لینک مقاله تنظیم انتقال به غیر را به اشتراک بگذارید: https://oonelaw.com/violation

تخلیه به جهت تعدی و تفریط

در ملک های تجاری که از حق کسب و پیشه برخوردارند از جمله مواردی که صاحب ملک امکان طرح دادخواست تخلیه ی ملک را دارد جایی است که مستاجر نسبت به ملک تعدی و تفریط کرده باشد. تعدی زمانی اتفاق می افتد که مستاجر از حدود اذن و اختیار خود تخلف کرده باشد و تفریط نیز به معنای کوتاهی و ترک فعل و انجام ندادن تکالیف و الزامات است.
قانون ، قرارداد و عرف از جمله منابع شناسایی حدود اختیارات و تکالیف مستاجر در ارتباط با ملک مورد اجاره است. به بیان دیگر چنانچه وفق یکی از منابع مذکور مستاجر از حدود اختیارات خود تجاوز کند و یا تکلیف خود را در قبال ملک انجام ندهد ، تعدی و تفریط محقق شده است و صاحب ملک که همان موجر می باشد می تواند نسبت به تخلیه ی ملک اقدام کند.

تخریب کل یا جزئی از ملک ، تغییر اساسی و بنیادی در ملک ، عدم انجام تعمیراتی که بر عهده و جزء تعهدات مستاجر بوده است و ساخت بنا در ملک ، نمونه هایی از تعدی و تفریط محسوب می شوند.

محکمه پس از استماع اظهارات طرفین در صورت لزوم از طریق معاینه ی محل و یا ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری اقدام به بررسی صحت ادعای مالک می کند و در صورت احراز ادعای وی ، حکم به تخلیه ی ملک بدون نیاز به پرداخت حق کسب و پیشه از سوی مالک صادر می کند. همچنین برای مستاجر مهلتی که کمتر از ده روز و بیشتر از دو ماه نباشد جهت تخلیه ملک در نظر می گیرد.

طرفین دعوی

مالکی که خواستار تخلیه است خواهان و مستاجر به عنوان خوانده وارد دعوی می شوند.

مرجع صالح برای رسیدگی

رسیدگی به دعاوی مربوط به املاک دارای حق کسب و پیشه در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

نحوه ی اجرای رای

از آنجایی که دعوی تخلیه به دلیل تعدی و تفریط بدون در نظر گرفتن حق کسب و پیشه می باشد ، لذا به محض قطعیت رای و صدور اجراییه چنانچه مستاجر ملک را در مهلت تعیین شده در حکم دادگاه تخلیه نکند به اجبار محل تجاری تخلیه می شود.
اثبات وقوع تعدی و تفریط از وظایف مالک است و مالک می تواند پیش از طرح دادخواست با تامین دلیل از وضعیت ملک بتواند اقدام به اثبات تعدی و تفریط کند.

تعدی و تفریط مستاجر وصف امین بودن او را از بین میبرد و مستاجر بعد از آن ضامن هر نوع عیب و نقصی است که در ملک ایجاد می شود. اگر چه نقص در نتیجه ی تعدی یا تفریط مستاجر حاصل نشده باشد.

در این نوع تخلیه موجر برای تخلیه هیچ وجهی بابت حق کسب و پیشه پرداخت نمی کند.

در تخلیه ی ملک به دلیل تعدی و تفریط مستاجر ، هیچ زمان و موعد مشخصی برای تقاضای اجرای رای از طرف مالک متصور نیست و تاخیر وی در تخلیه ی ملک تاثیری در اعتبار رای صادر شده ندارد.
در مورد املاک تجاری موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ نیز امکان فسخ قرارداد به دلیل تعدی و تفریط صدق میکند. با این تفاوت که در قراردادهای اجاره ی مشمول قانون سال ۵۶ صرف تعدی و تفریط می تواند موجب فسخ قرارداد اجاره و تخلیه باشد؛ اما در قراردادهای اجاره ی مشمول قانون سال ۷۶ شرط این که موجر بتواند قرارداد را فسخ کند آن است که موجر نتواند مانع تعدی و تفریط مستاجر شود.

مستندات قانونی

ماده ۴۸۷ قانون مدنی

هر گاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.

ماده ۹۵۱ قانون مدنی

تعدی تجاوز نمودن از حدود اذن یا متعارف است نسبت به مال یا حق دیگری.

ماده ۹۵۲ قانون مدنی

تفریط عبارت است از ترک عملی که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیرلازم است.

ماده ۹۵۳ قانون مدنی

تقصیر اعم است از تفریط و تعدی.

ماده ی ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶

در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
… در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.

‌ماده ۲۷ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

در مواردی که حکم تخلیه صادر می‌شود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین‌ می‌نماید. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی مقامات صلاحیتدار تاسیس شده در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد.

• ‌تبصره ۱- در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر می‌شود مهلت‌های مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا‌ پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.
• ‌تبصره ۲- در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر می‌شود حداکثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود.

ماده ۴۸۷ قانون مدنی

هر گاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.

ماده ۴۹۳ قانون مدنی

مستاجر نسبت به عین مستاجره ضامن نیست به این معنی که اگر عین مستاجره بدون تفریط یا تعدی او کلاً یا بعضاً تلف شود مسئول نخواهد بود ولی اگر مستاجر تفریض یا تعدی نماید ضامن است اگر چه نقص در ‌نتیجه تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد.

