لینک مقاله را به اشتراک بگذارید:https://oonelaw.com/evacuation-order

حکم تخلیه به دلیل اتمام مهلت قرارداد

حکم تخلیه ، دادخواست تخلیه شامل قراردادهایی می شود که به استناد قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ مشمول تخلیه فوری نیستند و پس از اتمام مهلت اجاره مالک برای تخلیه ملک بایستی از طریق دادگاه اقدام کند.

قراردادهای اجاره ای که شرایط مندرج در ماده ی ۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ را نداشته باشند و به عنوان مثال توسط دو نفر شاهد امضاء نشده اند و یا قرارداد در دو نسخه تنظیم نشده باشد مشمول تخلیه ی فوری نیستند.

دادگاه در جلسه رسیدگی دلایل و مستندات موجر برای تخلیه را بررسی کرده و در صورتی که مستاجر در جلسه ی رسیدگی حاضر شود دفاعیات وی را استماع می کند و در صورت محق بودن موجر حکم به تخلیه ی ملک استیجاری صادر می کند.

این رای قابل تجدید نظر خواهی و در صورت غیابی بودن قابل واخواهی است. # حکم تخلیه

طرفین دعوی

دعوای تخلیه از سوی موجر به عنوان خواهان علیه مستاجر به عنوان خوانده مطرح می شود. اگر مستاجر ملک را به شخصی دیگر اجاره داده است دعوا باید به طرفیت هر دو مستاجر اقامه شود. # حکم تخلیه

مرجع رسیدگی به دعوا

در اجاره نامه های مربوط به اماکن غیر تجاری و اماکن تجاری بدون سرقفلی و حق کسب و پیشه شورای حل اختلاف محل وقوع ملک صالح به دعوای تخلیه است. دعوای تخلیه ی اماکن تجاری دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه باید در دادگاهی طرح شود که ملک در حوزه ی آن واقع شده باشد. # حکم تخلیه

نحوه ی اجرای رای

پس از قطعیت رای به درخواست موجر اجراییه صادر و به مستاجر ابلاغ می شود. اگر مستاجر ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجراییه اقدام به تخلیه ی ملک نکند اجرای احکام دادگاه با توسل به قوای قهریه اقدام به تخلیه ی ملک می کند.

در مواردی که مبلغی به عنوان ودیعه و یا قرض الحسنه از مستاجر اخذ شده باشد اجرای حکم تخلیه منوط به تودیع مبالغ مذکور است. # حکم تخلیه

دادخواست تخلیه املاک تجاری

در قراردادهای اجاره املاک تجاری که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ هستند با اتمام مدت اجاره مالک نمی تواند دادخاوست تخلیه تقدیم کند و تخلیه ی ملک صرفا در موارد مشخص و پیش بینی شده در قانون اخیر الذکر ممکن است ، اما در قراردادهای اجاره موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ به غیر از موارد مذکور در ماده ی ۷ و ۸ قانون به محض اتمام مدت اجاره موجر می تواند درخواست تخلیه ی ملک را ارئه کند. # حکم تخلیه

تفاوت ودیعه با سرقفلی

ماهیت ودیعه و سرقفلی کاملا متفاوت است. اگر موجر مبلغی را به عنوان ودیعه دریافت کرده باشد در هنگام تخلیه می بایست عین مبلغی را که دریافت کرده است به مستاجر مسترد کند ، اما در مواردی که مالک می بایست مبلغی به عنوان سرقفلی به مستاجر پرداخت کند مبلغ سرقفلی بر اساس نرخ عادله ی روز محاسبه می شود. # حکم تخلیه

اگر مستاجر مبلغی را به عنوان ودیعه و یا قرض الحسنه به موجر داده باشد و یا سند تعهد آوری نظیر چک به عنوان تضمین تخلیه و یا پرداخت اجاره به مالک ارایه کرده باشد اجرای حکم تخلیه منوط به سپردن و یا سند مذکور نزد اجرای احکام است.

