لینک مقاله را به اشتراک بگذارید:https://oonelaw.com/evacuation-order

حکم تخلیه به دلیل اتمام مهلت قرارداد

حکم تخلیه ، دادخواست تخلیه شامل قراردادهایی می شود که به استناد قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ مشمول تخلیه فوری نیستند و پس از اتمام مهلت اجاره مالک برای تخلیه ملک بایستی از طریق دادگاه اقدام کند.

قراردادهای اجاره ای که شرایط مندرج در ماده ی ۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ را نداشته باشند و به عنوان مثال توسط دو نفر شاهد امضاء نشده اند و یا قرارداد در دو نسخه تنظیم نشده باشد مشمول تخلیه ی فوری نیستند.

دادگاه در جلسه رسیدگی دلایل و مستندات موجر برای تخلیه را بررسی کرده و در صورتی که مستاجر در جلسه ی رسیدگی حاضر شود دفاعیات وی را استماع می کند و در صورت محق بودن موجر حکم به تخلیه ی ملک استیجاری صادر می کند.

این رای قابل تجدید نظر خواهی و در صورت غیابی بودن قابل واخواهی است. # حکم تخلیه

طرفین دعوی

دعوای تخلیه از سوی موجر به عنوان خواهان علیه مستاجر به عنوان خوانده مطرح می شود. اگر مستاجر ملک را به شخصی دیگر اجاره داده است دعوا باید به طرفیت هر دو مستاجر اقامه شود. # حکم تخلیه

مرجع رسیدگی به دعوا

در اجاره نامه های مربوط به اماکن غیر تجاری و اماکن تجاری بدون سرقفلی و حق کسب و پیشه شورای حل اختلاف محل وقوع ملک صالح به دعوای تخلیه است. دعوای تخلیه ی اماکن تجاری دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه باید در دادگاهی طرح شود که ملک در حوزه ی آن واقع شده باشد. # حکم تخلیه

نحوه ی اجرای رای

پس از قطعیت رای به درخواست موجر اجراییه صادر و به مستاجر ابلاغ می شود. اگر مستاجر ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجراییه اقدام به تخلیه ی ملک نکند اجرای احکام دادگاه با توسل به قوای قهریه اقدام به تخلیه ی ملک می کند.

در مواردی که مبلغی به عنوان ودیعه و یا قرض الحسنه از مستاجر اخذ شده باشد اجرای حکم تخلیه منوط به تودیع مبالغ مذکور است. # حکم تخلیه

دادخواست تخلیه املاک تجاری

در قراردادهای اجاره املاک تجاری که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ هستند با اتمام مدت اجاره مالک نمی تواند دادخاوست تخلیه تقدیم کند و تخلیه ی ملک صرفا در موارد مشخص و پیش بینی شده در قانون اخیر الذکر ممکن است ، اما در قراردادهای اجاره موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ به غیر از موارد مذکور در ماده ی ۷ و ۸ قانون به محض اتمام مدت اجاره موجر می تواند درخواست تخلیه ی ملک را ارئه کند. # حکم تخلیه

تفاوت ودیعه با سرقفلی

ماهیت ودیعه و سرقفلی کاملا متفاوت است. اگر موجر مبلغی را به عنوان ودیعه دریافت کرده باشد در هنگام تخلیه می بایست عین مبلغی را که دریافت کرده است به مستاجر مسترد کند ، اما در مواردی که مالک می بایست مبلغی به عنوان سرقفلی به مستاجر پرداخت کند مبلغ سرقفلی بر اساس نرخ عادله ی روز محاسبه می شود. # حکم تخلیه

اگر مستاجر مبلغی را به عنوان ودیعه و یا قرض الحسنه به موجر داده باشد و یا سند تعهد آوری نظیر چک به عنوان تضمین تخلیه و یا پرداخت اجاره به مالک ارایه کرده باشد اجرای حکم تخلیه منوط به سپردن و یا سند مذکور نزد اجرای احکام است.

