لینک مقاله تخلیه به دلیل نیاز شخصی را به اشتراک بگذارید: https://oonelaw.com/evacuation-due-to-personal-need

تخلیه به جهت نیاز شخصی

یکی از جهاتی که مالک ملک استیجاری دارای حق کسب و پیشه می تواند اقدام به تخلیه ی ملک کند; تخلیه به دلیل نیاز شخصی مالک است.
در این روش مالک می تواند با اثبات این که برای گذران زندگی و امرار معاش نیازمند به کسب و کار در ملک تجاری است، تقاضای تخلیه ی ملک را تقدیم کند.

برای مثال ممکن است موجر باز نشسته شده و در صدد باشد; با تخلیه ی ملک خود به کسب و کار در آن جا بپردازد; که لازم است به پیوست دادخواست; مستندات و مدارک باز نشستگی خود را که حاکی از بی کار بودن وی است ارائه دهد.

دادگاه پس از بررسی مستندات و دلایل مالک و در صورت احراز نیاز شخصی وی ، ابتدا پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری جهت ارزیابی میزان حق کسب و پیشه ارجاع می دهد و پس از قطعیت نظر کارشناس رسمی اقدام به صدور رای تخلیه با تعیین مهلتی ۳ ماها برای موجر جهت پرداخت کل حق کسب و پیشه و مهلتی ۱۰ روزه تا ۲ ماهه برای مستاجر جهت میکند. در رای دادگاه تصریح می شود که در صورت پرداخت نکردن حق کسب و پیشه ظرف ۳ ماه از تاریخ قطعیت رای حکم صادر شده بلااثر می شود. # تخلیه به دلیل نیاز شخصی

طرفین دعوی

مالک که در صدد تخلیه است به عنوان خواهان باید به طرفیت مستاجر به عنوان خوانده اقامه ی دعوا کند . # تخلیه به دلیل نیاز شخصی

مرجع صالح برای رسیدگی

هر چند دعاوی مربوط به تخلیه طبق قانون شورای حل اختلاف در صلاحیت این مرجع می باشد؛ اما به علت این که نوع تخلیه مرتبط با ملک دارای حق کسب و پیشه است، بنابراین مرجع رسیدگی به این دعوی دادگاه محل وقوع ملک است. # تخلیه به دلیل نیاز شخصی

نحوه ی اجرای رای

پس از قطعیت رای و صدور اجراییه چنان چه موجر در مهلت تعیین شده در رای اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه کند; پس از اتمام مهلت تعیین شده برای مستاجر; اجرای احکام اقدام به تخلیه ملک می کند. # تخلیه به دلیل نیاز شخصی

مالک نمی تواند به استناد نیاز فرزندان یا نزدیکان درخواست تخلیه را تقدیم کند و صرفا نیاز فعلی خود موجر جهت امرار معاش معاش معمول زندگی مجوز تخلیه ملک است. البته برخی از محاکم با وحدت ملاک از بند ۳ ماده ی ۱۵ قانون روابط موجر ومستاجر سال ۵۶ بر خلاف نظر فوق عقیده دارند; و به استناد نیاز شخصی فرزندان مالک نیز حکم به تخلیه صادر می کنند. # تخلیه به دلیل نیاز شخصی

اگر علیه مالک رای صادر شود از اعتبار امر مختومه برخوردار است. یعنی اگر موجر بخواهد مجددا همان دعوا را در دادگاه مطرح کند قابل رسیدگی دوباره نیست. مگر این که تغییر در وضعیت موجر پیدا شده باشد.
موجر باید مالک شش دانگ مورد اجاره باشد نه مالک مشاع. هر چند بعضی از محاکم در صورت توافق مالکین مشاعی به استفاده ی یکی از مالکین از ملک، رسیدگی به دعوا در جهت احراز احتیاج آن شخص را می پذیرند.
در این نوع تخلیه، موجر بایستی به طور کامل حق کسب و پیشه را به مستاجر بپردازد.

درخواست تخلیه ی اشخاص حقوقی

اشخاص حقوقی مانند شرکت و موسسات اگر بتوانند ضرورت استفاده از ملک تجاری خود را و تاثیر آن بر ادامه ی فعالیت خود را اثبات کنند می توانند درخواست تخلیه ی ملک به استناد نیاز شخصی را در دادگاه طرح کنند. # تخلیه به دلیل نیاز شخصی

ممکن است مستاجر چنین استدلال کند که ملک قابلیت افراز و تبدیل به دو واحد تجاری مستقل را دارد. در این خصوص رویه ی روشنی در ارای قضایی وجود ندارد; ولی در بین حقوق دانان برخی معتقدند همان دادگاه رسیدگی کننده به دعوای تخلیه می تواند; با استعلام از شهرداری اقدام به افراز ملک کند; و عده ای دیگر معتقدند طرح رسیدگی به چنین درخواستی فاقد محمل قانونی می باشد; و صدور حکم در این مورد به صرف درخواست خوانده بدون تقدیم دادخواست افراز و با لحاظ ماده ی ۲ و ماده ی ۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی امکان پذیر نمی باشد.
درخواست تخلیه برای امور عام المنفعه و یا نیاز آینده ی مالک مسموع نیست. # تخلیه به دلیل نیاز شخصی

