دادخواست الزام به أخذ پایان کار کجا کاربرد دارد؟

لینک مقاله را به اشتراک بگذارید: www.oonelaw.com/payankar

تصدیق پایان کار

پایان کار؛ سندی است که بعد از خاتمه کار ساخت و ساز ساختمان بر مبنای درخواست مالک یا نماینده قانونی او ، بوسیله شهرداری با در نطر گرفتن این موضوع که ساختمان ساخته شده فاقد هر گونه اشکال در بنا و نداشتن بدهی به شهرداری ، صادر میگردد و اتمام عملیات ساختمانی و منطبق بودن ساختمان با قوانین و مقررات شهرسازی را تایید میکند.

مالک رسمی ملک جهت دریافت پایان کار اقدام میکند ، اما اگر ساختمان از طریق انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت ایجاد شده باشد ، غالبا سازنده با وکالت نامه کاری که از مالک دریافت نموده است ، متعهد به گرفتن پایان کار میگردد.

الزام به دریافت تصدیق پایان کار ، رکن اساسی اسناد مورد نیاز جهت انتقال رسمی سند است . در اصل بدون دریافت گواهی پایان کار ، انتقال سند مالکیت ملک در دفتر اسناد رسمی غیر ممکن است.

در مواردی که ملک فروخته شده باشد و یا ملک موضوع مشارکت در ساخت ، فاقد پایان کار باشد ، شخص ذینفع می تواند دعوی الزام به اخذ پایانکار را مطرح کند .
پروانه ساخت به مجوزی گفته می‌شود که قبل ازشروع به ساخت و ساز باید از شهرداری دریافت گردد . اقدام به ساخت و ساز بدوناخذ پروانه ساخت ، خلاف قانون بوده و شهرداری موظف به ممانعت از ادامه ساخت و ساز می‌باشد

بعد ازاینکه کار ساخت و ساز ساختمان به پایان رسید ، باید از همان مرجعی که پروانه ساخت بنا را صادر نموده است ، یعنی از شهرداری ، تقاضای صدور تصدیق پایان کار ساختمان نمود .

جهت صدور پایان کار از طرف شهرداری احدی از کارشناسان خبره و فنی شهرداری با مراجعه به محل ساختمان ، ضمن انجام بازدید و ملاحظه و بررسی نقشه ساختمان و نحوه ساخت آن و مطابقت آن با موازین قانونی و رعایت مقررات ساختمانی پس از تایید تمامی موارد لحاظ شده اقدام به صدور پایانکار مینماید .
پس از صدور گواهی پایانکار ساختمان معلوم می‌شود که این ملک از نظر مسکن و شهرسازی، شهرداری و دیگر ارگان‌های مربوطه کاملاً قانونی ساخته شده و تمامی اصول لازم از جمله مقررات فنی و شهر سازی را رعایت کرده است.

البته در مواردی هم امکان دارد که شهرداری به جهات غیر موجه ز صدور گواهی پایان کار خودداری کند که در این صورت شخصی که از دریافت پایان کار منتفع میگردد ، میتواند الزام شهرداری را نسبت به صدور پایان کار از دادگاه درخواست کند .

در این دعوی ، خواهان کسی است که از صدور پایانکار منتفع میگردد و همچون شخصی که ملک نوساز بدون دریافت پایانکاری را خریده و یا ملکی را خریداری نموده است که اعتبار پایانکار آن منقضی شده است . خوانده هم کسی است که دریافت پایانکار طبق قانون یا بر اساس قرارداد به او واگذار شده است و از انجام این وظیفه امتناع می نماید . خوانده میتواند مالک ، فروشنده ، یا پیش فروشنده ی ملک و یا حتی سازنده ملک باشد . در مواردی که دریافت پایان کار وظیفه شخصی غیر از مالک رسمی ملک باشد ، مالک ملک نیز باید جزء خواندگان قید شود.