اگر مستاجر مستحق دریافت سرقفلی باشد دادگاه الزامی برای تعیین مبلغ سرقفلی ندارد  و اجرای حکم تخلیه نیز منوط به پرداخت سرقفلی نیست و مستاجر در چنین حالتی می بایست دادخواست مطالبه ی سرقفلی تقدیم کند.

البته این امر استثنایی نیز دارد و آن زمانی است که در قرارداد اجاره تخلیه ی ملک منوط به پرداخت سرقفلی شده باشد. برخی از محاکم با استفاده از وحدت ملاک ماده ی ۲۷ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ معتقدند باید دادگاه ضمن صدور دستور تخلیه با تعیین بهای سرقفلی به نرخ عادله تخلیه را منوط به پرداخت سرقفلی کند. # حکم تخلیه

مالکیت نسبت به عین در دعوای تخلیه

در دعوای تخلیه صرفا مالکیت منافع از طرف خواهان برای صدور حکم کفایت می کند و لازم نیست خواهان مالک عین ملک باشد.

اگر مالک در قرارداد مبلغی را دریافت کرده باشد; و به صورت صریح معلوم نباشد که این مبلغ به عنوان سرقفلی دریافت شده; و یا ودیعه به نظر می رسد با توجه به این که دریافت سرقفلی خلاف اصل است این مبلغ باید به عنوان ودیعه در نظر گرفته شود. # حکم تخلیه

خواسته های دیگر ضمن دادخواست تخلیه

در ضمن دادخواست تخلیه می توان خواسته هایی همچون مطالبه ی اجاره های معوقه ، هزینه ی انشعابات ملک ، هزینه ی شارژ و یا خسارات وارد شده از سوی مستاجر به ملک را نیز تقاضا کرد.

ملکی را که در آن از طرف مالک اجازه ی احداث بنا به مستاجر داده شده و مستحدثاتی در ملک ایجاد شده است قابل تخلیه نیست؛ زیرا اعیانی متعلق به مستاجر بوده و مالک صرفا می تواند اجاره بهای زمین ( حق الارض ) را مطالبه کند.

هم چنین در قراردادهای اجاره مشمول مواد ۷ و ۸ قانون روابط موجر و مستجر سال ۷۶ در پایان مدت اجاره موجر نمی تواند اقدام به تخلیه ی ملک کند. مگر این که مستاجر حق خود را که به استناد مواد فوق ایجاد شده است اسقاط کند. # حکم تخلیه

مستندات قانونی

ماده ی ۴۹۴ قانون مدنی

عقد اجاره به محض انقضاء مدت بر طرف میشود; و اگر پس از انقضاء آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف‌ خود نگاه دارد; موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود; اگر چه مستاجر استیفاء منفعت نکرده باشد; و اگر با اجازه مالک در تصرف نگه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد; مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید. # حکم تخلیه

ماده ی ۹ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴

در موارد زیر، قاضی شورا با مشورت اعضای شورا رسیدگی و مبادرت به صدور رای می‏نماید:

• الف- دعاوی مالی راجع به اموال منقول تا نصاب دویست‌میلیون (۲۰۰.۰۰۰.۰۰۰)ریال به‌جز مواردی که در تاریخ لازم‌الاجراء شدن این قانون در دادگستری مطرح می‏باشند.
• ب- تمامی‌ دعاوی مربوط به تخلیه عین مستاجره به‌جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه
• پ- دعاوی تعدیل اجاره‌بها به شرطی که در رابطه استیجاری اختلافی وجود نداشته باشد
• ت- صدور گواهی حصر وراثت، تحریر ترکه، مهر و موم ترکه و رفع آن
• ث- ادعای اعسار از پرداخت محکوم‌‏به در صورتی که شورا نسبت به اصل دعوی رسیدگی کرده باشد
• ج- دعاوی خانواده راجع به جهیزیه، مهریه و نفقه تا نصاب مقرر در بند (الف) در صورتی که مشمول ماده (۲۹) قانون حمایت خانواده مصوب ۱۳۹۱/۱۲/۱ نباشند.
• چ- تامین دلیل
• ح- جرائم تعزیری که صرفاً مستوجب مجازات جزای‌ نقدی درجه هشت باشد.

