پس از مطالعه، در صورت مفید بودن، این متن را برای دیگران نیز ارسال نمایید تا آنها نیز از مطالعه مفید آن بهرهمند شوند.
پس از صدور حکم قطعی و تشکیل پرونده اجرایی، اگر محکومعلیه از پرداخت محکومبه خودداری کند، ممکن است اموال وی برای اجرای حکم توقیف شود. اگر مال توقیفشده یک ملک باشد، معمولاً برای ادامه عملیات اجرایی و فراهم شدن مقدمات فروش، لازم است ارزش آن مشخص شود.
در این شرایط، درخواست ارجاع ملک توقیف شده به کارشناس رسمی به اجرای احکام ارائه میشود تا ارزش ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین شود.
ارزیابی ملک اهمیت زیادی دارد؛ زیرا قیمت تعیینشده در فرآیند کارشناسی، در ادامه عملیات اجرایی و تشریفات فروش ملک مؤثر خواهد بود.
به زبان ساده، زمانی که ملکی برای پرداخت یک بدهی یا محکومبه توقیف شده است، اجرای احکام باید بداند این ملک چه ارزشی دارد تا بتواند اقدامات قانونی بعدی را انجام دهد.
شبکه های اجتماعی اوان
|
مبنای قانونی ارزیابی ملک توقیف شده
مهمترین مقررات قانونی در این زمینه، مواد ۷۳ تا ۷۶ و ماده ۱۱۰ قانون اجرای احکام مدنی هستند.
ماده ۱۱۰ قانون اجرای احکام مدنی
ماده ۱۱۰ قانون اجرای احکام مدنی، ارزیابی اموال غیرمنقول را تابع مقررات مربوط به ارزیابی اموال قرار داده است.
بنابراین در مورد ملک توقیفشده باید مقررات مربوط به ارزیابی، انتخاب ارزیاب، ابلاغ نظریه و اعتراض به آن مورد توجه قرار گیرد.
هدف اصلی این مقررات، جلوگیری از فروش مال بدون تعیین ارزش قانونی و فراهم کردن شرایط مناسب برای ادامه عملیات اجرایی است.
کاربر گرامی، در صورت نیاز به مشاوره حقوقی کلیک نمایید.
ارزیابی ملک توقیف شده چگونه انجام میشود؟
فرآیند ارزیابی ملک را میتوان به صورت ساده در چند مرحله توضیح داد:
۱. توقیف ملک
ابتدا ملک متعلق به محکومعلیه، مطابق مقررات قانونی توقیف میشود.
توقیف ملک به این معناست که مال برای اجرای حکم در اختیار فرآیند اجرایی قرار گرفته و اقدامات بعدی باید مطابق مقررات اجرای احکام انجام شود.
۲. درخواست ارزیابی
پس از توقیف، محکومله میتواند از اجرای احکام درخواست کند که ملک برای ارزیابی به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع شود.
در این درخواست بهتر است اطلاعات زیر درج شود:
* شماره پرونده اجرایی؛
* شماره دادنامه؛
* مشخصات محکومعلیه؛
* مشخصات ملک؛
* پلاک ثبتی؛
* نشانی دقیق ملک؛
* میزان محکومبه؛
* درخواست تعیین ارزش روز ملک.
۳. تعیین کارشناس
پس از درخواست، مطابق مقررات اجرای احکام، کارشناس برای ارزیابی ملک تعیین میشود.
کارشناس با بررسی وضعیت ملک، عوامل مؤثر در قیمت را مورد توجه قرار داده و نظریه کارشناسی خود را ارائه میکند.
۴. ابلاغ نظریه کارشناسی
پس از ارائه نظریه، نتیجه ارزیابی به طرفین ابلاغ میشود.
در این مرحله، توجه به مهلت اعتراض اهمیت بسیار زیادی دارد.
کارشناس هنگام ارزیابی ملک چه مواردی را بررسی میکند؟
کارشناس برای تعیین ارزش ملک ممکن است عوامل مختلفی را بررسی کند؛ از جمله:
* مساحت ملک؛
* موقعیت جغرافیایی؛
* کاربری ملک؛
* وضعیت ساختمان؛
* قدمت بنا؛
* وضعیت سند؛
* موقعیت ملک نسبت به خیابان و معابر؛
* شرایط دسترسی؛
* ارزش املاک مشابه در منطقه؛
* وضعیت حقوقی مؤثر بر ارزش ملک.
بنابراین قیمت کارشناسی صرفاً بر اساس متراژ ملک تعیین نمیشود.