در مواردی هم که عنوان دادخواست ، الزام شهرداری بهخ صدور پایانکار باشد، خوانده ی دعوا شهرداری مربوطه خواهد بود .

دادگاه صالح برای رسیدگی به کلیه دعاویی که موضوع آن اموال غیر منقول باشد ، دادگاه محل وقوع ملک است .

نحوه ی اجرای رای دادگاه

بعد از اینکه رای صادره دادگاه به مرحله قطعیت رسید ، محکوم له که خواهان دعوی میباشد ، میتواند به صورت کتبی تقاضای صدور اجراییه را تقدیم شعبه صادر کننده ی رای بدوی نماید و پس از صدور اجراییهبه خوانده که محکوم علیع پرونده میباشد ابلاغ میشود و مهلتی ده روز جهت دریافت پایانکار به او داده میشود .

در صورت عدم توجه محکوم علیه به ابلاغیه ، خواهان میتواند پس دریافت مجوز از مقام قضایی خود نسبت به دریافت گواهی پایان کارو با هزینه ی خود اقدام نماید و پس از اتمام کار و دریافت پایانکار هزینه های خود را از خوانده مطالبه کند .

برای مطالبه هزینه های پرداخت شده از ناحیه خواهان جهت دریافت گواهی پایان کار ، نیازی به طرح دعوی جداگانه نیست و میتوان مبالغ پرداختی را بر اساس رای صادر شده و اجراییه ی مربوطه از خوانده مطالبه نمود .در مواردی که دریافت پایان کار توسط ذینفع ممکن نباشد ، میتواند قرارداد خود را با متعهد دریافت پایان کار فسخ کند.

کسی که مالک رسمی ملک است ، محکوم به اخذ پایان کار میشود و کسی که در قرارداد متعهد به اخذ پایانکار شده است ، فقط به پرداخت خسارت و ضرر و زیان تاخیر انجام تعهد ملزم خواهد شد.

اخذ پایان کار مقدمه ای جهت دریافت صورت مجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی است و تا وقتی که پایانکار صادر نشود ، انجام این امور ممکن نیست.
به این دلیل که دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی و اخذ پایانکار و صورت مجلس تفکیکی ، با هم در ارتباط هستند ، تمامی آنها را میتوان در یک دادخواست مطرح نمود.

مستندات قانونی

ماده ی ۲۲۰ قانون مدنی
عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم مینماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب‌ عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم میباشند.

ماده ی ۲۲۱ قانون مدنی

اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند; یا تعهد نماید که از انجام امری خودداری کند; در صورت تخلف مسئول خسارت طرف مقابل است;‌ مشروط بر اینکه جبران خسارت تصریح شده و یا تعهد عرفاً به منزله تصریح باشد; و یا بر حسب قانون موجب ضمان شود.

ماده ی ۲۲۲ قانون مدنی

در صورت عدم ایفاء تعهد با رعایت ماده فوق حاکم میتواند; به کسی که تعهد به نفع او شده است اجازه دهد; که خود او عمل را انجام ‌دهد; و متخلف را به تادیه مخارج آن محکوم نماید.

ماده ی ۲۲۶ قانون مدنی

در مورد عدم ایفاء تعهدات از طرف یکی از متعاملین طرف دیگر نمیتواند ادعای خسارت نماید; مگر اینکه برای ایفاء تعهد مدت‌ معینی مقرر شده و مدت مزبور منقضی شده باشد;و اگر برای ایفاء تعهد مدتی مقرر نبوده طرف وقتی میتواند ادعای خسارت نماید; که اختیار موقع‌ انجام با او بوده; و ثابت نماید که انجام تعهد را مطالبه کرده است.

ماده ی ۲۲۸ قانون مدنی

در صورتی که موضوع تعهد تادیه وجه نقدی باشد; حاکم میتواند با رعایت ماده ۲۲۱ مدیون را به جبران خسارت حاصله از تاخیر در‌ تادیه; دین محکوم نماید.