اگر مستاجر مستحق دریافت سرقفلی باشد دادگاه الزامی برای تعیین مبلغ سرقفلی ندارد  و اجرای حکم تخلیه نیز منوط به پرداخت سرقفلی نیست و مستاجر در چنین حالتی می بایست دادخواست مطالبه ی سرقفلی تقدیم کند.

البته این امر استثنایی نیز دارد و آن زمانی است که در قرارداد اجاره تخلیه ی ملک منوط به پرداخت سرقفلی شده باشد. برخی از محاکم با استفاده از وحدت ملاک ماده ی ۲۷ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ معتقدند باید دادگاه ضمن صدور دستور تخلیه با تعیین بهای سرقفلی به نرخ عادله تخلیه را منوط به پرداخت سرقفلی کند. # حکم تخلیه

مالکیت نسبت به عین در دعوای تخلیه

در دعوای تخلیه صرفا مالکیت منافع از طرف خواهان برای صدور حکم کفایت می کند و لازم نیست خواهان مالک عین ملک باشد.

اگر مالک در قرارداد مبلغی را دریافت کرده باشد; و به صورت صریح معلوم نباشد که این مبلغ به عنوان سرقفلی دریافت شده; و یا ودیعه به نظر می رسد با توجه به این که دریافت سرقفلی خلاف اصل است این مبلغ باید به عنوان ودیعه در نظر گرفته شود. # حکم تخلیه

خواسته های دیگر ضمن دادخواست تخلیه

در ضمن دادخواست تخلیه می توان خواسته هایی همچون مطالبه ی اجاره های معوقه ، هزینه ی انشعابات ملک ، هزینه ی شارژ و یا خسارات وارد شده از سوی مستاجر به ملک را نیز تقاضا کرد.

ملکی را که در آن از طرف مالک اجازه ی احداث بنا به مستاجر داده شده و مستحدثاتی در ملک ایجاد شده است قابل تخلیه نیست؛ زیرا اعیانی متعلق به مستاجر بوده و مالک صرفا می تواند اجاره بهای زمین ( حق الارض ) را مطالبه کند.

هم چنین در قراردادهای اجاره مشمول مواد ۷ و ۸ قانون روابط موجر و مستجر سال ۷۶ در پایان مدت اجاره موجر نمی تواند اقدام به تخلیه ی ملک کند. مگر این که مستاجر حق خود را که به استناد مواد فوق ایجاد شده است اسقاط کند. # حکم تخلیه

مستندات قانونی

ماده ی ۴۹۴ قانون مدنی

عقد اجاره به محض انقضاء مدت بر طرف میشود; و اگر پس از انقضاء آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف‌ خود نگاه دارد; موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود; اگر چه مستاجر استیفاء منفعت نکرده باشد; و اگر با اجازه مالک در تصرف نگه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد; مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید. # حکم تخلیه

ماده ی ۹ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴

در موارد زیر، قاضی شورا با مشورت اعضای شورا رسیدگی و مبادرت به صدور رای می‏نماید:

• الف- دعاوی مالی راجع به اموال منقول تا نصاب دویست‌میلیون (۲۰۰.۰۰۰.۰۰۰)ریال به‌جز مواردی که در تاریخ لازم‌الاجراء شدن این قانون در دادگستری مطرح می‏باشند.
• ب- تمامی‌ دعاوی مربوط به تخلیه عین مستاجره به‌جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه
• پ- دعاوی تعدیل اجاره‌بها به شرطی که در رابطه استیجاری اختلافی وجود نداشته باشد
• ت- صدور گواهی حصر وراثت، تحریر ترکه، مهر و موم ترکه و رفع آن
• ث- ادعای اعسار از پرداخت محکوم‌‏به در صورتی که شورا نسبت به اصل دعوی رسیدگی کرده باشد
• ج- دعاوی خانواده راجع به جهیزیه، مهریه و نفقه تا نصاب مقرر در بند (الف) در صورتی که مشمول ماده (۲۹) قانون حمایت خانواده مصوب ۱۳۹۱/۱۲/۱ نباشند.
• چ- تامین دلیل
• ح- جرائم تعزیری که صرفاً مستوجب مجازات جزای‌ نقدی درجه هشت باشد.