تبصره ۱- بهای خواسته براساس نرخ واقعی آن تعیین می‌گردد، چنانچه نسبت به بهای خواسته بین اصحاب دعوی اختلاف حاصل شود و اختلاف موثر در صلاحیت شورا باشد، یا قاضی شورا نسبت به آن تردید کند قبل از شروع رسیدگی راساً یا با جلب نظر کارشناس، بهای خواسته را تعیین می­کند.

تبصره ۲- شورای حل‌اختلاف مجاز به صدور حکم شلاق و حبس نمی‏باشد.

تبصره ۳- صلاحیت شوراهای حل اختلاف روستا مستقر در روستا صرفاً صلح و سازش می‌باشد. # حکم تخلیه

رویه و نظرات قضایی

رای وحدت رویه شماره ی ۶۳۶ – ۱۱/۵/۷۸ دیوان عالی کشور

با توجه به ماده واحده ی قانون اصلاح لایحه ی قانون احداث ترمینال های مسافر بری و ممنوعیت تردد اتومبیل های مسافر بری برون شهری; در داخل شهر تهران مصوب سال ۱۳۷۲ و تبصره ی مربوط به ماده ی ۳; و هم چنین ماده ی ۵ قانون مزبور که تسری به کلیه ی شهرها و پایانه های مسافر بری دارد.

این که تبصره ی ذیل ماده ی ۲ قانون مذکور واگذاری غرفه های داخل ترمینال های مسافربری; را از شمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ خارج کرده است; و التفات به این که در تبصره ی ماده ی دوم لایحه ی قانونی مصوب سال ۵۹ پیش بینی شده است; که شرایط واگذاری غرفه ها طبق آیین نامه ای خواهد بود; که توسط شهرداری تهیه می شود.

در همین تبصره آورده شده است که واگذاری غرفه ها مشمول مقررات قانون روابط موجرو مستاجر سال ۵۶ نبوده است ، حقوق کسب و پیشه برای متصرفین ایجاد نخواهد کرد و آیین نامه ی اجرایی تبصره ی ماده ی ۲ مصوب سال ۷۴ نیز همین مراتب را در بردارد.

بنابراین رای شعبه ی ۲ دادگاه تجدید نظر استان اصفهان که متضمن خروج غرفه های مستحدثه در ترمینال های مسافر بری از شمول مقررات قانون روابط موجر ومستاجر سال ۵۶ است موجه بوده ، معتقد به تایید آن می باشم. # حکم تخلیه

رای وحدت رویه ی شماره ی ۵۷۶ – ۱۴/۷/۷۱ دیوان عالی کشور

اماکن استیجاری مطب پزشکان که برای عرضه ی خدمات علمی و تخصصی پزشکی; و معالجه ی بیماران مورد استفاده واقع می شود; محل کسب و پیشه یا تجارت محسوب نمی شود; تا حق کسب و پیشه یا تجارت به آن تعلق گیرد.

تخلیه ی این اماکن هم مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر; مصوب سیزدهم اردیبهشت ماه ۱۳۶۲ و ماده ی ۴۹۴ قانون مدنی; و شرایط بین طرفین در ضمن عقد اجاره است; بنابراین رای شعبه ی پنجم دادگاه حقوقی یک اهواز; که با این نظر مطابقت دارد صحیح تشخیص می شود.

این رای بر طبق ماده ی ۳ از مواد اضافه شده; به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب اول مرداد ماه ۱۳۳۷ ; برای دادگاه ها در موارد مشابه لازم الاتباع است. # حکم تخلیه

نوشته دادخواست تخلیه به دلیل اتمام مدت قرارداد اولین بار در گروه وکلای حقوقی اوان. پدیدار شد.

