نحوه افراز ملک در دادگاه چگونه است؟

لینک مقاله را به اشتراک بگذارید: www.oonelaw.com/afraz-melk

افراز ملک به معنای تقسیم ملک مشاع بین شرکاء است. در فرضی که بین شرکاء توافق برای تقسیم نباشد. مرجع رسیدگی به افراز در وهله ی اول اداره ی ثبت اسناد و املاک است و در برخی موارد دادگاه های عمومی ، صالح به رسیدگی به تقاضای افراز هستند .

اگر ملک دارای سابقه ی ثبتی باشد ، دادگاه پس از ثبت دادخواست و تعیین وقت رسیدگی ، آخرین وضعیت ثبتی ملک و میزان سهم هر یک از مالکین مشاعی را از اداره ی ثبت استعلام میکند . پس از دریافت پاسخ استعلام و برگزاری جلسه ی رسیدگی ، دادگاه قرار ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری را صادرمیکند . کارشناس رسمی دادگستری پس از بررسی ملک ، نسبت به قابل افراز بودن یا نبودن ملک و در صورت قابل افراز بودن در خصوص نحوه ی تقسیم و میزان حصه ی هر یک از مالکین ، نظریه ی خود را تقدیم میکند .

اگر نظر کارشناس برغیر قابل افراز بودن ملک باشد دادگاه حکم به غیر قابل افراز بودن ملک میدهد .

اگر نظر کارشناس بر قابل افراز بودن ملک باشد و مالکین نسبت به نظریه ی کارشناس در خصوص نحوه ی افراز ملک، اعتراضی نداشته باشند ، دادگاه بر مبنای سهامی که کارشناس برای رهر یک از مالکین مشخص کرده است ، حکم به افراز صادر میکند.

در صورتی که مالکین نسبت به نحوه ی تقسیم کارشناس اعتراض داشته باشند ، دادگاه به قید قرعه سهم هر یک از مالکین را مشخص میکند .

نکته ی بسیار مهم این است که کارشناس رسمی در هنگام تهیه ی گزارش کارشناسی باید از نماینده و نقشه بردار اداره ی ثبت در انجام عملیات تقسیم و افراز استفاده کند تا در زمان اجرای حکم ، تقسیم و افراز بین حکم صادر شده و اسناد و نقشه های ثبتی و صورت مجلس های احتمالی موجود ، تعارضی ایجاد نشود .

طرفین دعوی

شریک مشاعی (متقاضی افراز ) در خواست افراز را به طرفیت مالکین مشاعی به مرجع صالح تقدیم کند و زمانی که غایب یا محجوری شریک باشد ، باید به طرفیت امین غایب یا قیم محجور ، طرح دعوی شود .

مرجع صالح برای رسیدگی

افراز ملک فی نفسه یک عمل اداری محسوب میشود و در حالت عادی ، افراز املاک مشاع که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است ، در صلاحیت ادارهخ ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است و درخواست افراز مستقیما به اداره ی ثبت داده میشود .

به تقاضای افراز املاک مشاعی که جریان ثبتی آن ها خاتمه نیافته است و یا بین شرکاء محجور یا غایب مفقود الاثر است ، دادگاه محل وقوع ملک رسیدگی میکند .

نحوه ی اجرای رای 

حکم افراز ملک ، جنبه ی اعلامی دارد و خصوصیت این نوع از احکام آن است که نیاز به صدور اجراییه ندارند . متقاضی حکم صادر شده از دادگاه را به اداره ی ثبت محل تقدیم میکند . بعد از انجام مراحل قانونی و تودیع هزینه های افراز و سایر حقوق متعلقه ی ثبتی و بهای دفترچه سند مالکیت پرونده برای متصدی دفتر املاک ، ارسال و او نیز حدود و مشخصات هر کدام از قطعه یا قطعات افرازی را در دفتر جاری املاک ثبت کرده است و سپس سند مالکیت مشاعی اولیه را باطل و سند جدید را صادر و به امضای مسئول اداره ی ثبت رسانده و پرونده را برای تسلیم سند به متقاضی به بایگانی ارسال میدارد.