تبصره ۱- بهای خواسته براساس نرخ واقعی آن تعیین می‌گردد، چنانچه نسبت به بهای خواسته بین اصحاب دعوی اختلاف حاصل شود و اختلاف موثر در صلاحیت شورا باشد، یا قاضی شورا نسبت به آن تردید کند قبل از شروع رسیدگی راساً یا با جلب نظر کارشناس، بهای خواسته را تعیین می­کند.

تبصره ۲- شورای حل‌اختلاف مجاز به صدور حکم شلاق و حبس نمی‏باشد.

تبصره ۳- صلاحیت شوراهای حل اختلاف روستا مستقر در روستا صرفاً صلح و سازش می‌باشد. # حکم تخلیه

رویه و نظرات قضایی

رای وحدت رویه شماره ی ۶۳۶ – ۱۱/۵/۷۸ دیوان عالی کشور

با توجه به ماده واحده ی قانون اصلاح لایحه ی قانون احداث ترمینال های مسافر بری و ممنوعیت تردد اتومبیل های مسافر بری برون شهری; در داخل شهر تهران مصوب سال ۱۳۷۲ و تبصره ی مربوط به ماده ی ۳; و هم چنین ماده ی ۵ قانون مزبور که تسری به کلیه ی شهرها و پایانه های مسافر بری دارد.

این که تبصره ی ذیل ماده ی ۲ قانون مذکور واگذاری غرفه های داخل ترمینال های مسافربری; را از شمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ خارج کرده است; و التفات به این که در تبصره ی ماده ی دوم لایحه ی قانونی مصوب سال ۵۹ پیش بینی شده است; که شرایط واگذاری غرفه ها طبق آیین نامه ای خواهد بود; که توسط شهرداری تهیه می شود.

در همین تبصره آورده شده است که واگذاری غرفه ها مشمول مقررات قانون روابط موجرو مستاجر سال ۵۶ نبوده است ، حقوق کسب و پیشه برای متصرفین ایجاد نخواهد کرد و آیین نامه ی اجرایی تبصره ی ماده ی ۲ مصوب سال ۷۴ نیز همین مراتب را در بردارد.

بنابراین رای شعبه ی ۲ دادگاه تجدید نظر استان اصفهان که متضمن خروج غرفه های مستحدثه در ترمینال های مسافر بری از شمول مقررات قانون روابط موجر ومستاجر سال ۵۶ است موجه بوده ، معتقد به تایید آن می باشم. # حکم تخلیه

رای وحدت رویه ی شماره ی ۵۷۶ – ۱۴/۷/۷۱ دیوان عالی کشور

اماکن استیجاری مطب پزشکان که برای عرضه ی خدمات علمی و تخصصی پزشکی; و معالجه ی بیماران مورد استفاده واقع می شود; محل کسب و پیشه یا تجارت محسوب نمی شود; تا حق کسب و پیشه یا تجارت به آن تعلق گیرد.

تخلیه ی این اماکن هم مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر; مصوب سیزدهم اردیبهشت ماه ۱۳۶۲ و ماده ی ۴۹۴ قانون مدنی; و شرایط بین طرفین در ضمن عقد اجاره است; بنابراین رای شعبه ی پنجم دادگاه حقوقی یک اهواز; که با این نظر مطابقت دارد صحیح تشخیص می شود.

این رای بر طبق ماده ی ۳ از مواد اضافه شده; به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب اول مرداد ماه ۱۳۳۷ ; برای دادگاه ها در موارد مشابه لازم الاتباع است. # حکم تخلیه

نوشته دادخواست تخلیه به دلیل اتمام مدت قرارداد اولین بار در گروه وکلای حقوقی اوان. پدیدار شد.