مستندات قانونی
ماده ی ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶

علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضاء مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه‌ جائز است.
۱- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. و شهرداری‌ها مکلفند در‌صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.
۲- تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.
۳- در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود‌ درخواست تخلیه نماید. ‌در موارد سه گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد. ‌ # تخلیه به دلیل نیاز شخصی

ماده ۲۷ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

در مواردی که حکم تخلیه صادر می‌شود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین‌ می‌نماید. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی مقامات صلاحیتدار تاسیس شده در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد.
‌تبصره ۱- در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر می‌شود مهلت‌های مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا‌ پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.
‌تبصره ۲- در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر می‌شود حداکثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود. # تخلیه به دلیل نیاز شخصی

ماده ۲۸ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

در مواردی که حکم تخلیه عین مستاجره با پرداخت حق کسب یا پیشه و یا تجارت صادر و قطعی می‌شود موجر مکلف است ظرف سه‌ ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستاجر بدهد والا حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود‌ مگر اینکه طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند.

در سایر موارد نیز هر‌گاه موجر ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضی صدور اجرائیه ‌نماید. حکم صادر شده ملغی‌الاثر است مگر اینکه بین موجر و مستاجر برای تاخیر تخلیه توافق شده باشد.
‌تبصره – مدتهای مذکور در ماده فوق نسبت به احکامی که در زمان اجری قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ صادر‌و قطعی گردیده از تاریخ اجری این قانون شروع می‌شود. # تخلیه به دلیل نیاز شخصی

رویه و نظرات قضایی
رای شماره ی ۱۲۶۰ مورخ ۲۶/۱۰/۹۱ شعبه ی ۳۷ دادگاه تجدید نظر استان تهران

تنها نیاز شخص موجر به کسب در محل اجاره به منظور ارتزاق می تواند; از اسباب درخواست تخلیه ی محل کسب و پیشه یا تجارت باشد; و این نیاز به دیگر افراد ( فرزند موجر ) تسری نمی یابد. # تخلیه به دلیل نیاز شخصی

نظریه ی مشورتی شماره ی ۵۶۲/۷ مورخ ۲۷/۸/۵۸ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه

آیا می توان حکم به تخلیه ی مورد اجاره; در صورتی که محل کسب و تجارت باشد; به تقاضای احد از موجرین که مالک سهم مشاعی از آنست; به علت احتیاج شخصی موجر صادر کرد یا نه؟

تخلیه ی مورد اجاره به منظور احتیاج شخصی موجر برای کسب و یا پیشه و یا تجارت موضوع بند ۲ ماده ی ۱۵ قانون موجر و مستاجر ناظر به صورتی است که موجر مالک شش دانگ مورد اجاره باشد. چنان که این معنی از صدر ماده ی ۱۴ قانون موجر و مستاجر که ماده ی ۱۵ آن قانون نیز معطوف به آن است مفهوم میشود.
هم چنین با توجه به این که این حق به موجر داده شده اطلاق آن منصرف به موجر شش دانگ خواهد بود نه موجر سهم مشاع . # تخلیه به دلیل نیاز شخصی

عبارت بند ۲ ماده ی ۱۵ مذکور نیز که تخلیه را برای احتیاج شخصی موجر پیش بینی کرده است; دلالت بر همین نظر دارد; به علاوه احتیاج شخصی نسبت به ملک مشاع که قسمتی از آن متعلق به غیر متقاضی و خواهان است; وجهه ی قانونی نمی تواند داشته باشد; و با فلسفه ی احتیاج شخصی نیز موافقت ندارد.

بنابراین در موردی که بعضی از موجرین که مالک چند سهم مشاع از یک باب مغازه باشند و درخواست تخلیه ی تمام آن مغازه را به عنوان احتیاج شخصی بکنند ، درخواست آن ها با مقررات و فلسفه ی بند ۲ ماده ی ۱۵ قانون موجر و مستاجر و فلسفه ی تخلیه مورد اجاره به عنوان احتیاج شخصی  منطبق نبوده و دعوی مطروحه در این خصوص قابل قبول نیست. # تخلیه به دلیل نیاز شخصی

در صورتی که خواسته ی دعوا تخلیه ی خانه به علت احتیاج شخصی باشد; و بین خواهان و خوانده توافق شود که خوانده عین مستاجره را در تاریخ معینه تخلیه کند; و بر اساس توافق طرفین دادگاه گزارش اصلاحی صادر کند; اصدار اجراییه بر حسب تقاضای خواهان به استناد سازش نامه ی مذکور با مقررات خاص قانون مالک و مستاجر مغایرت دارد یا خیر؟

با توجه به ماده ی ۶۳۰ قانون آیین دادرسی مدنی ( ماده ی ۱۸۴ قانون فعلی ) که مقرر می دارد مفاد صلح نامه نسبت به طرفین نافذ و معتبر است و همانند احکام دادگاه های دادگستری به موقع اجرا گذاشته می شود. بنابراین به نظر کمیسیون اصدار اجراییه بر حسب تقاضای خواهان به استناد سازش نامه مذکور بدون اشکال است. 

کیمیا رضایی – وکیل پایه یک دادگستری

نوشته دادخواست تخلیه عین مستاجره به دلیل نیاز شخصی اولین بار در گروه وکلای حقوقی اوان. پدیدار شد.