لینک مقاله تنظیم انتقال به غیر را به اشتراک بگذارید: https://oonelaw.com/violation

تخلیه به جهت تعدی و تفریط

در ملک های تجاری که از حق کسب و پیشه برخوردارند از جمله مواردی که صاحب ملک امکان طرح دادخواست تخلیه ی ملک را دارد جایی است که مستاجر نسبت به ملک تعدی و تفریط کرده باشد. تعدی زمانی اتفاق می افتد که مستاجر از حدود اذن و اختیار خود تخلف کرده باشد و تفریط نیز به معنای کوتاهی و ترک فعل و انجام ندادن تکالیف و الزامات است.
قانون ، قرارداد و عرف از جمله منابع شناسایی حدود اختیارات و تکالیف مستاجر در ارتباط با ملک مورد اجاره است. به بیان دیگر چنانچه وفق یکی از منابع مذکور مستاجر از حدود اختیارات خود تجاوز کند و یا تکلیف خود را در قبال ملک انجام ندهد ، تعدی و تفریط محقق شده است و صاحب ملک که همان موجر می باشد می تواند نسبت به تخلیه ی ملک اقدام کند.

تخریب کل یا جزئی از ملک ، تغییر اساسی و بنیادی در ملک ، عدم انجام تعمیراتی که بر عهده و جزء تعهدات مستاجر بوده است و ساخت بنا در ملک ، نمونه هایی از تعدی و تفریط محسوب می شوند.

محکمه پس از استماع اظهارات طرفین در صورت لزوم از طریق معاینه ی محل و یا ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری اقدام به بررسی صحت ادعای مالک می کند و در صورت احراز ادعای وی ، حکم به تخلیه ی ملک بدون نیاز به پرداخت حق کسب و پیشه از سوی مالک صادر می کند. همچنین برای مستاجر مهلتی که کمتر از ده روز و بیشتر از دو ماه نباشد جهت تخلیه ملک در نظر می گیرد.

طرفین دعوی

مالکی که خواستار تخلیه است خواهان و مستاجر به عنوان خوانده وارد دعوی می شوند.

مرجع صالح برای رسیدگی

رسیدگی به دعاوی مربوط به املاک دارای حق کسب و پیشه در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

نحوه ی اجرای رای

از آنجایی که دعوی تخلیه به دلیل تعدی و تفریط بدون در نظر گرفتن حق کسب و پیشه می باشد ، لذا به محض قطعیت رای و صدور اجراییه چنانچه مستاجر ملک را در مهلت تعیین شده در حکم دادگاه تخلیه نکند به اجبار محل تجاری تخلیه می شود.
اثبات وقوع تعدی و تفریط از وظایف مالک است و مالک می تواند پیش از طرح دادخواست با تامین دلیل از وضعیت ملک بتواند اقدام به اثبات تعدی و تفریط کند.

تعدی و تفریط مستاجر وصف امین بودن او را از بین میبرد و مستاجر بعد از آن ضامن هر نوع عیب و نقصی است که در ملک ایجاد می شود. اگر چه نقص در نتیجه ی تعدی یا تفریط مستاجر حاصل نشده باشد.

در این نوع تخلیه موجر برای تخلیه هیچ وجهی بابت حق کسب و پیشه پرداخت نمی کند.

در تخلیه ی ملک به دلیل تعدی و تفریط مستاجر ، هیچ زمان و موعد مشخصی برای تقاضای اجرای رای از طرف مالک متصور نیست و تاخیر وی در تخلیه ی ملک تاثیری در اعتبار رای صادر شده ندارد.
در مورد املاک تجاری موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ نیز امکان فسخ قرارداد به دلیل تعدی و تفریط صدق میکند. با این تفاوت که در قراردادهای اجاره ی مشمول قانون سال ۵۶ صرف تعدی و تفریط می تواند موجب فسخ قرارداد اجاره و تخلیه باشد؛ اما در قراردادهای اجاره ی مشمول قانون سال ۷۶ شرط این که موجر بتواند قرارداد را فسخ کند آن است که موجر نتواند مانع تعدی و تفریط مستاجر شود.

مستندات قانونی

ماده ۴۸۷ قانون مدنی

هر گاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.

ماده ۹۵۱ قانون مدنی

تعدی تجاوز نمودن از حدود اذن یا متعارف است نسبت به مال یا حق دیگری.

ماده ۹۵۲ قانون مدنی

تفریط عبارت است از ترک عملی که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیرلازم است.

ماده ۹۵۳ قانون مدنی

تقصیر اعم است از تفریط و تعدی.