برای مثال، ممکن است دو ملک با مساحت یکسان در یک منطقه، به دلیل تفاوت در کاربری، موقعیت، وضعیت بنا یا شرایط سند، ارزش متفاوتی داشته باشند.
اعتراض به ارزیابی ملک توقیف شده
یکی از مهمترین موضوعات پس از ارزیابی، اعتراض به نظریه کارشناسی است.
مطابق ماده ۷۵ قانون اجرای احکام مدنی، ارزیابی باید به طرفین ابلاغ شود و هر یک از طرفین میتوانند ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ نسبت به ارزیابی اعتراض کنند.
بنابراین اگر شخصی معتقد باشد قیمت تعیینشده با ارزش واقعی ملک مطابقت ندارد، باید در مهلت قانونی اعتراض خود را مطرح کند.
اعتراض چه زمانی اهمیت بیشتری دارد؟
برای مثال، فرض کنید ارزش واقعی یک ملک حدود ۲۰ میلیارد تومان باشد اما کارشناس ارزش آن را ۱۴ میلیارد تومان تعیین کرده باشد.
در چنین شرایطی، مالک یا محکومله نمیتواند صرفاً بنویسد:
> «با قیمت کارشناسی مخالفم.»
بهتر است دلایل مشخصی برای اعتراض ارائه شود؛ برای مثال:
* اشتباه در مساحت؛
* اشتباه در کاربری؛
* عدم توجه به موقعیت خاص ملک؛
* عدم توجه به امکانات و ویژگیهای ملک؛
* محاسبه نادرست ارزش بنا؛
* بیتوجهی به شرایط مؤثر در قیمت.
آیا امکان تجدید ارزیابی ملک وجود دارد؟
بله.
در صورت اعتراض و وجود ضرورت قانونی، موضوع میتواند مطابق مقررات مورد بررسی قرار گیرد و در موارد لازم، تجدید ارزیابی انجام شود.
نکته مهم این است که اعتراض به نظریه کارشناسی باید در مهلت مقرر و با استدلال مناسب مطرح شود.
اعتراض ضعیف و بدون دلیل ممکن است تأثیر چندانی در روند پرونده نداشته باشد.
هزینه کارشناسی ملک توقیف شده با چه کسی است؟
مطابق ماده ۷۶ قانون اجرای احکام مدنی، حقالزحمه ارزیاب طبق مقررات تعیین میشود.
اصل بر این است که هزینه مربوط به ارزیابی در چارچوب مقررات اجرایی از محکومعلیه وصول شود.
با این حال، در مواردی که پرداخت هزینه برای ادامه عملیات اجرایی ضروری باشد و محکومعلیه آن را پرداخت نکند، محکومله میتواند هزینه را پرداخت کند تا عملیات اجرایی متوقف نشود و مبلغ پرداختشده مطابق مقررات در جریان اجرای حکم مورد مطالبه قرار گیرد.
بعد از کارشناسی ملک چه اتفاقی میافتد؟
ارزیابی ملک پایان عملیات اجرایی نیست.
در صورتی که شرایط قانونی فراهم باشد، پس از طی مراحل لازم، اقدامات مربوط به فروش ملک و مزایده انجام خواهد شد.
به صورت خلاصه میتوان گفت:
توقیف ملک ← ارزیابی ← ابلاغ نظریه ← اعتراض احتمالی ← تعیین ارزش نهایی ← تشریفات فروش و مزایده
البته بسته به وضعیت هر پرونده، ممکن است اقدامات یا موانع دیگری نیز وجود داشته باشد.
اگر ملک بیشتر از میزان بدهی ارزش داشته باشد چه میشود؟
یکی از مسائل مهم در اجرای احکام، تناسب مال توقیفشده با میزان محکومبه است.
برای مثال اگر محکومبه شخصی ۵ میلیارد تومان باشد ولی ملکی به ارزش ۵۰ میلیارد تومان توقیف شده باشد، موضوع تناسب توقیف با میزان محکومبه میتواند اهمیت پیدا کند.
در چنین شرایطی باید مقررات مربوط به میزان توقیف، مستثنیات دین، حقوق اشخاص ثالث و وضعیت سایر اموال محکومعلیه بررسی شود.
بنابراین نمیتوان صرفاً با مشاهده قیمت کارشناسی، درباره امکان فروش تمام ملک تصمیم گرفت.
اگر شخص ثالث نسبت به ملک ادعای مالکیت داشته باشد
ممکن است شخصی غیر از محکومعلیه نسبت به ملک توقیفشده ادعای مالکیت یا حق داشته باشد.
قانون اجرای احکام مدنی برای این وضعیت مقررات خاصی پیشبینی کرده است.
