لینک مقاله را به اشتراک بگذارید: https://oonelaw.com/claim

مطالبه ی خسارات قانونی تاخیر در ایفای تعهدات قرارداد پیش فروش

مطالبه ی خسارت ، مطابق با قواعد کلی در تنظیم قراردادها و تعهدات، اگر برای تاخیر در انجام تعهدی، خسارت و وجه التزامی تعیین شده باشد، متخلف از انجام تعهد، صرفاً ملزم به پرداخت آن مبلغ می باشد و دادگاه نمی تواند او را به پرداخت مبلغ بیشتر یا کمتری محکوم نماید.

در ارتباط با قانون پیش فروش ساختمان، قواعد متفاوتی حکم فرما می باشد.

در قرارداد پیش فروش ساختمان، میزان مبلغ خسارت تاخیر در انجام تعهد در قانون مشخص شده است و طرفین نمی توانند به کمتر از آن توافق نمایند.

میزان خسارتی که پیش خریدار میتواند از پیش فروشنده طلب نماید، بدین شرح می باشد:

در موردی که عدم انجام تعهد مربوط به قسمت های مشاعی ساختمان باشد، پیش فروشنده باید خسارت روزانه به مقدار نیم درصد نرخ روز، به میزان قدرالسهم پیش خریدار به او بپردازد.

در موردی که واحد پیش فروش شده و بخش های اختصاصی مانند پارکینگ یا انباری در آن زمان عنوان شده قابل استفاده نباشند، پیش فروشنده ملزم است که معادل اجرت المثل ملک یا قسمت تحویل نشده آن را تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار بپردازد. اجرت المثل بر طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می گردد. # مطالبه ی خسارت

اگر پیش فروشنده تاخیر در انتقال سند رسمی داشته باشد، موظف است که روزانه به میزان یک هزارم مبلغ قرارداد را بپردازد.

در اقامه دعوای مطالبه خسارت در قرارداد پیش فروش، خواهان دعوا، پیش خریدار است و خوانده دعوا، پیش فروشنده می باشد. همچنین دادگاه صالح در اقامه دعوای مطالبه خسارات قانونی تاخیر در ایفای تعهدات قرارداد پیش فروش، دادگاه عمومی است. # مطالبه ی خسارت

از آنجایی که این دعوا، منقول است، خواهان میتواند به دادگاه محل اقامت خوانده، محل اجرای تعهد و یا محل انعقاد قرارداد مراجعه نماید. # مطالبه ی خسارت

مرجع صالح برای رسیدگی

اگر چه بر اساس ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان، حل کلیه اختلافات ناشی از تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان بر عهده هیات داوری است ولی بدلیل اینکه تاکنون آیین نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده است بنابراین دادگاه عمومی صالح به رسیدگی است. # مطالبه ی خسارت

چگونگی صدور اجراییه

پس از صدور رای به نفع خواهان و قطعیت آن، اجراییه صادر و پرونده به اجرای احکام ارسال میگردد و پیش خریدار میتواند با استعلام از ادارات بانک مرکزی، ثبت اسناد و املاک، راهنمایی و رانندگی و همراه اول اموال پیش فروشنده را شناسایی و توقیف نماید تا وجه خود را از آن وصول نماید.

در صورت عدم شناسایی اموال محکوم علیه (خوانده) خواهان میتواند درخواست صدور حکم جلب وی را نماید. # مطالبه ی خسارت