ماده ی ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶

در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
… در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.

‌ماده ۲۷ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

در مواردی که حکم تخلیه صادر می‌شود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین‌ می‌نماید. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی مقامات صلاحیتدار تاسیس شده در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد.

• ‌تبصره ۱- در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر می‌شود مهلت‌های مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا‌ پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.
• ‌تبصره ۲- در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر می‌شود حداکثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود.

ماده ۴۸۷ قانون مدنی

هر گاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.

ماده ۴۹۳ قانون مدنی

مستاجر نسبت به عین مستاجره ضامن نیست به این معنی که اگر عین مستاجره بدون تفریط یا تعدی او کلاً یا بعضاً تلف شود مسئول نخواهد بود ولی اگر مستاجر تفریض یا تعدی نماید ضامن است اگر چه نقص در ‌نتیجه تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد.

رویه و نظرات قضایی
رای شماره ی ۷۲۷ مورخ ۲۸/۶/۹۱ شعبه ی ۳۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران

اگر تعدی و تفریط مستاجر در زمان مالک سابق صورت گرفته باشد حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به مالک جدید منتقل نمیشود.

رای شماره ی ۱۲۱۰ مورخ ۱۶/۱۱/۹۵ شعبه ی ۲ دادگاه تجدید نظر استان کردستان

احداث بالکن و دستشویی از مصادیق تعدی و تفریط در عین مستاجره محسوب نمی شود تا ایجاد آن تخلف و موجبات تخلیه ی عین مستاجره را فراهم کند و ایجاد آن برای استفاده ی بهتر از عین مستاجره می باشد و با توجه به نوع شغل مورد استفاده در عین مستاجره از موارد لازم و ضروری می باشد و تعدی به عین مستاجره محسوب نمی شود.

رای اصراری شماره ی ۱۹ مورخ ۲۰/۴/۷۴ هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور

نظر به این که صدور حکم به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت فقط در موارد مذکور در ذیل ماده ی ۱۵ و تبصره ی ذیل ماده ی ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ تجویز شده است و در ما نحن فیه به علت عدم پرداخت بها و اجرت المثل به صدور حکم تخلیه مبادرت شده است که با هیچ یک از موارد قانونی فوق الاشعار انطباق ندارد. بنا به مراتب مذکور به نظر کلیه ی اعضای هیات عمومی دیوان عالی کشور حکم تجدید نظر خواسته به شماره ی ۷۱۷۶/۳/۷۳ صادر شده از شعبه ی دوم دادگاه حقوقی یک شهرستان کرج به لحاظ مخالفت با موازین قانونی ، نقض و پرونده در اجرای بند ج ماده ی ۲۴ قانون تشکیل دادگاه های عمومی و انقلاب به شعبه ی دیگر دادگاه های عمومی شهرستان کرج که سابقه ی اظهار عقیده ی قضایی ندارد ارجاع می شود.

نشست قضایی دادگاه های حقوقی ۲ مورخ ۴/۱۰/۶۵

حکم دادگاه کیفری بر مجرمیت مستاجر در تخریب مورد اجاره کافی برای صدور حکم تخلیه ی عین مستاجره در محکمه ی حقوقی نیست ، زیرا صرف دخل و تصرف مستاجر در مورد اجاره ممکن است مصداق تخریب و موجب مسئولیت کیفری باشد. در حالی که حسب ماده ی ۲۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶ دخل و تصرفات مستاجر به عنوان تعمیر و تزیین مورد اجاره چنان چه به منظور استفاده ی بهتر باشد تجویز شده است.

بنابراین دخل و تصرف مستاجر در مورد اجاره به عنوان تعمیر و تزیین که بعضا با تخریب مقدماتی همراه است مادهم که بر اساس بنای عین مستاجره و استحکام آن صدمه و لطمه وارد نکند تعدی و تفریط تلقی نمی شود و موجبی برای صدور حکم تخلیه ی مورد اجاره نیست هر چند دادگاه کیفری مستاجر را در تخریب مورد اجاره مجرم شناخته باشد.

رای شماره ی ۹۳۱ مورخ ۶/۸/۹۱ شعبه ی ۴۴ دادگاه تجدید نظر استان تهران

چنانچه مستاجر در ملک محل کسب مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ بنای غیر مجاز احداث کند تقاضای قلع و قمع از موجر پذیرفته نمی شود و ضمانت اجرای قانونی همان تقاضای تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط است.

نوشته دعوای تخلیه به جهت تعدی و تفریط اولین بار در گروه وکلای حقوقی اوان. پدیدار شد.

