لینک مقاله را به اشتراک بگذارید: https://oonelaw.com/evacuation-order-2

دستور تخلیه

در موارد اجاره املاک غیر تجاری و اماکن تجاری بدون حق کسب و پیشه و سرقفلی در صورت وجود چند شرط در قرارداد اجاره موجر می تواند بدون نیاز به طرح دعوای تخلیه در دادگاه و صرفا با تقدیم درخواست تخلیه و صدور دستور تخلیه توسط شورای حل اختلاف ملک خود را تخلیه کند.

دستور تخلیه بدون تشکیل جلسه ی رسیدگی و خارج از نوبت و فوری رسیدگی و صادر می شود و قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی نیست.

برای این که بتوان از مزیت دستور تخلیه استفاده کرد باید شرایط ذیل جمع باشد :

• قرارداد اجاره مربوط به املاک غیر تجاری یا املاک تجاری فاقد سرقفلی یا حق کسب و پیشه باشد.
• در قرارداد مدت اجاره قید شده باشد.
• دو شاهد ذیل قرارداد اجاره را امضاء کرده باشند.
• مدت اجاره پایان یافته باشد.

طرفین دعوی

دادخواست تخلیه از طرف موجر که خواهان نامیده می شود علیه مستاجر که خوانده نامیده می شود مطرح می شود.

مرجع صالح برای رسیدگی

در قراردادهای اجاره اعم از عادی و رسمی که مربوط به اماکن غیر تجاری و اماکن تجاری که حق کسب و پیشه و سرقفلی ندارند مرجع صالح برای تخلیه شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است. در مورد قراردادهای اجاره ی رسمی می توان تخلیه ی ملک را از طریق اداره ی اجرای ثبت نیز پیگیری کرد.

تخلیه ی اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ در صلاحیت شورای حل اختلاف نیست و دادگاه حقوقی صالح به رسیدگی تخلیه ی این اماکن است.

نحوه ی اجرای رای

اجرای دستور تخلیه ی صادر شده توسط مقام قضایی نیاز به صدور اجراییه ندارد; و توسط مامور ابلاغ و اجرا می شود; مامور مکلف است; دستور تخلیه را ظرف ۲۴ ساعت به شخص مستاجر ابلاغ و در نسخه ی ثانی رسید; دریافت کند و در صورت امتناع مستاجر از دادن رسید; مراتب را در ابلاغ نامه قید و ظرف سه روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام کند.

چنان چه موجر مبلغی را به عنوان ودیعه یا قرض الحسنه از مستاجر دریافت کرده باشد و یا سند تعهد آوری را موجر به عنوان تضمین از مستاجر گرفته باشد ، اجرای دستور تخلیه منوط به تودیع و سپردن وجه و یا سند تعهد نزد اجرای احکام است.

در مورد اسناد رسمی اجاره درخواست صدور اجراییه جهت تخلیه ی مورد اجاره از دفتر خانه ی تنظیم سند به عمل می آید. سردفتر پس از احراز هویت و صلاحیت درخواست کننده اوراق اجراییه را ظرف ۲۴ ساعت در سه نسخه با قید تخلیه ی عین مستاجره تهیه و جهت اقدام به دایره ی اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال می کند.

درج اثر انگشت در قرارداد اجاره

اگر یکی از طرفین و یا هر دو طرف به جای امضاء اثر انگشت خود را درج کنند برخی از محاکم این قرارداد را از شمول دستور فوری تخلیه خارج می کنند و معتقدند باید حتما قرارداد به امضای طرفین برسد.

در دعوای تخلیه صرفا مالکیت منافع از طرف خواهان برای صدور دستور تخلیه کفایت می کند و لازم نیست خواهان مالک عین ملک نیز باشد . با این حال در رویه ی شوراهای حل اختلاف سند مالکیت نیز مطالبه می شود.

اگر موجر مدعی ورود خسارت به ملک خود باشد یا طلبی از بابت آب ، برق و … داشته باشد باید نسبت به طرح دعوای مطالبه ی ضرر و زیان یا بدهی های مذکور اقدام و گواهی دفتر شعبه ی دادگاهی که دعوا در آن مطرح شده است را به دایره ی اجرا تحویل دهد تا از تحویل مبلغ ودیعه به میزان مورد ادعا به مستاجر خودداری شود.

اگر چک یا سند مورد ضمانت تخلیه مفقود شود چه باید کرد؟

اگر مستاجر به عوان تضمین تخلیه و یا تضمین پرداخت اجاره چک و یا سندی به موجر داده باشد و این موضوع در قرارداد اجاره ذکر شده باشد در زمان تخلیه ی ملک این اسناد باید به مستاجر و یا اجرای احکام تحویل شود. در غیر این صورت ملک تخلیه نمی شود.

اگر موجر چک و یا سند مذکور را گم کرده باشد و یا به سرقت رفته باشد می بایست از دادگاه صالح حکمی مبنی بر مفقود شدن و یا سرقت چک صادر شود و پس از صدور و قطعیت رای فئق نیازی به ارائه ی چک و یا سند به شورای حل اختلاف نیست.

حضور شهود در زمان انعقاد عقد اجاره

ذیل قرارداد اجاره می بایست حتما امضای دو نفر به عنوان شاهد درج شود و صرف حضور چند شاهد در زمان انعقاد قرارداد کفایت نمی کند.

اگر چه ماده ی ۱۳ آیین نامه ی قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ امکان استمهال مستاجر در موارد فورس ماژور را برای یک بار و به مدت یک ماه پذیرفته است ، اما برخی از صاحب نظران معتقدند که این آیین نامه با روح قانون که بر فوریت تخلیه تاکید دارد منطبق نیست و نمی توان به آن استناد کرد.

برای تمدید قرارداد اجاره نیازی به دو نفر شاهد نیست و تمدید قرارداد اجاره بدون شاهد همان آثار قرارداد اولیه را دارد.

ملکی که در آن از طرف مالک اجازه ی احداث بنا به مستاجر داده شده است و مستحدثاتی در آن ایجاد شده است قابل تخلیه نیست زیرا اعیانی متعلق به مستاجر بوده و مالک صرفا می تواند اجاره بهای زمین را دریافت کند.

بروز اشتباه در دستور تخلیه

اگر در دستور تخلیه اشتباهی رخ داده باشد از آنجا که دستور تخلیه یک دستور اداری است و حکم نیست مرجع صادر کننده ی دستور می تواند از دستور خود عدول کند و نیازی به ارجاع به مرجع بالاتر نیست.

اگر درملک استیجاری در زمان تخلیه اثاث و وسایلی باشد و مستاجر نیز در زمان تخلیه حاضر نباشد می توان با معرفی یک انبار عمومی به عنوان امین اموال وسایل را به انبار عمومی منتقل کرد.

در صورتی که دستور تخلیه ی مورد اجاره صادر شود و مستاجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور شکایتی داشته باشد و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد ، شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم می کند.

اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی باشد. مگر این که دادگاه رسیدگی کننده شکایت مستاجر را مدلل بداند که در این صورت پس از اخذ تامین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر قرارداد توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر خواهد کرد.

مستندات قانونی

ماده ی ۹ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴

در موارد زیر، قاضی شورا با مشورت اعضای شورا رسیدگی و مبادرت به صدور رای می‏نماید:

• الف- دعاوی مالی راجع به اموال منقول تا نصاب دویست‌میلیون (۲۰۰.۰۰۰.۰۰۰)ریال به‌جز مواردی که در تاریخ لازم‌الاجراء شدن این قانون در دادگستری مطرح می‏باشند.
• ب- تمامی‌ دعاوی مربوط به تخلیه عین مستاجره به‌جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه
• پ- دعاوی تعدیل اجاره‌بها به شرطی که در رابطه استیجاری اختلافی وجود نداشته باشد
• ت- صدور گواهی حصر وراثت، تحریر ترکه، مهر و موم ترکه و رفع آن
• ث- ادعای اعسار از پرداخت محکوم‌‏به در صورتی که شورا نسبت به اصل دعوی رسیدگی کرده باشد
• ج- دعاوی خانواده راجع به جهیزیه، مهریه و نفقه تا نصاب مقرر در بند (الف) در صورتی که مشمول ماده (۲۹) قانون حمایت خانواده مصوب ۱۳۹۱/۱۲/۱ نباشند.
• چ- تامین دلیل
• ح- جرائم تعزیری که صرفاً مستوجب مجازات جزای‌ نقدی درجه هشت باشد.
• تبصره ۱- بهای خواسته براساس نرخ واقعی آن تعیین می‌گردد، چنانچه نسبت به بهای خواسته بین اصحاب دعوی اختلاف حاصل شود و اختلاف موثر در صلاحیت شورا باشد، یا قاضی شورا نسبت به آن تردید کند قبل از شروع رسیدگی راساً یا با جلب نظر کارشناس، بهای خواسته را تعیین می­کند.
• تبصره ۲- شورای حل‌اختلاف مجاز به صدور حکم شلاق و حبس نمی‏باشد.
• تبصره ۳- صلاحیت شوراهای حل اختلاف روستا مستقر در روستا صرفاً صلح و سازش می‌باشد.

