هر آنچه که لازم است در خصوص الزام به تنظیم سند بدانید

لینک مقاله را به اشتراک بگذارید: www.oonelaw.com/tanzim-e-sanad

الزام به تنظیم سند | الزام به انجام تعهد ساخت بنا

گاهی امکان اینکه فردی در اثنای یک قرارداد ماندد مشارکت در ساخت و پیش فروش یا پیمانکاری ساخت، ملزم به احداث ساختمانی بر پایه تعهدات قراردادی شود، وجود دارد.در این کونه موارد اگر سازنده متعهد طبق زمان بندی توافق شده در قرارداد، در راستای احداث ساختمان اقدامی ننماید ، شخصی که قرارداد به نفع او تنظیم شده است یا شخصی که از احداث ساختمان منتفع میگردد میتواند الزام متعهد بر ایفای تعهد مبنی بر احداث ساختمان را مطرح نماید.

در دعوی الزام به ایفای تعهد ، شخصی که تعهد ساخت بنا به نفع او داده شده است، خواهان و شخصی که متعهد به ساخت شده است، خوانده میباشد .

تمامی دعاوی راجع به اموال غیر منقول در دادگاهی اقامه میشود که ملک در حوزه آن واقع شده است. با توجه به اینکه دعوای الزام به ساخت بنا نیز مربوط به ملک است لذا در دادگاهی اقامه میشود که ملک مورد نظر در حوزه آن دادگاه قرار دارد.الزام به تنظیم سند

بعد از قطعیت حکم مبنی بر ساخت بنا ، محکمه محکوم علیه را ملزم به انجام تعهد واحداث بنا مینماید و در صورت امتناع محکوم له که خواهان است میتواند با هزینه خود اقدام به تکمیل بنا نماید و سپس به خوانده مراجعه و هزینه ها را از وی مطالبه نماید.الزام به تنظیم سند

در مواردی که خواهان امکان ساخت بنا را نداشته باشد و اجرای حکم توسط شخص سومی قابل انجام نباشد ، تنها راهی که برای خواهان متصور است، فسخ قراردادی است که با خوانده منعقد نموده است.

طبق قانون، در پیش فروش ساختمان در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار، چنانچه پیش فروشنده در مهلت پیش بینی شده در قرارداد، موفق به تکمیل ساختمان نشود، با تایید مهندس ناظر ساختمان، مبنی بر اینکه صرفاً اقدامات جزئی تا تکمیل ساختمان باقی مانده، پیش خریدار می تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خویش بشود.

با این حال، در عمل از آنجا که قراردادهای پیش فروش به صورت رسمی تنظیم نمی شود، اقدام از طریق دفاتر اسناد رسمی امکان پذیر نیست و حق پیش خریدار صرفاً از طریق دادگاه قابل مطالبه است.الزام به تنظیم سند

اگر کسی که حکم علیه او صادر شده به تعهدش عمل ننماید و مالک یا پیش خریدار نیز امکان تکمیل ساختمان را نداشته باشد، می شود معامله را فسخ نمود.

اگر هم ملک در اختیار متعهد باشد، باید دادخواست الزام به تحویل ملک و یا خلع ید تقدیم شود و پس از رفع تصرف متعهد، اقدام به تکمیل ساختمان شود. حتی اگر ملک در رهن و یا بازداشت باشد، مانع اجرای حکم الزام به احداث  ساختمان نمی شود.الزام به تنظیم سند

اگر تعداد افرادی که نسبت به احداث بنا ذی نفع هستند، بیش از یک نفر باشد، لزومی ندارد همه آنها دادخواست الزام به تکمیل ساختمان را طرح کنند. حتی یک نفر هم به تنهایی می تواند اقدام به طرح این دعوا نماید.الزام به تنظیم سند

البته به نظر می رسد در زمان اجرای حکم صرفاً برای تکمیل مشاعات ساختمان و واحد اختصاصی اشخاصی که اجراییه به نفع آنها صادر شده، می توان از مزایای حکم صادره و ماده ۴۷ قانون اجرای احکام  مدنی استفاده نمود