رویه و نظرات قضایی
رای شماره ی ۷۲۷ مورخ ۲۸/۶/۹۱ شعبه ی ۳۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران

اگر تعدی و تفریط مستاجر در زمان مالک سابق صورت گرفته باشد حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به مالک جدید منتقل نمیشود.

رای شماره ی ۱۲۱۰ مورخ ۱۶/۱۱/۹۵ شعبه ی ۲ دادگاه تجدید نظر استان کردستان

احداث بالکن و دستشویی از مصادیق تعدی و تفریط در عین مستاجره محسوب نمی شود تا ایجاد آن تخلف و موجبات تخلیه ی عین مستاجره را فراهم کند و ایجاد آن برای استفاده ی بهتر از عین مستاجره می باشد و با توجه به نوع شغل مورد استفاده در عین مستاجره از موارد لازم و ضروری می باشد و تعدی به عین مستاجره محسوب نمی شود.

رای اصراری شماره ی ۱۹ مورخ ۲۰/۴/۷۴ هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور

نظر به این که صدور حکم به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت فقط در موارد مذکور در ذیل ماده ی ۱۵ و تبصره ی ذیل ماده ی ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ تجویز شده است و در ما نحن فیه به علت عدم پرداخت بها و اجرت المثل به صدور حکم تخلیه مبادرت شده است که با هیچ یک از موارد قانونی فوق الاشعار انطباق ندارد. بنا به مراتب مذکور به نظر کلیه ی اعضای هیات عمومی دیوان عالی کشور حکم تجدید نظر خواسته به شماره ی ۷۱۷۶/۳/۷۳ صادر شده از شعبه ی دوم دادگاه حقوقی یک شهرستان کرج به لحاظ مخالفت با موازین قانونی ، نقض و پرونده در اجرای بند ج ماده ی ۲۴ قانون تشکیل دادگاه های عمومی و انقلاب به شعبه ی دیگر دادگاه های عمومی شهرستان کرج که سابقه ی اظهار عقیده ی قضایی ندارد ارجاع می شود.

نشست قضایی دادگاه های حقوقی ۲ مورخ ۴/۱۰/۶۵

حکم دادگاه کیفری بر مجرمیت مستاجر در تخریب مورد اجاره کافی برای صدور حکم تخلیه ی عین مستاجره در محکمه ی حقوقی نیست ، زیرا صرف دخل و تصرف مستاجر در مورد اجاره ممکن است مصداق تخریب و موجب مسئولیت کیفری باشد. در حالی که حسب ماده ی ۲۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶ دخل و تصرفات مستاجر به عنوان تعمیر و تزیین مورد اجاره چنان چه به منظور استفاده ی بهتر باشد تجویز شده است.

بنابراین دخل و تصرف مستاجر در مورد اجاره به عنوان تعمیر و تزیین که بعضا با تخریب مقدماتی همراه است مادهم که بر اساس بنای عین مستاجره و استحکام آن صدمه و لطمه وارد نکند تعدی و تفریط تلقی نمی شود و موجبی برای صدور حکم تخلیه ی مورد اجاره نیست هر چند دادگاه کیفری مستاجر را در تخریب مورد اجاره مجرم شناخته باشد.

رای شماره ی ۹۳۱ مورخ ۶/۸/۹۱ شعبه ی ۴۴ دادگاه تجدید نظر استان تهران

چنانچه مستاجر در ملک محل کسب مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ بنای غیر مجاز احداث کند تقاضای قلع و قمع از موجر پذیرفته نمی شود و ضمانت اجرای قانونی همان تقاضای تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط است.

نوشته دعوای تخلیه به جهت تعدی و تفریط اولین بار در گروه وکلای حقوقی اوان. پدیدار شد.

لینک مقاله تنظیم انتقال به غیر را به اشتراک بگذارید: https://oonelaw.com/transfer-to-other

تخلیه به دلیل انتقال به غیر

انتقال به غیر، در قراردادهای اجاره اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ که قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده اند مستاجر نمی تواند بدون اجازه و اطلاع مالک عین مستاجره را به کسی دیگر منتقل کند.

چنانچه مستاجر بدون اینکه مالک اجازه داده باشد یا حکم دادگاه در میان باشد به هر صورتی ملک را به شخص دیگری اجاره دهد، مالک می تواند با پرداخت نیمی از حق کسب و پیشه نسبت به فسخ قرارداد و تخلیه عین مستاجره اقدام نماید.

مطلب مهمی که مد نظر است این است که حتی اگر برای انتقال حق کسب و پیشه قراردادی منعقد نشده باشد اما شخص دیگری بجز مستاجر عملا از ملک منتفع شود برای تحقق انتقال به غیر کافی است و انعقاد یا عدم انعقاد قرارداد بین مستاجر و منتقل الیه موثر نمی باشد.

بنابراین چنانچه محقق شود که مستاجر ملک را به دیگری منتقل کرده است ، امکان طرح دادخواست فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به دلیل انتقال به غیر از طرف مالک متصور است.

دادگاه ضمن رسیدگی و با توجه به اظهارات طرفین در صورت تحقق انتقال به غیر ، موضوع را جهت ارزیابی میزان حق کسب و پیشه به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع میدهد و پس از قطعیت نظر کارشناس رای به تخلیه عین مستاجره در ازای یک دوم حق کسب و پیشه صادر می کند.