لینک مقاله تنظیم انتقال به غیر را به اشتراک بگذارید: https://oonelaw.com/transfer-to-other

تخلیه به دلیل انتقال به غیر

انتقال به غیر، در قراردادهای اجاره اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ که قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده اند مستاجر نمی تواند بدون اجازه و اطلاع مالک عین مستاجره را به کسی دیگر منتقل کند.

چنانچه مستاجر بدون اینکه مالک اجازه داده باشد یا حکم دادگاه در میان باشد به هر صورتی ملک را به شخص دیگری اجاره دهد، مالک می تواند با پرداخت نیمی از حق کسب و پیشه نسبت به فسخ قرارداد و تخلیه عین مستاجره اقدام نماید.

مطلب مهمی که مد نظر است این است که حتی اگر برای انتقال حق کسب و پیشه قراردادی منعقد نشده باشد اما شخص دیگری بجز مستاجر عملا از ملک منتفع شود برای تحقق انتقال به غیر کافی است و انعقاد یا عدم انعقاد قرارداد بین مستاجر و منتقل الیه موثر نمی باشد.

بنابراین چنانچه محقق شود که مستاجر ملک را به دیگری منتقل کرده است ، امکان طرح دادخواست فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به دلیل انتقال به غیر از طرف مالک متصور است.

دادگاه ضمن رسیدگی و با توجه به اظهارات طرفین در صورت تحقق انتقال به غیر ، موضوع را جهت ارزیابی میزان حق کسب و پیشه به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع میدهد و پس از قطعیت نظر کارشناس رای به تخلیه عین مستاجره در ازای یک دوم حق کسب و پیشه صادر می کند.

در رای صادر شده از ناحیه دادگاه موجر باید ظرف سه ماه از تاریخ قطعیت رای نسبت به پرداخت نصف حق کسب و پیشه به مستاجر اقدام نماید. و نیز برای مستاجر مهلتی که کمتر از ده روز و بیشتر از دو ماه نباشد جهت تخلیه ملک در نظر گرفته می شود. ابتدای مهلت مستاجر از زمان پرداخت حق کسب و پیشه توسط موجر محاسبه می شود.

طرفین دعوا

در دادخواست تخلیه به دلیل انتقال به غیر خواهان دعوی مالک ملک است و خوانده دعوی مستاجر اولیه ملک است. اما طبق رویه بعضی از محاکم می توان مستاجر متصرف را نیز خوانده محسوب نمود و می توان از ابتدا دادخواست را به طرفیت مستاجر متصرف مطرح کرد و بهتر این است که تمامی مستاجرین پیشین و متصرفین فعلی جزء خواندگان قرار بگیرند.

مرچع صالح برای رسیدگی

چون دعوی راجع به تخلیه مربوط به ملک است و ملک هم جزء اموال غیر منقول می باشد لذا مرجع صالح برای رسیدگی به این دعوی دادگاه محل وقوع ملک است.

نحوه ی اجرای رای

پس از اینکه رای قطعی شد و اجراییه صادر شد اگر موجر در مهلت سه ماه از قطعیت حکم نسبت به پرداخت نصف حق کسب و پیشه به مستاجر اقدام کند ، اجرای احکام موظف است پس از پایان مهلتی که در رای برای مستاجر تعیین شده است اقدام به تخلیه ی ملک نماید.

چنانچه ۲ نفر بصورت مشاعی مستاجر یک ملک باشند و احدی از آن دو نفر سهم خود را به شریک اش انتقال دهد، بین محاکم اختلاف نظر وجود دارد که آیا این انتقال، انتقال به غیر محسوب می شود یا خیر.

• اگر موجر در مهلت سه ماهه از تاریخ قطعیت رای، نسبت به پرداخت حق کسب و پیشه اقدام نکند ، حکم صادره ملغی می گردد.
• اگر مستاجری بدلیل ضعف وعدم توانایی جسمی کافی، ناتوان از کار در عین مستاجره باشد و پسر یا شاگردش که دارای استقلال مالی نیست ، محل کسب را اداره نماید، این مورد از موارد انتقال به غیر محسوب نمی شود.
• اگر موجر بعد از انتقال قرارداد اجاره به شخص ثالث از مستاجر جدید اجاره دریافت نماید، این موضوع میتواند بعنوان قرینه ای بر رضایت مالک نسبت به انتقال محسوب شود.

مستندات قانونی
ماده ی ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶

در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.

• در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه و یا در موردی که اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد مورد اجاره را کلاً یا جزئاً ‌به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود ‌قرار داده باشد.
• در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا ‌نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.