مطالبه خسارت قرارداد پیش فروش

مطالبه خسارت قرارداد پیش فروش – عدالتسرا

• نکات مهم در اقامه دعوای مطالبه خسارت قانونی تاخیر در ایفای تعهدات قرارداد پیش فروش
• اگر در قرارداد پیش فروش، خسارتی برای تاخیر تعهد تعیین نشده باشد،خسارت قانونی قابل مطالبه می باشد.
• اگر در قرارداد مبلغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق شده باشد، آن مبلغ معتبر و قابل مطالبه است.
• در صورتی که در قرارداد پیش فروش، برای تاخیر در انجام تعهد، خسارت با مبلغ کمتری توافق شده باشد، آن توافق معتبر نیست و باید بر طبق میزانی که در قانون ذکر شده، عمل نمود.
• قرارداد پیش فروش ساختمان منصرف از عقد بیع بوده و تعهدات موضوع آن در چارچوب ماده ۱۰ قانون مدنی قابل اجرا است.
• قراردادهای پیش فروش ساختمان از مصادیق بیع کلی در معین و لازم‌الاتباع است.
• مستندات قانونی در اقامه دعوای مطالبه خسارات قانونی تاخیر در ایفای تعهدات قرارداد پیش فروش # مطالبه ی خسارت

ماده ی ۶ قانون پیش فروش ساختمان

چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل نکند، علاوه بر اجرای بند ۹ ماده ی ۲ این قانون مکلف است، به شرح زیر جریمه ی تأخیر به پیش خریدار بپردازد. مگر این که به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق کند. # مطالبه ی خسارت

اجرای مقررات این ماده، مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست.

در صورتی که واحد پیش فروش شده و بخش های اختصاصی; نظیر توقفگاه پارکینگ و انباری در زمان مقرر; قابل بهره برداری نباشد; تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار; معادل أجرت المثل بخش تحویل نشده است. # مطالبه ی خسارت

در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی; روزانه به میزان نیم درصد بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار.

در صورت عدم انجام تعهدات; در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند ۹ ماده ی ۲ این قانون از قبیل خیابان; فضای سبز; مساجد; مدارس و امثال آن; روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش خریدار.

در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال; روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد. # مطالبه ی خسارت

نوشته دادخواست مطالبه ی خسارت قانونی تاخیر اولین بار در گروه وکلای حقوقی اوان. پدیدار شد.

لینک مقاله را به اشتراک بگذارید: https://oonelaw.com/enforcement-of-the-contract

پیش فروش ملک ، برطبق ماده ۳ قانون پیش ‌فروش ساختمان قرارداد پیش ‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده ۲ این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد. این ماده بدین معناست که دفاتر املاک یعنی بنگاه‌های معاملات املاک حق ندارند قرارداد پیش ‌فروش ساختمان منعقد کنند.

در این مقاله به موضوعات ذیل پرداخته شده است:

• تعریف قرارداد پیش فروش ملک
• قانون پیش فروش ساختمان
• نحوه پیش فروش ملک
• مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش
• مجازات پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی
• مدارک لازم برای تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان
• زمان تحویل واحد پیش فروشنده
• تفکیک یا افراز ملک پیش فروش
• تنظیم قرارداد پیش فروش
• متن قانون پیش فروش آپارتمان
• مدارک لازم برای تنظیم قرارداد پیش فروش
• ضمانت اجرایی عدم تحویل واحد پیش فروش در تاریخ مقرر
• محاسبه مساحت بنا در قرارداد پیش فروش
• حق فسخ در قرارداد پیش فروش ملک
• نحوه پرداخت اقساط در قرارداد پیش فروش ملک
• تفکیک یا افرازملک در قرارداد پیش فروش
• توقیف و تامین واحد پیش فروش ملک
• فسخ قرارداد پیش فروش از طرف پیش فروشنده
• داوری در قرارداد پیش فروش ملک
• وکیل متخصص املاک گروه حقوقی اوان

تعریف قرارداد پیش فروش ملک

 برطبق ماده یک قانون پیش‌فروش ساختمان هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن مالک رسمی زمین متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد درآید از نظر مقررات این قانون قرارداد پیش‌فروش ساختمان نامیده میشود.

قانون پیش فروش ساختمان

قانون پیش ‌فروش ساختمان از سال ۱۳۸۹ تصویب و در سال ۱۳۹۳، آیین‌نامه اجرایی آن به تصویب هیات دولت رسید و ابلاغ شد. در این قانون مواردی پیش‌بینی شده که پیش‌خریدار با طیب خاطر نسبت به انجام معمله یا پیش‌خرید آپارتمان اقدام کند.

