الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی چیست؟

لینک مقاله را به اشتراک بگذارید: www.oonelaw.com/elzam_be_tanzim_e_sanad

الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی

الزام به تنظیم سند رسمی ؛ اعیانی : عبارت از کلیه ی بناها و مستحدثات ساخته شده بر روی عرصه و زمین ملک است.
معمولا مالکیت عرصه و اعیان املاک در یک نفر جمع است و این دو با یکدیگر منتقل میشوند ؛ اما در مواردی ممکن است این دو مالکیت از یکدیگر تفکیک شود و به دو شخص مختلف تعلق گیرد. الزام به تنظیم سند رسمی
هر گاه مالک به شخص یا اشخاصی ، اجازه یاحداث اعیانی در ملک خود را بدهد ، شخص مزبور ، مالک اعیانی محسوب می شود و می تواند نسبت به ثبت اعیانی و دریافت سند مالکیت اعیانی از طریق اداره ی ثت اسناد و املاک اقدام کند .

شایع ترین مصداق این موضوع در املاکی است که عرصه ی آن ها موقوفه است . اجاره ی املاک موقوفه معمولا بلند مدت است و در قرارداد ، حق احداث بنا در زمین وقفی به مستاجر داده می شود . مستاجر ملک موقوفه با ساخت بنا به هزینه ی خود و با اجازه ی رسمی متولی موقوفه ، مالک اعیانی محسوب می شود.

در صورتی که اعیانی ملک ، قبلا به صورت رسمی ثبت شده باشد و مالک اعیانی آن را طی قرارداد عادی به دیگری واگذار کند، در صورت استنکاف مالک اعیانی از انتقال رسمس اعیانی ، انتقال گیرنده می تواند دادخواست الزام مالک اعیانی به تنظیم سند رسمی اعیانی را مطرح کند. الزام به تنظیم سند رسمی
دادگاه با استعلام از اداره ی ثبت اسناد و احراز مالکیت رسمی خوانده ، نسبت به اعیانی و در صورت احراز صحت قرارداد ، رای به الزام مالک اعیانی به تنظیم سند رسمی به نام خریدار صادر می کند.الزام به تنظیم سند رسمی

طرفین دعوی

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اعیانی ، خواهان شخصی است که مالکیت اعیانی به وی منتقل شده است و خوانده ، مالک رسمی اعیانی است. اگر بین فروشنده ی اعیانی و مالک رسمی آن ، ایادی و واسطه های دیگری باشند ، باید نام همه ی آن ها به عنوان خوانده در دادخواست ذکر شود. در این دادخواست نیازی به ذکر نام مالک عرصه به عنوان خوانده نیست. الزام به تنظیم سند رسمی

مرجع صالح برای رسیدگی

دعاوی راجع به املاک باید در دادگاهی مطرح شوند که ملک در حوزه آن واقع شده است یعنی دادگاه محل وقوع ملک. با قطعیت رای الزام به تنظیم سند اعیانی و صدور اجراییه ، دادگاه ابتدا به محکوم علیه (خوانده) ابلاغ می کند که ظرف ده روز پس از ابلاغ ، برای تنظیم سند رسی در دفترخانه حاضر شود و مالکیت اعیانی را به نام خواهان ، منتقل کند.اگر محکوم علیه در دادگاه حاضر نشد ، با تقاضای سردفتر اسناد رسمی ، نماینده ی دادگاه در دفترخانه حاضر شده و قرارداد انتقال رسمی اعیانی ملک را امضاء خواهد کرد. الزام به تنظیم سند رسمی

دادگاه مالک رسمی اعیانی را به تنظیم سند رسمی محکوم می کند و در مواردی که فروشنده ی اعیانی شخصی غیر از مالک رسمی باشد ، متعهد در خصوص تنظیم سند رسمی اعیانی صرفا به خسارات و ضررهای وارده محکوم می شود .