‌ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای‌‌ همان شغل یا‌ مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. ‌هر‌گاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه ا‌ی در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق ‌کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند.

در این صورت دادگاه حکم به تجویز‌انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (‌اگر اجاره‌نامه رسمی در بین‌نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام‌ شریط اجاره قائم‌مقام مستاجر سابق خواهد بود. ‌هر‌گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.

• ‌تبصره ۱- در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد ‌داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد. و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا‌ پیشه یا تجارت را خواهد داشت.
• تبصره ۲- حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر‌‌ همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد‌بود.

‌ماده ۲۷ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

در مواردی که حکم تخلیه صادر می‌شود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین‌ می‌نماید. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی مقامات صلاحیتدار تاسیس شده در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد.

• ‌تبصره ۱- در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر می‌شود مهلت‌های مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا‌ پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.
• ‌تبصره ۲- در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر می‌شود حداکثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود.

ماده ۲۸ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

در مواردی که حکم تخلیه عین مستاجره با پرداخت حق کسب یا پیشه و یا تجارت صادر و قطعی می‌شود موجر مکلف است ظرف سه‌ ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستاجر بدهد والا حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود‌ مگر اینکه طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند.

در سایر موارد نیز هر‌گاه موجر ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضی صدور اجرائیه ‌نماید. حکم صادر شده ملغی‌الاثر است مگر اینکه بین موجر و مستاجر برای تاخیر تخلیه توافق شده باشد.

• ‌تبصره – مدتهای مذکور در ماده فوق نسبت به احکامی که در زمان اجری قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ صادر‌و قطعی گردیده از تاریخ اجری این قانون شروع می‌شود.

رویه و نظرات قضایی
رای وحدت رویه ی شماره ی ۴۲ مورخ ۲/۸/۱۳۵۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور

نظر به اینکه شخصیت حقوقی شرکت تجارتی از مدیر آن به کلی مجزا و امکان برکناری مدیر شرکت همیشه موجود است و همین که منافع عین مستاجره به شرکتی واگذار شده و مستاجر شرکت است نه مدیر آن، بنابراین هر گاه در سند اجاره حق انتقال به غیر کلی یا جزئی از مستاجر سلب شده و او مورد اجاره را به شرکتی ولو که خود مدیر آن باشد واگذار کند این انتقال به غیر تحقق یافته است و نظر شعبه ی ۳۹ دادگاه شهرستان تهران در این زمینه صحیح و مطابق با اصول و موازین قانونی است. این رای به موجب ماده ی ۳ از مواد اضافه شدن به قانون آیین دادرسی کیفری برای دادگاه ها در موارد مشابه لازم الاتباع است.

رای شماره ی ۱۳ مورخ ۱۹/۱/۹۲ شعبه ی ۵ دیوان عالی کشور

تفاوتی بین حق کسب و پیشه و تجارت و حق سرقفلی در چهار چوب قانون موجر و مستاجر ۱۳۵۶ وجود نداشته است و لذا مطالبه ی وجهی به عنوان سرقفلی سوای از آن چه در هنگام صدور حکم تخلیه به علت انتقال بدون مجوز قانونی به غیر و بر اساس نظریه ی کارشناسان به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت تعیین شده (نصف حق کسب و پیشه) از توجیه قانونی برخوردار است.

نوشته دعوای تخلیه به جهت انتقال به غیر اولین بار در گروه وکلای حقوقی اوان. پدیدار شد.

لینک مقاله را به اشتراک بگذارید: https://oonelaw.com/evacuation-to-change-jobs

تخلیه به جهت تغییر شغل

تخلیه به جهت تغییر شغل، در قراردادهای اجاره ی املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه، هر گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجراره داده شده باشد و مستاجر بدون این که رضایت موجر را برای تغییر شغل کسب کند شغل خود را تغییر دهد مالک می تواند تخلیه ی مورد اجاره را به لحاظ تغییر از دادگاه بخواهد. مگر این که شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد.

دادگاه پس از استماع اظهارات در جلسه ی رسیدگی و بررسی مستندات خواهان و در صورت نیاز ارجاع امر به کارشناس دادگستری و یا معاینه ی محل پس از احراز تغییر شغل از سوی مستاجر رای به تخلیه ی ملک صادر می کند و در ضمن رای مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نخواهد بود برای تخلیه ملک توسط مستاجر تعیین می کند.