لینک مقاله تنظیم انتقال به غیر را به اشتراک بگذارید: https://oonelaw.com/violation

تخلیه به جهت تعدی و تفریط

در ملک های تجاری که از حق کسب و پیشه برخوردارند از جمله مواردی که صاحب ملک امکان طرح دادخواست تخلیه ی ملک را دارد جایی است که مستاجر نسبت به ملک تعدی و تفریط کرده باشد. تعدی زمانی اتفاق می افتد که مستاجر از حدود اذن و اختیار خود تخلف کرده باشد و تفریط نیز به معنای کوتاهی و ترک فعل و انجام ندادن تکالیف و الزامات است.
قانون ، قرارداد و عرف از جمله منابع شناسایی حدود اختیارات و تکالیف مستاجر در ارتباط با ملک مورد اجاره است. به بیان دیگر چنانچه وفق یکی از منابع مذکور مستاجر از حدود اختیارات خود تجاوز کند و یا تکلیف خود را در قبال ملک انجام ندهد ، تعدی و تفریط محقق شده است و صاحب ملک که همان موجر می باشد می تواند نسبت به تخلیه ی ملک اقدام کند.

تخریب کل یا جزئی از ملک ، تغییر اساسی و بنیادی در ملک ، عدم انجام تعمیراتی که بر عهده و جزء تعهدات مستاجر بوده است و ساخت بنا در ملک ، نمونه هایی از تعدی و تفریط محسوب می شوند.

محکمه پس از استماع اظهارات طرفین در صورت لزوم از طریق معاینه ی محل و یا ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری اقدام به بررسی صحت ادعای مالک می کند و در صورت احراز ادعای وی ، حکم به تخلیه ی ملک بدون نیاز به پرداخت حق کسب و پیشه از سوی مالک صادر می کند. همچنین برای مستاجر مهلتی که کمتر از ده روز و بیشتر از دو ماه نباشد جهت تخلیه ملک در نظر می گیرد.

طرفین دعوی

مالکی که خواستار تخلیه است خواهان و مستاجر به عنوان خوانده وارد دعوی می شوند.

مرجع صالح برای رسیدگی

رسیدگی به دعاوی مربوط به املاک دارای حق کسب و پیشه در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

نحوه ی اجرای رای

از آنجایی که دعوی تخلیه به دلیل تعدی و تفریط بدون در نظر گرفتن حق کسب و پیشه می باشد ، لذا به محض قطعیت رای و صدور اجراییه چنانچه مستاجر ملک را در مهلت تعیین شده در حکم دادگاه تخلیه نکند به اجبار محل تجاری تخلیه می شود.
اثبات وقوع تعدی و تفریط از وظایف مالک است و مالک می تواند پیش از طرح دادخواست با تامین دلیل از وضعیت ملک بتواند اقدام به اثبات تعدی و تفریط کند.

تعدی و تفریط مستاجر وصف امین بودن او را از بین میبرد و مستاجر بعد از آن ضامن هر نوع عیب و نقصی است که در ملک ایجاد می شود. اگر چه نقص در نتیجه ی تعدی یا تفریط مستاجر حاصل نشده باشد.

در این نوع تخلیه موجر برای تخلیه هیچ وجهی بابت حق کسب و پیشه پرداخت نمی کند.

در تخلیه ی ملک به دلیل تعدی و تفریط مستاجر ، هیچ زمان و موعد مشخصی برای تقاضای اجرای رای از طرف مالک متصور نیست و تاخیر وی در تخلیه ی ملک تاثیری در اعتبار رای صادر شده ندارد.
در مورد املاک تجاری موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ نیز امکان فسخ قرارداد به دلیل تعدی و تفریط صدق میکند. با این تفاوت که در قراردادهای اجاره ی مشمول قانون سال ۵۶ صرف تعدی و تفریط می تواند موجب فسخ قرارداد اجاره و تخلیه باشد؛ اما در قراردادهای اجاره ی مشمول قانون سال ۷۶ شرط این که موجر بتواند قرارداد را فسخ کند آن است که موجر نتواند مانع تعدی و تفریط مستاجر شود.

مستندات قانونی

ماده ۴۸۷ قانون مدنی

هر گاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.

ماده ۹۵۱ قانون مدنی

تعدی تجاوز نمودن از حدود اذن یا متعارف است نسبت به مال یا حق دیگری.

