معامله معارض با سند رسمی یا قولنامه ای

لینک مقاله را به اشتراک بگذارید: https://oonelaw.com/opposing-transaction

 معامله معارض یکی از جرایم شایع مربوط به حقوق ثبت اسناد و املاک است. زمانی این جرم صورت می‌گیرد که ملک یا مالی از سوی مالک، بیشتر از یک بار معامله شده باشد. یعنی اگر فردی به هر صورت، ملک یا مالی را به بیش از یک نفر بفروشد، معامله معارض انجام داده و خریدار نیز مال غیر خریده است. معامله معارض به این شکل است که یک نفر بعد از اینکه مال خود را با سند رسمی یا قولنامه عادی به دیگری منتقل کرد، دوباره خود را مالک جا زده و آن را به شخص دومی انتقال دهد.

در این مقاله به موضوعات ذیل پرداخته شده است:

•  تعریف معامله معارض
• انواع معامله معارض
• مورد عقد معارض
• تفاوت معامله معارض با انتقال مال غیر
• بطلان معاملات در خرید و فروش عقد معارض
• ابطال سند مالکیت معارض
• حکم معامله معارض  در قانون
• مالکیت در معامله معارض
• سند مالکیت معارض
• تفاوت معامله معارض و اسناد معارض
• نظردکتر شهیدی در مورد معامله معارض
• نظر دکتر کاتوزیان در مورد معامله معارض
• نظر دکتر کاتوزیان در مورد معامله معارض با قولنامه
• تحلیل بر معامله معارض با قولنامه
• نظر دکتر صفایی در مورد معامله معارض
• نظر دکتر محمود کاشانی در مورد معامله معارض
• معامله معارض در قانون ثبت اسناد
• مجازات تعیین شده برای معامله معارض
• مرجع صالح رسیدگی به عقد معارض
• معامله معارض در آرای وحدت رویه
• وکیل دادگستری گروه حقوقی اوان

تعریف معامله معارض

اگر فردی ملک یا مالی را به بیش از یک نفر بفروشد، معامله معارض انجام داده و خریدار نیز مال غیر خریده است. شخصی در مقام معامله نسبت به یک مال چه منقول و چه غیرمنقول مال مورد نظر را به چند نفر انتقال دهد. اعم از اینکه این انتقال در قالب فروش، هبه، صلح یا سایر قالب­هایی باشد که نظام حقوقی ما آن را معتبر شناخته است.

اگر شخصی که مرتکب چنین جرمی شود به عنوان معامله کننده معارض دارای مسئولیت کیفری بوده و بر طبق قانون محکوم به مجازات خواهد شد که در واقع این جرم با عنوان مجرمانه کلاهبرداری متفاوت بوده و از حیث آثار تفاوت ­هایی را نسبت به یکدیگر خواهند داشت.

انواع معامله معارض

اگر هر دو معامله با سند انجام‌ شده باشد، با توجه به نوع سند که رسمی باشد یا عادی چهار صورت برای آن متصور است:

• هر دو معامله با سند رسمی باشد. مثل‌ اینکه اتومبیل یا زمینی را با سند رسمی بفروشد و بعد همان اتومبیل یا زمین را با سند رسمی به دیگری بفروشد یا صلح کند یا به نحو دیگری واگذار نماید.
• هر دو معامله با سند عادی باشد – مانند اینکه در مثال بالا هر دو معامله را به‌وسیله‌ی سند عادی انجام دهد.
• معامله اول با سند رسمی و معامله دوم با سند عادی باشد.
• معامله اول با سند عادی و معامله‌ی دوم با سند رسمی باشد.

برای عضویت در کانال تلگرام  کلیک کنید

مورد عقد معارض

معاملات معارض ممکن است نسبت به اموال اعم از منقول و غیر منقول قرار گیرد.

 انتقال مال غیر: انتقال مال غیر زمانی اتفاق می افتد که شخصی مالی را که مالک آن نیست در غیر موارد قانونی به دیگری منتقل میکند.

تفاوت معامله معارض با انتقال مال غیر

در انتقال مال غیر، مجرم باید مال متعلق به دیگری را انتقال دهد در حالیکه در معامله معارض مجرم مال خود را منتقل میکند. در انتقال مال غیر فقط یک معامله صورت می گیرد و جرم مذکور تحقق پیدا می کند در حالیکه در معامله معارض باید دو معامله معارض با یکدیگر واقع شود تا جرم مذکور واقع شود.

در معامله معارض باید انتقال اول به صورت سند عادی یا رسمی و انتقال دوم به موجب سند رسمی باشد.در حالیکه در انتقال مال غیر، غیر از حالت فوق الذکر تمامی حالات، انتقال مال غیر باشد.