در رای صادر شده از ناحیه دادگاه موجر باید ظرف سه ماه از تاریخ قطعیت رای نسبت به پرداخت نصف حق کسب و پیشه به مستاجر اقدام نماید. و نیز برای مستاجر مهلتی که کمتر از ده روز و بیشتر از دو ماه نباشد جهت تخلیه ملک در نظر گرفته می شود. ابتدای مهلت مستاجر از زمان پرداخت حق کسب و پیشه توسط موجر محاسبه می شود.

طرفین دعوا

در دادخواست تخلیه به دلیل انتقال به غیر خواهان دعوی مالک ملک است و خوانده دعوی مستاجر اولیه ملک است. اما طبق رویه بعضی از محاکم می توان مستاجر متصرف را نیز خوانده محسوب نمود و می توان از ابتدا دادخواست را به طرفیت مستاجر متصرف مطرح کرد و بهتر این است که تمامی مستاجرین پیشین و متصرفین فعلی جزء خواندگان قرار بگیرند.

مرچع صالح برای رسیدگی

چون دعوی راجع به تخلیه مربوط به ملک است و ملک هم جزء اموال غیر منقول می باشد لذا مرجع صالح برای رسیدگی به این دعوی دادگاه محل وقوع ملک است.

نحوه ی اجرای رای

پس از اینکه رای قطعی شد و اجراییه صادر شد اگر موجر در مهلت سه ماه از قطعیت حکم نسبت به پرداخت نصف حق کسب و پیشه به مستاجر اقدام کند ، اجرای احکام موظف است پس از پایان مهلتی که در رای برای مستاجر تعیین شده است اقدام به تخلیه ی ملک نماید.

چنانچه ۲ نفر بصورت مشاعی مستاجر یک ملک باشند و احدی از آن دو نفر سهم خود را به شریک اش انتقال دهد، بین محاکم اختلاف نظر وجود دارد که آیا این انتقال، انتقال به غیر محسوب می شود یا خیر.

• اگر موجر در مهلت سه ماهه از تاریخ قطعیت رای، نسبت به پرداخت حق کسب و پیشه اقدام نکند ، حکم صادره ملغی می گردد.
• اگر مستاجری بدلیل ضعف وعدم توانایی جسمی کافی، ناتوان از کار در عین مستاجره باشد و پسر یا شاگردش که دارای استقلال مالی نیست ، محل کسب را اداره نماید، این مورد از موارد انتقال به غیر محسوب نمی شود.
• اگر موجر بعد از انتقال قرارداد اجاره به شخص ثالث از مستاجر جدید اجاره دریافت نماید، این موضوع میتواند بعنوان قرینه ای بر رضایت مالک نسبت به انتقال محسوب شود.

مستندات قانونی
ماده ی ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶

در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.

• در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه و یا در موردی که اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد مورد اجاره را کلاً یا جزئاً ‌به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود ‌قرار داده باشد.
• در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا ‌نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.

‌ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای‌‌ همان شغل یا‌ مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. ‌هر‌گاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه ا‌ی در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق ‌کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند.

در این صورت دادگاه حکم به تجویز‌انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (‌اگر اجاره‌نامه رسمی در بین‌نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام‌ شریط اجاره قائم‌مقام مستاجر سابق خواهد بود. ‌هر‌گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.

• ‌تبصره ۱- در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد ‌داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد. و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا‌ پیشه یا تجارت را خواهد داشت.
• تبصره ۲- حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر‌‌ همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد‌بود.

‌ماده ۲۷ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

در مواردی که حکم تخلیه صادر می‌شود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین‌ می‌نماید. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی مقامات صلاحیتدار تاسیس شده در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد.

• ‌تبصره ۱- در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر می‌شود مهلت‌های مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا‌ پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.
• ‌تبصره ۲- در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر می‌شود حداکثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود.

ماده ۲۸ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

در مواردی که حکم تخلیه عین مستاجره با پرداخت حق کسب یا پیشه و یا تجارت صادر و قطعی می‌شود موجر مکلف است ظرف سه‌ ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستاجر بدهد والا حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود‌ مگر اینکه طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند.

در سایر موارد نیز هر‌گاه موجر ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضی صدور اجرائیه ‌نماید. حکم صادر شده ملغی‌الاثر است مگر اینکه بین موجر و مستاجر برای تاخیر تخلیه توافق شده باشد.

• ‌تبصره – مدتهای مذکور در ماده فوق نسبت به احکامی که در زمان اجری قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ صادر‌و قطعی گردیده از تاریخ اجری این قانون شروع می‌شود.

رویه و نظرات قضایی
رای وحدت رویه ی شماره ی ۴۲ مورخ ۲/۸/۱۳۵۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور

نظر به اینکه شخصیت حقوقی شرکت تجارتی از مدیر آن به کلی مجزا و امکان برکناری مدیر شرکت همیشه موجود است و همین که منافع عین مستاجره به شرکتی واگذار شده و مستاجر شرکت است نه مدیر آن، بنابراین هر گاه در سند اجاره حق انتقال به غیر کلی یا جزئی از مستاجر سلب شده و او مورد اجاره را به شرکتی ولو که خود مدیر آن باشد واگذار کند این انتقال به غیر تحقق یافته است و نظر شعبه ی ۳۹ دادگاه شهرستان تهران در این زمینه صحیح و مطابق با اصول و موازین قانونی است. این رای به موجب ماده ی ۳ از مواد اضافه شدن به قانون آیین دادرسی کیفری برای دادگاه ها در موارد مشابه لازم الاتباع است.