ماده ۹۵۲ قانون مدنی

تفریط عبارت است از ترک عملی که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیرلازم است.

ماده ۹۵۳ قانون مدنی

تقصیر اعم است از تفریط و تعدی.

ماده ی ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶

در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
… در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.

‌ماده ۲۷ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

در مواردی که حکم تخلیه صادر می‌شود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین‌ می‌نماید. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی مقامات صلاحیتدار تاسیس شده در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد.

• ‌تبصره ۱- در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر می‌شود مهلت‌های مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا‌ پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.
• ‌تبصره ۲- در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر می‌شود حداکثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود.

ماده ۴۸۷ قانون مدنی

هر گاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.

ماده ۴۹۳ قانون مدنی

مستاجر نسبت به عین مستاجره ضامن نیست به این معنی که اگر عین مستاجره بدون تفریط یا تعدی او کلاً یا بعضاً تلف شود مسئول نخواهد بود ولی اگر مستاجر تفریض یا تعدی نماید ضامن است اگر چه نقص در ‌نتیجه تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد.

رویه و نظرات قضایی
رای شماره ی ۷۲۷ مورخ ۲۸/۶/۹۱ شعبه ی ۳۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران

اگر تعدی و تفریط مستاجر در زمان مالک سابق صورت گرفته باشد حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به مالک جدید منتقل نمیشود.

رای شماره ی ۱۲۱۰ مورخ ۱۶/۱۱/۹۵ شعبه ی ۲ دادگاه تجدید نظر استان کردستان

احداث بالکن و دستشویی از مصادیق تعدی و تفریط در عین مستاجره محسوب نمی شود تا ایجاد آن تخلف و موجبات تخلیه ی عین مستاجره را فراهم کند و ایجاد آن برای استفاده ی بهتر از عین مستاجره می باشد و با توجه به نوع شغل مورد استفاده در عین مستاجره از موارد لازم و ضروری می باشد و تعدی به عین مستاجره محسوب نمی شود.

رای اصراری شماره ی ۱۹ مورخ ۲۰/۴/۷۴ هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور

نظر به این که صدور حکم به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت فقط در موارد مذکور در ذیل ماده ی ۱۵ و تبصره ی ذیل ماده ی ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ تجویز شده است و در ما نحن فیه به علت عدم پرداخت بها و اجرت المثل به صدور حکم تخلیه مبادرت شده است که با هیچ یک از موارد قانونی فوق الاشعار انطباق ندارد. بنا به مراتب مذکور به نظر کلیه ی اعضای هیات عمومی دیوان عالی کشور حکم تجدید نظر خواسته به شماره ی ۷۱۷۶/۳/۷۳ صادر شده از شعبه ی دوم دادگاه حقوقی یک شهرستان کرج به لحاظ مخالفت با موازین قانونی ، نقض و پرونده در اجرای بند ج ماده ی ۲۴ قانون تشکیل دادگاه های عمومی و انقلاب به شعبه ی دیگر دادگاه های عمومی شهرستان کرج که سابقه ی اظهار عقیده ی قضایی ندارد ارجاع می شود.

نشست قضایی دادگاه های حقوقی ۲ مورخ ۴/۱۰/۶۵

حکم دادگاه کیفری بر مجرمیت مستاجر در تخریب مورد اجاره کافی برای صدور حکم تخلیه ی عین مستاجره در محکمه ی حقوقی نیست ، زیرا صرف دخل و تصرف مستاجر در مورد اجاره ممکن است مصداق تخریب و موجب مسئولیت کیفری باشد. در حالی که حسب ماده ی ۲۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶ دخل و تصرفات مستاجر به عنوان تعمیر و تزیین مورد اجاره چنان چه به منظور استفاده ی بهتر باشد تجویز شده است.

بنابراین دخل و تصرف مستاجر در مورد اجاره به عنوان تعمیر و تزیین که بعضا با تخریب مقدماتی همراه است مادهم که بر اساس بنای عین مستاجره و استحکام آن صدمه و لطمه وارد نکند تعدی و تفریط تلقی نمی شود و موجبی برای صدور حکم تخلیه ی مورد اجاره نیست هر چند دادگاه کیفری مستاجر را در تخریب مورد اجاره مجرم شناخته باشد.

