لینک مقاله را به اشتراک بگذارید: https://oonelaw.com/cancellation-of-a-prying-transaction

ابطال معامله فضولی یکی از دعاوی حقوقی است که در دادگاه حقوقی مطرح میشود. در قانون مدنی درباره معاملات فضولی رای اجازه یا رد معامله به وسیله شخص دارای ملک مهلتی مشخص نشده است.

در نتیجه فرد طرف معامله با فضول تا زمان مشخص نشدن وضعیت معامله توسط شخص دارای ملک حق فسخ قرارداد را ندارد و باید به شرایط معامله پایبند و وفادار باشد. حتی اگر از فضولی بودن معامله بی‌اطلاع باشد. البته مدتی که شخص دارای ملک اعلام وضعیت می‌کند، نباید باعث ورود ضرر به اصیل شود و اگر این گونه شود، وی این توانایی را دارد معامله را به هم زند.

در این مقاله به موضوعات ذیل پرداخته شده است:

• ابطال معامله
• تفاوت ابطال و بطلان معامله
• دعوای ابطال و فسخ معامله
• معاملات قابل ابطال و غیرنافذ
• معاملات فضولی
• تقسیم‌بندی معامله فضولی از لحاظ تحلیل اراده
• دلایل ابطال معاملات فضولی
• معاملات غیر نافذ که ابطال می شوند
• انواع معاملات غیرنافذ
• ابطال معاملات فضولی
• معامله فضولی شخص فوت شده
• آثار معامله بعد از اجازه
• سکوت مالک در معامله فضولی
• مواد قانونی معاملات فضولی
• نحوه تنظیم دادخواست ابطال معاملات فضولی
• طرفین دعوای ابطال معامه فضولی
• نحوه رسیدگی به دعوای ابطال معامله فضولی
• نحوه اجرای رای بطلان معامله فضولی
• اثر ابطال معامله فضولی
• طرفین دعوای ابطال معاملات
• هزینه دادرسی ابطال معامله فضولی
• مدارک لازم برای طرح دعوای ابطال معامله فضولی
• مدارک مثبته انجام معامله
• مرجع صالح رسیدگی به دعوای ابطال معامله فضولی
• وکیل متخصص املاک گروه حقوقی اوان

ابطال معامله

ابطال معامله یعنی هر یک از طرفین قرارداد یا یک مقام قضایی در وضعیتی بتواند عقد را بعد از اینکه به صورت صحیح به وجود آمد از ابتدا از بین ببرد.

تفاوت ابطال و بطلان معامله

بطلان یعنی به دلیل رعایت نشدن شرایط صحت عقد، از ابتدا توافق طرفین قرارداد موثر واقع نشده و عقدی تشکیل نشده است. در دعوای ابطال معامله خواهان دعوا درصدد است که وضعیت جدیدی بسازد و حکم صادر شده جنبه تاسیسی دارد. در حالیکه در دعوای بطلان خواهان درصدد است وضعیت موجود قبل که باطل بودن عقد می باشد اعلام شود. بنابراین حکم صادر شده در این دعوا وجهه اعلامی دارد.

دعوای ابطال و فسخ معامله

فسخ در قراردادها در موارد خاصی است که قانون به یکی از طرفین قرارداد یا هر دو یا حتی اشخاص ثالث اجازه داده که بتوانند عقد را بر هم بزنند. عقود قابل فسخ و عقود قابل ابطال هر دو جزء عقود صحیح هستند.

در دعوای فسخ معامله اثر فسخ نسبت به آینده است یعنی عقد در طول مدت قبل از فسخ موجود بوده و نتایج آن نیز قانونی می باشد. در حالیکه در دعوای ابطال معامله، اثر ابطال از زمان به وجود آمدن عقد خواهد بود یعنی مثل آن است که اصلاً عقدی به وجود نیامده است.