رای شماره ی ۱۳ مورخ ۱۹/۱/۹۲ شعبه ی ۵ دیوان عالی کشور

تفاوتی بین حق کسب و پیشه و تجارت و حق سرقفلی در چهار چوب قانون موجر و مستاجر ۱۳۵۶ وجود نداشته است و لذا مطالبه ی وجهی به عنوان سرقفلی سوای از آن چه در هنگام صدور حکم تخلیه به علت انتقال بدون مجوز قانونی به غیر و بر اساس نظریه ی کارشناسان به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت تعیین شده (نصف حق کسب و پیشه) از توجیه قانونی برخوردار است.

نوشته دعوای تخلیه به جهت انتقال به غیر اولین بار در گروه وکلای حقوقی اوان. پدیدار شد.

لینک مقاله تجویز انتقال منافع را به اشتراک بگذارید: https://oonelaw.com/prescribe-the-transfer-of-benefits

تجویز انتقال منافع به غیر

تجویز انتقال منافع ؛ در قراردادهای اجاره ی املاک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ مستاجر نمی تواند منافع مورد اجاره را به غیر انتقال داده و یا واگذار کند ، مگر این که به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر را داشته باشد.
اگر مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد و مالک نیز به انتقال رضایت ندهد و حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه نیز نباشد مستاجر با مانعی برای انتقال حق خود رو به رو است. از طرفی مستاجر می خواهد منافع ملک را واگذار کند و از سوی دیگر بدون رضایت مالک اجاره ی ملک را منتقل کند مالک می تواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه به مستاجر اقدام به تخلیه ی ملک کند.

در چنین مواردی برای این که انتقال ملک و حق کسب و پیشه به حقوق مستاجر ضرر نزند مستاجر می تواند با مراجعه به دادگاه تجویز انتقال منافع ملک را از دادگاه مطالبه کند.

دادگاه پس از بررسی موضوع در صورت وجود شرایط لازم و پس از استعلام از واحد ثبتی در خصوص وضعیت مالکیت ملک حکم به تجویز انتقال منافع صادر می کند. پس از صدور و قطعیت حکم انتقال قرارداد اجاره و حق کسب و پیشه از سوی مستاجر به غیر بلامانع است. # تجویز انتقال منافع

طرفین دعوی

مستاجر به عنوان خواهان به طرفیت مالک به عنوان خوانده طرح دعوی می کند.

مرجع صالح به رسیدگی

از آنجا که این دعوی مرتبط با املاک دارای حق کسب و پیشه است بنابراین مرجع رسیدگی به این دعوی دادگاه محل وقوع ملک می باشد.

نحوه ی اجرای رای

حکم دادگاه برای تجویز انتقال منافع اعلامی است و اجراییه صادر نمی شود بنابراین مراتب به موجر اعلام می شود و رونوشت آن به دفتر خانه ی مربوطه ارسال می شود. اعتبار این رای شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی است که در این مدت مستاجر باید با سند رسمی منافع را به دیگری منتقل کند و گرنه حکم از اعتبار می افتد.
مستاجر قبل از طرح دعوی می بایست طی اظهارنامه ی رسمی از مالک بخواهد که یا حق کسب و پیشه ی ملک را به وی پرداخت کند و ملک را تحویل بگیرد و یا رضایت خود را در خصوص انتقال منافع ملک اعلام کند. در صورتی که مالک یکی از خواسته های فوق را اجابت نکرد مستاجر می تواند دادخواست تجویز انتقال منافع را طرح کند.

مستاجر در چه صورتی حق انتقال منافع به غیر را دارد؟

در قراردادهای اجاره املاک تجاری موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ مستاجر بدون در اختیار داشتن حکم دادگاه مبنی بر تجویز انتقال منافع ، تنها در صورتی امکان انتقال منافع به غیر را دارد که در قرارداد اجاره ای که با مالک منعقد نموده است حق انتقال واضح و صریح به وی داده شده باشد وگرنه حق انتقال ندارد حتی اگر در قرارداد این حق از او سب شده باشد.
اگر ملک در اجاره ی چند مستاجر به صورت مشاعی باشد و عده ای تمایل به انتقال منافع نداشته باشند دو حالت متصور است : حالت اول در صورتی است که ملک قابلیت افراز داشته باشد که در این حالت ملک افراز شده و مستاجر هر بخش از بخش های افرازی دادخواست تجویز انتقال منافع را تقدیم می کند.

در حالتی که ملک غیر قابل افراز باشد در این که امکان انتقال منافع با حکم دادگاه وجود دارد یا خیر بین محاکم اختلاف است. بعضی از شعب دادگاه ها بر این اعتقادند که مستاجر می تواند دادخواست را به طرفیت مالک و دیگر مستاجرین مشاعی تقدیم کند و برخی دیگر از محاکم چنین رویه ای را نپذیرفته اند و این تقاضا را منوط به درخواست همه ی مستاجرین مشاعی می دانند.

اگر ملک مشاع باشد و مالکین متعدد داشته باشد مثل این که مالک فوت کرده و ورثه ی او چندین نفر باشند دعوی باید به طرفیت تمام مالکین اقامه شود و گرنه دعوی رد می شود.
هر گاه مستاجر با داشتن حق انتقال به غیر یا با اذن دادگاه مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد می تواند از مستاجر جدید مبلغی بابت انتقال حق کسب و پیشه ی خود دریافت کند و مستاجر جدید از هر حیث قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود.

در دادخواست تجویز انتقال منافع نیازی به معرفی شخصی به عنوان مستاجر نیست.