بهطور خاص، مواد ۱۴۶ و ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی درباره اعتراض شخص ثالث نسبت به مال توقیفشده قابل توجه هستند.
بنابراین اگر ملکی دارای ادعای مالکیت شخص ثالث باشد، موضوع صرفاً یک مسئله کارشناسی نیست و باید وضعیت حقوقی ملک نیز بررسی شود.
تفاوت ارزیابی ملک با کارشناسی معمولی چیست؟
ارزیابی ملک در اجرای احکام با هدف مشخصی انجام میشود: تعیین ارزش مال در چارچوب عملیات اجرایی.
برای مثال ممکن است یک ملک قبلاً در پروندهای دیگر توسط کارشناس بررسی شده باشد، اما این موضوع لزوماً به این معنا نیست که همان نظریه بدون بررسی شرایط پرونده اجرایی حاضر، مبنای عملیات اجرا قرار گیرد.
بنابراین باید مشخص شود کارشناسی قبلی در چه پروندهای، با چه هدفی و در چه زمانی انجام شده است.
اشتباهات رایج در درخواست کارشناسی ملک
مشخص نکردن مشخصات ملک
درخواست باید تا حد امکان شامل مشخصات دقیق ملک باشد.
مشخص نکردن هدف از کارشناسی
بهتر است صراحتاً نوشته شود که درخواست برای ارزیابی ملک توقیفشده و ادامه عملیات اجرایی مطرح شده است.
بیتوجهی به مهلت اعتراض
مهلت اعتراض به ارزیابی طبق ماده ۷۵ قانون اجرای احکام مدنی بسیار کوتاه است.
اعتراض بدون دلیل
اعتراض باید مشخص کند مشکل نظریه کارشناسی دقیقاً چیست.
بیتوجهی به وضعیت حقوقی ملک
صرف تعیین قیمت ملک کافی نیست و باید وضعیت ثبتی، مالکیت، حقوق اشخاص ثالث و سایر موانع احتمالی نیز بررسی شود.
نمونه لایحه درخواست ارجاع ملک توقیف شده به کارشناس رسمی
ریاست محترم شعبه … اجرای احکام مدنی مجتمع قضایی …
موضوع: درخواست ارجاع ملک توقیفشده به کارشناس رسمی دادگستری
با سلام و احترام
اینجانب … به وکالت از محکومله، در پرونده اجرایی کلاسه …، با توجه به صدور دادنامه قطعی شماره … و تشکیل پرونده اجرایی و نظر به اینکه ملک متعلق به محکومعلیه در راستای اجرای حکم توقیف گردیده است، به استحضار میرساند:
با توجه به ضرورت تعیین ارزش ملک توقیفشده جهت ادامه عملیات اجرایی و انجام تشریفات قانونی فروش، مستنداً به ماده ۱۱۰ قانون اجرای احکام مدنی و مقررات مربوط به ارزیابی اموال، تقاضا میشود دستور فرمایید ملک مذکور جهت بازدید، بررسی و تعیین ارزش روز، به کارشناس رسمی دادگستری در رشته مربوط ارجاع گردد.
بدیهی است تعیین ارزش دقیق ملک، مقدمه انجام اقدامات قانونی بعدی در راستای استیفای محکومبه خواهد بود.
لذا با عنایت به مراتب فوق، تقاضای صدور دستور شایسته مبنی بر ارجاع ملک توقیفشده به کارشناس رسمی دادگستری و انجام سایر اقدامات قانونی پس از وصول نظریه کارشناسی مورد استدعاست.
با احترام
نام و نام خانوادگی
وکیل/محکومله
تاریخ
امضاء
نمونه اعتراض به نظریه کارشناسی ملک توقیف شده
ریاست محترم دادگاهی که حکم تحت نظر آن اجرا میشود
موضوع: اعتراض به نظریه ارزیابی ملک توقیفشده
با سلام و احترام
اینجانب … در پرونده اجرایی کلاسه …، در مهلت قانونی نسبت به نظریه ارزیابی ملک توقیفشده اعتراض خود را اعلام مینمایم.
نظریه کارشناسی صادرشده از جهات زیر با وضعیت واقعی ملک مطابقت ندارد:
۱. مشخصات و مساحت ملک به نحو صحیح مورد محاسبه قرار نگرفته است.
۲. موقعیت و کاربری ملک در تعیین ارزش نهایی به نحو کامل مورد توجه قرار نگرفته است.
۳. ویژگیها و امکانات مؤثر در ارزش ملک به طور دقیق لحاظ نشده است.
۴. ارزش املاک مشابه و شرایط معاملاتی منطقه به نحو کافی مورد توجه قرار نگرفته است.