طرفین دعوی

مالکی که متقاضی تخلیه مورد اجاره است خواهان دعوی می باشد و به طرفیت مستاجری که شغل خود را تغییر داده است دعوی طرح می کند.

مرجع صالح برای رسیدگی

دعاوی تخلیه ی املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک رسیدگی می شود. # تخلیه به جهت تغییر شغل

نحوه ی اجرای رای

• زمانی که رای مبنی بر تخلیه صادر و قطعی شد اجراییه صادر شده و به مستاجر ابلاغ می شود تا ظرف مهلت تعیین شده در رای نسبت به تخلیه اقدام کند. در صورت استنکاف مستاجر از تخلیه در موعد مقرر اجرای احکام دادگاه اقدام به تخلیه ی ملک می کند.
• از مفهوم مخالف قانون این گونه استنباط می شود که اگر شغل معینی در اجاره نامه قید نشده باشد و دو طرف نیز برای شغل معینی عقد اجاره را منعقد نکرده باشند دعوی فسخ و تخلیه به لحاظ تغییر شغل پذیرفته نمی شود.
• این نوع تخلیه بدون احتساب حق کسب و پیشه می باشد و مستاجر بدون دریافت وجهی بابت حق کسب و پیشه اقدام به تخلیه خواهد کرد.
• در صورت انتقال مالکیت ملک حق تخلیه به لحاظ تغییر شغل که در زمان مالک قبلی ایجاد شده است به مالک جدید منتقل نمی شود. البته این نظر اجماعی نیست و برخی از محاکم معتقدند این حق به مالک جدید منتقل می شود.
• در صورتی که مراجع قانونی مستاجر را از شغل فعلی منع کنند این منع مجوزی برای تغییر شغل محسوب نمی شود. در چنین مواردی مستاجر مکلف است شغلی را انتخاب کند که مشابه شغل قبلی باشد.
• تشخیص مشابهت شغل جدید با شغل قبلی به عرف بستگی دارد.
• دعوای الزام مالک به پذیرش تغییر در محاکم مسموع نیست.
• در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستاجر نمی تواند بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مگر این که شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد.

مستندات قانونی

ماده ی ۱۴ قانون روابط موجر ومستاجر سال ۵۶

در موارد زیر موجر می تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه ی را از دادگاه درخواست کند. دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه ی مورد اجاره را صادر می کند و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد. # تخلیه به جهت تغییر شغل

ماده ی ۲۷ قانون روابط موجر ومستاجر سال ۵۶

در مواردی که حکم تخلیه صادر می‌شود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین‌ می‌نماید. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی مقامات صلاحیتدار تاسیس شده در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد.

• ‌تبصره ۱- در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر می‌شود مهلت‌های مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا‌ پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.
• ‌تبصره ۲- در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر می‌شود حداکثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود. # تخلیه به جهت تغییر شغل

 رویه و نظرات قضایی

رای اصراری شماره ی ۶ مورخ ۲۳/۴/۱۳۷۷ هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور

مندرجات صورت جلسه ی مورخ ۶/۱/۶۵ تنظیمی فی ما بین اصحاب دعوی و سایر اوراق پرونده ی مالکیت تجدید نظر خوانده را نسبت به منافع بوفه ی سینما که در اثر حریق و تبدیل آن به مجتمع ورزشی از بین رفته است مدلل می دارد و چون از بین رفتن سینما و تبدیل آن به مجموعه ی ورزشی که ناشی از فعل تجدید نظر خواه است مسقط حق کسب و پیشه ی تجدید نظر خواه خواهد بود.

لذا رای دادگاه منطبق با دلایل دعوی و موازین تشخیص و مستندا به بند «ج» ماده ی ۲۴ قانون تشکیل دادگاه های عمومی و انقلاب به اکثریت آراء ابرام می شود. # تخلیه به جهت تغییر شغل

رای شماره ی ۶۳۸ مورخ ۱۴/۶/۹۱ شعبه ی ۳۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران

حق تخلیه ی عین مستاجره ناشی از تغییر شغل که در زمان مالکیت مالک سابق ایجاد شده است به مالک جدید منتقل نمی شود.

