دسته بندی :

آخرین مطالب سایت

اینستاگرام ما

ما را فالو کنید

دادخواست تعدیل اجاره بها

تعدیل-اجاره-بها 
لینک مقاله را به اشتراک بگذارید: https://oonelaw.com/rent-adjustment

تعدیل اجاره بها

در قراردادهای اجاره املاک تجاری که قبل از سال ۷۶ بین موجر و مستاجر منعقد شده است اگر مدت اجاره به پایان رسیده باشد و از تاریخ استفاده ی مستاجر از عین مستاجره یا تاریخی که حکم قطعی بر تعدیل اجاره بها صادر شده است سه سال گذشته باشد می توان دادخواست تعدیل اجاره بها را مطرح کرد.

افزایش و یا کاهش هزینه های زندگی یکی از پیش شرط های دادخواست تعدیل اجاره بها است.

دادگاه پس از تشکیل جلسه ی رسیدگی و استماع اظهارات طرفین پرونده را برای تعیین اجاره به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد. کارشناس رسمی دادگستری پس از بررسی و ارزیابی نظریه ی خود را در خصوص میزان اجاره بها بر اساس نرخ عادله اعلام و در صورت قطعیت نظریه ی کارشناس دادگاه بر اساس این نظریه اقدام به صدور رای تعدیل اجاره بها می کند.

مشاوره

طرفین دعوا

هر کدام از موجر و مستاجر می تواند به استناد زیاد شدن یا کم شدن هزینه های زندگی درخواست تعدیل نسبت به میزان اجاره بها را بکند. در این صورت هر کدام که خواستار آن شدند خواهان دعوی و طرف مقابل خوانده ی دعوا نامیده میشود. # تعدیل اجاره بها 

مرجع صالح برای رسیدگی

دادگاه محل وقوع ملک صالح برای رسیدگی به دعوای تعدیل اجاره بها است.

نحوه ی اجرای رای

حکمی که دادگاه می دهد چنان چه فقط تعدیل باشد حکم اعلامی بوده و نیازی به صدور اجراییه ندارد ، اما در صورتی که در خصوص ما به التفاوت نیز حکم صادر شده باشد اجرای این قسمت از رای احتیاج به صدور اجراییه دارد.

دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بها را به نرخ عادله ی روز تعدیل خواهد کرد.

در تعدیل اجاره بها نیازی به تنظیم اجاره نامه ی مجدد نیست .

باید توجه داشت که این دعوی فقط مخصوص محل های تجاری می باشد و امکان تقدیم دادخواست تعدیل اجاره بها در خصوص محل های مسکونی وجود ندارد.

موجر و مستاجر نمی توانند در ضمن عقد اجاره شرط کنند که موجر حق افزایش و تعدیل مال الاجاره را نداشته باشد.

موجر می تواند ضمن دادخواست تعدیل مابه التفاوت اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم نیز مطالبه کند. # تعدیل اجاره بها 

برای عضویت در صفحه اینستاگرام  کلیک کنید
مستندات قانونی
ماده ی ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶

موجر یا مستاجر می‌تواند به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید، مشروط به اینکه ‌مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال‌ تمام گذشته باشد، «‌دادگاه» با جلب نظر کار‌شناس اجاره بها را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

ماده ۵ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

موجر می‌تواند مابه‌التفاوت اجاره بها را ضمن دادخواست تعدیل نیز مطالبه نماید. ‌در این صورت دادگاه ضمن صدور حکم راجع به تعدیل، مستاجر را به پرداخت مابه‌التفاوت از تاریخ تقدیم دادخواست تا روز صدور حکم، محکوم‌ می‌نماید، دایره اجرا مکلف است خسارت تاخیر تادیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستاجر ‌وصول و به موجر بپردازد مستاجر نیز می‌تواند ضمن تقاضی تعدیل اجاره بها رد مابه‌التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تاخیر تادیه به شرح‌ فوق درخواست کند.