لینک مقاله تنظیم انتقال به غیر را به اشتراک بگذارید: https://oonelaw.com/violation

تخلیه به جهت تعدی و تفریط

در ملک های تجاری که از حق کسب و پیشه برخوردارند از جمله مواردی که صاحب ملک امکان طرح دادخواست تخلیه ی ملک را دارد جایی است که مستاجر نسبت به ملک تعدی و تفریط کرده باشد. تعدی زمانی اتفاق می افتد که مستاجر از حدود اذن و اختیار خود تخلف کرده باشد و تفریط نیز به معنای کوتاهی و ترک فعل و انجام ندادن تکالیف و الزامات است.
قانون ، قرارداد و عرف از جمله منابع شناسایی حدود اختیارات و تکالیف مستاجر در ارتباط با ملک مورد اجاره است. به بیان دیگر چنانچه وفق یکی از منابع مذکور مستاجر از حدود اختیارات خود تجاوز کند و یا تکلیف خود را در قبال ملک انجام ندهد ، تعدی و تفریط محقق شده است و صاحب ملک که همان موجر می باشد می تواند نسبت به تخلیه ی ملک اقدام کند.

تخریب کل یا جزئی از ملک ، تغییر اساسی و بنیادی در ملک ، عدم انجام تعمیراتی که بر عهده و جزء تعهدات مستاجر بوده است و ساخت بنا در ملک ، نمونه هایی از تعدی و تفریط محسوب می شوند.

محکمه پس از استماع اظهارات طرفین در صورت لزوم از طریق معاینه ی محل و یا ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری اقدام به بررسی صحت ادعای مالک می کند و در صورت احراز ادعای وی ، حکم به تخلیه ی ملک بدون نیاز به پرداخت حق کسب و پیشه از سوی مالک صادر می کند. همچنین برای مستاجر مهلتی که کمتر از ده روز و بیشتر از دو ماه نباشد جهت تخلیه ملک در نظر می گیرد.

طرفین دعوی

مالکی که خواستار تخلیه است خواهان و مستاجر به عنوان خوانده وارد دعوی می شوند.

مرجع صالح برای رسیدگی

رسیدگی به دعاوی مربوط به املاک دارای حق کسب و پیشه در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

نحوه ی اجرای رای

از آنجایی که دعوی تخلیه به دلیل تعدی و تفریط بدون در نظر گرفتن حق کسب و پیشه می باشد ، لذا به محض قطعیت رای و صدور اجراییه چنانچه مستاجر ملک را در مهلت تعیین شده در حکم دادگاه تخلیه نکند به اجبار محل تجاری تخلیه می شود.
اثبات وقوع تعدی و تفریط از وظایف مالک است و مالک می تواند پیش از طرح دادخواست با تامین دلیل از وضعیت ملک بتواند اقدام به اثبات تعدی و تفریط کند.

تعدی و تفریط مستاجر وصف امین بودن او را از بین میبرد و مستاجر بعد از آن ضامن هر نوع عیب و نقصی است که در ملک ایجاد می شود. اگر چه نقص در نتیجه ی تعدی یا تفریط مستاجر حاصل نشده باشد.

در این نوع تخلیه موجر برای تخلیه هیچ وجهی بابت حق کسب و پیشه پرداخت نمی کند.

در تخلیه ی ملک به دلیل تعدی و تفریط مستاجر ، هیچ زمان و موعد مشخصی برای تقاضای اجرای رای از طرف مالک متصور نیست و تاخیر وی در تخلیه ی ملک تاثیری در اعتبار رای صادر شده ندارد.
در مورد املاک تجاری موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ نیز امکان فسخ قرارداد به دلیل تعدی و تفریط صدق میکند. با این تفاوت که در قراردادهای اجاره ی مشمول قانون سال ۵۶ صرف تعدی و تفریط می تواند موجب فسخ قرارداد اجاره و تخلیه باشد؛ اما در قراردادهای اجاره ی مشمول قانون سال ۷۶ شرط این که موجر بتواند قرارداد را فسخ کند آن است که موجر نتواند مانع تعدی و تفریط مستاجر شود.