اگر اعیانی ملک ، قبلا توسط اداره ی ثبت اسناد و املاک ، ثبت نشده باشد و سد مالکیت مجزا از عرصه نداشته باشد، دادخواست الزام به ثبت سند رسمی اعیانی ، مسموع نیست .الزام به تنظیم سند رسمی
اگر اعیانی ملک سابقه ی ثبتی ندارد ، در صورتی که شرایط قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی ، مصوب سال ۱۳۹۰ وجود داشته باشد ، مالک اعیانی می تواند از طریق اداره ی ثبت اقدام به دریافت سند مالکیت برای اعیانی بکند .الزام به تنظیم سند رسمی

بند ۳۲۹مجموعه بخش نامه های ثبتی (حق احداث اعیانی برای غیر )

بند ۳۲۹- چنانچه ملکی بعنوان زمین درخواست ثبت شده باشد و در جریان ثبت حق احداث اعیانی بغیر منتقل شود، همانطوریکه متقاضی ثبت اگر در جریان ثبت ملک خود رأساً اقدام به احداث اعیانی نماید درخواست ثبت مجدد لازم ندارد، درخواست ثبت منتقل الیه نیز که قائم مقام قانونی ثبت نسبت به اعیانی مستحدثه است مجوزی نخواهد داشت.الزام به تنظیم سند رسمی

در این صورت پس از احداث اعیانی از طرف منتقل الیه در موقع تحدید حدود ملک حدود اعیانی صاحب نیز تحدید خواهد شد.

چنانچه احداث اعیان بعد از تحدید و یا حتی بعد از ثبت عرصه بنام متقاضی باشد یا احیاناً در موقع تحدید حدود اعیان تحدید نشده باشد طبق ماده ۱۰۴ مکرر آئین نامه ثبت عمل میشود منتهی در صورت عدم صدور سند مالکیت عرصه صدور سند مالکیت اعیان موکول با تمام تشریفات قانونی و انقضای مواعد اعتراض نسبت به اصل ملک مورد تقاضای ثبت و عدم اعتراض نسبت به اصل ملک و حدود خواهد بود، باین ترتیب پس از اتمام تشریفات مزبور صدور سند مالکیت اعیان حتی قبل از صدور سند مالکیت عرصه بلااشکال است.

رویه و نظریات قضایی

رای شماره ی ۱۲۹۱ مورخ ۸۴/۹/۱۲ شعبه ی ۷ دادئگاه تجدیدنظر تهران
در مورد تجدیدنظر خواهی آقای ….. به وکالت ….. از طرف آقایان ……….. از دادنامه ی شماره ی …… که به موجب آن حکم به رد دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اعیان مورد معامله و حکم به رد دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره نامه صادر شده است ، صرف نظر از استدلال دادگاه بدوی ، نظر به اینکه اولا : پلاک مورد معامله که اعیان آن مورد معامله واقع شده است. سند مالکیت اعیان ندارد و فقط عرصه ی آن به ثبت رسیده است و ملکی که اعیان آن سند مستقلی نداشته باشد.

اعیان آن بدون عرصه قابلیت انتقال ندارد ، تجدید نظر خواهان با اداره ی اوقاف رابطه ی استیجاری ندارد و اجاره نامه ای بین تجدیدنظر خواهان و اداره ی اوقاف تهیه و تنظیم نشده است تا اداره ی اوقاف را مکلف به تنظیم سند رسمی اجاره کند.

بر این اساس دادگاه در مجموع ، تجدیدنظر خواهی را وارد نمی داند و با تلقی حکم به قرارداد نامه ای ، تجدید نظر خواسته را در اجرای قسمت اول ماده ی ۳۵۳ از قانون آیین دادرسی مدنی تایید می کند.الزام به تنظیم سند رسمی

رای شماره ی ۶۵۵ کلاسه ی ۹۱۷۷۳۴ شعبه ی ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

مالکیت تجدیدنظرخواه نسبت به اعیانی ملک مورد نزاع به موجب حکم قطعی دادگاه ، به رسمیت شناخته شده است . نامبرده باید به موجب مفاد حکم از اداره ی ثبت اسناد و املاک ، تقاضای صدور سند نسبت به اعیانی ملک بکند . اگر پس از صدور سند ، نسبت به اعیانی تعارض با سند مالکیت تجدیدنظر خوانده داشته باشد ، دعوی قانونی مطرح کند.الزام به تنظیم سند رسمی