ماده ی ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۷۶

قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستأجر برسد و به وسیله دو قراردادها نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد.

ماده ی ۳ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۷۶

پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قایم مقام قانونی وی تخلیه عین مستأجره در اجاره با سند رسمی توسط پس از انقرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی دوایر اجدر مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت.

ماده ی ۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۷۶

چنانچه  مستأجر  در  مورد  مفاد  قرار  داد  ارایه  شده  از  سوی  موجر  مدعی  هرگونه  حقی  باشد  ضمن  اجرای  دستور  تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر میشود.

ماده ی ۲ آیین نامه ی قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶

موارد زیر مشمول مقررات قانون نمی‌باشد:

۱- روابط استیجاری قبل از اجرای قانون.

۲- روابط ناشی از انتقال حقوقی قانونی; مستاجر سابق به مستاجر جدید با اجازه موجر در صورتی که قرار داد اجاره قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون باشد.

۳- روابط ناشی از صلح منافع یا هر عنوان دیگر و نیز تصرفات برحسب تراضی شفاهی با موجر به عنوان اجاره.

۴- موارد تخلیه اماکن استیجاری قبل از انقضای مدت مندرج در قرارداد.

۵- در صورتی که سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده (۲) قانون تنظیم نشده باشد.

‌تبصره – (این تبصره به موجب رای شماره ۱۷۶، ۱۷۷ و ۱۷۸ مورخ ۱۳۷۹/۵/۲۳ هیات عمومی دیوان عدالت اداری ابطال شده است)

‌ماده ۳

رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع ماده (۲) قانون بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبرمربوط به دعاوی غیر مالی و‌ بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهد آمد.

‌ماده ۴

رییس حوزه قضایی یا دادگاه مرجوع الیه; با احراز مالکیت یا ذی نفع بودن موجر حسب مورد مبادرت به صدور دستور تخلیه خواهد نمود.

‌ماده ۵

ابلاغ اوراق قضایی و یا اوراق اجراییه به مستاجر در محل عین مستاجره و به موجر در محل مندرج در قرارداد صورت می‌گیرد؛ مگر اینکه‌ طرفین ترتیب دیگری را مقرر نموده باشند.

‌ماده ۶

اجرای دستور تخلیه صادره توسط مقام قضایی نیاز به صدور اجراییه ندارد و توسط مامور، ابلاغ و اجرا می‌گردد. مامور مکلف است آن را‌ ظرف (۲۴) ساعت به شخص مستاجر ابلاغ و در نسخه ثانی رسید دریافت کند; و در صورت امتناع مستاجر از دادن رسید; مراتب را در ابلاغ نامه قید و‌ ظرف (۳) روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام نماید.

‌ماده ۷

چنانچه مستاجر در محل حضور نداشته باشد; مفاد دستور تخلیه به یکی از بستگان یا خادمان وی; که سن ظاهری او برای تمییز اهمیت موضوع‌ کافی باشد ابلاغ می‌شود.

‌ماده ۸

هرگاه اشخاص مذکور در ماده قبل در محل حضور نداشته باشند یا از دادن رسید امتناع ورزند، مامور مراتب را در اعلامیه‌ای قید و به محل‌ الصاق می‌نماید.

‌تبصره- در اعلامیه، مراتب مراجعه مامور و استنکاف اشخاص و یا عدم حضور آنان و نیز مفاد دستور مقام قضایی درج شده و همچنین این مطلب قید‌ خواهد شد که چنانچه ظرف (۳) روز مستاجر اقدام به تخلیه محل و تحویل آن به موجر یا نماینده قانونی وی و یا دفتر دادگاه ننماید، امر تخلیه در روز و‌ ساعت معین توسط مامور اجرا انجام می‌پذیرد.

‌ماده ۹

در مورد اسناد رسمی اجاره، درخواست صدور اجراییه جهت تخلیه مورد اجاره از دفترخانه تنظیم کننده سند به عمل خواهد آمد.

‌ماده ۱۳

چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه مراجع قضایی; و دوایر اجرای ثبت به علت وقوع حوادث غیر مترقبه ;مستاجر قادر به تخلیه مورد اجاره‌ نباشد و استمهال نماید; مراتب در خواست وی توسط مامور اجرا به مقام قضایی دستور دهنده گزارش می‌شود; ‌مقام قضایی صالح مربوط می‌تواند; با استمهال مستاجر برای یک نوبت به مدت حداکثر یک ماه موافقت کند.

‌ماده ۱۷

در صورتی که دستور تخلیه مورد اجاره صادر شود و مستاجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور، شکایتی داشته و یا مدعی تمدید‌ قرارداد اجاره باشد شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم می‌نماید. اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی‌باشد; مگر اینکه‌ دادگاه رسیدگی کننده شکایت مستاجر را مدلل بداند; در این صورت رسانه‌های پس از اخذ تامین; متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر قرار توقیف عملیات‌ اجرایی تخلیه را صادر خواهد نمود.

ماده ۱۸

چنانچه شکایت مستاجر مورد اشاره در ماده قبل به موجب حکم نهایی رد شود موجر حق دارد خسارتی را که از توقیف اجرای دستور تخلیه‌ به او وارد شده است بر طبق قوانین و مقررات مطالبه کند.

‌ماده ۱۹

چنانچه موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهد آور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده و در سند اجاره (‌عادی‌ و یا رسمی) درج شده باشد یا توسط خود موجر عنوان شود در این صورت تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه یاد شده‌ به مستاجر و ارایه رسید آن به ضمیمه در خواست تخلیه به مرجع قضایی و یا ارایه آن به دایره اجرای ثبت و یا سپردن آن بر حسب مورد به دایره اجرای‌ دادگستری و یا دایره اجرای ثبت می‌باشد.

‌تبصره- در صورتی که ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه; و یا سند تعهدآور و مشابه آن در سند اجاره (‌عادی و یا رسمی) ذکر نشده باشد; و توسط موجر‌ نیز هنگام در خواست و تقاضای تخلیه مطرح نشود; و مستاجر از این جهت مدعی حقی شود; می‌تواند طبق ماده (۵) قانون اقدام به احقاق حق خود‌ نماید.

ماده ۲۰

چنانچه موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهد آور و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده و در سند اجاره (‌عادی‌ و یا رسمی) درج شده باشد یا توسط خود موجر عنوان شود در این صورت تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه یاد شده‌به مستأجر و ارایه رسید آن به ضمیمه در خواست تخلیه به مرجع قضایی و یا ارایه آن به دایره اجرای ثبت و یا سپردن آن بر حسب مورد به دایره اجرای‌ دادگستری و یا دایره اجرای ثبت می‌باشد.

‌تبصره – در صورتی که ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن

در سند اجاره (‌عادی و یا رسمی) ذکر نشده باشد و توسط موجر‌نیز هنگام در خواست و تقاضای تخلیه مطرح نشود و مستأجر از این جهت مدعی حقی شود می‌تواند طبق ماده (۵) قانون اقدام به احقاق حق خود‌نماید .

نوشته دادخواست صدور دستور تخلیه اولین بار در گروه وکلای حقوقی اوان. پدیدار شد.

لینک مقاله را به اشتراک بگذارید:https://oonelaw.com/evacuation-order

حکم تخلیه به دلیل اتمام مهلت قرارداد

حکم تخلیه ، دادخواست تخلیه شامل قراردادهایی می شود که به استناد قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ مشمول تخلیه فوری نیستند و پس از اتمام مهلت اجاره مالک برای تخلیه ملک بایستی از طریق دادگاه اقدام کند.

قراردادهای اجاره ای که شرایط مندرج در ماده ی ۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ را نداشته باشند و به عنوان مثال توسط دو نفر شاهد امضاء نشده اند و یا قرارداد در دو نسخه تنظیم نشده باشد مشمول تخلیه ی فوری نیستند.