بطلان معاملات در خرید و فروش عقد معارض

در معامله معارض همیشه معامله مقدم یا اولین معامله قانونی است و به این علت که در معاملات بعدی، از فروشنده سلب مالکیت شده، سایر معامله‌ها غیر قانونی است و از آنجا که در حین معامله معامله کننده باید مالک باشد بنابراین بی‌اعتباری معامله‌های بعدی به این دلیل است که فروشنده در معاملات دوم به بعد، دیگر صاحب ملک نبوده است و معامله‌ای که او انجام داده نیز اعتبار قانونی ندارد.

ابطال سند مالکیت معارض

بعد از معامله معارض اداره ثبت در صورت برخورد با آن موظف است تا سند مقدم و موخر را به دفتر اسناد مربوطه ارسال کند تا با تعیین حدود ملک و نقشه برداری و گزارش آن به هیات نظارت با تصمیم نهایی بر محق بودن مالک اولی سند موخر را باطل کند.

رسیدگی به تعارض اسناد مالکیت در صلاحیت هیات نظارت و شورای عالی ثبت است که پس از صدور رای به اداره ثبت ارسال میگردد و واحد ثبتی رونوشت رای را برای اطلاع ذی نفع به مدت ۲۰ روز در تابلو اعلانات ثبت محل، الصاق و اگر کسی به این رای اعتراض نداشت اجرا میشود اگر سند مالکیت در اختیار اداره ثبت باشد آن را باطل و ضمیمه پرونده ثبتی میکند ولی اگر دارنده سند معارض به دادگاه دادخواست داده باشد گواهی طرح دعوی را به اداره ثبت تسلیم می کند و تا صدور رای نهایی دادگاه هیچ اقدامی را انجام نخواهد داد.

حکم معامله معارض  در قانون

بر طبق ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک، هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین (اصل مال) یا منفعت مالی اعم از منقول یا غیر منقول،حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور کند، به مجازات حبس محکوم خواهد شد.

هر کس به موجب سند رسمی، نسبت به عین یا منفعت مالی حقی به شخص یا اشخاص داد و بعدا نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی، معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور کرد، به مجازات  حبس از ۳ تا ۱۰ سال محکوم میشود.

برای احراز جرم در این ماده یکی از دو حالت زیر باید صورت گرفته باشد:

• هر دو معامله با سند رسمی انجام شده باشد.
• معامله اول با سند عادی و معامله دوم با سند رسمی ثبت شده باشد.

مالکیت در معامله معارض

در معامله معارض همیشه معامله اول با توجه به مالک بودن مجرم، کاملا صحیح و قانونی است. معامله دوم است که معارض تلقی شده و جرم را واقع می‌کند. به این دلیل که در اولین معامله ملک یا مال از تصاحب مالک خارج می‎شود، معاملات بعد از آن که بر روی همان ملک یا مال انجام شود، غیرقانونی است.

بنابراین بی‌اعتباری معامله‌های بعدی به این دلیل است که فروشنده در معاملات دوم به بعد، دیگر صاحب ملک نبوده و معامله‌ای که انجام داده است، نیز اعتبار قانونی ندارد. از نظر حقوقی اگر در مال یا ملکی بیشتر از چند بار معامله انجام شده باشد، خریدار اول مالک قانونی محسوب خواهد شد و می تواند با طرح دعوا در مراجع قضایی باطل شدن معاملات بعدی را خواستار شود.

سند مالکیت معارض

سند مالکیت معارض، سندی است که تمام یا قسمتی از سند مالکیت قبلی را در برداشته باشد و تمام یا قسمتی از یک ملک در محدوده دو سند مالکیت باشد. همه یا قسمتی از یک ملک که در سند مالکیت مؤخر قید شده است وجود خارجی ندارد و همان است که در سند مالکیت مقدم‌الصدور قید شده است.

یعنی اگر نسبت به کل یا جزئی از ملکی دو بار سند مالکیت صادر شود یا در خصوص حقوق ارتفاقی متعارض باشند، سند مالکیت مؤخر‌الصدور نسبت به سند مالکیت مقدم‌الصدور را معارض گویند و تا وقتی که حکم نهایی دادگاه به صحت آن صادر نشده همچنان به‌عنوان سند مالکیت معارض تلقی می‏شود.

تفاوت معامله معارض و اسناد معارض

معامله معارض نباید با اسناد مالکیت معارض موضوع بند ۵ ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک و آیین ‏نامه اجرایی رسیدگی اسناد مالکیت معارض  اشتباه شود، بدین شرح که به علت بی‏دقتی بعضی از کارمندان، اشتباهاتی در عملیات ثبتی رخ می‏دهد که خود باعث افزایش حجم کار ادارات ثبت و موجب بروز مشکلاتی برای مالکان می‏شود.

