجرای حکم و تحویل ملک ، اقدام می شود. در این مرحله چنان چه ملک در اختیار شخص دیگری باشد و شخص ثالث هیچ گونه قرارداد معتبری که تصرف او در ملک را مجاز کند ، نداشته باشد ، این تصرف در حکم غصب است و برای تخلیه و تحویل ملک ، نیاز به اقدام و یا دادخواست دیگری نیست و تخلیه انجام می شود. اگر متصرف ادعای حقی نسبت به ملک داشته باشد یک هفته مهلت دارد که به دادگاه مراجعه کند و اگر ظرف پانزده روز از تاریخ مهلت مذکور از دادگاه صالح ، قراری مبنی بر تاخیر اجرای حکم به اجرای احکام ارائه نشود ، عملیات اجرایی ادامه پیدا خواهد کرد و پس از تخلیه ، ملک به خریدار تحویل می شود.

زمان طرح دعوی

اگر طرفین موعد و زمانی برای تسلیم ملک پیش بینی کرده باشند ، خریدار نمی تواند تا قبل از اینکه موعد برسد ، دعوای الزام به تحویل ملک را طرح کند.

اگر در قرارداد موعدی برای تحویل ملک پیش بینی نشده باشد ، اصل بر فوری بودن تحویل ملک است. مگر آن که طبق عرف معاملات ، موعدی در نظر گرفته شود.

هزینه های تسلیم ملک بر عهده ی فروشنده است و خریدار می تواند این هزینه ها را از فروشنده مطالبه کند.

چنانچه دعوی الزام به تحویل ملک و الزام به تنظیم سند رسمی با هم مطرح شود ، بهتر است که خواهان برای جلوگیری از نقل و انتقالات احتمالی ، صدور دستور موقت ، مبنی بر عدم نقل و انتقال ملک را درخواست کند. # الزام به تحویل مبیع

موارد ایجاد حق فسخ

اگر قبل از تسلیم و تحویل مبیع ، عیب و نقصی در ملک ایجاد شود ، خریدار می تواند معامله را فسخ کند.

اگر اساسا” از زمان عقد قرارداد امکان تحویل و تسلیم ملک توسط فروشنده و یا شخص ثالث وجود نداشته باشد ، بیع باطل است.

ضمانت اجرای عدم تحویل مبیع

ضمانت اجرای عدم تحویل و تسلیم مبیع علاوه بر امکان الزام مالک به تحویل ملک ، مطالبه ی خسارت پیش بینی شده در قرارداد بابت تاخیر در تحویل است و در نهایت در صورت عدم امکان تحویل گرفتن ملک ، خریدار می تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام کند.

اگر نسبت به بخشی از ملک تحویل ممکن باشد و نسبت به بخش دیگر امکان تحویل نباشد ، قرارداد نسبت به بعضی از ملک که قدرت بر تسلیم و تحویل است صحیح می باشد و نسبت به سایر قسمت ها که قدرت بر تسلیم نیست ، باطل می باشد. در چنین حالتی خریدار می تواند قرارداد را با همین شرایط قبول کند و یا این که کل قرارداد را فسخ کند. # الزام به تحویل مبیع

خریدار می تواند بدون اذن فروشنده اقدام به قبض و تصرف ملک کند.

حق حبس

هر یک از خریدار و فروشنده می توانند از تحویل ملک و یا پرداخت ثمن قرارداد خودداری کنند تا طرف مقابل حاضر به تسلیم و تحویل شود. این حق در اصطلاح حقوقی ، حق حبس نامیده می شود. البته اگر برای پرداخت ثمن و یا تحویل ملک مهلتی تعیین شده باشد نمی توان از حق حبس استفاده کرد. اگر فروشنده از حق حبس خود استفاده کرده باشد; خریدار قبل از پرداخت ثمن قرارداد نمی تواند وی را ملزم به تحویل ملک کند.

تحویل ملک مستلزم تحویل کلیه ی اجزا و توابعی است که عرفا جزو ملک محسوب می شود.

دعوای الزام به تحویل مبیع در خصوص املاک بازداشت شده قابل استماع است.

مستندات قانونی

ماده ۳۴۴ قانون مدنی

اگر در عقد بیع شرطی ذکر نشده یا برای تسلیم مبیع با تادیه قیمت موعدی معین نگشته باشد; بیع قطعی و ثمن حال محسوب است; مگر‌ این که بر حسب عرف و عادت محل یا عرف و عادت تجارت در معاملات تجارتی وجود شرطی یا موعدی معهود باشد اگر چه در قرارداد بیع ذکری‌ نشده باشد. # الزام به تحویل مبیع

ماده ۳۶۲ قانون مدنی

آثار بیعی که صحیحاً واقع شده باشد از قرار ذیل است:

• ۱) به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می‌شود.
• ۲) عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار میدهد.
• ۳) ‌عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع ملزم مینماید.
• ۴) ‌عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم می‌کند.