دادگاه در جلسه رسیدگی دلایل و مستندات موجر برای تخلیه را بررسی کرده و در صورتی که مستاجر در جلسه ی رسیدگی حاضر شود دفاعیات وی را استماع می کند و در صورت محق بودن موجر حکم به تخلیه ی ملک استیجاری صادر می کند.

این رای قابل تجدید نظر خواهی و در صورت غیابی بودن قابل واخواهی است. # حکم تخلیه

طرفین دعوی

دعوای تخلیه از سوی موجر به عنوان خواهان علیه مستاجر به عنوان خوانده مطرح می شود. اگر مستاجر ملک را به شخصی دیگر اجاره داده است دعوا باید به طرفیت هر دو مستاجر اقامه شود. # حکم تخلیه

مرجع رسیدگی به دعوا

در اجاره نامه های مربوط به اماکن غیر تجاری و اماکن تجاری بدون سرقفلی و حق کسب و پیشه شورای حل اختلاف محل وقوع ملک صالح به دعوای تخلیه است. دعوای تخلیه ی اماکن تجاری دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه باید در دادگاهی طرح شود که ملک در حوزه ی آن واقع شده باشد. # حکم تخلیه

نحوه ی اجرای رای

پس از قطعیت رای به درخواست موجر اجراییه صادر و به مستاجر ابلاغ می شود. اگر مستاجر ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجراییه اقدام به تخلیه ی ملک نکند اجرای احکام دادگاه با توسل به قوای قهریه اقدام به تخلیه ی ملک می کند.

در مواردی که مبلغی به عنوان ودیعه و یا قرض الحسنه از مستاجر اخذ شده باشد اجرای حکم تخلیه منوط به تودیع مبالغ مذکور است. # حکم تخلیه

دادخواست تخلیه املاک تجاری

در قراردادهای اجاره املاک تجاری که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ هستند با اتمام مدت اجاره مالک نمی تواند دادخاوست تخلیه تقدیم کند و تخلیه ی ملک صرفا در موارد مشخص و پیش بینی شده در قانون اخیر الذکر ممکن است ، اما در قراردادهای اجاره موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ به غیر از موارد مذکور در ماده ی ۷ و ۸ قانون به محض اتمام مدت اجاره موجر می تواند درخواست تخلیه ی ملک را ارئه کند. # حکم تخلیه

تفاوت ودیعه با سرقفلی

ماهیت ودیعه و سرقفلی کاملا متفاوت است. اگر موجر مبلغی را به عنوان ودیعه دریافت کرده باشد در هنگام تخلیه می بایست عین مبلغی را که دریافت کرده است به مستاجر مسترد کند ، اما در مواردی که مالک می بایست مبلغی به عنوان سرقفلی به مستاجر پرداخت کند مبلغ سرقفلی بر اساس نرخ عادله ی روز محاسبه می شود. # حکم تخلیه

اگر مستاجر مبلغی را به عنوان ودیعه و یا قرض الحسنه به موجر داده باشد و یا سند تعهد آوری نظیر چک به عنوان تضمین تخلیه و یا پرداخت اجاره به مالک ارایه کرده باشد اجرای حکم تخلیه منوط به سپردن و یا سند مذکور نزد اجرای احکام است.

اگر مستاجر مستحق دریافت سرقفلی باشد دادگاه الزامی برای تعیین مبلغ سرقفلی ندارد  و اجرای حکم تخلیه نیز منوط به پرداخت سرقفلی نیست و مستاجر در چنین حالتی می بایست دادخواست مطالبه ی سرقفلی تقدیم کند.

البته این امر استثنایی نیز دارد و آن زمانی است که در قرارداد اجاره تخلیه ی ملک منوط به پرداخت سرقفلی شده باشد. برخی از محاکم با استفاده از وحدت ملاک ماده ی ۲۷ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ معتقدند باید دادگاه ضمن صدور دستور تخلیه با تعیین بهای سرقفلی به نرخ عادله تخلیه را منوط به پرداخت سرقفلی کند. # حکم تخلیه

مالکیت نسبت به عین در دعوای تخلیه

در دعوای تخلیه صرفا مالکیت منافع از طرف خواهان برای صدور حکم کفایت می کند و لازم نیست خواهان مالک عین ملک باشد.

اگر مالک در قرارداد مبلغی را دریافت کرده باشد; و به صورت صریح معلوم نباشد که این مبلغ به عنوان سرقفلی دریافت شده; و یا ودیعه به نظر می رسد با توجه به این که دریافت سرقفلی خلاف اصل است این مبلغ باید به عنوان ودیعه در نظر گرفته شود. # حکم تخلیه

خواسته های دیگر ضمن دادخواست تخلیه

در ضمن دادخواست تخلیه می توان خواسته هایی همچون مطالبه ی اجاره های معوقه ، هزینه ی انشعابات ملک ، هزینه ی شارژ و یا خسارات وارد شده از سوی مستاجر به ملک را نیز تقاضا کرد.

ملکی را که در آن از طرف مالک اجازه ی احداث بنا به مستاجر داده شده و مستحدثاتی در ملک ایجاد شده است قابل تخلیه نیست؛ زیرا اعیانی متعلق به مستاجر بوده و مالک صرفا می تواند اجاره بهای زمین ( حق الارض ) را مطالبه کند.

هم چنین در قراردادهای اجاره مشمول مواد ۷ و ۸ قانون روابط موجر و مستجر سال ۷۶ در پایان مدت اجاره موجر نمی تواند اقدام به تخلیه ی ملک کند. مگر این که مستاجر حق خود را که به استناد مواد فوق ایجاد شده است اسقاط کند. # حکم تخلیه

مستندات قانونی

ماده ی ۴۹۴ قانون مدنی

عقد اجاره به محض انقضاء مدت بر طرف میشود; و اگر پس از انقضاء آن مستاجر عین مستاجره را بدون اذن مالک مدتی در تصرف‌ خود نگاه دارد; موجر برای مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود; اگر چه مستاجر استیفاء منفعت نکرده باشد; و اگر با اجازه مالک در تصرف نگه دارد وقتی باید اجرت‌المثل بدهد که استیفاء منفعت کرده باشد; مگر اینکه مالک اجازه داده باشد که مجاناً استفاده نماید. # حکم تخلیه

ماده ی ۹ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴

در موارد زیر، قاضی شورا با مشورت اعضای شورا رسیدگی و مبادرت به صدور رای می‏نماید:

• الف- دعاوی مالی راجع به اموال منقول تا نصاب دویست‌میلیون (۲۰۰.۰۰۰.۰۰۰)ریال به‌جز مواردی که در تاریخ لازم‌الاجراء شدن این قانون در دادگستری مطرح می‏باشند.
• ب- تمامی‌ دعاوی مربوط به تخلیه عین مستاجره به‌جز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه
• پ- دعاوی تعدیل اجاره‌بها به شرطی که در رابطه استیجاری اختلافی وجود نداشته باشد
• ت- صدور گواهی حصر وراثت، تحریر ترکه، مهر و موم ترکه و رفع آن
• ث- ادعای اعسار از پرداخت محکوم‌‏به در صورتی که شورا نسبت به اصل دعوی رسیدگی کرده باشد
• ج- دعاوی خانواده راجع به جهیزیه، مهریه و نفقه تا نصاب مقرر در بند (الف) در صورتی که مشمول ماده (۲۹) قانون حمایت خانواده مصوب ۱۳۹۱/۱۲/۱ نباشند.
• چ- تامین دلیل
• ح- جرائم تعزیری که صرفاً مستوجب مجازات جزای‌ نقدی درجه هشت باشد.

تبصره ۱- بهای خواسته براساس نرخ واقعی آن تعیین می‌گردد، چنانچه نسبت به بهای خواسته بین اصحاب دعوی اختلاف حاصل شود و اختلاف موثر در صلاحیت شورا باشد، یا قاضی شورا نسبت به آن تردید کند قبل از شروع رسیدگی راساً یا با جلب نظر کارشناس، بهای خواسته را تعیین می­کند.

تبصره ۲- شورای حل‌اختلاف مجاز به صدور حکم شلاق و حبس نمی‏باشد.

تبصره ۳- صلاحیت شوراهای حل اختلاف روستا مستقر در روستا صرفاً صلح و سازش می‌باشد. # حکم تخلیه

رویه و نظرات قضایی

رای وحدت رویه شماره ی ۶۳۶ – ۱۱/۵/۷۸ دیوان عالی کشور

با توجه به ماده واحده ی قانون اصلاح لایحه ی قانون احداث ترمینال های مسافر بری و ممنوعیت تردد اتومبیل های مسافر بری برون شهری; در داخل شهر تهران مصوب سال ۱۳۷۲ و تبصره ی مربوط به ماده ی ۳; و هم چنین ماده ی ۵ قانون مزبور که تسری به کلیه ی شهرها و پایانه های مسافر بری دارد.