به عبارتی مالکی که پس از مدت‏ها اتلاف وقت، موفق به دریافت سند مالکیت شده است بعد از مدتی خود یا دیگر مراجع یا اداره ثبت متوجه اشتباهی در سند می‌شوند که مالک سند باید نسبت به اصلاح سند مالکیت ملک اقدام کند و در این میان احتمال ابطال سند در مرجع قضایی نیز وجود دارد.

برای عضویت در صفحه اینستاگرام  کلیک کنید

نظردکتر شهیدی در مورد معامله معارض

برطبق نظردکتر شهیدی معامله معارض با قولنامه غیر نافذ است. ممکن است در قراردادی یکی از دو طرف تعهد کند که ساختمانی را که در آینده خواهد ساخت به طرف دیگر بفروشد و این طرف قبول کند. این قرارداد بیع نیست بلکه تعهد بر بیع است که هرچند مورد عقد بیع در آینده فعلا موجود نیست لیکن ایجاد قرارداد صحیح است چه این که مورد معامله در این قرارداد ساختمان نیست بلکه تعهد بر بیع ساختمان است.

متعهد در قولنامه تعهد به فروش مال معینی نموده و نتیجه چنین قراردادی ایجاد حق عینی برای متعهدله می باشد زیرا حقوق اشخاص به شیء معین را حقوق عینی می گویند این حق هر چند حق مالکیت نیست ولی چون حق دینی به نوعی به عین معینی تعلق گرفته و در واقع نافی حق عینی متعهدله می باشد در نتیجه طبق قاعده کلی که حقوق نافی حق عین باعث عدم نفوذ معامله می شود. معامله دوم غیرنافد است.

نظر دکتر کاتوزیان در مورد معامله معارض

برطبق نظر دکتر کاتوزیان، معامله معارض با قولنامه قابل ابطال از سوی متعهدله می باشد.‌ قولنامه مانند سایر اسنادی که برای ایجاد تعهد تنظیم می شود در دادگاه معتبر است و دو طرف مکلف به اجرای مفاد آن هستند. زیرا تعهدی که ضمن آن شده متکی به قرارداد خریدار و فروشنده است.

قولنامه نه تنها برای اجرای مفاد آن ایجاد التزام می کند، به طور ضمنی حاوی شرط اسقاط حق تصرف مخالف با مفاد تعهد نیز می باشد. اگر مالکی که در قولنامه متعهد به فروش ملک خود شده است آن را به دیگری انتقال دهد، برمبنای همین شرط ضمنی  می توان ابطال آن را از دادگاه خواست.

نظر دکتر کاتوزیان در مورد معامله معارض با قولنامه

قولنامه ایجاد حق عینی نمی کند; و تنها حق دینی مبنی بر فروش مال معین بر ذمه متعهد مستقر می شود; و متعهد با فروش مال به دیگری در واقع ملک خود را فروخته است; و حق مالکیت خود را اعمال نموده است. متعهد اگرچه اعمال حق خود را نموده ولی با اعمال حق خود به ضرر متعهدله اقدام کرده است; و این نوعی سوء استفاده از حق می باشد; و سوء استفاده از حق به موجب اصل ۴۰ قانون اساسی که مقرر می دارد; هیچ کس نمی تواند اعمال حق خویش را موجب ضرر دیگران و یا منافع عمومی قرار دهد ممنوع است.

در ثانی متعهد ضمن تعهد به فروش مال معین تعهد دیگری نموده مبنی بر اینکه مال موضوع تعهد را تا موعد انجام عقد بیع به دیگری نفروشد. مالک مال موضوع معامله علاوه بر اینکه تعهد به فروش کرده به طور ضمنی تعهد به نگهداری مال مذکور تا زمان وقوع معامله را نیز کرده است و اکنون که مال را به ثالثی فروخته در واقع من غیر حق معامله ای را انجام داده که باعث اضرار به دیگری شده است. بنا به دلایل فوق یعنی اصل ۴۰ قانون اساسی این معامله قابل ابطال از سوی زیان دیده می باشد.