در این که آیا مستاجر می تواند تجویز انتقال بخشی از مال مورد اجاره را بخواهد بین محاکم اختلاف نظر است. برخی این دادخواست را می پذیرند و برخی دیگر نمی پذیرند. در عین حال به نظر می رسد اگر موقعیت ملک به نحوی باشد که واگذاری جزئی منافع مستلزم تغییر اساسی در بنای ملک نباشد این انتقال موجه است. # تجویز انتقال منافع

پرداخت حق کسب و پیشه

اگر موجر پس از طرح دعوا از سوی مستاجر با حضور در دادگاه برای پرداخت حق کسب و پیشه اعلام آمادگی کرد دادگاه پس از تعیین میزان حق کسب و پیشه توسط کارشناس رسمی حکم به تخلیه ی ملک توسط مستاجر در قبال دریافت حق کسب و پیشه صادر می کند و در حکم قید می کند چنانچه ظرف سه ماه موجر حق کسب و پیشه ی مستاجر را پرداخت نکند ، مستاجر می تواند منافع مورد اجاره را به غیر انتقال دهد. همچنین در حکم قید می کند اگر مستاجر ظرف شش ماه از تاریخ انقضای مدت سه ماهه ی یاد شده منافع مورد اجاره را در دفتر خانه ی تنظیم کننده ی سند اجاره انتقال ندهد حکم حکم ملغی الاثر می شود.
دادخواست تجویز انتقال سرقفلی و یا تجویز انتقال حق کسب و پیشه اشتباه است و صرفا دادخواست تجویز انتقال منافع قابلیت استماع دارد. # تجویز انتقال منافع

مستندات قانونی
صدر ماده ی ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶

مستاجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه کتباً این اختیار به او داده ‌شده باشد.

ماده ی ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶

‌ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای‌‌ همان شغل یا‌ مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. ‌هر‌گاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه ا‌ی در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق ‌کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند.

در این صورت دادگاه حکم به تجویز‌انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (‌اگر اجاره‌نامه رسمی در بین‌نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام‌ شریط اجاره قائم‌مقام مستاجر سابق خواهد بود. ‌هر‌گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.

‌تبصره ۱- در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد ‌داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد. و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا‌ پیشه یا تجارت را خواهد داشت.
تبصره ۲- حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر‌‌ همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد‌بود.

رویه و نظرات قضایی
رای شماره ی ۱۰۳۵ مورخ ۱۷/۸/۹۱ شعبه ی ۱ دادگاه تجدید نظر استان تهران

دعوای تجویز انتقال اجاره محل کسب به غیر باید از سوی مستاجر اقامه شود و اگر بدون مجوز انتقال صورت گرفت مستاجر بعدی نمی تواند تقاضای تجویز و انتقال رسمی اجاره را طرح کند. # تجویز انتقال منافع

رای شماره ی ۸۹۲ مورخ ۲۹/۶/۹۱ شعبه ی ۱۷ دادگاه تجدید نظر استان تهران

در صورتی که قرارداد اجاره ی واحد تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ بوده باشد و انتقال منافع به غیر در قرارداد مشروط به موافقت موجر شده باشد مستاجر می تواند علی رغم مخالفت موجر با انتقال ، با تنقیح مناط از ماده ی ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ و برای تجویز انتقال منافع به غیر در مراجع دادگستری اقامه دعوا کند.

نشست قضایی دادگستری قم ، اسفند ۸۳ سوال شماره ی ۵۳۱
نظریه ی کمیسیون

در حین رسیدگی موجر اعلام آمادگی پرداخت حق کسب و پیشه را می کند و با این اعلام آمادگی نسبت به دیگران اولویت پیدا می کند. در این صورت دادگاه حکم به تخلیه ی پس از پرداخت حق کسب و پیشه را ظرف مهلت مقرر در ماده ی ۲۸ پرداخت نکند مستاجر حق انتقال به غیر خواهد داشت. # تجویز انتقال منافع

نوشته نحوه ی طرح دادخواست تجویز انتقال منافع اولین بار در گروه وکلای حقوقی اوان. پدیدار شد.

لینک مقاله دعوی تخلیه را به اشتراک بگذارید:https://oonelaw.com/evacuation-lawsuit

تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها

دعوی تخلیه

این دادخواست در رابطه با قراردادهای اجاره ی املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه که پیش از سال ۷۶ منعقد شده اند مطرح می شود. مستاجر باید در زمان معین در اجاره نامه اجاره ی ملک دارای حق کسب و پیشه را بپردازد و پس از پایان مدت قرارداد اجاره و ادامه ی رابطه استیجاری اجرت المثل را به همان میزان اجاره در پایان هر ماه ظرف ده روز به مالک بپردازد. # دعوی تخلیه

از این رو اگر مستاجر به موقع اجاره بها را پرداخت نکند; اظهارنامه ی رسمی (در موردی که اجاره نامه عادی است; یا اجاره نامه ای در بین نباشد) و یا اخطاریه ی دفتر خانه (در مورد اجاره نامه رسمی); از سوی موجر برای وی فرستاده می شود و ده روز مهلت برای پرداخت اقساط معوقه به وی داده می شود; در صورتی که مستاجر اجاره بها را پرداخت نکند و یا با تخیر پرداخت کند مالک می تواند نسبت به طرح دعوی تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها اقدام کند. # دعوی تخلیه

دادگاه در صورت احراز تخلف مستاجر اقدام به صدور رای مبنی بر تخلیه ی ملک می کند و به مستاجر مهلت می دهد ظرف مدتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نیست ملک را تخلیه کرده و تحویل مالک دهد.