این که تبصره ی ذیل ماده ی ۲ قانون مذکور واگذاری غرفه های داخل ترمینال های مسافربری; را از شمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ خارج کرده است; و التفات به این که در تبصره ی ماده ی دوم لایحه ی قانونی مصوب سال ۵۹ پیش بینی شده است; که شرایط واگذاری غرفه ها طبق آیین نامه ای خواهد بود; که توسط شهرداری تهیه می شود.

در همین تبصره آورده شده است که واگذاری غرفه ها مشمول مقررات قانون روابط موجرو مستاجر سال ۵۶ نبوده است ، حقوق کسب و پیشه برای متصرفین ایجاد نخواهد کرد و آیین نامه ی اجرایی تبصره ی ماده ی ۲ مصوب سال ۷۴ نیز همین مراتب را در بردارد.

بنابراین رای شعبه ی ۲ دادگاه تجدید نظر استان اصفهان که متضمن خروج غرفه های مستحدثه در ترمینال های مسافر بری از شمول مقررات قانون روابط موجر ومستاجر سال ۵۶ است موجه بوده ، معتقد به تایید آن می باشم. # حکم تخلیه

رای وحدت رویه ی شماره ی ۵۷۶ – ۱۴/۷/۷۱ دیوان عالی کشور

اماکن استیجاری مطب پزشکان که برای عرضه ی خدمات علمی و تخصصی پزشکی; و معالجه ی بیماران مورد استفاده واقع می شود; محل کسب و پیشه یا تجارت محسوب نمی شود; تا حق کسب و پیشه یا تجارت به آن تعلق گیرد.

تخلیه ی این اماکن هم مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر; مصوب سیزدهم اردیبهشت ماه ۱۳۶۲ و ماده ی ۴۹۴ قانون مدنی; و شرایط بین طرفین در ضمن عقد اجاره است; بنابراین رای شعبه ی پنجم دادگاه حقوقی یک اهواز; که با این نظر مطابقت دارد صحیح تشخیص می شود.

این رای بر طبق ماده ی ۳ از مواد اضافه شده; به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب اول مرداد ماه ۱۳۳۷ ; برای دادگاه ها در موارد مشابه لازم الاتباع است. # حکم تخلیه

نوشته دادخواست تخلیه به دلیل اتمام مدت قرارداد اولین بار در گروه وکلای حقوقی اوان. پدیدار شد.

لینک مقاله دادخواست تخلیه را به اشتراک بگذارید: https://oonelaw.com/evacuation-petition

تخلیه به جهت تخریب و نوسازی

این دعوی در مورد قرارداد های اجاره ی املاک تجاری مطرح می شود که قبل از سال ۷۶ بسته شده و مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ باشد. در این قراردادها پایان مدت اجاره موجب قطع رابطه ی استیجاری ( رابطه بین موجر و مستاجر ) نمی شود. حال اگر موجر تصمیم به تجدید بنای ملک مورد اجاره داشته باشد باید دادخواست صدور حکم تخلیه به جهت تخریب و نوسازی مطرح کند. # دادخواست تخلیه

پیش نیاز دادخواست تخلیه به جهت تخریب و نوسازی آن است که مالک ابتدا از شهرداری پروانه ی تخریب و نوسازی اخذ کند.

درخواست تخلیه به منظور تجدید بنا سهل ترین راه تخلیه در مورد املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه است و از آن جا که کل حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت می شود در این مورد قضات سخت گیری زیادی برای تخلیه ندارند.
دادگاه پس از بررسی مستندات مالک پرونده را جهت ارزیابی میزان حق کسب و پیشه به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد و پس از قطعیت نظر کارشناس اقدام به صدور رای مبنی بر تخلیه ی ملک می کند. # دادخواست تخلیه

در رای دادگاه به موجر سه ماه مهلت داده می شود تا نسبت به واریز حق کسب و پیشه اقدام کند. در صورتی که موجر در مهلت فوق اقدام نکند ، رای داداگاه بلااثر می شود. هم چنین دادگاه برای مستاجر مهلتی که از ۱۰ روز کمتر و از ۲ ماه بیشتر نباشد در نظر می گیرد تا نسبت به تخلیه ی ملک اقدام کند. شروع مهلت مستاجر تاریخ پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر و یا واریز وجه به حساب دادگاه است. # دادخواست تخلیه

طرفین دعوی

موجر یا همان صاحب ملک که در صدد تخلیه است به عنوان خواهان باید به طرفیت مستاجر به عنوان خوانده اقامه ی دعوا کند. اگر مستاجر با اجازه ی مالک اقدام به انتقال منافع ملک به شخص جدید کرده باشد دادخواست باید به طرفیت مستاجر جدید اقامه شود. # دادخواست تخلیه

مرجع صالح برای رسیدگی

هر چند دعاوی مربوط به تخلیه طبق قانون شورای حل اختلاف در صلاحیت این مرجع می باشد ، اما به علت این که این نوع تخلیه مربوط به ملک دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه است بنابراین مرجع رسیدگی آن دادگاه محل وقوع ملک مورد نظر است. # دادخواست تخلیه

نحوه ی اجرای رای

پس از قطعیت رای و صدور اجراییه چنان چه موجر در مهلت تعیین شده در رای اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه کند پس از اتمام مهلت تعیین شده برای مستاجر ، اجرای احکام اقدام به تخلیه ملک می کند.
اگر ملک نیاز به تعمیرات داشته باشد این تعمیرات ولو آن که تعمیرات اساسی باشد تجدید بنا محسوب نمی شود و منظور از تجدید بنا ، تخریب کل ملک و ساختن بنای جدید است. # دادخواست تخلیه

اگر مالک بعد از مدت شش ماه از تاریخ تخلیه ی ملک توسط دادگاه ، شروع به ساخت و ساز نکند به درخواست مستاجر به پرداخت معادل یک سال اجاره بها یا اجرت المثل ملک در حق مستاجر محکوم میشود. # دادخواست تخلیه

در این نوع تخلیه موجر باید کل مبلغ حق کسب و پیشه تعیین شده از سوی کارشناس را پرداخت کند.

• برای صدور حکم تخلیه به دلیل تخریب و نوسازی ، الزامی به مخروبه بودن ملک و نیاز آن به نوسازی نیست و صرف اخذ گواهی تخریب و نوسازی از شهرداری کفایت می کند.
• مجوز بازسازی ملک که توسط شهرداری صادر می شود برای صدور حکم تخلیه کفایت نمی کند و صرفا پروانه ی تخریب و نوسازی در این خصوص معتبر است.
• اگر پروانه ی تخریب و نوسازی برای بخشی از ملک گرفته شود ، اکثر محاکم این مورد را از موارد مجاز بودن صدور حکم تخلیه نمی دانند. برای درخواست تخلیه مالک الزامی ندارد که پروانه ی تخریب و نوسازی را بر اساس حداکثر تراکم مجاز اخذ کند. # دادخواست تخلیه

مستندات قانونی
بند اول ماده ی ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶

در موارد زیر نیز پس از انقضای مدت اجاره درخواست تخلیه ی محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جایز است. تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر این که پروانه ی ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود و شهرداری ها مکلفند در صورت مراجعه ی مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ی ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم کند. # دادخواست تخلیه

ماده ی ۲۷ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶

در مواردی که حکم تخلیه صادر می‌شود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین‌ می‌نماید. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی مقامات صلاحیتدار تاسیس شده در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد. 

• ‌تبصره ۱- در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر می‌شود مهلت‌های مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا‌ پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.
• ‌تبصره ۲- در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر می‌شود حداکثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود. 

‌ماده ۲۸ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

در مواردی که حکم تخلیه عین مستاجره با پرداخت حق کسب یا پیشه و یا تجارت صادر و قطعی می‌شود موجر مکلف است ظرف سه‌ ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستاجر بدهد والا حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود‌ مگر اینکه طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند.

در سایر موارد نیز هر‌گاه موجر ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضی صدور اجرائیه ‌نماید. حکم صادر شده ملغی‌الاثر است مگر اینکه بین موجر و مستاجر برای تاخیر تخلیه توافق شده باشد. # دادخواست تخلیه

• ‌تبصره – مدتهای مذکور در ماده فوق نسبت به احکامی که در زمان اجری قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ صادر‌و قطعی گردیده از تاریخ اجری این قانون شروع می‌شود.