تحلیل بر معامله معارض با قولنامه

نظر دکتر صفایی در مورد معامله معارض

برطبق نظر دکتر صفایی معامله معارض با قولنامه صحیح است. ولی متعهد باید خسارت متعهدله را پرداخت کند. در قولنامه برای متعهدله حق عینی ایجاد نمی شود. زیرا حقوق عینی در حقوق ایران برطبق ماده ۲۹ قانون مدنی احصاء شده هستند; و غیر از موارد احصائی حقوق عینی دیگری وجود ندارد; و حق ایجاد شده برای متعهد له حق دینی می باشد; و طبق قاعده کلی معاملات معارض با حق دینی صحیح است و فقط در صورت زیان متعهدله، باید متعهد زیان وی را جبران کند و نتیجه نهایی اینکه چنین معامله ای صحیح ولی متعهد باید خسارت متعهدله را جبران کند.

نظر دکتر محمود کاشانی در مورد معامله معارض

برطبق نظر دکتر کاشانی; زمانی که هردو قولنامه عادی باشند; در یک تحلیل حقوقی این دو قولنامه عادی را می‌توان به سان دو عقد هبه جداگانه دانست که شخصی مال خود را به دو شخص هبه می‌کند; ولی آن را به هیچ یک از آن دو تسلیم نمی‌کند. از آنجا که عقد هبه بر طبق ماده ۷۹۸ قانون مدنی بدون قبض هبه گیرنده واقع نمی‌شود و کامل نیست و تسلیم مال به هبه گیرنده حق و اختیار هبه کننده است.

بنابراین هیچ یک از دو شخص مزبور نمی‌تواند الزام هبه کننده را به تسلیم مال خود از دادگاه درخواست کند و مقدم بودن تاریخ یکی از دو هبه تاثیری ندارد. هبه‌کننده اختیار مال خود را همچنان در دست دارد و به هر یک تسلیم کند آن هبه کامل میشود. همین حکم در مورد دو قولنامه عادی معارض نیز صدق میکند.

معامله معارض در قانون ثبت اسناد

بر طبق ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به‌‌ همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به  مجازات حبس از سه تا ده سال محکوم میشود.

مجازات تعیین شده برای معامله معارض

میزان مجازات معامله معارض برابر ماده ۱۱۷ قانون ثبت میباشد.میزان مجازت کلاهبرداری برابر ماده ۱ قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس و ارتشاء و کلاهبرداری میباشد.

مرجع صالح رسیدگی به عقد معارض

دادگاه صالح به رسیدگی جرم معامله معارض; دادگاه کیفری یک می باشد; و در ابتدا شخص باید با مراجعه به دادسرا دلایل و مدارک خود را تسلیم کند; و دادسرا با شروع تحقیقات مقدماتی در صورت احراز مجرمیت، با صدور کیفر خواست; پرونده را برای رسیدگی، به دادگاه کیفری یک ارسال می دارد.

معامله معارض در آرای وحدت رویه

رای وحدت رو.یه شماره ۴۳

موضوع رای : تعارض دو سند رسمی معامله مال غیرمنقول با یکدیگر شرط تحقق جرم معامله معارض است.

خلاصه رای وحدت رویه :

از آنجاییکه شرط تحقق بزه مشمول ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک; قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال می‌باشد; و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول به موجب بند اول ماده ۴۷ قانون مزبور اجباری باشد; سند عادی راجع به معامله آن اموال طبق ماده ۴۸  همان قانون در هیچ یک از ادارات و مراجع قضایی پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نمی باشد.

در صورتیکه کسی در این قبیل نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد قبلاً معامله‌ای نسبت به مال غیرمنقول به وسیله سند عادی انجام دهد و سپس به موجب سند رسمی معامله‌ای معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد، عمل وی از مصادیق ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد نمی باشد، بلکه ممکن است بر فرض احراز سوء نیت با ماده کیفری دیگری قابل انطباق باشد.

وکیل دادگستری گروه حقوقی اوان

استفاده از مشاوره حقوقی وکیل متخصص و باتجربه در تمام مراحل رسیدگی پرونده های حقوقی و کیفری از اهمیت زیادی برخوردار است. زیرا با انتخاب وکیل و مشاوره حقوقی قبل ازهر اقدام قانونی در وقت و هزینه های دادرسی صرفه جویی میشود و حق و حقوق موکل ضایع نمیشود.

گروه وکلای حقوقی اوان مجموعه ای متخصص از وکلای دادگستری; کارشناسان ارشد حقوق و حقوقدانان می باشد; که با ارائه مشاوره های تخصصی; قبول وکالت و مشاوره در دعاوی حقوقی را بر عهده میگیرند.

سوالات و مشکلات حقوقی خود را با وکیل دادگستری تهران; وکیل دادگستری مشهد; وکیل دادگستری قم; وکیل دادگستری کرج مربوط به وکلای گروه حقوقی اوان مطرح نمائید تا در کوتاهترین زمان ممکن پاسخگوی شما باشند.