نحوه پیش فروش ملک

پیش‌فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش‌فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاه‌های اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آیین‌نامه اجرایی این قانون مشخص می‌شود، اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارایه کند. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود. این موضوع در ماده ۲۱ قانون پیش‌ فروش ساختمان بیان شده است.

مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش

وزارت راه و شهرسازی مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش است. صدور مجوز انتشار آگهی بر اساس دستورالعملی است که; ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آیین‌نامه توسط وزارت یادشده تهیه میشود; برطبق  ماده ۲۰ آیین‌نامه که رسانه‌های جمعی جهت انتشار آگهی پیش‌فروش ساختمان مکلفند مجوز انتشار مربوط را از درخواست‌کننده آگهی مطالبه و شماره، مشخصات و اطلاعات مندرج در مجوز و مرجع صادرکننده مجوز را در متن آگهی قید کنند.

در غیر این صورت طبق ماده ۲۱ قانون اقدام میشود. ماده ۲۰ آیین نامه مذکور ضمانت اجرایی است تا پیش‌فروشندگان آپارتمان‌ها نتوانند بدون مجوز اقدام به انجام تبلیغات کنند، زیرا ممکن است تبلیغات باعث گمراهی خریداران شود. اقدام به پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و با مرتکب طبق مواد ۲۳ و ۲۴ قانون رفتار خواهد شد. ماده ۱۸ آیین‌نامه تکمیل ماده ۳ قانون پیش‌فروش ساختمان است.

مجازات پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی

اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی کنند، به حبس از نود و یک روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند همچنین مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت کرده و نمی‌توانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش کنند. برای بار نخست تا یک سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.

مدارک لازم برای تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان

برطبق ماده ۴ قانون پیش‌فروش ساختمان; تنظیم قرارداد پیش‌فروش منوط; به ارائه مدارکی شامل سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا; پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، بیمه‌نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده ۹ این قانون، تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک کمی باشد.

زمان تحویل واحد پیش فروشنده

در صورتیکه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد یا به تعهدات خود عمل نکند، علاوه بر اجرای بند ۹ ماده ۲ این قانون، جریمه تأخیر به پیش‌خریدار پردتاخت شود. مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق کنند همچنین در صورتی که مساحت بنا بر اساس صورت‌ مجلس تفکیکی کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص‌شده در قرارداد باشد، ما به ‌التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه میشود.

اما چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچ‌ یک از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیشتر از پنج درصد باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش ‌فروشنده کرده و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هر یک از طرفین ظرف یکماه ‌گزارش پیشرفت کار را ارائه کند.

تفکیک یا افراز ملک پیش فروش

برطبق ماده ۱۳ قانون پیش‌فروش ساختمان پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی مالک ملک پیش‌فروش‌شده می‌شود و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان با تأیید مهندس ناظر درصورتی که تمام اقساط را پرداخت یا عوض قراردادی را تحویل داده باشد، با ارایه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست کند.

در صورتیکه پیش‌فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش‌شده خودداری کند، دفترخانه با تصریح مراتب، مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار یا قائم ‌مقام وی می‌کند. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌نفع نسبت به تفکیک یا افراز ملک پیش‌فروش شده اقدام کند.

تنظیم قرارداد پیش فروش

برای تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان در ابتدای امر باید مشخصات طرفین از جمله نام و تاریخ تولد و شماره شناسنامه و نشانی و شماره تماس و… قید و همچنین باید مشخص شود، فروشنده چه سمتی دارد و آیا می‌تواند در مورد ملک معامله‌ای انجام دهد. ممکن است فروشنده مالک زمین و صاحب سند باشد و یا شاید سازنده ملک است که بر اساس توافقات سهمی از آپارتمان در حال ساخت را دارد.

بند بعدی قرارداد پیش فروش آپارتمان مشخصات مورد معامله است که باید به دقت و با جزییات کامل ذکر شود؛ از جمله مساحت و طبقه و واحد و شماره ثبت ملک اصلی است در ادامه مورد معامله باید منضمات آپارتمان که عرفا جز ملحقات ملک است ذکر شود؛ از جمله اشتراک برق، آب، تلفن، گاز و… و پارکینگ و انباری است که ترجیحاً محل پارکینگ و انباری نیز باید ذکر شود.