رویه و نظرات قضایی
رای وحدت رویه شماره ی ۱۱۰ مورخ ۲۱/۸/۷۰ هیات عمومی دیوان عدالت اداری

• آیا شهرداری می تواند صدور پروانه ی ساخت یا گواهی موضوع قسمت آخر بند ۱ ماده ی ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ را منوط به رضایت مستاجر نماید؟

نظر به قسمت آخر بند ۱ ماده ی ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ که در صورت مراجعه ی مالک به منظور احداث ساختمان جدید شهرداری ها را مکلف نموده است که پروانه ی ساختمان صادر و تسلیم کنند بخش نامه ی ۸۰۳/۵۲۰۱ مورخ ۲۵/۱/۶۳ معاونت فنی شهرداری از این جهت که تمدید کردن پروانه را در این خصوص مستلزم رضایت مستاجرین توصیف کرده است خلاف قانون تشخیص گردیده و در اجرای ماده ی ۲۵ قانون دیوان عدالت اداری ابطال می شود. # دادخواست تخلیه

نشست قضایی دادگستری شهر کرد اسفند ۷۹

سوال : ملکی با مساحت دویست متر مربع اجاره داده شده است اکنون مالک با اخذ پروانه ی ساختمانی برای مساحت سی متر مربعبه علت تجدید بنا تقاضای تخلیه کرده است . آیا مورد از موارد تخلیه محسوب میشود یا خیر؟

اتفاق نظر : حاضرین وفق نظریه ی اداره حقوقی اظهار داشتند : اگر مورد اجاره محل کار بوده و حدود سی متر مربع باشد چنانچه پروانه برای همین مقدار باشد تخلیه بلامانع است ؛ ولی اگر مورد اجاره دویست متر مربع باشد اخذ پروانه سی متر بنا با بند ۱ ماده ی ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ منطبق نیست. # دادخواست تخلیه

نظر کمیسیون : در صورتی که ملکی به منظور محل کسب و پیشه و مستاجر سال ۱۳۵۶ به اجاره واگذار شده باشد درخواست تخلیه ی این محل به منظور احداث ساختمان جدید متناسب با مساحت مورد اجاره پس از رعایت موارد اصلاحی ( در صورت وجود اصلاحی ) باشد و چون در فرض سوال پروانده ی اخذ شده دلالتی بر قصد موجر در احداث ساختمان در مورد اجاره متناسب با مساحت آن ندارد موضوع انطباقی با بند ۱ ماده ی ۱۵ قانون یاد شده نداشته و اتفاق آراء که متضمن این معناست تایید می شود. # دادخواست تخلیه

( مجموعه نشست های قضایی ، جلد اول معاونت آموزش قوه ی قضاییه ، چاپ تابستان ۱۳۸۶ )
نظریه ی مشورتی اداره ی حقوقی دادگستری شماره ی ۵۸۰۷/۷ مورخ ۲۲/۱۲/۶۲
در صورتی که دعوای تخلیه به علت مشرف بودن ساختمان به خرابی و لزوم تجدید بنای آن باشد رسیدگی به ادعای عسر و حرج موردی ندارد.

نظریه ی مشورتی اداره ی حقوقی دادگستری شماره ی ۲۷۳۳/۷ – ۲۳/۴/۷۷

صرف گواهی شهرداری مبنی بر این که مغازه ی مورد اجاره به علت فرسودگی و قدمت نیاز به تجدید بنا دارد کافی برای پذیرش دعوای تخلیه نیست ؛ بلکه باید به منظور احداث بنای جدید پرونده تشکیل داده و شهرداری گواهی کرده باشد که مالک تقاضای صدور پروانه ی ساختانی را کرده و با تکمیل پرونده متعاقبا پروانه ی لازم صادر خواهد شد. # دادخواست تخلیه

رای شماره ی ۱۰۱۶ مورخ ۳۰/۸۰۹۱ شعبه ی ۲۸ دادگاه تجدید نظر استان تهران

مطابق بند یک ماده ی ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ ارائه ی پروانه ی ساختمانی برای طرح دعوی تخلیه ی عین مستاجره به لحاظ تجدید بنا لازم است و ارایه ی پروانه در مرحله ی تجدید نظر وافی به مقصود نیست. # دادخواست تخلیه

نوشته دادخواست تخلیه به جهت تخریب و نوسازی اولین بار در گروه وکلای حقوقی اوان. پدیدار شد.

لینک مقاله را به اشتراک بگذارید: https://oonelaw.com/evacuation-to-change-jobs

تخلیه به جهت تغییر شغل

تخلیه به جهت تغییر شغل، در قراردادهای اجاره ی املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه، هر گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجراره داده شده باشد و مستاجر بدون این که رضایت موجر را برای تغییر شغل کسب کند شغل خود را تغییر دهد مالک می تواند تخلیه ی مورد اجاره را به لحاظ تغییر از دادگاه بخواهد. مگر این که شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد.

دادگاه پس از استماع اظهارات در جلسه ی رسیدگی و بررسی مستندات خواهان و در صورت نیاز ارجاع امر به کارشناس دادگستری و یا معاینه ی محل پس از احراز تغییر شغل از سوی مستاجر رای به تخلیه ی ملک صادر می کند و در ضمن رای مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نخواهد بود برای تخلیه ملک توسط مستاجر تعیین می کند.

طرفین دعوی

مالکی که متقاضی تخلیه مورد اجاره است خواهان دعوی می باشد و به طرفیت مستاجری که شغل خود را تغییر داده است دعوی طرح می کند.

مرجع صالح برای رسیدگی

دعاوی تخلیه ی املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک رسیدگی می شود. # تخلیه به جهت تغییر شغل

نحوه ی اجرای رای

• زمانی که رای مبنی بر تخلیه صادر و قطعی شد اجراییه صادر شده و به مستاجر ابلاغ می شود تا ظرف مهلت تعیین شده در رای نسبت به تخلیه اقدام کند. در صورت استنکاف مستاجر از تخلیه در موعد مقرر اجرای احکام دادگاه اقدام به تخلیه ی ملک می کند.
• از مفهوم مخالف قانون این گونه استنباط می شود که اگر شغل معینی در اجاره نامه قید نشده باشد و دو طرف نیز برای شغل معینی عقد اجاره را منعقد نکرده باشند دعوی فسخ و تخلیه به لحاظ تغییر شغل پذیرفته نمی شود.
• این نوع تخلیه بدون احتساب حق کسب و پیشه می باشد و مستاجر بدون دریافت وجهی بابت حق کسب و پیشه اقدام به تخلیه خواهد کرد.
• در صورت انتقال مالکیت ملک حق تخلیه به لحاظ تغییر شغل که در زمان مالک قبلی ایجاد شده است به مالک جدید منتقل نمی شود. البته این نظر اجماعی نیست و برخی از محاکم معتقدند این حق به مالک جدید منتقل می شود.
• در صورتی که مراجع قانونی مستاجر را از شغل فعلی منع کنند این منع مجوزی برای تغییر شغل محسوب نمی شود. در چنین مواردی مستاجر مکلف است شغلی را انتخاب کند که مشابه شغل قبلی باشد.
• تشخیص مشابهت شغل جدید با شغل قبلی به عرف بستگی دارد.
• دعوای الزام مالک به پذیرش تغییر در محاکم مسموع نیست.
• در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستاجر نمی تواند بدون رضای موجر شغل خود را تغییر دهد مگر این که شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد.

مستندات قانونی

ماده ی ۱۴ قانون روابط موجر ومستاجر سال ۵۶

در موارد زیر موجر می تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه ی را از دادگاه درخواست کند. دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه ی مورد اجاره را صادر می کند و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد. # تخلیه به جهت تغییر شغل

ماده ی ۲۷ قانون روابط موجر ومستاجر سال ۵۶

در مواردی که حکم تخلیه صادر می‌شود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین‌ می‌نماید. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی مقامات صلاحیتدار تاسیس شده در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد.

• ‌تبصره ۱- در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر می‌شود مهلت‌های مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا‌ پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.
• ‌تبصره ۲- در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر می‌شود حداکثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود. # تخلیه به جهت تغییر شغل

 رویه و نظرات قضایی

رای اصراری شماره ی ۶ مورخ ۲۳/۴/۱۳۷۷ هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور

مندرجات صورت جلسه ی مورخ ۶/۱/۶۵ تنظیمی فی ما بین اصحاب دعوی و سایر اوراق پرونده ی مالکیت تجدید نظر خوانده را نسبت به منافع بوفه ی سینما که در اثر حریق و تبدیل آن به مجتمع ورزشی از بین رفته است مدلل می دارد و چون از بین رفتن سینما و تبدیل آن به مجموعه ی ورزشی که ناشی از فعل تجدید نظر خواه است مسقط حق کسب و پیشه ی تجدید نظر خواه خواهد بود.