رای شماره ی ۷۶۸ مورخ ۲۹/۶/۹۱ شعبه ی ۱۵  دادگاه تجدید نظر استان تهران

در صورتی که در قرارداد اجاره شغل خاصی ذکر نشده باشد و اجاره برای سکونت باشد اگر مستاجر بعد از تغییر کاربری مدتی به شغل خاصی اشتغال داشته باشد تغییر این شغل از موجبات فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به علت تغییر شغل نیست. # تخلیه به جهت تغییر شغل

رای شماره ی ۷۷۵ مورخ ۲۰/۶/۹۱ شعبه ی ۳۲ دادگاه تجدید نظر استان تهران

دریافت اجاره بهای ملک به مدت طولانی پس از تغییر شغل دلالتی بر اذن و اجازه ی مالک به تغییر شغل نداشته است و مانع از صدور حکم تخلیه نخواهد بود. # تخلیه به جهت تغییر شغل

نظریه ی مشورتی شماره ی ۳/۹۳/۷ ـ ۱۶/۱/۱۳۹۳ اداره ی کل حقوقی قوه ی قضاییه

چنان چه مورد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ باشد در زمان طرح دعوای تخلیه جهت آن نیز باید در دادخواست تقدیمی قید شود؛ ولی اگر مشمول قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ باشد ذکر جهت منتفی است. # تخلیه به جهت تغییر شغل

نظریه ی مشورتی شماره ی ۴۳۱۴/۷ ـ مورخ ۲۵/۷/۷۵ اداره ی حقوقی دادگستری

مستاجر محل کسبی دارای شغلی است که اخیرا شهرداری آن را از مشاغل مزاحم دانسته و تکلیف تغییر شغل به وی است.

موجر حق تغییر شغل نداده است و با آن نیز موافق نیست. چنان چه مستاجر ناگریز از تغییر شغل شود آیا تغییر شغل از موجبات تخلیه است یا خیر ؟

تغییر شغل طبق بند ۷ م ۱۴ ق . ر . م .م مصوب ۱۳۵۶ از موجبات تخلیه است. مگر این که شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد و لذا تغییر شغل بدون رضای موجر به هر کیفیتی که صورت گیرد از موجبات تخلیه خواهد بود.

در این صورت مستاجر الزاما باید شغلی را انتخاب کند که عرفا مشابه شغل فعلی بوده و از ناحیه ی شهرداری از مشاغل مزاحم تلقی نشود. # تخلیه به جهت تغییر شغل

نظریه ی مشورتی شماره ی شماره ی ۶۴۰۵/۷ ـ مورخ ۱۶/۷/۸۱ اداره ی حقوقی دادگستری

تغییر شغل ولو این این مستاجر به شغل قبلی نیز اشتغال داشته باشد تخلف محسوب شده و طبق بند ۷ و ۱۴ ق.ر م. م مصوب ۱۳۵۶ از موجبات تخلیه است. مگر این که شغل جدید عرفا مشابه ی سابق باشد که در خصوص مورد به نظر نمی رسد برنج فروشی عرفا مشابه فرش فروشی باشد. # تخلیه به جهت تغییر شغل

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷۰/۷ ـ مورخ ۲۹/۱/۷۴ اداره ی حقوقی دادگستری

مستاجری محل کسبی را سال ها در اختیار داشته و به منظور سبزی فروشی که در اجاره نامه قید شده استفاده می کند ، اخیرا در صدد تغییر شغل و استفاده از محل برای اشتغال به خیاطی برآمده و به منظور الزام موجر را به اجازه ی تغییر شغل از طریق دادگاه خواسته است. آیا درخواست مستاجر قابل پذیرش است؟

در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ و سایر قوانین مربوط به آن موردی برای الزام موجر به اجازه ی شغل مستاجر پیش بینی نشده است و با توجه به مندرجات اجاره نامه و حقوق قانونی موجر اعطای چنین اختیاری به مستاجر مجوز قانونی ندارد. # تخلیه به جهت تغییر شغل

رای شماره ی ۹۰۲ مورخ ۳۰/۷/۹۱ شعبه ی ۶۱ دادگاه تجدید نظر استان تهران

چنان چه در محل کسب استیجاری تغییر شغل صورت گرفته باشد هر چند شغل جدید موجب ضرر کمتری به مورد اجاره باشد و یا شغل قبلی متروک شده باشد موجب فسخ و تخلیه ی مورد اجاره خواهد بود. # تخلیه به جهت تغییر شغل

رای شماره ی ۷۵۲ مورخ ۹/۷/۹۱ شعبه ی ۵۰ دادگاه تجدید نظر استان تهران

شغل انبارداری لوازم یدکی اتومبیل و فروشندگی لوازم یدکی اتومبیل مشاغل مشابهند و لذا تغییر از انبارداری به فروشندگی لوازم یدکی اتومبیل تغییر شغل مستاجر محسوب نمی شود و موجب تخلیه را فراهم نمی آورد.