معاملات قابل ابطال و غیرنافذ

در بعضی موارد عقود تشکیل شده ناقص یا معیوب هستند و اما در آینده این فرصت را دارند که کامل شده و صحیح شوند یا رد شده و از بین بروند، چنین عقودی غیر نافذ شناخته می شوند. در حالیکه معاملات قابل ابطال از ابتدا صحیح بوده و دارای اثر نیز می باشند.

معاملات فضولی

معامله فضولی شامل سه دسته می باشد که شامل موارد ذیل می باشد:

• معامله صحیح
• معامله‌ باطل
• معامله غیرنافذ

تقسیم‌بندی معامله فضولی از لحاظ تحلیل اراده

معاملات فضولی از لحاظ تحلیل اراده شامل دو دسته می باشند:

معاملات فضولی به نام و حساب مالک معامله می‌کند

وضع معامل فضول مثل وکیلی می باشد که از حدود اختیارات خویش خارج شده است. بر اساس ماده ۶۷۴ قانون مدنی موکل باید تمام تعهداتی را که وکیل در حدود وکالت خود کرده است انجام دهد. در مورد آن چه که در خارج از حدود وکالت انجام داده است، موکل هیچ گونه تعهدی نخواهد داشت، مگر این که اعمال فضولی وکیل را صراحتاً یا ضمناً اجازه کند.

معاملات فضول به نام و حساب خویش معامله کند.

برطبق ماده ۳۰۴ قانون مدنی اگر کسی که چیزی را مِن غیر حق دریافت کرده است، خود را محق می‌دانسته اما در واقع محق نبوده و آن چیز را فروخته باشد، معامله فضولی و تابع احکام مربوط به آن می باشد.

متعهد بودن به نفع ثالث را نباید از مصداق های معاملات فضولی دانست.زیرا در آن یکی از هر دو طرف در برابر طرف دیگر اقدام  به کاری را از ناحیه ثالث تعهد می‌کند. از مشخصات بارز معاملات فضولی آن است که شخص دارای ملک این توانایی را داشته باشد با تنفیذ عمل فضولی آن را به نفع خود نافذ کند.

دلایل ابطال معامله فضولی

جهات ابطال معامله فضولی شامل موارد ذیل می باشد:

• معاملات غیر نافذ که ابطال می شوند.
• معاملات صحیحی که ابطال می شوند.

معاملات غیر نافذ که ابطال می شوند.

معاملات غیر نافذ که معیوب هستند با رد فرد دارای حق رد ابطال می شوند و از این رو مثل آن است که از ابتدا توافقی بین طرفین به وجود نیامده است. از این رو نه در گذشته و در حال و در آینده هیچ اثر حقوقی ندارند.

انواع معاملات غیرنافذ

معاملات غیرنافذ شامل موارد ذیل می باشد:

معاملات اکراهی: هرگاه فردی در اثر تهدید و ترس اقدام به انعقاد قراردادی نماید نسبت به او معامله غیرنافذ خواهد بود و از این رو این فرصت را خواهد داشت که در آینده و در زمانی که اسباب تهدید برداشته شد، معامله را ضمن رد کردن ابطال نماید.

معاملات فضولی: هر گاه بر روی مال غیر بدون رضایت مالک یا بدون مجوز قانونی، معامله ای به وجود آید، معامله فضولی شناخته می شود.

معاملات صغیر ممیز: صغیر ممیز فردی است که به سن بلوغ دختران ۹ سال و پسران ۱۵ سال تمام قمری نرسیده اما قدرت تشخیص امور مالی و ارزش های اقتصادی را می داند.

معاملات سفیه در امور مالی: سفیه فردی است که مجنون نیست اما قدرت تشخیص ارزش مالی امور را ندارد. از این رو معاملات و قراردادهای مالی او غیرنافذ است.

معاملات صحیحی که ابطال می شوند.