‌تبصره- مقررات این ماده در مواردی که دادگاه حکم به تعیین اجاره بها صادر می‌نماید نیز جاری خواهد بود.
رویه و نظرات قضایی
رای وحدت رویه شماره ی ۹۵ – ۱۰/۷/۱۳۵۶ هیات عمومی دیوان عالی کشور

نظر به این که طبق ماده ی ۱ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ هر محلی که برای سکنی یا کسب و پیشه اجاره داده شده نیز مشمول آن قانون می باشد و به موجب ماده ی ۳۲ از تاریخ اجرای قانون مزبور ، قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ ملغی و منسوخ است. بنابراین ماده ی ۴ قانون روابط موجر و مستاجر شامل دعاوی که قبل از تصویب این قانون طرح شده و در جریان رسیدگی است نیز خواهد بود. این رای طبق مقررات قانونی لازم الاتباع است.

تعدیل اجاره بها 

نظریه ی مشورتی شماره ی ۲۷۰۴/۷ – مورخ ۲۳/۶/۶۲ اداره ی حقوقی دادگستری

اگر مالکیت اعیانی مغازه ای متعلق به مستاجر همان مغازه و عرصه ی آن متعلق به شخص دیگری باشد آیا درخواست تعدیل اجاره بها از ناحیه ی مالک عرصه نسبت به مغازه قانونا قابل پذیرش است یا خیر ؟

مالک عرصه محل کسب و پیشه یا تجارت که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۵۶ باشد می تواند به استناد مواد ۱ و ۴ قانون مورد بحث به نسبت عرصه از دادگاه درخواست تعدیل اجاره بهای مقرر فی مابین را بکند. # تعدیل اجاره بها 

نظریه ی مشورتی شماره ی ۱۰۲۸/۷ – مورخ ۱۲/۲/۱۳۷۳ اداره ی حقوقی دادگستری

آیا در دعوی تعدیل و تخلیه احراز مالکیت لازم است؟

در دعاوی تعدیل و تخلیه به استناد قانون روابط وجر  مستاجر احراز رابطه ی استیجاری کافی به نظر می رسد. مگر آن که دادگاه احراز مالکیت را هم لازم تشخیص دهد.

برای عضویت در کانال تلگرام  کلیک کنید
الزام موجر به پرداخت و استرداد ودیعه

بعد از انقضای مدت اجاره موجر مکلف است مبلغ ودیعه ای را که مستاجر به وی داده است مسترد کند. در صورتی که با پایان مدت اجاره و درخواست مستاجر برای باز پس گرفتن مبلغ ودیعه موجر حاضر به باز گرداندن این مبلغ نباشد ، مستاجر باید دادخواست مطالبه ی وجه مطرح کند.

دادگاه پس از تشکیل جلسه ی رسیدگی و شنیدن اظهارات طرفین در صورتی که دلیل موجهی از موجر که مسترد نکردن ودیعه را توجیه کند ارائه نشود دادگاه موجر را به پرداخت ودیعه محکوم می کند. # تعدیل اجاره بها 

طرفین دعوی

مستاجری که ودیعه یا مبلغ قرض الحسنه را به موجر سپرده است به عنوان خواهان به طرفیت موجر که خوانده نامیده می شود دادخواست می دهد.

مرجع صالح برای رسیدگی

اگر مبلغ ودیعه مورد نظر از بیست میلیون تومان کمتر باشد در شورای حل اختلاف محل اقمت موجر رسیدگی می شود. در غیر این صورت دادگاه محل اقامت موجر صالح به رسیدگی است. # تعدیل اجاره بها 

نحوه ی اجرای رای

پس از محکوم شدن موجر به مبلغ معین شده در رای مستاجر باید از طریق صدور اجراییه به همان میزان از اموال موجر مانند اتومبیل و … را توقیف کرده تا با فروش آن ها به آن چه که استحقاق دارد دست پیدا کند. اگر اموالی از موجر در دسترس نباشد حکم جلب وی صادر شده و تا زمانی که موجر مبلغ محکومیت را پرداخت نکند و یا دادخواست اعسار تقدیم نکند در حبس می ماند. موجر می تواند پس از قطعیت حکم و صدور اجراییه مبلغ اجرت المثل را از ودیعه ی مستاجر که نزد وی است کسر و وصول کند.