مستندات قانونی

ماده ۴۸۷ قانون مدنی

هر گاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.

ماده ۹۵۱ قانون مدنی

تعدی تجاوز نمودن از حدود اذن یا متعارف است نسبت به مال یا حق دیگری.

ماده ۹۵۲ قانون مدنی

تفریط عبارت است از ترک عملی که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیرلازم است.

ماده ۹۵۳ قانون مدنی

تقصیر اعم است از تفریط و تعدی.

ماده ی ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶

در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
… در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.

‌ماده ۲۷ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

در مواردی که حکم تخلیه صادر می‌شود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین‌ می‌نماید. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی مقامات صلاحیتدار تاسیس شده در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد.

• ‌تبصره ۱- در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر می‌شود مهلت‌های مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا‌ پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.
• ‌تبصره ۲- در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر می‌شود حداکثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود.

ماده ۴۸۷ قانون مدنی

هر گاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.

ماده ۴۹۳ قانون مدنی

مستاجر نسبت به عین مستاجره ضامن نیست به این معنی که اگر عین مستاجره بدون تفریط یا تعدی او کلاً یا بعضاً تلف شود مسئول نخواهد بود ولی اگر مستاجر تفریض یا تعدی نماید ضامن است اگر چه نقص در ‌نتیجه تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد.

رویه و نظرات قضایی
رای شماره ی ۷۲۷ مورخ ۲۸/۶/۹۱ شعبه ی ۳۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران

اگر تعدی و تفریط مستاجر در زمان مالک سابق صورت گرفته باشد حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به مالک جدید منتقل نمیشود.

رای شماره ی ۱۲۱۰ مورخ ۱۶/۱۱/۹۵ شعبه ی ۲ دادگاه تجدید نظر استان کردستان

احداث بالکن و دستشویی از مصادیق تعدی و تفریط در عین مستاجره محسوب نمی شود تا ایجاد آن تخلف و موجبات تخلیه ی عین مستاجره را فراهم کند و ایجاد آن برای استفاده ی بهتر از عین مستاجره می باشد و با توجه به نوع شغل مورد استفاده در عین مستاجره از موارد لازم و ضروری می باشد و تعدی به عین مستاجره محسوب نمی شود.

رای اصراری شماره ی ۱۹ مورخ ۲۰/۴/۷۴ هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور

نظر به این که صدور حکم به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت فقط در موارد مذکور در ذیل ماده ی ۱۵ و تبصره ی ذیل ماده ی ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ تجویز شده است و در ما نحن فیه به علت عدم پرداخت بها و اجرت المثل به صدور حکم تخلیه مبادرت شده است که با هیچ یک از موارد قانونی فوق الاشعار انطباق ندارد. بنا به مراتب مذکور به نظر کلیه ی اعضای هیات عمومی دیوان عالی کشور حکم تجدید نظر خواسته به شماره ی ۷۱۷۶/۳/۷۳ صادر شده از شعبه ی دوم دادگاه حقوقی یک شهرستان کرج به لحاظ مخالفت با موازین قانونی ، نقض و پرونده در اجرای بند ج ماده ی ۲۴ قانون تشکیل دادگاه های عمومی و انقلاب به شعبه ی دیگر دادگاه های عمومی شهرستان کرج که سابقه ی اظهار عقیده ی قضایی ندارد ارجاع می شود.

نشست قضایی دادگاه های حقوقی ۲ مورخ ۴/۱۰/۶۵

حکم دادگاه کیفری بر مجرمیت مستاجر در تخریب مورد اجاره کافی برای صدور حکم تخلیه ی عین مستاجره در محکمه ی حقوقی نیست ، زیرا صرف دخل و تصرف مستاجر در مورد اجاره ممکن است مصداق تخریب و موجب مسئولیت کیفری باشد. در حالی که حسب ماده ی ۲۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶ دخل و تصرفات مستاجر به عنوان تعمیر و تزیین مورد اجاره چنان چه به منظور استفاده ی بهتر باشد تجویز شده است.