ممکن است تعهد سازنده احداث کل بنا نباشد و تنها احداث و یا تکمیل بخشی از بنای ساختمان را تعهد نموده باشد . در این حالت در عنوان خواسته، به جای الزام به احداث بنا باید الزام به تکمیل بنا قید شود .الزام به تنظیم سند

ماده ۲۲۱ قانون مدنی

اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد نماید که از انجام امری خودداری کند در صورت تخلف مسئول خسارت طرف مقابل است‌ مشروط بر اینکه جبران خسارت تصریح شده و یا تعهد عرفاً به منزله تصریح باشد و یا بر حسب قانون موجب ضمان باشد.الزام به تنظیم سند

ماده ۲۲۲ قانون مدنی

در صورت عدم ایفاء تعهد با رعایت ماده فوق حاکم میتواند به کسی که تعهد به نفع او شده است اجازه دهد که خود او عمل را انجام ‌دهد و متخلف را به تادیه مخارج آن محکوم نماید.الزام به تنظیم سند

ماده ۲۳۷ قانون مدنی

هر گاه شرط در ضمن عقد شرط فعل باشد; اثباتاً یا نفیاً کسی که ملتزم به آنجام شرط شده است; باید آن را بجا بیاورد و در صورت‌ تخلف طرف معامله میتواند به حاکم رجوع نموده تقاضای اجبار به وفاء شرط بنماید.الزام به تنظیم سند

ماده ۲۳۸ قانون مدنی

هر گاه فعلی در ضمن عقد شرط شود; و اجبار ملتزم به آنجام آن غیر مقدور ولی انجام آن به وسیله شخص دیگری مقدور باشد; حاکم‌ میتواند به خرج ملتزم موجبات انجام آن فعل را فراهم کند.الزام به تنظیم سند

ماده ۲۳۹ قانون مدنی

هر گاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط ممکن نباشد; و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد; که دیگری بتواند از جانب او‌ واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.الزام به تنظیم سند

رویه و نظرات قضایی

رای اصراری شماره ی ۴۳۲ مورخ ۱۳۱۱/۴/۱۵ هیئت عمومی دیوان عالی کشور

رای دادگاه استان به این که ” به موجب مقاطعه نامه; خوانده متعهد به اجرای عملیات معینه در مدت مقرر بوده و انقضای مدت; موجب سلب مسئولیت و رافع تعهد او نمیشود ” و چون حاضر به ایفای تعهد و انجام عمل نشده است;دادگاه متخلف را به تادیه ی مخارج مورد مطالبه محکوم کرده است; رای مزبور مطابق روح ماده ی ۲۲ قانون مدنی صادر شده است و اشکالی بر آن وارد نیست.الزام به تنظیم سند

رای شماره ی ۱۳۹۷ مورخ ۹۱/۱۱/۲۸ شعبه ی ۱ دادگاه تجدید نظر استان تهران

در صورت عدم پیش بینی حق فسخ در قرارداد; ضمانت اجرای عدم انجام تعهدات قراردادی در ابتدا; الزام به ایفای تعهدات می باشد. الزام به تنظیم سند

رای شماره ی ۱۷۹۵ مورخ ۸۵/۱۲/۱۴ شعبه ی ۸ دادگاه تجدید نظر استان تهران

تعهد به تکمیل آپارتمان; تعهد به فعل است و الزام متعهد به انجام آن در فرض اثبات; منافاتی با بازداشت ملک ندارد و توقیف ملک ندارد و توقیف; مانع از استماع این دعوی و اظهار نظر ماهوی نیست.

نظریه ی شماره ی ۷/۴۱۳۳ مورخ ۸۷/۷/۶ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه

با توجه به قصد و اراده ی طرفین در زمان عقد قرارداد احداث بنا در زمان معین; اگر سازنده در مهلت تعیین شده موفق به اخذ پروانه نشود; احداث آن سالبه به انتفای موضوع است و سازنده نمیتواند; الزام مالک به تحویل ملک و احداث ساختمان را خواستار شود.الزام به تنظیم سند