ماده ی ۲۲۹ قانون مدنی

اگر متعهد به واسطه حادثه که دفع آن خارج از حیطه اقتدار اوست نتواند از عهده تعهد خود برآید محکوم به تادیه خسارت نخواهد بود.

ماده ۲۳۸ قانون مدنی
هر گاه فعلی در ضمن عقد شرط شود و اجبار ملتزم به آنجام آن غیر مقدور ولی انجام آن به وسیله شخص دیگری مقدور باشد حاکم‌ میتواند به خرج ملتزم موجبات انجام آن فعل را فراهم آورد.

ماده ۲۳۹ قانون مدنی

هر گاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او‌ واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد.

ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی

هر‌گاه محکوم به انجام عمل معینی باشد و محکوم‌علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد‌ محکوم‌له می‌تواند تحت نظر دادورز (‌مامور اجرا) آن عمل را وسیله دیگری انجام دهد و هزینه آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل هزینه لازم را به‌وسیله قسمت اجرا از محکوم‌علیه مطالبه نماید. در هر یک از موارد مذکور دادگاه;با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کار‌شناس میزان‌هزینه و معین می‌نماید. وصول هزینه مذکور و حق‌الزحمه کار‌شناس از محکوم‌علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است.

‌تبصره – در صورتی که انجام عمل توسط شخص دیگری ممکن نباشد مطابق ماده ۷۲۹ آیین دادرسی مدنی انجام خواهد شد

رویه ونظریات قضایی
رای شماره ۱۴۱۳ مورخ ۹۱/۱۰/۱۲ شعبه ی ۴۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
رای کمیسیون ماده ی صد شهرداری مبنی بر رفع تخلف از ساختمان ، مانع از رسیدگی دادگاه به دعوی الزام به اخذ پایان کار و محکومیت وی به رفع موانع و اخذ پایان کار نیست.

رای شماره ی ۱۴۶۱ مورخ ۹۱/۱۰/۹ شعبه ی ۱۷ دادگاه تجدید نظر استان تهران

چنانچه در خصوص ملکی پایانکار صادر نشده باشد; و صورت مجلس تفکیکی نیز اخذ نشده باشد; چون صدور سند رسمی مستلزم دو مقدمه ی فوق است;دعوی الزام به تنظیم سند رسمی بدون تقاضای الزام به اخذ مجوزهای لازم مذکور; قابلیت استماع ندارد.

رای شماره ی ۱۱۷۷ مورخ ۹۱/۹/۲۷ شعبه ی ۱۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

نظر به اینکه لازمه ی تنظیم سند رسمی ، انجام مقدمات از جمله اخذ پایانکار و تفکیک میباشد ، و لو این تعهدات در مبایعه نامه تصریح نشده باشد ، فروشنده به انجام امور فوق مستندا به مبایعه نامه ی عادی ، محکوم میشود.

رای شماره ۱۶۷۸ مورخ ۹۰/۱۱/۲۵ شعبه ی ۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

اعطای وکالت از سوی متعهد به متعهد له; در مورد موضوع تعهد وی راجع به اخذ پایانکار و صورت مجلس تفکیکی; مانع از طرح دعوی الزام به اخذ پایانکار; و صورت مجلس تفکیکی نیست.

رای شماره ی ۱۴۰۶ مورخ ۸۵/۹/۲۲ شعبه ی ۳۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

اعتراض مبنی بر الزام خوانده به ایفای تعهد مبنی بر ساخت و تحویل دو واحد آپارتمان وارد است; زیرا تعهد انتقال سند طبقه ی سوم از جانب مالک به تجدید نظر خواه ( سازنده ) است و در سازش نامه; تنظیم سند رسمی منوط به گرفتن گواهی پایانکار ساختمان نشده است و چنین شرطی در سند مذکور قید شده; اما حسب عرف;انجام چنین تعهداتی بر عهده ی مالک است .

کیمیا رضایی – وکیل پایه یک دادگستری