هر گاه مال غیر منقولی که از نظر فیزیکی قابل تقسیم می باشد بین دو نفر به اشتراک باشد، هر گاه یکی از دو شریک در ضمن عقد بیع سهم خود را به فرد دیگری منتقل کند، شریک دیگر می تواند بهایی که خریدار داده به او برگرداند و خود سهم شریک فروشنده را تملک کند و خود مالک کل مال غیر منقول شود.

ابطال معامله فضولی

درباره ابطال معاملات فضولی اگر در معامله فضولی شخص دارای ملک قرارداد را تأیید کند قرارداد دارای اعتبار و اگر آن را رد کند قرارداد باطل به حساب می آید. در دو حالت معامله فضولی باطل به حساب می آید.

• اگر شخص دارای ملک از معامله اطلاعی نداشته باشد و بعد از آگاهی معامله را قبول نکند و اقدام به رد آن کند، معامله باطل به حساب می آید.
• در مورد هایی که شخص وکالت برای فروش ملک را دارا باشد ، ولی به هر علتی وکالت نامه باطل شده باشد ولی با این حال وکیل اقدام به فروش ملک کرده است. در این فرض و در معاملات فضولی نیز وکیل به صورت فضولی، اقدام به انعقاد قرارداد کرده است.

ابطال معامله فضولی شخص فوت شده

رد یا قبول معامله‌ فضولی به ارث می‌رسد. به این معنی که در حالتی که شخص دارای ملک در فاصله‌ انعقاد معامله و اعلام وضعیت فوت کند، ورثه‌ وی جانشین او خواهند شد و اختیار فسخ یا قبول معامله را دارا می باشند. معامله فضولی قبل از آن که از طرف شخص دارای ملک، تنفیذ یا رد بشود، باطل نمی باشد اما صحیح و معتبر هم نیست، بلکه یک عقد غیر نافذ است.

برطبق ماده ۲۴۷ قانون مدنی معامله به مال غیر، جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت، نافذ نیست؛ ولو این که صاحب مال باطناً راضی باشد اما اگر مالک یا قائم‌مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه کرد، در این صورت معامله، صحیح و نافذ می‌شود. تنها اثری که می‌توان برای آن شناخت، الزام اصیل به اجرای مفاد عقد در صورت تنفیذ غیر می باشد.

معاملات‌ فضولی از جانب اصیل که اراده‌اش کامل بوده، عقدی لازم می باشد. وضعیت عدم نفوذ معامله تا وقتی که اجازه یا رد صادر نشده است، باقی است.  برطبق ماده ۲۵۲ قانون مدنی لازم نیست اجازه یا رد فوری باشد و اگر تأخیر موجب تضرر طرف اصیل باشد، مشارالیه می تواند معامله را به هم بزند. وضعیت عدم نفوذ معامله فضولی حتی بعد از مرگ غیر نیز باقی می ماند و مطابق ماده ۲۵۳ قانون مدنیدر معامله‌ فضولی اگر مالک قبل از اجازه یا رد فوت کند، اجازه یا رد با وارث است.

آثار معامله بعد از اجازه

هروقت شخص دارای ملک معامله فضولی را اجازه کند، معامله کامل می شود و اثرات حقوقی خود را خواهد داشت.  برطبق ماده ۲۴۸ قانون مدنی اجازه مالک نسبت به معامله فضولی حاصل می‌شود به لفظ یا فعلی که دلالت بر امضای عقد کند. مثل آن که شخص دارای مالک بعد از وقوع معامله فضولی، مال مورد معامله را به اصیل تسلیم کند.

طبق ماده ۲۴۹ قانون مدنی سکوت مالک ولو با حضور در مجلس عقد اجازه محسوب نمی‌شود. هر وقت اصیل ثمن معامله را به فضول پرداخت کرده باشد، شخص دارای ملک این توانایی را دارد که جهت اخذ ثمن به فضول یا اصیل مراجعه کند، این گونه که به اصیل مراجعه کند، اصیل خواهد توانست ثمن پرداختی به فضول را استرداد کند.