• بند بعدی این قرارداد باید مشخصات ملک از جمله نقشه و تعداد اتاق‌خواب‌ها، کمد دیواری، جنس مصالح رنگ، شیرآلات، دستگیره، سیم‌کشی، رادیاتورها، آیفون، درب‌ها، کلید و پریز، کولر، کابینت، سرویس بهداشتی و… ذکر که هر یک از موارد خود ممکن است باعث بروز اختلاف و مشکلات شود.
• بند بعدی قرارداد پیش فروش آپارتمان مشخصات فنی و معماری ساختمان که کاربری زمین، زیربنای کل ساختمان، تعداد طبقات، واحدها، نوع مصالح مصرفی ساختمان، نمای بیرونی، سیستم گرمایشی و سرمایشی باید ذکر گردد. می‌توان برای ضمانت اجرای این تعهدات عنوان کرد، ملک هر کدام از این شرایط را نداشته باشد با توجه به نظر کارشناس از ثمن معامله کاسته می‌شود و یا خریدار حق فسخ معامله را دارد.
• بهای ملک و چگونگی پرداخت آن نیز امری است که باید با دقت و با جزئیات در قرارداد پیش فروش آپارتمان اعلام شود.

متن قانون پیش فروش آپارتمان

ماده ‌۱ـ هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد درآید، از نظر مقررات این قانون قرارداد پیش‌فروش ساختمان محسوب می‌شود.

ماده ‌۲ـ در قرارداد پیش‌فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:

• ‌اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
• ‌پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
• ‌اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ و انباری
• مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.
• ‌بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
• شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
• ‌زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
• ‌تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
• ‌تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
• ‌معرفی داوران

مدارک لازم برای تنظیم قرارداد پیش فروش

مدارک لازم برای تنظیم قرارداد پیش فروش ملک شامل موارد ذیل می باشد:

• ‌سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این‌که مورد معامله در ازای سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.
• ‌پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
• ‌بیمه ‌نامه مربوط به مسوولیت موضوع ماده  قانون پیش فروش ساختمان
• ‌تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
• ‌پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

تنظیم قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفا در قبال پرداخت حق‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضاییه صورت می‌گیرد.

ضمانت اجرایی عدم تحویل واحد پیش فروش در تاریخ مقرر

یکی از شروط مهم قرارداد پیش فروش آپارتمان; تعیین تاریخ تحویل ملک است که باید برای اجرای آن ضمانت اجرای محکمی قرار داد؛ که در صورت تأخیر خریدار بتواند کلیه ضررهای خود را جبران نماید.

با توجه به مسائل مختلفی که سازندگان با آن درگیرند، در تلاش‌اند زمان تحویل ملک را برای جلب خریدار کوتاه جلوه دهند و معمولاً به دلایل مختلف نمی‌توانند به تعهد خود پایبند باشند که این امر موجب ضرر خریداری می‌شود که برای سکونت در ملک خود برنامه‌ریزی نموده و هر روز تأخیر موجبات سختی و ضرر مالی وی می‌گردد، یکی از بهترین ضمانت اجراهای تعهد تحویل ملک خسارت تأخیر روزانه بر اساس قیمت اجاره همان ملک است تا جبران خسارت خریدار را نماید.

‌درصورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل‌ نشده.

• ‌در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌درصد بهای روز تعهدات انجام‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
• ‌در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت‌های خدمات عمومی موضوع بند (‌۹) ماده (‌۲) این قانون از قبیل خیابان; فضای سبز; مساجد; مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
• در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد

محاسبه مساحت بنا در قرارداد پیش فروش

در صورتی که مساحت بنا بر اساس صورت‌مجلس تفکیکی; کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد; مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت; لیکن چنانچه مساحت بنا تا ۵درصد افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از ۵ درصد باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.

چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق‌شده باشد، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.