مستندات قانونی
ماده ی ۳۹ قانون مدنی

هر بنا و درخت که بر روی زمینم است و همچنین هر بنا و حفری که در زیر زمین است ، ملک مالک زمین محسوب می شود ، مگر خلاف آن ثابت شود .الزام به تنظیم سند رسمی

ماده ی یک قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی

ماده۱ـ به منظور صدور اسناد مالکیت ساختمانهای احداث شده بر روی اراضی با سابقه ثبتی که منشأ تصرفات متصرفان; نیز قانونی است; و همچنین صدور اسناد مالکیت برای اراضی کشاورزی و نسقهای زراعی و باغاتی که شرایط فوق را دارند; لکن به علت وجود حداقل یکی از موارد زیر; صدور سند مالکیت مفروزی از طریق قوانین جاری برای آنها میسور نمی باشد.

در هر حوزه ثبتی هیأت یا هیأتهای حل اختلاف که در این قانون هیأت نامیده می شود; با حضور یک قاضی به انتخاب رئیس قوه قضائیه; رئیس اداره ثبت یا قائم مقام وی; و حسب مورد رئیس اداره راه و شهرسازی یا رئیس اداره جهاد کشاورزی یا قائم مقام آنان تشکـیل می گردد.الزام به تنظیم سند رسمی

هیأت مذکور با بررسی مدارک و دلایل ارائه شده; و در صورت لزوم انجام تحقیقات لازم و جلب نظر کارشناس مبادرت به صدور رأی می کند.

• الف ـ فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
• ب ـ عدم دسترسی به مالک رسمی; و در صورت فوت وی عدم دسترسی به حداقل یک نفر از ورثه وی
• پ ـ مفقود الاثر بودن مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
• ت ـ عدم دسترسی به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی، مشاعی و تصرفات وی در ملک، مفروز است.

ماده ی ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی

هر‌گاه محکوم به انجام عمل معینی باشد; و محکوم‌علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد‌;محکوم‌له می‌تواند تحت نظر دادورز (‌مامور اجرا) آن عمل را وسیله دیگری انجام دهد; و هزینه آن را مطالبه کند; و یا بدون انجام عمل هزینه لازم را به‌وسیله قسمت اجرا از محکوم‌علیه مطالبه نماید; در هر یک از موارد مذکور دادگاه; با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کار‌شناس; میزان‌هزینه و معین می‌نماید;وصول هزینه مذکور و حق‌الزحمه کار‌شناس از محکوم‌علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است.الزام به تنظیم سند رسمی

‌تبصره – در صورتی که انجام عمل توسط شخص دیگری ممکن نباشد مطابق ماده ۷۲۹ آیین دادرسی مدنی انجام خواهد شد.

الحاق ماده ۱۰۴ مکرر آئین نامه قانون ثبت مصوب ۱۳۲۴,۰۷,۲۵

ماده ذیل آئین نامه قانون ثبت اسناد و املاک اضافه می شود; ماده ۱۰۴ مکرر آئین نامه قانون ثبت ;چنانچه پس از ثبت ملک در دفتر املاک مالک آن بموجب سند رسمی قراردادی نماید; که بالنتیجه اعیان احداثی در آن ملک بملکیت طرف قرارداد که مجاز در احداث اعیانی بوده مستقر گردد.

خلاصه سند قرارداد او را باید در ستون انتقالات سند مالکیت و ذیل ثبت ملک قید نمود; و مالک اعیانی پس از انجام عمل می تواند; سند مالکیت آنرا از اداره ثبت بخواهد; اداره ثبت وقت معاینه محل و تعیین حدود و حقوق ارتفاقی اعیانی را بمالک عرصه و مجاورین اخطار مینماید.الزام به تنظیم سند رسمی

در وقت مقرر صورت مجلس معاینه را تنظیم که هرگاه اختلافی نباشد با دریافت حق الثبت انتقال سند مالکیت اعیانی را صادر خواهد نمود و در صورت بروز اختلاف و ارائه گواهی رجوع بدادکاه [بدادگاه] از تاریخ تنظیم صورت مجلس تا ۳۰ روز از صدور سند مالکیت تا صدور حکم نهائی خودداری می شود.

کیمیا رضایی – وکیل پایه یک دادگستری