طرفین دعوا

موجر یا همان صاحب ملک که در صدد تخلیه است; به عنوان خواهان باید یه طرفیت مستاجر به عنوان خوانده اقامه ی دعوی کند. # دعوی تخلیه

مرجع صالح برای رسیدگی

هر چند دعاوی مربوط به تخلیه طبق قانون شورای حل اختلاف در صلاحیت این مرجع می باشد؛ اما به علت این که این نوع تخلیه مرتبط با ملک دارای حق کسب و پیشه است بنابراین مرجع رسیدگی به این دعوی دادگاهی است که در محل وقوع ملک قراردارد. # دعوی تخلیه

نحوه ی اجرای رای

هنگامی که رای مبنی بر تخلیه ی سرقفلی به جهت عدم پرداخت اجاره بها صادر شد برای اجرای حکم به واحد اجرای احکام فرستاده می شود و اجرای احکام مدنی در مهلت تعیین شده از سوی دادگاه بدون آن که مبلغی با عنوان حق کسب و پیشه از موجر دریافت کند نسبت به تخلیه ی ملک اقدام خواهد کرد. # دعوی تخلیه

در صورت تخلیه به دلیل پرداخت نکردن اجاره بها هیچ گونه مبلغی بابت حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت نمی شود.

اگر مستاجر علیرغم ابلاغ اظهارنامه ی رسمی یا اخطاریه برای مطالبه ی اجاره بهای ماه های مختلف ظرف یک سال اجاره را پرداخت نکند دیگر لزومی به ارسال اظهارنامه یا اخطار برای دفعه سوم نیست و می توان بدون ارسال اظهارنامه یا اخطار دادخواست تخلیه را مطرح کرد.

زمان احتساب یک سال مذکور از تاریخ ابلاغ اولین اظهارنامه یا اخطاریه ی دفتر خانه خواهد بود.

اگر مستاجر بابت اجاره بها چک یا سند تجاری دیگری بدهد; در واقع اجاره بها را پرداخت کرده است; و در قبال مبلغ چک مسئول است; و برگشت خوردن چک به معنای عدم پرداخت اجاره نیست. # دعوی تخلیه

مستندات قانونی

ماده ی ۶ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶

مستاجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه اجرت‌المسمی و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان اجرت‌المسمی آخر‌هر ماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و هر‌گاه اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد اجاره بها را به میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی ‌شده و در صورتی که میزان آن معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص می‌دهد برای هر ماه تا دهم ماه بعد‌ به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین می‌شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌نامه رسمی است به دفترخانه تنظیم‌کننده سند و هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از‌ دفا‌تر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد. ‌

دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز به وسیله اداره ثبت محل مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند; که برای دریافت وجه تودیع شده به‌دفترخانه مزبور مراجعه نماید. # دعوی تخلیه

ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.

۱- در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه و یا در موردی که اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد; مورد اجاره را کلاً یا جزئاً ‌به هر صورتی که باشد; به غیر واگذار نموده; یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود ‌قرار داده باشد.

۲- در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا ‌نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.

۳- در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد; مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصاً در‌مورد اجاره سکونت نماید; و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد; در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال‌ ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌شود. # دعوی تخلیه

۴- در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضی مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌بند فوق داشته باشد.

۵- هر‌گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.

۶- در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.

۷- در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر‌گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده; و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌دهد; مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد. # دعوی تخلیه

۸- در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.

۹- در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده; و با ابلاغ اخطار دفترخانه ‌تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (‌در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد); ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد; ‌در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند; از دفترخانه یا اجری ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید. ‌

هر‌گاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجاره‌بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند; ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف‌ مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجر را بنماید. ‌# دعوی تخلیه

هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد; موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند; ‌در موارد فوق هر‌گاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید‌; حکم به تخلیه صادر نمی‌شود; و مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد; ولی هر مستاجر فقط ‌یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند; حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است. # دعوی تخلیه

‌تبصره ۱- در صورتی که مستاجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد; و‌ برای بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد; و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید; موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه ‌درخواست تخلیه عین مستاجر را نماید; حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

‌ماده ۲۷ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

در مواردی که حکم تخلیه صادر می‌شود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین‌ می‌نماید. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی مقامات صلاحیتدار تاسیس شده در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد.

‌تبصره ۱- در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر می‌شود مهلت‌های مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا‌ پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.

‌تبصره ۲- در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر می‌شود; حداکثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود. # دعوی تخلیه

رای وحدت رویه شماره ی ۱۱۳ مورخ ۲۴/۱۱/۵۶ هیات عمومی دیوان عالی کشور

بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ که تأخیر مستأجر در پرداخت قسط یا اقساط عقب افتاده مال الاجاره یا اجرت المثل را ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه از جمله موارد درخواست صدور حکم تخلیه مورد اجاره قرار داده است، ناظر به دادخواست ها و تخلیه که قبل از اجرای آن قانون و به ادعای خودداری مستأجر از پرداخت قسط یا اقساط عقب افتاده اجرت المسمی یا اجرت المثل ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ اخطار دفتر اسناد رسمی و به استناد به شق ۷ ماده ۸ قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ شمسی تقدیم شده است نمی باشد.