ماده ۳۷۲ قانون مدنی

اگر نسبت به بعض مبیع بایع قدرت بر تسلیم داشته و نسبت به بعض دیگر نداشته باشد بیع نسبت به بعض که قدرت بر تسلیم داشته‌ صحیح است و نسبت به بعض دیگر باطل است. # الزام به تحویل مبیع

ماده ۳۷۴ قانون مدنی

در حصول قبض اذن بایع شرط نیست و مشتری میتواند مبیع را بدون اذن قبض کند.

ماده ۳۸۸ قانون مدنی

اگر قبل از تسلیم در مبیع نقصی حاصل شود مشتری حق خواهد داشت که معامله را فسخ نماید. # الزام به تحویل مبیع

ماده ۴۲ قانون اجرای احکام مدنی

هر‌گاه محکوم به عین معین منقول یا غیر منقول بوده و تسلیم آن به محکوم‌له ممکن باشد دادورز (‌ مامور اجرا) عین آن را گرفته و به‌ محکوم‌له می‌دهد.

ماده ۴۴ قانون اجرای احکام مدنی

اگر عین محکوم به در تصرف کسی غیر از محکوم‌علیه باشد; این امر مانع اقدامات اجرایی نیست; مگر اینکه متصرف مدعی حقی از عین ‌یا منافع آن بوده و دلائلی هم ارائه نماید; در این صورت دادورز (‌مامور اجرا) یک هفته به او مهلت می‌دهد; تا به دادگاه صلاحیتدار مراجعه کند; و در‌صورتی که ظرف پانزده روز از تاریخ مهلت مذکور قراری دائر به تاخیر اجرای حکم به قسمت اجرا ارائه نگردد عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.

ماده ۴۶ قانون اجرای احکام مدنی

اگر محکوم به عین معین بوده و تلف شده و یا به آن دسترسی نباشد; قیمت آن با تراضی طرفین و در صورت عدم تراضی به وسیله دادگاه ‌تعیین و طبق مقررات این قانون از محکوم‌ علیه وصول می‌شود و هر‌گاه محکوم‌به قابل تقویم نباشد محکوم‌له می‌تواند دعوی خسارت اقامه نماید. # الزام به تحویل مبیع

ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی

هر‌گاه محکوم به انجام عمل معینی باشد; و محکوم‌علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد;‌ محکوم‌له می‌تواند تحت نظر دادورز (‌مامور اجرا) آن عمل را وسیله دیگری انجام دهد; و هزینه آن را مطالبه کند; و یا بدون انجام عمل هزینه لازم را به ‌وسیله قسمت اجرا از محکوم‌علیه مطالبه نماید; در هر یک از موارد مذکور دادگاه; با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کار‌شناس میزان‌هزینه و معین می‌نماید; وصول هزینه مذکور و حق‌الزحمه کار‌شناس از محکوم‌علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است. # الزام به تحویل مبیع

‌تبصره – در صورتی که انجام عمل توسط شخص دیگری ممکن نباشد مطابق ماده ۷۲۹ آیین دادرسی مدنی انجام خواهد شد.

نظریه ی فقهای شورای نگهبان در خصوص مواد ۲۲ ، ۴۶ ، ۴۷ ، ۴۸ قانون ثبت ( نامه ی شماره ی ۲۶۶۴/۱۰۲/۹۵  مورخ ۴/۸/۹۵ )

مفاد مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک; صرفا اختیاری دانستن ثبت سند در برخی موارد و الزامی دانستن آن در سایر موارد است که این مطلب خود به خود ایرادی ندارد.

اما مفاد ماده ی ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک; و نیز ماده ی ۴۸ آن دلالت بر بی اعتبار دانستن اسناد عادی غیر رسمی دارد; اطلاق آن در مورد سند عادی که قراین و ادله ی قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد آن ها باشد; خلاف شرع و باطل است و اما در مورد سند عادی همراه با قراین و ادله ی فوق; مانند سندی که بینه و شهادت شهود معتبر بر صحت آن باشد; این اسناد معتبر است و دو ماده ی مزبور در چنین مواردی تخصیص خورده است. # الزام به تحویل مبیع

رای وحدت رویه ۶۷۲ مورخ ۱/۱۰/۸۳ هیات عمومی دیوان عالی کشور

خلع ید از اموال غیر منقول ، فرع بر مالکیت است. بنابراین طرح دعوای خلع ید از زمین قبل از احراز و اثبات مالکیت قابل استماع نیست. بنا به مراتب و با توجه به مواد ۴۶ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک; رای شعبه ی پنجم دادگاه تجدید نظر استان به نظر اکثریت اعضاء ی هیات عمومی دیوان عالی کشور که با این نظر انطباق دارد صحیح و قانونی تشخیص می شود. # الزام به تحویل مبیع

کیمیا رضایی – وکیل پایه یک دادگستری

نوشته چگونگی طرح دعوی الزام به تحویل ملک اولین بار در گروه وکلای حقوقی اوان. پدیدار شد.