سکوت مالک در ابطال معامله فضولی

سکوت مالک در هنگام عقد معامله فضولی نشانه رضایت نیست و او می تواند معامله را رد کند. معامله فضولی ممکن است به عین یا منافع صورت پذیرد، بنابریان در مورد منافع نیز معامله فضولی محقق می گردد. معامله بعدی مالک که بعد از وقوع معامله فضولی انجام می شود رد ضمنی معامله انجام شده است و معامله اول رد شده و باطل است.

رد یا قبول معامله فوری نیست، در این صورت اگر خریداراز عمل مالک متضرر شود می تواند معامله را فسخ کرده یا الزام مالک به بطلان معامله را بخواهد. با فوت مالک حق رد یا تنفیذ معامله به وراث میرسد. اگر ملک مورد نظر در ید خریدار خسارت دیده باشد، مالک می تواند خریدار را به عنوان متصرف عین یا منفعت طرف دعوی خسارت قرار دهد، خریدار بی اطلاع نیز برای جبران خسارت می تواند به فروشنده فضولی مراجعه کند. اگر فروشنده با علم به تعلق ملک به دیگری آن را فروخته باشد مرتکب جرم فروش مال غیر شده است.

مواد قانونی معاملات فضولی

• برطبق ماده ۲۴۷ قانون مدنی معاملات فضولی به مال غیر، جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت نافذ نیست ولو این که صاحب مال باطناً راضی باشد ولی اگر مالک یا قائم‌مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود در این صورت معامله صحیح و نافذ می‌شود.
• برطبق ماده ۲۴۸قانون مدنی اجازه‌ مالک نسبت به معامله فضولی حاصل می‌شود به لفظ یا فعلی که دلالت بر امضای عقد نماید.
• طبق ماده ۲۴۹ قانون مدنی سکوت مالک ولو با حضور در مجلس عقد، اجازه محسوب نمی‌شود.
•  برطبق ماده ۲۵۰ قانون مدنی اجازه در صورتی مؤثر است که مسبوق به رد نباشد والا اثری ندارد.

• برطبق ماده ۲۵۱ قانون مدنی رد معامله‌ فضولی حاصل می‌شود به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر عدم رضای به آن نماید.

• برطبق ماده ۲۵۲ قانون مدنی لازم نیست اجازه یا رد فوری باشد. اگر تأخیر موجب تضرر طرف اصیل باشد مشارالیه می تواند معامله را به هم بزند.
• طبق ماده ۲۵۳ قانون مدنی در معامله‌ فضولی اگر مالک قبل از اجازه یا رد فوت نماید اجازه یا رد، با وارث است.
• طبق ماده ۲۵۴ قانون مدنی هر گاه کسی نسبت به مال غیر معامله نماید و بعد آن مال، به نحوی از انحا به معامله‌کننده‌ فضولی منتقل شود، صرف تملک موجب نفوذ معامله‌ سابق نمیشود.
• بر طبق ماده ۲۵۵ قانون مدنی هر گاه کسی نسبت به مالی معامله به عنوان فضولی نماید و بعد معلوم شود که آن مال، ملک معامله‌کننده بوده است یا ملک کسی بوده است که معامله‌کننده می‌توانسته است از قِبل وی ولایتاً یا وکالتاً معامله نماید. در این صورت نفوذ و صحت معامله موکول به اجازه‌ معامل است در غیر اینصورت معامله باطل است.

• بر طبق ماده ماده ۲۵۶ قانون مدنی هر گاه کسی مال خود را در معاملات فضول و مال غیر را به یک عقدی منتقل کند یا انتقال مالی را برای خود و دیگری قبول کند معامله نسبت به خود وی نافذ و نسبت به غیر فضولی است.