لذا رای دادگاه منطبق با دلایل دعوی و موازین تشخیص و مستندا به بند «ج» ماده ی ۲۴ قانون تشکیل دادگاه های عمومی و انقلاب به اکثریت آراء ابرام می شود. # تخلیه به جهت تغییر شغل

رای شماره ی ۶۳۸ مورخ ۱۴/۶/۹۱ شعبه ی ۳۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران

حق تخلیه ی عین مستاجره ناشی از تغییر شغل که در زمان مالکیت مالک سابق ایجاد شده است به مالک جدید منتقل نمی شود.

رای شماره ی ۷۶۸ مورخ ۲۹/۶/۹۱ شعبه ی ۱۵  دادگاه تجدید نظر استان تهران

در صورتی که در قرارداد اجاره شغل خاصی ذکر نشده باشد و اجاره برای سکونت باشد اگر مستاجر بعد از تغییر کاربری مدتی به شغل خاصی اشتغال داشته باشد تغییر این شغل از موجبات فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به علت تغییر شغل نیست. # تخلیه به جهت تغییر شغل

رای شماره ی ۷۷۵ مورخ ۲۰/۶/۹۱ شعبه ی ۳۲ دادگاه تجدید نظر استان تهران

دریافت اجاره بهای ملک به مدت طولانی پس از تغییر شغل دلالتی بر اذن و اجازه ی مالک به تغییر شغل نداشته است و مانع از صدور حکم تخلیه نخواهد بود. # تخلیه به جهت تغییر شغل

نظریه ی مشورتی شماره ی ۳/۹۳/۷ ـ ۱۶/۱/۱۳۹۳ اداره ی کل حقوقی قوه ی قضاییه

چنان چه مورد اجاره تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ باشد در زمان طرح دعوای تخلیه جهت آن نیز باید در دادخواست تقدیمی قید شود؛ ولی اگر مشمول قانون موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ باشد ذکر جهت منتفی است. # تخلیه به جهت تغییر شغل

نظریه ی مشورتی شماره ی ۴۳۱۴/۷ ـ مورخ ۲۵/۷/۷۵ اداره ی حقوقی دادگستری

مستاجر محل کسبی دارای شغلی است که اخیرا شهرداری آن را از مشاغل مزاحم دانسته و تکلیف تغییر شغل به وی است.

موجر حق تغییر شغل نداده است و با آن نیز موافق نیست. چنان چه مستاجر ناگریز از تغییر شغل شود آیا تغییر شغل از موجبات تخلیه است یا خیر ؟

تغییر شغل طبق بند ۷ م ۱۴ ق . ر . م .م مصوب ۱۳۵۶ از موجبات تخلیه است. مگر این که شغل جدید عرفا مشابه شغل سابق باشد و لذا تغییر شغل بدون رضای موجر به هر کیفیتی که صورت گیرد از موجبات تخلیه خواهد بود.

در این صورت مستاجر الزاما باید شغلی را انتخاب کند که عرفا مشابه شغل فعلی بوده و از ناحیه ی شهرداری از مشاغل مزاحم تلقی نشود. # تخلیه به جهت تغییر شغل

نظریه ی مشورتی شماره ی شماره ی ۶۴۰۵/۷ ـ مورخ ۱۶/۷/۸۱ اداره ی حقوقی دادگستری

تغییر شغل ولو این این مستاجر به شغل قبلی نیز اشتغال داشته باشد تخلف محسوب شده و طبق بند ۷ و ۱۴ ق.ر م. م مصوب ۱۳۵۶ از موجبات تخلیه است. مگر این که شغل جدید عرفا مشابه ی سابق باشد که در خصوص مورد به نظر نمی رسد برنج فروشی عرفا مشابه فرش فروشی باشد. # تخلیه به جهت تغییر شغل

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷۰/۷ ـ مورخ ۲۹/۱/۷۴ اداره ی حقوقی دادگستری

مستاجری محل کسبی را سال ها در اختیار داشته و به منظور سبزی فروشی که در اجاره نامه قید شده استفاده می کند ، اخیرا در صدد تغییر شغل و استفاده از محل برای اشتغال به خیاطی برآمده و به منظور الزام موجر را به اجازه ی تغییر شغل از طریق دادگاه خواسته است. آیا درخواست مستاجر قابل پذیرش است؟

در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ و سایر قوانین مربوط به آن موردی برای الزام موجر به اجازه ی شغل مستاجر پیش بینی نشده است و با توجه به مندرجات اجاره نامه و حقوق قانونی موجر اعطای چنین اختیاری به مستاجر مجوز قانونی ندارد. # تخلیه به جهت تغییر شغل

رای شماره ی ۹۰۲ مورخ ۳۰/۷/۹۱ شعبه ی ۶۱ دادگاه تجدید نظر استان تهران

چنان چه در محل کسب استیجاری تغییر شغل صورت گرفته باشد هر چند شغل جدید موجب ضرر کمتری به مورد اجاره باشد و یا شغل قبلی متروک شده باشد موجب فسخ و تخلیه ی مورد اجاره خواهد بود. # تخلیه به جهت تغییر شغل

رای شماره ی ۷۵۲ مورخ ۹/۷/۹۱ شعبه ی ۵۰ دادگاه تجدید نظر استان تهران

شغل انبارداری لوازم یدکی اتومبیل و فروشندگی لوازم یدکی اتومبیل مشاغل مشابهند و لذا تغییر از انبارداری به فروشندگی لوازم یدکی اتومبیل تغییر شغل مستاجر محسوب نمی شود و موجب تخلیه را فراهم نمی آورد.

رای شماره ی ۱۷۹ مورخ ۲۷/۱۲/۹۱ شعبه ی ۳۲ دادگاه تجدید نظر استان تهران

با توجه به عدم رضایت موجر به تغییر شغل مورد اشاره در قرارداد و آن که در قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ دعوای تجویز تغییر شغل از سوی مستاجر پیش بینی نشده و قابل اجابت از سوی دادگاه نیست. # تخلیه به جهت تغییر شغل

رای شماره ی ۱۴۵۶ مورخ ۳۰/۱۰/۹۱ شعبه ی ۱۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران

در اجاره هایی که تحت حاکمیت قانون و روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ هر گونه توافقی که موجب مقید کردن حقوق مستاجر طی اجاره نامه های بعدی صورت گرفته باشد از درجه ی اعتبار ساقط است.

لذا چنان چه در اجاره ی اول مورد استفاده ی اجاره هر فعالیت تجاری باشد و در اجاره ی بعدی مقید به شغل خاصی شود این قید لازم الاجرا نیست و تغییر شغل از مورد اخیر موجب تغییر نخواهد بود. # تخلیه به جهت تغییر شغل

رای شماره ی ۸۳۰۵ مورخ ۶/۸/۹۱ شعبه ی ۵۰ دادگاه تجدید نظر استان تهران

حق تخلیه ( به جهت تغییر شغل ) مورد اجاره ی محل کسب مشمول قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶حقی است که از مالک قبلی مورد اجاره به مالک جدید منتقل می شود.

لذا چنان چه این حق به نحوی اسقاط نشده باشد مالک بعدی می تواند به عللی که قبل از انتقال رخ داده است تقاضای تخلیه مورد اجاره را بکند. # تخلیه به جهت تغییر شغل

نوشته طرح دعوی تخلیه به جهت تغییر شغل اولین بار در گروه وکلای حقوقی اوان. پدیدار شد.

لینک مقاله دعوی تخلیه را به اشتراک بگذارید:https://oonelaw.com/evacuation-lawsuit

تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها

دعوی تخلیه

این دادخواست در رابطه با قراردادهای اجاره ی املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه که پیش از سال ۷۶ منعقد شده اند مطرح می شود. مستاجر باید در زمان معین در اجاره نامه اجاره ی ملک دارای حق کسب و پیشه را بپردازد و پس از پایان مدت قرارداد اجاره و ادامه ی رابطه استیجاری اجرت المثل را به همان میزان اجاره در پایان هر ماه ظرف ده روز به مالک بپردازد. # دعوی تخلیه

از این رو اگر مستاجر به موقع اجاره بها را پرداخت نکند; اظهارنامه ی رسمی (در موردی که اجاره نامه عادی است; یا اجاره نامه ای در بین نباشد) و یا اخطاریه ی دفتر خانه (در مورد اجاره نامه رسمی); از سوی موجر برای وی فرستاده می شود و ده روز مهلت برای پرداخت اقساط معوقه به وی داده می شود; در صورتی که مستاجر اجاره بها را پرداخت نکند و یا با تخیر پرداخت کند مالک می تواند نسبت به طرح دعوی تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها اقدام کند. # دعوی تخلیه

دادگاه در صورت احراز تخلف مستاجر اقدام به صدور رای مبنی بر تخلیه ی ملک می کند و به مستاجر مهلت می دهد ظرف مدتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نیست ملک را تخلیه کرده و تحویل مالک دهد.