رای شماره ی ۹۳۱ مورخ ۶/۸/۹۱ شعبه ی ۴۴ دادگاه تجدید نظر استان تهران

چنانچه مستاجر در ملک محل کسب مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ بنای غیر مجاز احداث کند تقاضای قلع و قمع از موجر پذیرفته نمی شود و ضمانت اجرای قانونی همان تقاضای تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط است.

نوشته دعوای تخلیه به جهت تعدی و تفریط اولین بار در گروه وکلای حقوقی اوان. پدیدار شد.

لینک مقاله دعوی تخلیه را به اشتراک بگذارید:https://oonelaw.com/evacuation-lawsuit

تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها

دعوی تخلیه

این دادخواست در رابطه با قراردادهای اجاره ی املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه که پیش از سال ۷۶ منعقد شده اند مطرح می شود. مستاجر باید در زمان معین در اجاره نامه اجاره ی ملک دارای حق کسب و پیشه را بپردازد و پس از پایان مدت قرارداد اجاره و ادامه ی رابطه استیجاری اجرت المثل را به همان میزان اجاره در پایان هر ماه ظرف ده روز به مالک بپردازد. # دعوی تخلیه

از این رو اگر مستاجر به موقع اجاره بها را پرداخت نکند; اظهارنامه ی رسمی (در موردی که اجاره نامه عادی است; یا اجاره نامه ای در بین نباشد) و یا اخطاریه ی دفتر خانه (در مورد اجاره نامه رسمی); از سوی موجر برای وی فرستاده می شود و ده روز مهلت برای پرداخت اقساط معوقه به وی داده می شود; در صورتی که مستاجر اجاره بها را پرداخت نکند و یا با تخیر پرداخت کند مالک می تواند نسبت به طرح دعوی تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها اقدام کند. # دعوی تخلیه

دادگاه در صورت احراز تخلف مستاجر اقدام به صدور رای مبنی بر تخلیه ی ملک می کند و به مستاجر مهلت می دهد ظرف مدتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نیست ملک را تخلیه کرده و تحویل مالک دهد.

طرفین دعوا

موجر یا همان صاحب ملک که در صدد تخلیه است; به عنوان خواهان باید یه طرفیت مستاجر به عنوان خوانده اقامه ی دعوی کند. # دعوی تخلیه

مرجع صالح برای رسیدگی

هر چند دعاوی مربوط به تخلیه طبق قانون شورای حل اختلاف در صلاحیت این مرجع می باشد؛ اما به علت این که این نوع تخلیه مرتبط با ملک دارای حق کسب و پیشه است بنابراین مرجع رسیدگی به این دعوی دادگاهی است که در محل وقوع ملک قراردارد. # دعوی تخلیه

نحوه ی اجرای رای

هنگامی که رای مبنی بر تخلیه ی سرقفلی به جهت عدم پرداخت اجاره بها صادر شد برای اجرای حکم به واحد اجرای احکام فرستاده می شود و اجرای احکام مدنی در مهلت تعیین شده از سوی دادگاه بدون آن که مبلغی با عنوان حق کسب و پیشه از موجر دریافت کند نسبت به تخلیه ی ملک اقدام خواهد کرد. # دعوی تخلیه

در صورت تخلیه به دلیل پرداخت نکردن اجاره بها هیچ گونه مبلغی بابت حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت نمی شود.

اگر مستاجر علیرغم ابلاغ اظهارنامه ی رسمی یا اخطاریه برای مطالبه ی اجاره بهای ماه های مختلف ظرف یک سال اجاره را پرداخت نکند دیگر لزومی به ارسال اظهارنامه یا اخطار برای دفعه سوم نیست و می توان بدون ارسال اظهارنامه یا اخطار دادخواست تخلیه را مطرح کرد.

زمان احتساب یک سال مذکور از تاریخ ابلاغ اولین اظهارنامه یا اخطاریه ی دفتر خانه خواهد بود.