رای شماره ی ۱۷۹ مورخ ۲۷/۱۲/۹۱ شعبه ی ۳۲ دادگاه تجدید نظر استان تهران

با توجه به عدم رضایت موجر به تغییر شغل مورد اشاره در قرارداد و آن که در قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ دعوای تجویز تغییر شغل از سوی مستاجر پیش بینی نشده و قابل اجابت از سوی دادگاه نیست. # تخلیه به جهت تغییر شغل

رای شماره ی ۱۴۵۶ مورخ ۳۰/۱۰/۹۱ شعبه ی ۱۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران

در اجاره هایی که تحت حاکمیت قانون و روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ هر گونه توافقی که موجب مقید کردن حقوق مستاجر طی اجاره نامه های بعدی صورت گرفته باشد از درجه ی اعتبار ساقط است.

لذا چنان چه در اجاره ی اول مورد استفاده ی اجاره هر فعالیت تجاری باشد و در اجاره ی بعدی مقید به شغل خاصی شود این قید لازم الاجرا نیست و تغییر شغل از مورد اخیر موجب تغییر نخواهد بود. # تخلیه به جهت تغییر شغل

رای شماره ی ۸۳۰۵ مورخ ۶/۸/۹۱ شعبه ی ۵۰ دادگاه تجدید نظر استان تهران

حق تخلیه ( به جهت تغییر شغل ) مورد اجاره ی محل کسب مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶حقی است که از مالک قبلی مورد اجاره به مالک جدید منتقل می شود.

لذا چنان چه این حق به نحوی اسقاط نشده باشد مالک بعدی می تواند به عللی که قبل از انتقال رخ داده است تقاضای تخلیه مورد اجاره را بکند. # تخلیه به جهت تغییر شغل

نوشته طرح دعوی تخلیه به جهت تغییر شغل اولین بار در گروه وکلای حقوقی اوان. پدیدار شد.

لینک مقاله تایید بطلان قرارداد اجاره را به اشتراک بگذارید: https://oonelaw.com/confirmation-of-invalidity-of-the-lease-agreement

تایید بطلان قرارداد اجاره به دلیل از بین رفتن عین و یا منافع ملک

اگر به هر دلیلی عین مستاجره و یا منافع آن از بین برود و یا این که قابلیت انتفاع ملک سلب شود عقد اجاره منفسخ می شود و قرارداد اجاره از بین می رود. # تایید بطلان قرارداد اجاره

به عنوان مثال : ممکن است ملکی برای تاسیس مغازه اجاره داده شود ؛ ولی شهرداری اجازه ی استفاده ی تجاری از ملک را به مستاجر ندهد. در چنین حالتی قرارداد اجاره منفسخ می شود.

مثال دیگر زمانی است که دستور تخریب ملکی به دلیل تخلفات ساختمانی توسط کمیسیون ماده ی ۱۰۰ شهرداری صادر شده و ملک توسط شهرداری پلمپ شود.

حالت دیگر زمانی است که عقد اجاره ای منعقد شده باشد و قابلیت انتفاع ملک مورد اجاره به دلیل ایجاد یک عیب به صورت کلی از بین برود و نتوان از آن رفع عیب کرد. در چنین حالتی نیز قرارداد اجاره بر طبق قانون منفسخ می شود.

در چنین مواردی دادخواست تایید بطلان قرارداد اجاره به دلیل از بین رفتن عین مستاجره و یا منافع آن مطرح می شود. # تایید بطلان قرارداد اجاره

طرفین دعوی

دعاوی موجر و هم مستاجر می توانند به عنوان خواهان دادخواست را به طرفیت دیگری مطرح کنند. # تایید بطلان قرارداد اجاره

مرجع صالح برای رسیدگی

دعاوی مربوط به اموال غیر منقول در دادگاهی رسیدگی می شود که ملک در حوزه ی آن واقع است.

نحوه ی اجرای رای

هنگامی که عین مستاجره و یا منافع ملک از بین رفت قرارداد از همان موقع از بین میرود و دادگاه در دادنامه مزبور ، انفساخ عقد اجاره را تایید می کند. به همین دلیل اجراییه ای برای این موضوع صادر نمی شود.

عقد منفسخ

عقدی که به طور صحیح منعقد شود باطل نمی شود بلکه منفسخ می شود و اثر آن ناظر به آینده است و در گذشته هیچ تاثیری ندارد. به همین لحاظ به نظر می رسد عنوان تایید انفساخ برای این دعوی مناسب تر است. با این حال از آنجا که قانون مدنی در فرض تلف یا خارج شدن از امکان انتفاع عین مستاجره واژه ی بطلان را استفاده کرده است ، ما نیز در عنوان دعوی این واژه را به کار برده ایم. # تایید بطلان قرارداد اجاره

اگر عین ملک و یا منافع آن در زمان انعقاد قرارداد اجاره وجود نداشته باشد ، قرارداد اساسا باطل است و موضوع انفساخ منتفی است.