مستاجر باید قبل از این که دادخواست مطالبه ی ودیعه را تقدیم دادگاه کند ملک را تخلیه کرده و مراتب تخلیه را از طریق شورای حل اختلاف تامین دلیل کند. هم چنین کلید ملک را تحویل شورای حل اختلاف محل ملک بدهد و مراتب را از طریق اظهارنامه ی رسمی به موجر اعلام کند.

در صورتی که نشانی فعلی محل اقامت خوانده ( موجر ) در دسترس نباشد بهتر است همان نشانی که در اجاره نامه ذکر شده است به عنوان آدرس خوانده نوشته شود.

مستاجر می تواند ضمن دادخواست تقاضای محکومیت موجر به پرداخت خسارت تاخیر تادیه از زمان مطالبه و یا از زمان تقدیم دادخواست تا زمان پرداخت مبلغ ودیعه را نیز طرح کند. # تعدیل اجاره بها 

مستندات قانونی
صدر ماده ی ۴۹۴ قانون مدنی

عقد اجاره به محض انقضای مدت برطرف می شود.

ماده ی ۶۴۸ قانون مدنی

قرض عقدی است که به موجب آن احد طرفین مقدار معینی; از مال خود را به طرف دیگر تملیک میکند; که طرف مزبور مثل آن را از ‌حیث مقدار و جنس و وصف رد نماید; و در صورت تعذر رد مثل قیمت یوم‌الرد را بدهد.

ماده ی ۵۰۱ قانون مدنی

گر در عقد اجاره مدت بطور صریح ذکر نشده; و مال‌الاجاره هم از قرار روز یا ماه یا سالی فلان مبلغ معین شده باشد; اجاره برای یک روز یا یک ماه یا یک سال صحیح خواهد بود; و اگر مستاجر عین مستاجره را بیش از مدتهای مزبوره در تصرف خود نگاه دارد; و موجر هم تخلیه ید او را‌ نخواهد موجر به موجب مراضات حاصله برای بقیه مدت و به نسبت زمان تصرف مستحق اجرت مقرر بین طرفین خواهد بود. # تعدیل اجاره بها 

رویه و نظرات قضایی در خصوص استرداد ودیعه
رای شماره ی ۱۴۲۱ مورخ ۱۲/۱۰/۹۱ شعبه ی ۴۹ دادگاه تجدید نظر استان تهران

تقاضای مستاجر به دریافت مبلغ ودیعه پرداختی; بابت اجاره در صورتی اجابت می شود; که ابتدا مورد اجاره ی تخلیه شده باشد. این تقاضا قبل از تخلیه مردود است.

رای شماره ی ۱۳۲۷ مورخ ۶/۲/۹۱ شعبه ی ۲۹ دادگاه تجدید نظر استان تهران

در صورتی که موجر از پرداخت ودیعه خودداری کند; مستحق دریافت خسارت تاخیر در تحویل مورد اجاره ( شرط ضمن عقد اجاره ) نخواهد بود.

تهاتر به عنوان عنوان یکی از اسباب سقوط; تعهدات نیازمند حکم از مرجع صلاحیت دار است; و موجر نمی تواند بدین سبب و بدون اخذ حکم از مرجع صلاحیت دار; اجاره بهای معوقه را با بخشی از ودیعه ی اجاره تهاتر کند.

رای شماره ی ۱۱۱۹ مورخ ۲۷/۹/۹۱ شعبه ی ۶ دادگاه تجدید نظر استان تهران

اگر مستاجر محل مسکونی به دلیل عدم پرداخت ودیعه; از تحویل ملک به موجر خودداری کند; حق حبس خود را اعمال کرده; و تکلیفی به پرداخت اجرت المثل مقرر در قرارداد; برای هر روز تاخیر در تخلیه پس از انقضای اجاره ندارد. # تعدیل اجاره بها 

    سوالات حقوقی خود را در فرم زیر وارد نمایید. مشاوران ما به زودی پاسخگو خواهند بود

    آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد. قسمتهای مورد نیاز علامت گذاری شده اند*

    × واتساپ