اگر مستاجر بابت اجاره بها چک یا سند تجاری دیگری بدهد; در واقع اجاره بها را پرداخت کرده است; و در قبال مبلغ چک مسئول است; و برگشت خوردن چک به معنای عدم پرداخت اجاره نیست. # دعوی تخلیه

مستندات قانونی

ماده ی ۶ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶

مستاجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه اجرت‌المسمی و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان اجرت‌المسمی آخر‌هر ماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و هر‌گاه اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد اجاره بها را به میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی ‌شده و در صورتی که میزان آن معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص می‌دهد برای هر ماه تا دهم ماه بعد‌ به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین می‌شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌نامه رسمی است به دفترخانه تنظیم‌کننده سند و هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از‌ دفا‌تر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد. ‌

دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز به وسیله اداره ثبت محل مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند; که برای دریافت وجه تودیع شده به‌دفترخانه مزبور مراجعه نماید. # دعوی تخلیه

ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.

۱- در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه و یا در موردی که اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد; مورد اجاره را کلاً یا جزئاً ‌به هر صورتی که باشد; به غیر واگذار نموده; یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود ‌قرار داده باشد.

۲- در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا ‌نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.

۳- در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد; مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصاً در‌مورد اجاره سکونت نماید; و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد; در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال‌ ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌شود. # دعوی تخلیه

۴- در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضی مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌بند فوق داشته باشد.

۵- هر‌گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.

۶- در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.

۷- در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر‌گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده; و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌دهد; مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد. # دعوی تخلیه

۸- در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.

۹- در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده; و با ابلاغ اخطار دفترخانه ‌تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (‌در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد); ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد; ‌در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند; از دفترخانه یا اجری ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید. ‌

هر‌گاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجاره‌بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند; ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف‌ مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجر را بنماید. ‌# دعوی تخلیه

هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد; موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند; ‌در موارد فوق هر‌گاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید‌; حکم به تخلیه صادر نمی‌شود; و مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد; ولی هر مستاجر فقط ‌یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند; حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است. # دعوی تخلیه

‌تبصره ۱- در صورتی که مستاجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد; و‌ برای بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد; و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید; موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه ‌درخواست تخلیه عین مستاجر را نماید; حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

‌ماده ۲۷ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

در مواردی که حکم تخلیه صادر می‌شود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین‌ می‌نماید. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی مقامات صلاحیتدار تاسیس شده در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد.

‌تبصره ۱- در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر می‌شود مهلت‌های مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا‌ پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.

‌تبصره ۲- در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر می‌شود; حداکثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود. # دعوی تخلیه

رای وحدت رویه شماره ی ۱۱۳ مورخ ۲۴/۱۱/۵۶ هیات عمومی دیوان عالی کشور

بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ که تأخیر مستأجر در پرداخت قسط یا اقساط عقب افتاده مال الاجاره یا اجرت المثل را ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه از جمله موارد درخواست صدور حکم تخلیه مورد اجاره قرار داده است، ناظر به دادخواست ها و تخلیه که قبل از اجرای آن قانون و به ادعای خودداری مستأجر از پرداخت قسط یا اقساط عقب افتاده اجرت المسمی یا اجرت المثل ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ اخطار دفتر اسناد رسمی و به استناد به شق ۷ ماده ۸ قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ شمسی تقدیم شده است نمی باشد.

بنابراین در این گونه دعاوی شرط تخلف مقرر در شق ۷ ماده ۸ قانون اخیر الذکر لازم الرعایه خواهد بود. این رأی طبق قسمت اخیر ماده ۳ در مواد اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۳۷ شمسی از طرف دادگاه ها در موارد مشابه باید پیروی شود; # دعوی تخلیه

هیات تحریریه گروه وکلای حقوقی اوان

نوشته چگونگی طرح دعوی تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها اولین بار در گروه وکلای حقوقی اوان. پدیدار شد.