اگر بخشی از اجاره تلف شود نسبت به آن بخش قرارداد منفسخ می شود و مستاجر می تواند نسبت به باقی مانده ی عین مستاجره رابطه ی قرارداد خود را حفظ کند و از ملک استیفای منفعت کند و یا قرارداد اجاره را فسخ کند.

اگر به دلیلی که مربوط به مستاجر است و به ملک مربوط نمی شود ، مستاجر امکان بهره برداری از ملک را نداشته باشد قرارداد صحیح است و مستاجر می بایست اجاره را نیز پرداخت کند. # تایید بطلان قرارداد اجاره

استرداد ودیعه

• اگر مستاجر دادخواست تقدیم کند می تواند ضمن دادخواست الزام موجر به استرداد ودیعه را نیز بخواهد.
• هر گاه عیبی که در عین مستاجره ایجاد می شود قابل رفع باشد ، اجاره صحیح است ولی اگر موجر اقدام به رفع عیب نکند مستاجر حق فسخ دارد.
• اگر ملک تحویل مستاجر شده باشد موجر می تواند ضمن دادخواست ، خواسته ی تخلیه ملک را نیز مطرح کند. # تایید بطلان قرارداد اجاره

 مستندا ت قانونی

ماده ۴۷۱ قانون مدنی

برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستاجره با بقاء اصل آن ممکن باشد.

 ماده ۴۷۸ قانون مدنی

هر گاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را‌ با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد. # تایید بطلان قرارداد اجاره

 ماده ۴۸۱ قانون مدنی

هر گاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل میشود. # تایید بطلان قرارداد اجاره

 ماده ۴۹۶ قانون مدنی

عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستاجره از تاریخ تلف باطل می‌شود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر‌ است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت میگردد. # تایید بطلان قرارداد اجاره

ماده ۴۹۷ قانون مدنی

عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمیشود; ولیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده ‌است; اجاره به فوت موجر باطل میشود اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد; به فوت مستاجر باطل میگردد. # تایید بطلان قرارداد اجاره

نظریه ی شماره ی ۴ مورخ ۱۴/۱۱/۶۱ شورای محترم نگهبان

بند ۲ ماده ی ۶ طرح قانونی روابط موجر و مستاجر که مقرر می دارد : ” اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستاجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج کرده و رفع عیب مقدور نباشد ، مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند. ” با موازین شرعی مغایرت دارد. # تایید بطلان قرارداد اجاره

رویه و نظرات قضایی

رای شماره ی ۶۴۴ مورخ ۱۱/۳/۱۳۱۷ شعبه ی ۴ دیوان عالی کشور

از مواد ۴۷۱ و ۴۸۱ و ۴۹۶ قانون مدنی و مواد دیگری که در نظایر اجاره مثل مزارعه و غیره مقرر شده است ، استفاده می شود که عین مستاجره تا آخر مدت اجاره باید به قابلیت انتفاع باقی باشد و در صورتی که از ابتدا قابل انتفاع بوده و در اثنای مدت از قابلیت انتفاع خارج شود ، از آن زمان به بعد اجاره منفسخ می شود.

بنابراین در جایی که اجاره مثلا برای اشتغال به شغل زهتابی بوده; و شغل مزبور در شهر قدغن شده است; و منفعتی که مقصود از اجاره بوده برای مستاجر ممکن نبوده است; می توان اجاره را از زمانی که شغل زهتابی ممنوع شده است; به موجب مستفاد از مواد مذکور منفسخ دانست; پس ماده ی چهار صد و هشتاد و هشت در موردی جاری است; که شخص ثالثی راجع به عین مستاجره یا منافع آن مزاحم مستاجر شود; مثل این که عین مستاجره را از ید مستاجر خارج و تصرف کند; و نگذارد مستاجر از آن منتفع شود; و شامل مورد مذکور فوق نیست. # تایید بطلان قرارداد اجاره

هیات تحریریه گروه وکلای حقوقی اوان

نوشته نحوه طرح دادخواست تایید بطلان قرارداد اجاره به دلیل از بین رفتن عین و یا منافع اولین بار در گروه وکلای حقوقی اوان. پدیدار شد.