بنابراین در این گونه دعاوی شرط تخلف مقرر در شق ۷ ماده ۸ قانون اخیر الذکر لازم الرعایه خواهد بود. این رأی طبق قسمت اخیر ماده ۳ در مواد اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۳۷ شمسی از طرف دادگاه ها در موارد مشابه باید پیروی شود; # دعوی تخلیه

هیات تحریریه گروه وکلای حقوقی اوان

نوشته چگونگی طرح دعوی تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها اولین بار در گروه وکلای حقوقی اوان. پدیدار شد.

لینک مقاله تخلیه به دلیل نیاز شخصی را به اشتراک بگذارید: https://oonelaw.com/evacuation-due-to-personal-need

تخلیه به جهت نیاز شخصی

یکی از جهاتی که مالک ملک استیجاری دارای حق کسب و پیشه می تواند اقدام به تخلیه ی ملک کند; تخلیه به دلیل نیاز شخصی مالک است.
در این روش مالک می تواند با اثبات این که برای گذران زندگی و امرار معاش نیازمند به کسب و کار در ملک تجاری است، تقاضای تخلیه ی ملک را تقدیم کند.

برای مثال ممکن است موجر باز نشسته شده و در صدد باشد; با تخلیه ی ملک خود به کسب و کار در آن جا بپردازد; که لازم است به پیوست دادخواست; مستندات و مدارک باز نشستگی خود را که حاکی از بی کار بودن وی است ارائه دهد.

دادگاه پس از بررسی مستندات و دلایل مالک و در صورت احراز نیاز شخصی وی ، ابتدا پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری جهت ارزیابی میزان حق کسب و پیشه ارجاع می دهد و پس از قطعیت نظر کارشناس رسمی اقدام به صدور رای تخلیه با تعیین مهلتی ۳ ماها برای موجر جهت پرداخت کل حق کسب و پیشه و مهلتی ۱۰ روزه تا ۲ ماهه برای مستاجر جهت میکند. در رای دادگاه تصریح می شود که در صورت پرداخت نکردن حق کسب و پیشه ظرف ۳ ماه از تاریخ قطعیت رای حکم صادر شده بلااثر می شود. # تخلیه به دلیل نیاز شخصی

طرفین دعوی

مالک که در صدد تخلیه است به عنوان خواهان باید به طرفیت مستاجر به عنوان خوانده اقامه ی دعوا کند . # تخلیه به دلیل نیاز شخصی

مرجع صالح برای رسیدگی

هر چند دعاوی مربوط به تخلیه طبق قانون شورای حل اختلاف در صلاحیت این مرجع می باشد؛ اما به علت این که نوع تخلیه مرتبط با ملک دارای حق کسب و پیشه است، بنابراین مرجع رسیدگی به این دعوی دادگاه محل وقوع ملک است. # تخلیه به دلیل نیاز شخصی

نحوه ی اجرای رای

پس از قطعیت رای و صدور اجراییه چنان چه موجر در مهلت تعیین شده در رای اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه کند; پس از اتمام مهلت تعیین شده برای مستاجر; اجرای احکام اقدام به تخلیه ملک می کند. # تخلیه به دلیل نیاز شخصی

مالک نمی تواند به استناد نیاز فرزندان یا نزدیکان درخواست تخلیه را تقدیم کند و صرفا نیاز فعلی خود موجر جهت امرار معاش معاش معمول زندگی مجوز تخلیه ملک است. البته برخی از محاکم با وحدت ملاک از بند ۳ ماده ی ۱۵ قانون روابط موجر ومستاجر سال ۵۶ بر خلاف نظر فوق عقیده دارند; و به استناد نیاز شخصی فرزندان مالک نیز حکم به تخلیه صادر می کنند. # تخلیه به دلیل نیاز شخصی

اگر علیه مالک رای صادر شود از اعتبار امر مختومه برخوردار است. یعنی اگر موجر بخواهد مجددا همان دعوا را در دادگاه مطرح کند قابل رسیدگی دوباره نیست. مگر این که تغییر در وضعیت موجر پیدا شده باشد.
موجر باید مالک شش دانگ مورد اجاره باشد نه مالک مشاع. هر چند بعضی از محاکم در صورت توافق مالکین مشاعی به استفاده ی یکی از مالکین از ملک، رسیدگی به دعوا در جهت احراز احتیاج آن شخص را می پذیرند.
در این نوع تخلیه، موجر بایستی به طور کامل حق کسب و پیشه را به مستاجر بپردازد.

درخواست تخلیه ی اشخاص حقوقی

اشخاص حقوقی مانند شرکت و موسسات اگر بتوانند ضرورت استفاده از ملک تجاری خود را و تاثیر آن بر ادامه ی فعالیت خود را اثبات کنند می توانند درخواست تخلیه ی ملک به استناد نیاز شخصی را در دادگاه طرح کنند. # تخلیه به دلیل نیاز شخصی

ممکن است مستاجر چنین استدلال کند که ملک قابلیت افراز و تبدیل به دو واحد تجاری مستقل را دارد. در این خصوص رویه ی روشنی در ارای قضایی وجود ندارد; ولی در بین حقوق دانان برخی معتقدند همان دادگاه رسیدگی کننده به دعوای تخلیه می تواند; با استعلام از شهرداری اقدام به افراز ملک کند; و عده ای دیگر معتقدند طرح رسیدگی به چنین درخواستی فاقد محمل قانونی می باشد; و صدور حکم در این مورد به صرف درخواست خوانده بدون تقدیم دادخواست افراز و با لحاظ ماده ی ۲ و ماده ی ۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی امکان پذیر نمی باشد.
درخواست تخلیه برای امور عام المنفعه و یا نیاز آینده ی مالک مسموع نیست. # تخلیه به دلیل نیاز شخصی