• بر طبق ماده ۲۵۷ قانون مدنی اگر عین مالی که موضوع معامله‌ی فضولی بوده است قبل از این که مالک، معامله‌ فضولی را اجازه یا رد کند مورد معامله دیگر نیز واقع شود مالک می‌تواند هر یک از معاملات را که بخواهد اجازه کند. در این صورت هر یک را اجازه کرد، معاملات بعد از آن نافذ و سابق بر آن باطل است.
•  بر طبق ماده ۲۵۸ قانون مدنی نسبت به منافع مالی که مورد معامله‌ی فضولی بوده است و همچنین نسبت به منافع حاصله از عوض آن اجازه یا رد از روز عقد مؤثر می باشد.
• برطبق ماده ۲۵۹ قانون مدنی هر گاه معامله فضولی مالی را که موضوع معامله بوده است به تصرف متعامل داده باشد و مالک، آن معامله را اجازه نکند، متصرف، ضامن عین و منافع است.
• برطبق ماده ۲۶۰ قانون مدنی در صورتی که معامله فضولی عوض مالی را که موضوع معامله بوده است گرفته و در نزد خود داشته باشد و مالک با اجازه معامله قبض عوض را نیز اجازه کند دیگر حق رجوع به طرف دیگر را ندارد.

• برطبق ماده ۲۶۱ قانون مدنی در صورتی که مبیع فضولی به تصرف مشتری داده شود هر گاه مالک، معامله را اجازه نکرد مشتری نسبت به اصل مال و منافع مدتی که در تصرف او بوده ضامن است اگر چه منافع را استیفا نکرده باشد و همچنین است نسبت به هر عیبی که در مدت تصرف مشتری حادث شده باشد.

• بر طبق ماده ۲۶۲ قانون مدنی در مورد ماده قبل مشتری حق دارد که برای استرداد ثمن، عیناً یا مثلاً یا قیمتاً به بایع فضولی رجوع کند.
• بر طبق ماده ۲۶۳  قانون مدنی هر گاه شخص دارای ملک معامله را اجازه نکند و مشتری هم بر فضولی بودن آن جاهل باشد حق این را دارا می باشد که برای ثمن و کلیه‌ی غرامات به بایع فضولی رجوع کند و در صورت عالم بودن، فقط حق رجوع برای ثمن را دارد.

نحوه تنظیم دادخواست ابطال معاملات فضولی

بعد از اطلاع شخص دارای ملک از انعقاد این چنین قراردادی در مورد ملک خود این توانایی را دارد اول از روش اظهارنامه رسمی، عدم رضایت خود را نسبت به قرارداد فروش ملک به طرف های قرارداد، اعلام و سپس دادخواست تأیید باطل شدن معامله به خاطر فضولی بودن را مطرح کند.

شخص دارای ملک الزامی ندارد که سریعا معامله را قبول یا رد کند. البته در این صورت اگر خریدار از تأخیر اعلام نظر مالک ضرری کند، این توانایی را دارد که معامله را فسخ کند و حق این را ندارد که الزام شخص دارای ملک به تنفیذ یا باطل شدن را بخواهد. دعوای باطل کردن معامله ملکی در دادگاه محل وقوع ملک قابل رسیدگی می باشد.

طرفین دعوای ابطال معامه فضولی

طرفین دعوای بطلان معامله به طرفیت خریدار و فروشنده فضولی مطرح می شود. پس خواهان دعوای بطلان معامله بایستی دعوی خود را به طرفیت فروشنده فضولی و خریدار مال فضولی هر دو مطرح نماید.

نحوه رسیدگی به دعوای ابطال معامله فضولی

دادگاه بعد از ثبت دادخواست به بررسی مدارک و مستندات خواهد پرداخت، با اثبات مالکیت خواهان و وقوع معامله مال خواهان توسط خوانده ،معامله فضولی محرز شده و دادگاه بطلان معامله را تایید می کند.

نحوه اجرای رای بطلان معامله فضولی

رای به بطلان معامله اعلامی بوده و نیاز به اجرا ندارد و دادگاه تنها بطلان معامله را تایید می کند.