حق فسخ در قرارداد پیش فروش ملک

در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش‌فروشنده; پیش‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید; پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار پرداخت کند. درصورت عدم توافق طرفین، پیش‌فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بنا، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار برگرداند.

پیش‌ فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود، پیش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود.

نحوه پرداخت اقساط در قرارداد پیش فروش ملک

در مواردی که بانک‌ها به پیش‌خریداران; براساس قرارداد پیش‌فروش; تسهیلات خرید می‌دهند; وجه تسهیلات از طرف پیش‌ خریدار توسط بانک به حساب پیش‌ فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش‌خریداری‌شده و نیز حقوق پیش‌خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین اخذ میشود.

در پیش‌فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد، توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ۱۰ درصد از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل ‌وصول خواهد بود و طرفین نمی‌توانند برخلاف آن توافق کنند. درصورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت‌ نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک‌ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.

تفکیک یا افرازملک در قرارداد پیش فروش

پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی; یا عوض قراردادی; مالک ملک پیش‌فروش‌شده می‌شود; و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان; با تأیید مهندس ناظر در صورتی‌ که تمام اقساط را پرداخت یا عوض ‌قراردادی را تحویل داده باشد با ارائه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی; تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست کند.

در صورتیکه پیش‌فروشنده حداکثر در مدت ۱۰ روز بعد از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش‌شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار یا قائم مقام وی می‌نماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش‌فروش‌شده اقدام کند.

در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار چنانچه پیش‌فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نشود، با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر این‌که صرفا اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است، پیش‌خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود شود.

توقیف و تامین واحد پیش فروش ملک

عرصه و اعیان واحد پیش‌فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهدشده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش‌فروش‌شده به پیش‌خریدار قابل توقیف و تامین به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار وی نمی باشد.

فسخ قرارداد پیش فروش از طرف پیش فروشنده

درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی; در مواعد مقرر; پیش‌فروشنده باید مراتب را کتبا به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید.

در غیر این ‌صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را برطبق قانون دارد. واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش‌ فروشنده نسبت به واحد پیش‌فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش‌خریداران یا قائم‌مقام قانونی آنها بلامانع است.

داوری در قرارداد پیش فروش ملک

کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش‌فروش توسط هیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین یک داور با معرفی رییس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد.

در صورت نیاز داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده کنند. آیین‌نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تایید هیات وزیران میرسد. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب می باشد.

وکیل متخصص املاک گروه حقوقی اوان

وکیل املاک و اراضی; تمامی قوانین و مقررات حاکم بر دعاوی ملکی را به خوبی میداند; و از آرای وحدت رویه و رویه قضایی حاکم آگاهی کامل دارد; برای بستن هر گونه قرارداد ملکی حتما نیاز به دریافت مشاوره حقوقی ملکی; با وکیل ملکی متخصص و با سابقه در این زمینه است. گاهی مشاوره حقوقی با وکیلی که در زمینه دعاوی ملکی; تخصص و تجربه بالایی دارد; میتواند از بسیاری از مشکلاتی و زیانهایی که امکان دارد در آینده به وجود آید جلوگیری کند.

مراجعه به وکیل املاک همیشه قبل از انعقاد قرارداد به اشخاص توصیه میشود. زیرا که هم هزینه کمتری را برای موکل در بر دارد، هم وی را از طرح دعوا در آینده بی نیاز میکند. وکیل ملکی در انعقاد قرارداد به شکل حقوقی و درست به موکلین کمک مینماید.

سوالات و مشکلات حقوقی خود در خصوص دعاوی ملکی; را با وکیل املاک مشهد; وکیل املاک تهران; وکیل املاک کرج; وکیل املاک قم; با وکلای گروه حقوقی اوان مطرح نمائید تا در کوتاهترین زمان ممکن پاسخگوی شما باشند.

نوشته شرایط صحت قرارداد پیش فروش ملک اولین بار در گروه وکلای حقوقی اوان. پدیدار شد.