۵. [ایراد اختصاصی پرونده درج شود.]
با توجه به مراتب فوق و مستنداً به ماده ۷۵ قانون اجرای احکام مدنی، تقاضای رسیدگی به اعتراض و عندالاقتضاء تجدید ارزیابی ملک مورد استدعاست.
با احترام
نام و نام خانوادگی
تاریخ
امضاء
آیا رأی وحدت رویه مستقیمی درباره ارجاع ملک توقیفشده به کارشناس وجود دارد؟
در خصوص اصل درخواست ارجاع ملک توقیفشده به کارشناس رسمی دادگستری، مبنای اصلی موضوع همان مقررات قانون اجرای احکام مدنی، بهویژه مواد ۷۳ تا ۷۶ و ماده ۱۱۰ است.
بنابراین برای این موضوع نباید بدون ارتباط واقعی، آرای وحدت رویه نامرتبط را به عنوان مستند مستقیم معرفی کرد.
در پروندههای خاص ممکن است مسائل دیگری مانند اعتراض شخص ثالث، مستثنیات دین، توقیف مازاد، تعدد توقیف یا وضعیت ثبتی ملک مطرح شود که هرکدام نیازمند بررسی مقررات و رویه مرتبط با همان مسئله هستند.
خدمات تخصصی تنظیم لایحه اجرای احکام
در مرحله اجرای حکم، داشتن رأی قطعی به تنهایی همیشه به معنای وصول سریع محکومبه نیست.
گاهی مهمترین مسئله در مرحله اجرا اتفاق میافتد؛ از جمله:
* شناسایی اموال؛
* توقیف ملک؛
* ارزیابی ملک؛
* اعتراض به نظریه کارشناسی؛
* تعیین قیمت؛
* مزایده؛
* اعتراض شخص ثالث؛
* بررسی مستثنیات دین.
به همین دلیل، تنظیم دقیق درخواستها و لوایح اجرایی اهمیت زیادی دارد.
یک لایحه حرفهای باید علاوه بر بیان خواسته، وضعیت پرونده، مستندات، مقررات قانونی مرتبط و نتیجه مورد درخواست را به صورت روشن بیان کند.
سوالات متداول
آیا محکومله میتواند درخواست ارزیابی ملک توقیف شده را مطرح کند؟
بله، محکومله میتواند از اجرای احکام درخواست کند ملک توقیفشده برای ارزیابی و ادامه عملیات اجرایی به کارشناس ارجاع شود.
مهلت اعتراض به ارزیابی ملک چقدر است؟
مطابق ماده ۷۵ قانون اجرای احکام مدنی، طرفین ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ ارزیابی میتوانند اعتراض خود را مطرح کنند.
آیا امکان تجدید ارزیابی وجود دارد؟
در صورت وجود شرایط و ضرورت قانونی، امکان تجدید ارزیابی مطابق مقررات وجود دارد.
آیا بعد از کارشناسی ملک فوراً مزایده انجام میشود؟
خیر. پس از کارشناسی نیز باید سایر تشریفات قانونی اجرای احکام طی شود.
آیا میتوان به قیمت تعیینشده توسط کارشناس اعتراض کرد؟
بله، اعتراض به ارزیابی طبق شرایط و مهلت مقرر در قانون امکانپذیر است.
جمعبندی
درخواست ارجاع ملک توقیف شده به کارشناس رسمی یکی از اقدامات مهم در فرآیند اجرای احکام مدنی است.
ماده ۱۱۰ قانون اجرای احکام مدنی، ارزیابی اموال غیرمنقول را به مقررات مواد ۷۳ تا ۷۶ ارجاع داده است. پس از ارزیابی نیز طرفین باید به ابلاغ نظریه توجه داشته باشند؛ زیرا ماده ۷۵ برای اعتراض به ارزیابی مهلت سهروزه تعیین کرده است.
بنابراین مسیر کلی را میتوان اینگونه خلاصه کرد:
توقیف ملک → درخواست کارشناسی → ارزیابی → ابلاغ نظریه → اعتراض احتمالی → تعیین ارزش → ادامه تشریفات اجرایی و مزایده
در نهایت، موفقیت در مرحله اجرای حکم تنها به داشتن رأی قطعی وابسته نیست؛ بلکه پیگیری صحیح عملیات اجرایی، رعایت مهلتهای قانونی، ارائه درخواست دقیق، بررسی نظریه کارشناسی و تنظیم حرفهای لوایح نیز نقش مهمی در استیفای حقوق محکومله دارد.
از طریق دکمه زیر میتوانید لینک صفحه را اشتراک گذاری کنید.