بنابراین دخل و تصرف مستاجر در مورد اجاره به عنوان تعمیر و تزیین که بعضا با تخریب مقدماتی همراه است مادهم که بر اساس بنای عین مستاجره و استحکام آن صدمه و لطمه وارد نکند تعدی و تفریط تلقی نمی شود و موجبی برای صدور حکم تخلیه ی مورد اجاره نیست هر چند دادگاه کیفری مستاجر را در تخریب مورد اجاره مجرم شناخته باشد.

رای شماره ی ۹۳۱ مورخ ۶/۸/۹۱ شعبه ی ۴۴ دادگاه تجدید نظر استان تهران

چنانچه مستاجر در ملک محل کسب مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ بنای غیر مجاز احداث کند تقاضای قلع و قمع از موجر پذیرفته نمی شود و ضمانت اجرای قانونی همان تقاضای تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط است.

نوشته دعوای تخلیه به جهت تعدی و تفریط اولین بار در گروه وکلای حقوقی اوان. پدیدار شد.

لینک مقاله دادخواست تخلیه را به اشتراک بگذارید: https://oonelaw.com/evacuation-petition

تخلیه به جهت تخریب و نوسازی

این دعوی در مورد قرارداد های اجاره ی املاک تجاری مطرح می شود که قبل از سال ۷۶ بسته شده و مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ باشد. در این قراردادها پایان مدت اجاره موجب قطع رابطه ی استیجاری ( رابطه بین موجر و مستاجر ) نمی شود. حال اگر موجر تصمیم به تجدید بنای ملک مورد اجاره داشته باشد باید دادخواست صدور حکم تخلیه به جهت تخریب و نوسازی مطرح کند. # دادخواست تخلیه

پیش نیاز دادخواست تخلیه به جهت تخریب و نوسازی آن است که مالک ابتدا از شهرداری پروانه ی تخریب و نوسازی اخذ کند.

درخواست تخلیه به منظور تجدید بنا سهل ترین راه تخلیه در مورد املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه است و از آن جا که کل حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت می شود در این مورد قضات سخت گیری زیادی برای تخلیه ندارند.
دادگاه پس از بررسی مستندات مالک پرونده را جهت ارزیابی میزان حق کسب و پیشه به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد و پس از قطعیت نظر کارشناس اقدام به صدور رای مبنی بر تخلیه ی ملک می کند. # دادخواست تخلیه

در رای دادگاه به موجر سه ماه مهلت داده می شود تا نسبت به واریز حق کسب و پیشه اقدام کند. در صورتی که موجر در مهلت فوق اقدام نکند ، رای داداگاه بلااثر می شود. هم چنین دادگاه برای مستاجر مهلتی که از ۱۰ روز کمتر و از ۲ ماه بیشتر نباشد در نظر می گیرد تا نسبت به تخلیه ی ملک اقدام کند. شروع مهلت مستاجر تاریخ پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر و یا واریز وجه به حساب دادگاه است. # دادخواست تخلیه

طرفین دعوی

موجر یا همان صاحب ملک که در صدد تخلیه است به عنوان خواهان باید به طرفیت مستاجر به عنوان خوانده اقامه ی دعوا کند. اگر مستاجر با اجازه ی مالک اقدام به انتقال منافع ملک به شخص جدید کرده باشد دادخواست باید به طرفیت مستاجر جدید اقامه شود. # دادخواست تخلیه

مرجع صالح برای رسیدگی

هر چند دعاوی مربوط به تخلیه طبق قانون شورای حل اختلاف در صلاحیت این مرجع می باشد ، اما به علت این که این نوع تخلیه مربوط به ملک دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه است بنابراین مرجع رسیدگی آن دادگاه محل وقوع ملک مورد نظر است. # دادخواست تخلیه