طرفین دعوا

موجر یا همان صاحب ملک که در صدد تخلیه است; به عنوان خواهان باید یه طرفیت مستاجر به عنوان خوانده اقامه ی دعوی کند. # دعوی تخلیه

مرجع صالح برای رسیدگی

هر چند دعاوی مربوط به تخلیه طبق قانون شورای حل اختلاف در صلاحیت این مرجع می باشد؛ اما به علت این که این نوع تخلیه مرتبط با ملک دارای حق کسب و پیشه است بنابراین مرجع رسیدگی به این دعوی دادگاهی است که در محل وقوع ملک قراردارد. # دعوی تخلیه

نحوه ی اجرای رای

هنگامی که رای مبنی بر تخلیه ی سرقفلی به جهت عدم پرداخت اجاره بها صادر شد برای اجرای حکم به واحد اجرای احکام فرستاده می شود و اجرای احکام مدنی در مهلت تعیین شده از سوی دادگاه بدون آن که مبلغی با عنوان حق کسب و پیشه از موجر دریافت کند نسبت به تخلیه ی ملک اقدام خواهد کرد. # دعوی تخلیه

در صورت تخلیه به دلیل پرداخت نکردن اجاره بها هیچ گونه مبلغی بابت حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت نمی شود.

اگر مستاجر علیرغم ابلاغ اظهارنامه ی رسمی یا اخطاریه برای مطالبه ی اجاره بهای ماه های مختلف ظرف یک سال اجاره را پرداخت نکند دیگر لزومی به ارسال اظهارنامه یا اخطار برای دفعه سوم نیست و می توان بدون ارسال اظهارنامه یا اخطار دادخواست تخلیه را مطرح کرد.

زمان احتساب یک سال مذکور از تاریخ ابلاغ اولین اظهارنامه یا اخطاریه ی دفتر خانه خواهد بود.

اگر مستاجر بابت اجاره بها چک یا سند تجاری دیگری بدهد; در واقع اجاره بها را پرداخت کرده است; و در قبال مبلغ چک مسئول است; و برگشت خوردن چک به معنای عدم پرداخت اجاره نیست. # دعوی تخلیه

مستندات قانونی

ماده ی ۶ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶

مستاجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه اجرت‌المسمی و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان اجرت‌المسمی آخر‌هر ماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و هر‌گاه اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد اجاره بها را به میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی ‌شده و در صورتی که میزان آن معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص می‌دهد برای هر ماه تا دهم ماه بعد‌ به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین می‌شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌نامه رسمی است به دفترخانه تنظیم‌کننده سند و هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از‌ دفا‌تر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد. ‌

دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز به وسیله اداره ثبت محل مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند; که برای دریافت وجه تودیع شده به‌دفترخانه مزبور مراجعه نماید. # دعوی تخلیه

ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.

۱- در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه و یا در موردی که اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد; مورد اجاره را کلاً یا جزئاً ‌به هر صورتی که باشد; به غیر واگذار نموده; یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود ‌قرار داده باشد.

۲- در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا ‌نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.

۳- در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد; مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصاً در‌مورد اجاره سکونت نماید; و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد; در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال‌ ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌شود. # دعوی تخلیه

۴- در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضی مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌بند فوق داشته باشد.

۵- هر‌گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.

۶- در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.

۷- در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر‌گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده; و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌دهد; مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد. # دعوی تخلیه

۸- در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.

۹- در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده; و با ابلاغ اخطار دفترخانه ‌تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (‌در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد); ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد; ‌در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند; از دفترخانه یا اجری ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید. ‌

هر‌گاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجاره‌بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند; ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف‌ مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجر را بنماید. ‌# دعوی تخلیه

هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد; موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند; ‌در موارد فوق هر‌گاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید‌; حکم به تخلیه صادر نمی‌شود; و مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد; ولی هر مستاجر فقط ‌یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند; حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است. # دعوی تخلیه

‌تبصره ۱- در صورتی که مستاجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد; و‌ برای بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد; و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید; موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه ‌درخواست تخلیه عین مستاجر را نماید; حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

‌ماده ۲۷ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

در مواردی که حکم تخلیه صادر می‌شود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین‌ می‌نماید. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی مقامات صلاحیتدار تاسیس شده در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد.

‌تبصره ۱- در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر می‌شود مهلت‌های مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا‌ پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.

‌تبصره ۲- در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر می‌شود; حداکثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود. # دعوی تخلیه

رای وحدت رویه شماره ی ۱۱۳ مورخ ۲۴/۱۱/۵۶ هیات عمومی دیوان عالی کشور

بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ که تأخیر مستأجر در پرداخت قسط یا اقساط عقب افتاده مال الاجاره یا اجرت المثل را ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه از جمله موارد درخواست صدور حکم تخلیه مورد اجاره قرار داده است، ناظر به دادخواست ها و تخلیه که قبل از اجرای آن قانون و به ادعای خودداری مستأجر از پرداخت قسط یا اقساط عقب افتاده اجرت المسمی یا اجرت المثل ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ اخطار دفتر اسناد رسمی و به استناد به شق ۷ ماده ۸ قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ شمسی تقدیم شده است نمی باشد.

بنابراین در این گونه دعاوی شرط تخلف مقرر در شق ۷ ماده ۸ قانون اخیر الذکر لازم الرعایه خواهد بود. این رأی طبق قسمت اخیر ماده ۳ در مواد اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۳۷ شمسی از طرف دادگاه ها در موارد مشابه باید پیروی شود; # دعوی تخلیه

هیات تحریریه گروه وکلای حقوقی اوان

نوشته چگونگی طرح دعوی تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها اولین بار در گروه وکلای حقوقی اوان. پدیدار شد.

لینک مقاله تخلیه به دلیل نیاز شخصی را به اشتراک بگذارید: https://oonelaw.com/evacuation-due-to-personal-need

تخلیه به جهت نیاز شخصی

یکی از جهاتی که مالک ملک استیجاری دارای حق کسب و پیشه می تواند اقدام به تخلیه ی ملک کند; تخلیه به دلیل نیاز شخصی مالک است.
در این روش مالک می تواند با اثبات این که برای گذران زندگی و امرار معاش نیازمند به کسب و کار در ملک تجاری است، تقاضای تخلیه ی ملک را تقدیم کند.

برای مثال ممکن است موجر باز نشسته شده و در صدد باشد; با تخلیه ی ملک خود به کسب و کار در آن جا بپردازد; که لازم است به پیوست دادخواست; مستندات و مدارک باز نشستگی خود را که حاکی از بی کار بودن وی است ارائه دهد.

دادگاه پس از بررسی مستندات و دلایل مالک و در صورت احراز نیاز شخصی وی ، ابتدا پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری جهت ارزیابی میزان حق کسب و پیشه ارجاع می دهد و پس از قطعیت نظر کارشناس رسمی اقدام به صدور رای تخلیه با تعیین مهلتی ۳ ماها برای موجر جهت پرداخت کل حق کسب و پیشه و مهلتی ۱۰ روزه تا ۲ ماهه برای مستاجر جهت میکند. در رای دادگاه تصریح می شود که در صورت پرداخت نکردن حق کسب و پیشه ظرف ۳ ماه از تاریخ قطعیت رای حکم صادر شده بلااثر می شود. # تخلیه به دلیل نیاز شخصی

طرفین دعوی

مالک که در صدد تخلیه است به عنوان خواهان باید به طرفیت مستاجر به عنوان خوانده اقامه ی دعوا کند . # تخلیه به دلیل نیاز شخصی

مرجع صالح برای رسیدگی

هر چند دعاوی مربوط به تخلیه طبق قانون شورای حل اختلاف در صلاحیت این مرجع می باشد؛ اما به علت این که نوع تخلیه مرتبط با ملک دارای حق کسب و پیشه است، بنابراین مرجع رسیدگی به این دعوی دادگاه محل وقوع ملک است. # تخلیه به دلیل نیاز شخصی