اثر ابطال معامله فضولی

• برگشت به زمان انعقاد عقد: مهم ترین اثر ابطال معامله برگشت به زمان قبل از انعقاد عقد است. به این معنی که هر آنچه تحویل داده شده و عوض آن باید به مالکین اولیه برگردد. چنانچه عملی انجام شده باشد با ابطال معامله، اجرت آن عمل قابل اخذ می باشد.
• مطالبه خسارت: در معاملات فضولی امکان اخذ خسارت وجود دارد، این خسارت ها شامل اجرت منافع اعم از استفاده شده یا استفاده نشده، معیوب شدن موضوع معامله و … می باشد. اما در سایر معاملات به دلیل ابطال نمی توان خسارت خواست.
• معاملات دیگر سابق بر عقد ابطال شده: با ابطال معامله، کلیه معاملاتی که قبل از ابطال انجام شده نیز باطل شده و از بین می رود.

طرفین دعوای ابطال معاملات

اگر دعوا توسط یکی از طرفین قرارداد مطرح شود، طرف دیگر قرارداد، خوانده دعوا خواهد بود. ولی اگر فرد دیگری غیر از طرفین قرارداد دعوای ابطال را مطرح نماید، خواندگان دعوا طرفین قرارداد می باشند.

هزینه دادرسی ابطال معامله فضولی

این دعوا، دعوایی مالی بوده و محتاج پرداخت هزینه  دادرسی دعوای مالی می باشد.

مدارک لازم برای طرح دعوای ابطال معامله فضولی

• مدارک شناسایی خواهان کارت ملی، شناسنامه
• مدارک دال بر مالکیت مانند سند رسمی
• مدارک مثبته انجام معامله
• مبایعه نامه
• شهادت شهود
• تحقیقات محلی
• تامین دلیل

مرجع صالح رسیدگی به دعوای ابطال معامله فضولی

دادگاه صالح جهت طرح دعوی ابطال معامله، اگر موضوع معامله مال غیر منقول باشد، دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول است و در غیر این صورت دادگاه محل اقامت خوانده صالح خواهد بود.

مرجع صالح برای رسیدگی به تایید و تنفیذ بطلان معامله فضولی در مورد دعاوی مربوط به املاک، دادگاه محل وقوع ملک و در مورد سایر اموال دادگاه محل اقامت خوانده می باشد.

وکیل متخصص املاک گروه حقوقی اوان

وکیل املاک  و اراضی; تمامی قوانین و مقررات حاکم بر دعاوی ملکی را; به خوبی میداند و از آرای وحدت رویه و رویه قضایی حاکم آگاهی کامل دارد. برای بستن هر گونه قرارداد ملکی حتما نیاز به دریافت مشاوره حقوقی ملکی با وکیل ملکی متخصص و با سابقه در این زمینه است.

گاهی مشاوره حقوقی با وکیلی که در زمینه دعاوی ملکی; تخصص و تجربه بالایی دارد; میتواند از بسیاری از مشکلاتی و زیانهایی که امکان دارد; در آینده به وجود آید جلوگیری کند.

مراجعه به وکیل املاک همیشه قبل از انعقاد قرارداد به اشخاص توصیه میشود. زیرا که هم هزینه کمتری را برای موکل در بر دارد، هم وی را از طرح دعوا در آینده بی نیاز میکند. وکیل ملکی در انعقاد قرارداد به شکل حقوقی و درست به موکلین کمک مینماید.

سوالات و مشکلات حقوقی خود; در خصوص دعاوی ملکی را با وکیل املاک مشهد; وکیل املاک تهران; وکیل املاک کرج; وکیل املاک قم با وکلای گروه حقوقی اوان مطرح نمائید; تا در کوتاهترین زمان ممکن پاسخگوی شما باشند.

نوشته دادخواست ابطال معامله فضولی اولین بار در گروه وکلای حقوقی اوان. پدیدار شد.