مستندات قانونی
ماده ی ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶

علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضاء مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه‌ جائز است.
۱- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. و شهرداری‌ها مکلفند در‌صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.
۲- تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.
۳- در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود‌ درخواست تخلیه نماید. ‌در موارد سه گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد. ‌ # تخلیه به دلیل نیاز شخصی

ماده ۲۷ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

در مواردی که حکم تخلیه صادر می‌شود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین‌ می‌نماید. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی مقامات صلاحیتدار تاسیس شده در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد.
‌تبصره ۱- در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر می‌شود مهلت‌های مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا‌ پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.
‌تبصره ۲- در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر می‌شود حداکثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود. # تخلیه به دلیل نیاز شخصی

ماده ۲۸ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

در مواردی که حکم تخلیه عین مستاجره با پرداخت حق کسب یا پیشه و یا تجارت صادر و قطعی می‌شود موجر مکلف است ظرف سه‌ ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستاجر بدهد والا حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود‌ مگر اینکه طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند.

در سایر موارد نیز هر‌گاه موجر ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضی صدور اجرائیه ‌نماید. حکم صادر شده ملغی‌الاثر است مگر اینکه بین موجر و مستاجر برای تاخیر تخلیه توافق شده باشد.
‌تبصره – مدتهای مذکور در ماده فوق نسبت به احکامی که در زمان اجری قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ صادر‌و قطعی گردیده از تاریخ اجری این قانون شروع می‌شود. # تخلیه به دلیل نیاز شخصی

رویه و نظرات قضایی
رای شماره ی ۱۲۶۰ مورخ ۲۶/۱۰/۹۱ شعبه ی ۳۷ دادگاه تجدید نظر استان تهران

تنها نیاز شخص موجر به کسب در محل اجاره به منظور ارتزاق می تواند; از اسباب درخواست تخلیه ی محل کسب و پیشه یا تجارت باشد; و این نیاز به دیگر افراد ( فرزند موجر ) تسری نمی یابد. # تخلیه به دلیل نیاز شخصی

نظریه ی مشورتی شماره ی ۵۶۲/۷ مورخ ۲۷/۸/۵۸ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه

آیا می توان حکم به تخلیه ی مورد اجاره; در صورتی که محل کسب و تجارت باشد; به تقاضای احد از موجرین که مالک سهم مشاعی از آنست; به علت احتیاج شخصی موجر صادر کرد یا نه؟

تخلیه ی مورد اجاره به منظور احتیاج شخصی موجر برای کسب و یا پیشه و یا تجارت موضوع بند ۲ ماده ی ۱۵ قانون موجر و مستاجر ناظر به صورتی است که موجر مالک شش دانگ مورد اجاره باشد. چنان که این معنی از صدر ماده ی ۱۴ قانون موجر و مستاجر که ماده ی ۱۵ آن قانون نیز معطوف به آن است مفهوم میشود.
هم چنین با توجه به این که این حق به موجر داده شده اطلاق آن منصرف به موجر شش دانگ خواهد بود نه موجر سهم مشاع . # تخلیه به دلیل نیاز شخصی

عبارت بند ۲ ماده ی ۱۵ مذکور نیز که تخلیه را برای احتیاج شخصی موجر پیش بینی کرده است; دلالت بر همین نظر دارد; به علاوه احتیاج شخصی نسبت به ملک مشاع که قسمتی از آن متعلق به غیر متقاضی و خواهان است; وجهه ی قانونی نمی تواند داشته باشد; و با فلسفه ی احتیاج شخصی نیز موافقت ندارد.

بنابراین در موردی که بعضی از موجرین که مالک چند سهم مشاع از یک باب مغازه باشند و درخواست تخلیه ی تمام آن مغازه را به عنوان احتیاج شخصی بکنند ، درخواست آن ها با مقررات و فلسفه ی بند ۲ ماده ی ۱۵ قانون موجر و مستاجر و فلسفه ی تخلیه مورد اجاره به عنوان احتیاج شخصی  منطبق نبوده و دعوی مطروحه در این خصوص قابل قبول نیست. # تخلیه به دلیل نیاز شخصی

در صورتی که خواسته ی دعوا تخلیه ی خانه به علت احتیاج شخصی باشد; و بین خواهان و خوانده توافق شود که خوانده عین مستاجره را در تاریخ معینه تخلیه کند; و بر اساس توافق طرفین دادگاه گزارش اصلاحی صادر کند; اصدار اجراییه بر حسب تقاضای خواهان به استناد سازش نامه ی مذکور با مقررات خاص قانون مالک و مستاجر مغایرت دارد یا خیر؟

با توجه به ماده ی ۶۳۰ قانون آیین دادرسی مدنی ( ماده ی ۱۸۴ قانون فعلی ) که مقرر می دارد مفاد صلح نامه نسبت به طرفین نافذ و معتبر است و همانند احکام دادگاه های دادگستری به موقع اجرا گذاشته می شود. بنابراین به نظر کمیسیون اصدار اجراییه بر حسب تقاضای خواهان به استناد سازش نامه مذکور بدون اشکال است. 

کیمیا رضایی – وکیل پایه یک دادگستری

نوشته دادخواست تخلیه عین مستاجره به دلیل نیاز شخصی اولین بار در گروه وکلای حقوقی اوان. پدیدار شد.