نحوه ی اجرای رای

پس از قطعیت رای و صدور اجراییه چنان چه موجر در مهلت تعیین شده در رای اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه کند پس از اتمام مهلت تعیین شده برای مستاجر ، اجرای احکام اقدام به تخلیه ملک می کند.
اگر ملک نیاز به تعمیرات داشته باشد این تعمیرات ولو آن که تعمیرات اساسی باشد تجدید بنا محسوب نمی شود و منظور از تجدید بنا ، تخریب کل ملک و ساختن بنای جدید است. # دادخواست تخلیه

اگر مالک بعد از مدت شش ماه از تاریخ تخلیه ی ملک توسط دادگاه ، شروع به ساخت و ساز نکند به درخواست مستاجر به پرداخت معادل یک سال اجاره بها یا اجرت المثل ملک در حق مستاجر محکوم میشود. # دادخواست تخلیه

در این نوع تخلیه موجر باید کل مبلغ حق کسب و پیشه تعیین شده از سوی کارشناس را پرداخت کند.

• برای صدور حکم تخلیه به دلیل تخریب و نوسازی ، الزامی به مخروبه بودن ملک و نیاز آن به نوسازی نیست و صرف اخذ گواهی تخریب و نوسازی از شهرداری کفایت می کند.
• مجوز بازسازی ملک که توسط شهرداری صادر می شود برای صدور حکم تخلیه کفایت نمی کند و صرفا پروانه ی تخریب و نوسازی در این خصوص معتبر است.
• اگر پروانه ی تخریب و نوسازی برای بخشی از ملک گرفته شود ، اکثر محاکم این مورد را از موارد مجاز بودن صدور حکم تخلیه نمی دانند. برای درخواست تخلیه مالک الزامی ندارد که پروانه ی تخریب و نوسازی را بر اساس حداکثر تراکم مجاز اخذ کند. # دادخواست تخلیه

مستندات قانونی
بند اول ماده ی ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶

در موارد زیر نیز پس از انقضای مدت اجاره درخواست تخلیه ی محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جایز است. تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر این که پروانه ی ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود و شهرداری ها مکلفند در صورت مراجعه ی مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ی ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم کند. # دادخواست تخلیه

ماده ی ۲۷ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶

در مواردی که حکم تخلیه صادر می‌شود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین‌ می‌نماید. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی مقامات صلاحیتدار تاسیس شده در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد. 

• ‌تبصره ۱- در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر می‌شود مهلت‌های مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا‌ پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.
• ‌تبصره ۲- در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر می‌شود حداکثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود. 

‌ماده ۲۸ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

در مواردی که حکم تخلیه عین مستاجره با پرداخت حق کسب یا پیشه و یا تجارت صادر و قطعی می‌شود موجر مکلف است ظرف سه‌ ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستاجر بدهد والا حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود‌ مگر اینکه طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند.

در سایر موارد نیز هر‌گاه موجر ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضی صدور اجرائیه ‌نماید. حکم صادر شده ملغی‌الاثر است مگر اینکه بین موجر و مستاجر برای تاخیر تخلیه توافق شده باشد. # دادخواست تخلیه

• ‌تبصره – مدتهای مذکور در ماده فوق نسبت به احکامی که در زمان اجری قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ صادر‌و قطعی گردیده از تاریخ اجری این قانون شروع می‌شود.