نحوه ی اجرای رای

پس از قطعیت رای و صدور اجراییه چنان چه موجر در مهلت تعیین شده در رای اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه کند; پس از اتمام مهلت تعیین شده برای مستاجر; اجرای احکام اقدام به تخلیه ملک می کند. # تخلیه به دلیل نیاز شخصی

مالک نمی تواند به استناد نیاز فرزندان یا نزدیکان درخواست تخلیه را تقدیم کند و صرفا نیاز فعلی خود موجر جهت امرار معاش معاش معمول زندگی مجوز تخلیه ملک است. البته برخی از محاکم با وحدت ملاک از بند ۳ ماده ی ۱۵ قانون روابط موجر ومستاجر سال ۵۶ بر خلاف نظر فوق عقیده دارند; و به استناد نیاز شخصی فرزندان مالک نیز حکم به تخلیه صادر می کنند. # تخلیه به دلیل نیاز شخصی

اگر علیه مالک رای صادر شود از اعتبار امر مختومه برخوردار است. یعنی اگر موجر بخواهد مجددا همان دعوا را در دادگاه مطرح کند قابل رسیدگی دوباره نیست. مگر این که تغییر در وضعیت موجر پیدا شده باشد.
موجر باید مالک شش دانگ مورد اجاره باشد نه مالک مشاع. هر چند بعضی از محاکم در صورت توافق مالکین مشاعی به استفاده ی یکی از مالکین از ملک، رسیدگی به دعوا در جهت احراز احتیاج آن شخص را می پذیرند.
در این نوع تخلیه، موجر بایستی به طور کامل حق کسب و پیشه را به مستاجر بپردازد.

درخواست تخلیه ی اشخاص حقوقی

اشخاص حقوقی مانند شرکت و موسسات اگر بتوانند ضرورت استفاده از ملک تجاری خود را و تاثیر آن بر ادامه ی فعالیت خود را اثبات کنند می توانند درخواست تخلیه ی ملک به استناد نیاز شخصی را در دادگاه طرح کنند. # تخلیه به دلیل نیاز شخصی

ممکن است مستاجر چنین استدلال کند که ملک قابلیت افراز و تبدیل به دو واحد تجاری مستقل را دارد. در این خصوص رویه ی روشنی در ارای قضایی وجود ندارد; ولی در بین حقوق دانان برخی معتقدند همان دادگاه رسیدگی کننده به دعوای تخلیه می تواند; با استعلام از شهرداری اقدام به افراز ملک کند; و عده ای دیگر معتقدند طرح رسیدگی به چنین درخواستی فاقد محمل قانونی می باشد; و صدور حکم در این مورد به صرف درخواست خوانده بدون تقدیم دادخواست افراز و با لحاظ ماده ی ۲ و ماده ی ۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی امکان پذیر نمی باشد.
درخواست تخلیه برای امور عام المنفعه و یا نیاز آینده ی مالک مسموع نیست. # تخلیه به دلیل نیاز شخصی

مستندات قانونی
ماده ی ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶

علاوه بر موارد مذکور در ماده قبل در موارد زیر نیز پس از انقضاء مدت اجاره درخواست تخلیه محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه‌ جائز است.
۱- تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر اینکه پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود. و شهرداری‌ها مکلفند در‌صورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نمایند.
۲- تخلیه به منظور احتیاج شخص موجر برای کسب یا پیشه یا تجارت.
۳- در صورتی که محل کسب یا پیشه یا تجارت مناسب برای سکنی هم باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود‌ درخواست تخلیه نماید. ‌در موارد سه گانه فوق دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نیز حکم خواهد داد. ‌ # تخلیه به دلیل نیاز شخصی

ماده ۲۷ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

در مواردی که حکم تخلیه صادر می‌شود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین‌ می‌نماید. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی مقامات صلاحیتدار تاسیس شده در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد.
‌تبصره ۱- در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر می‌شود مهلت‌های مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا‌ پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.
‌تبصره ۲- در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر می‌شود حداکثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود. # تخلیه به دلیل نیاز شخصی

ماده ۲۸ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

در مواردی که حکم تخلیه عین مستاجره با پرداخت حق کسب یا پیشه و یا تجارت صادر و قطعی می‌شود موجر مکلف است ظرف سه‌ ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستاجر بدهد والا حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود‌ مگر اینکه طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند.

در سایر موارد نیز هر‌گاه موجر ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضی صدور اجرائیه ‌نماید. حکم صادر شده ملغی‌الاثر است مگر اینکه بین موجر و مستاجر برای تاخیر تخلیه توافق شده باشد.
‌تبصره – مدتهای مذکور در ماده فوق نسبت به احکامی که در زمان اجری قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ صادر‌و قطعی گردیده از تاریخ اجری این قانون شروع می‌شود. # تخلیه به دلیل نیاز شخصی

رویه و نظرات قضایی
رای شماره ی ۱۲۶۰ مورخ ۲۶/۱۰/۹۱ شعبه ی ۳۷ دادگاه تجدید نظر استان تهران

تنها نیاز شخص موجر به کسب در محل اجاره به منظور ارتزاق می تواند; از اسباب درخواست تخلیه ی محل کسب و پیشه یا تجارت باشد; و این نیاز به دیگر افراد ( فرزند موجر ) تسری نمی یابد. # تخلیه به دلیل نیاز شخصی

نظریه ی مشورتی شماره ی ۵۶۲/۷ مورخ ۲۷/۸/۵۸ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه

آیا می توان حکم به تخلیه ی مورد اجاره; در صورتی که محل کسب و تجارت باشد; به تقاضای احد از موجرین که مالک سهم مشاعی از آنست; به علت احتیاج شخصی موجر صادر کرد یا نه؟

تخلیه ی مورد اجاره به منظور احتیاج شخصی موجر برای کسب و یا پیشه و یا تجارت موضوع بند ۲ ماده ی ۱۵ قانون موجر و مستاجر ناظر به صورتی است که موجر مالک شش دانگ مورد اجاره باشد. چنان که این معنی از صدر ماده ی ۱۴ قانون موجر و مستاجر که ماده ی ۱۵ آن قانون نیز معطوف به آن است مفهوم میشود.
هم چنین با توجه به این که این حق به موجر داده شده اطلاق آن منصرف به موجر شش دانگ خواهد بود نه موجر سهم مشاع . # تخلیه به دلیل نیاز شخصی

عبارت بند ۲ ماده ی ۱۵ مذکور نیز که تخلیه را برای احتیاج شخصی موجر پیش بینی کرده است; دلالت بر همین نظر دارد; به علاوه احتیاج شخصی نسبت به ملک مشاع که قسمتی از آن متعلق به غیر متقاضی و خواهان است; وجهه ی قانونی نمی تواند داشته باشد; و با فلسفه ی احتیاج شخصی نیز موافقت ندارد.

بنابراین در موردی که بعضی از موجرین که مالک چند سهم مشاع از یک باب مغازه باشند و درخواست تخلیه ی تمام آن مغازه را به عنوان احتیاج شخصی بکنند ، درخواست آن ها با مقررات و فلسفه ی بند ۲ ماده ی ۱۵ قانون موجر و مستاجر و فلسفه ی تخلیه مورد اجاره به عنوان احتیاج شخصی  منطبق نبوده و دعوی مطروحه در این خصوص قابل قبول نیست. # تخلیه به دلیل نیاز شخصی

در صورتی که خواسته ی دعوا تخلیه ی خانه به علت احتیاج شخصی باشد; و بین خواهان و خوانده توافق شود که خوانده عین مستاجره را در تاریخ معینه تخلیه کند; و بر اساس توافق طرفین دادگاه گزارش اصلاحی صادر کند; اصدار اجراییه بر حسب تقاضای خواهان به استناد سازش نامه ی مذکور با مقررات خاص قانون مالک و مستاجر مغایرت دارد یا خیر؟

با توجه به ماده ی ۶۳۰ قانون آیین دادرسی مدنی ( ماده ی ۱۸۴ قانون فعلی ) که مقرر می دارد مفاد صلح نامه نسبت به طرفین نافذ و معتبر است و همانند احکام دادگاه های دادگستری به موقع اجرا گذاشته می شود. بنابراین به نظر کمیسیون اصدار اجراییه بر حسب تقاضای خواهان به استناد سازش نامه مذکور بدون اشکال است. 

کیمیا رضایی – وکیل پایه یک دادگستری

نوشته دادخواست تخلیه عین مستاجره به دلیل نیاز شخصی اولین بار در گروه وکلای حقوقی اوان. پدیدار شد.