در افراز املاک تعدد مالکین شرط است و حداقل باید دو نفر شریک مشاعی ملک باشند .

تفاوت تفکیک ملک مشاع و افراز در این است که در صورت تفکیک ، حالت اشاعه از بین نمیرود و همه ی شرکاء در تمام قطعات تفکیکی به نسبت سهم خود شریک مشاعی هستند ؛ اما در افراز ملک مشاع از حالت اشاعه خارج و به قطعات اختصاصی تقسیم میشود .

افراز ملک مشاع با درخواست تعدادی از مالکین انجام خواهد گرفت ؛ اما تقاضای تفکیک باید به موافقت همه ی مالکین انجام گیرد و صرف درخواست یکی از مالکین ، مجوز تفکیک ملک نیست .

اگر تقسیم باعث شود تمتم ملک یا سهم یک یا چند نفر از مالکین مشاع از مالیت بیفتد ، افراز ممنوع است ، اگر چه شرکاء تراضی نمایند .

کپی برابر اصل سند مالکیت برای املاکی که به ثبت رسیده اند و سند رسمی دارند ، باید در دادخواست افراز ارائه شود.

اگر ملک مشاعی موروثی باشد ، یعنی ملک به ارث رسیده باشد ، گواهی انحصار وراثت نیز باید ضمیمه ی دادخواست ارائه شود.

ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود با تقاضای هر یک از شرکاء به دستور دادگاه از طریق اجرای احکام مدنی فروخته میشود .

نقشه ی تفکیکی که مستند حکم دادگاه است ، باید قبل از صدور رای به تایید شهرداری مربوطه برسد و شهرداری ، انطباق نقشه ی تفکیکی را با طرح های جامع تفصیلی و یا هادی تایید کند. بر اساس قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی باید با رعایت حد نصاب تعیین شده در هر منطقه که توسط وزارت جهاد کشاورزی اعلام میشود ، صورت گیرد.

مستندات قانونی

ماده ۵۸۹ قانون مدنی

هر شریک ‌المال میتواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا‌ شرکاء بوجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند. 

قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ به همراه آیین نامه آن مصوب ۱۳۵۸:

ماده ۱- افراز املاک مشاع که جریان ثبتى آن ها خاتمه یافته; اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد; در صورتى‌که مورد تقاضاى یک یا چند شریک باشد; با واحد ثبتى محلى خواهد بود که ملک مذکور در حوزهٔ آن واقع است. واحد ثبتى با رعایت کلیهٔ قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز مى‌نماید.

ماده ۲- تصمیم واحد ثبتى قابل اعتراض از طرف هریک از شرکاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است مهلت اعتراض ده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم مورد اعتراض مى‌باشد. دادگاه شهرستان به دعوى رسیدگى کرده و حکم مقتضى صادر خواهد نمود، حکم دادگاه شهرستان قابل شکایت فرجامى است.

ماده ۴- ملکى که به‌موجب تصمیم قطعى غیرقابل افراز تشخیص شود با تقاضاى هریک از شرکاء به‌دستور دادگاه شهرستان فروخته مى‌شود.

ماده ی ۵ آیین نامه ی قانون افراز و فروش املاک مشاع

ماده ۵ – مسئول واحد ثبتی پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظه صورت مجلس تنظیمی و نقشه افرازی و مطابقت آن ‌با وضعیت و سوابق ثبتی تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام می‌نماید.

‌ماده ۶ – تصمیم مسئول واحد ثبتی به ضمیمه یک نسخه از صورتمجلس و فتوکپی; نقشه افرازی (‌در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود) به کلیه ‌شرکاء ابلاغ می‌شود; تا چنانچه اعتراضی داشته باشند; وفق مقررات ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک تسلیم ‌نمایند;طریقه ابلاغ مطابق با مقررات ابلاغ در آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجراء می‌باشد.