رویه و نظرات قضایی
رای وحدت رویه شماره ی ۱۱۰ مورخ ۲۱/۸/۷۰ هیات عمومی دیوان عدالت اداری

• آیا شهرداری می تواند صدور پروانه ی ساخت یا گواهی موضوع قسمت آخر بند ۱ ماده ی ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ را منوط به رضایت مستاجر نماید؟

نظر به قسمت آخر بند ۱ ماده ی ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ که در صورت مراجعه ی مالک به منظور احداث ساختمان جدید شهرداری ها را مکلف نموده است که پروانه ی ساختمان صادر و تسلیم کنند بخش نامه ی ۸۰۳/۵۲۰۱ مورخ ۲۵/۱/۶۳ معاونت فنی شهرداری از این جهت که تمدید کردن پروانه را در این خصوص مستلزم رضایت مستاجرین توصیف کرده است خلاف قانون تشخیص گردیده و در اجرای ماده ی ۲۵ قانون دیوان عدالت اداری ابطال می شود. # دادخواست تخلیه

نشست قضایی دادگستری شهر کرد اسفند ۷۹

سوال : ملکی با مساحت دویست متر مربع اجاره داده شده است اکنون مالک با اخذ پروانه ی ساختمانی برای مساحت سی متر مربعبه علت تجدید بنا تقاضای تخلیه کرده است . آیا مورد از موارد تخلیه محسوب میشود یا خیر؟

اتفاق نظر : حاضرین وفق نظریه ی اداره حقوقی اظهار داشتند : اگر مورد اجاره محل کار بوده و حدود سی متر مربع باشد چنانچه پروانه برای همین مقدار باشد تخلیه بلامانع است ؛ ولی اگر مورد اجاره دویست متر مربع باشد اخذ پروانه سی متر بنا با بند ۱ ماده ی ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ منطبق نیست. # دادخواست تخلیه

نظر کمیسیون : در صورتی که ملکی به منظور محل کسب و پیشه و مستاجر سال ۱۳۵۶ به اجاره واگذار شده باشد درخواست تخلیه ی این محل به منظور احداث ساختمان جدید متناسب با مساحت مورد اجاره پس از رعایت موارد اصلاحی ( در صورت وجود اصلاحی ) باشد و چون در فرض سوال پروانده ی اخذ شده دلالتی بر قصد موجر در احداث ساختمان در مورد اجاره متناسب با مساحت آن ندارد موضوع انطباقی با بند ۱ ماده ی ۱۵ قانون یاد شده نداشته و اتفاق آراء که متضمن این معناست تایید می شود. # دادخواست تخلیه

( مجموعه نشست های قضایی ، جلد اول معاونت آموزش قوه ی قضاییه ، چاپ تابستان ۱۳۸۶ )
نظریه ی مشورتی اداره ی حقوقی دادگستری شماره ی ۵۸۰۷/۷ مورخ ۲۲/۱۲/۶۲
در صورتی که دعوای تخلیه به علت مشرف بودن ساختمان به خرابی و لزوم تجدید بنای آن باشد رسیدگی به ادعای عسر و حرج موردی ندارد.

نظریه ی مشورتی اداره ی حقوقی دادگستری شماره ی ۲۷۳۳/۷ – ۲۳/۴/۷۷

صرف گواهی شهرداری مبنی بر این که مغازه ی مورد اجاره به علت فرسودگی و قدمت نیاز به تجدید بنا دارد کافی برای پذیرش دعوای تخلیه نیست ؛ بلکه باید به منظور احداث بنای جدید پرونده تشکیل داده و شهرداری گواهی کرده باشد که مالک تقاضای صدور پروانه ی ساختانی را کرده و با تکمیل پرونده متعاقبا پروانه ی لازم صادر خواهد شد. # دادخواست تخلیه

رای شماره ی ۱۰۱۶ مورخ ۳۰/۸۰۹۱ شعبه ی ۲۸ دادگاه تجدید نظر استان تهران

مطابق بند یک ماده ی ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ ارائه ی پروانه ی ساختمانی برای طرح دعوی تخلیه ی عین مستاجره به لحاظ تجدید بنا لازم است و ارایه ی پروانه در مرحله ی تجدید نظر وافی به مقصود نیست. # دادخواست تخلیه

نوشته دادخواست تخلیه به جهت تخریب و نوسازی اولین بار در گروه وکلای حقوقی اوان. پدیدار شد.