‌ماده ۷ – رسیدگی به اعتراضات واصله نسبت به تصمیمات متخذه; از طرف واحد ثبتی در دادگاه شهرستان تابع مقررات دادرسی اختصاری است.

‌ماده ۸ – اجرای حکم قطعی افراز تابع مقررات اجرای احکام مدنی خواهد بود.

‌ماده ۹ – در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک; دادگاه شهرستان بر حسب درخواست; یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش ‌آن را به دایره اجراء دادگاه خواهد داد; ‌مدیر اجراء نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی; مربوط به فروش اموال غیر منقول اقدام می‌نماید.

ماده ۳۱۳ قانون امور حسبی

در صورتی که تمام ورثه و اشخاصی که در ترکه شرکت دارند حاضر و رشید باشند; به هر نحوی که بخواهند می‌توانند ترکه را مابین خود‌ تقسیم نمایند ;لیکن اگر مابین آنها محجور یا غائب باشد; تقسیم ترکه به توسط نمایندگان آنها در دادگاه به عمل می‌آید.

ماده ۱۵۴ قانون ثبت اسناد و املاک

دادگاه‌ها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تایید شهرداری محل رسیده باشد; نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهر‌ها و حریم آن‌ها اقدام نمایند; و شهرداری‌ها مکلفند بر اساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی; نسبت به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا ثبت ظرف دو ماه; اظهار نظر و نظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال‌کننده اعلام دارند; در غیر این صورت دادگاه‌ها و ادارات ثبت نسبت به افراز و تفکیک راساً اقدام خواهند نمود. (اصلاحی مصوب ۱۳۶۵)

‌ماده ۶ – در شهرهایی که دارای نقشه جامع می‌باشند ثبت کل مکلف است در مورد هر تفکیک طبق نقشه‌ای که شهرداری بر اساس ضوابط طرح‌جامع تفصیلی یا هادی تأیید کرده باشد اقدام به تفکیک نماید و در مورد افراز دادگاهها مکلفند طبق نقشه تفکیکی شهرداری اقدام نمایند. هرگاه ظرف‌مدت چهار ماه نقشه تفکیکی از طرف شهرداری حسب مورد به ثبت یا دادگاه ارسال نشود ثبت یا دادگاه نسبت به تفکیک یا افراز رأساًاقدام خواهند ‌نمود.

رای وحدت رویه شماره ی ۵۹/۲۹ مورخ ۱۳۶۰/۲/۷ هیات عمومی دیوان عالی کشور

رأی اکثریت هیأت عمومی دیوان عالی کشور; نظر به اینکه مقنن به لحاظ حفظ حقوق محجورین و غایب مفقودالاثر و رعایت مصلحت آنها; طبق قسمت اخیر ماده (۳۱۳) قانون امور حسبی مقرر داشته است; که در تقسیم ترکه اگر بین و‌راث محجور یا غایب باشد; تقسیم به توسط نمایندگان آنها در دادگاه به‌عمل آید و با توجه به ماده (۳۲۶) همین قانون ;که به موجب آن مقررات قانون امور حسبی; راجع به تقسیم ترکه در مورد تقسیم سایر اموال نیز ساری خواهد بود; و نظر به اینکه ماده او‌ل قانون افراز و فرو‌ش املاک مشاع که قانون عام است; و برطبق آن افراز املاکی که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است.

در صلاحیت و‌احد ثبتی محل شناخته شده; علی‌الاصول ناسخ ماده (۳۱۳) قانون امور حسبی که قانون خاص است نمی‌باشد; نظر شعبه پنجم دیوان‌عالی کشور که تقسیم املاک محجورین و غایب مفقودالاثر را از صلاحیت و‌احد ثبتی خارج دانسته; و در صلاحیت دادگاه شناخته است; صحیح و مطابق با موازین قانونی است; این رأی برطبق ماده و‌احده قانون و‌حدت‌رو‌یه مصوب تیرماه ۱۳۲۸; برای شعب دیوان‌عالی کشور و دادگاه‌ها در موارد مشابه لازم‌الاتباع است.