معامله معارض چیست؟+ تفاوت معامله معارض با انتقال مال غیر+نمونه رای معامله معارض/ گروه حقوقی اوان

گاهی اوقات در فیلم­ها یا حتی از زبان اطرافیانمان شنیده­ایم که یک ملکی به چند نفر فروخته شده است و در زمان تحویل مال متوجه شده اند که افراد دیگری نسبت به آن مال ادعای مالکیت نموده اند و آن مال را متعلق به خود میدانند. مثلا مالکی، ملک خود را در چند معامله به چند فرد منتقل کرده و بهای معامله را از همه آن‌ها گرفته است. انتقال این املاک می‌تواند توسط اسناد رسمی یا عادی صورت گیرد. حال یک خانه با چندین مالک وجود دارد که همگی بر سر مالکیت اختلاف دارند و تا زمانی که مالک واقعی مشخص نشود، هیچ‌کدام نمی‌تواند با آسودگی خاطر از آن ملک بهره‌برداری کند. وقتی پای دادگاه به این ماجرا باز می‌شود، با مفاهیمی همچون معامله‌ی معارض و انتقال مال غیر مواجه می‌شویم.

در این حالت دریافت مشاوره از وکلای متخصص بسیار کمک­ کننده است. وکلای با تجربه و متخصص دعاوی حقوقی و دعاوی کیفری در گروه حقوقی اوان آماده اند تا با استفاده از بروزترین و دقیق­ترین قوانین موجود، تمام خدمات حقوقی از جمله ارائه مشاوره و قبول وکالت در تمام زمینه­ ها شما را در جهت حل مسائل حقوقیتان یاری نمایند.

معامله معارض

برای پاسخ به این سوال که معامله معارض چیست؟ به طور خلاصه میتوان گفت که به فروش یک مال مانند خانه به چند نفر معامله معارض گفته میشود. اما برای تحقق جرم معامله معارض باید شرایطی وجود داشته باشد که در ادامه به بیان شرایط تحقق معامله معارض نیز میپردازیم.  در عرف معمولا به چنین جرمی کلاهبرداری میگویند. فردی که مرتکب این تخلف شده است به جرم معامله معارض محاکمه خواهد شد که با کلاهبرداری تفاوت دارد. در معامله معارض این نکته حائز اهمیت است که همیشه معامله مقدم قانونی است و سایر معامله‌ها از اعتبار قانونی برخوردار نیستند. بی‌اعتباری معامله‌های بعدی به این دلیل است که فروشنده در معاملات دوم به بعد، دیگر صاحب ملک نبوده و معامله‌ای که او انجام داده است نیز اعتبار قانونی ندارد. برای دریافت اطلاعات کامل در مورد اینکه معامله معارض چیست و نمونه رای معامله معارض و جرم معامله معارض و تفاوت معامله معارض با انتقال مال غیر کلیک کنید.

جهت مشاوره و یا اعطای وکالت کلیک کنید

تفاوت معامله معارض و سند مالکیت معارض

گاهی اوقات بعضی از کارمندان به علت بی‏دقتی موجب اشتباهاتی در عملیات ثبتی میشوند. این اشتباهات باعث افزایش حجم کار ادارات ثبت و بروز مشکلاتی برای مالکان می‏شود. در این حالت مالکی که پس از مدت‏ها موفق به دریافت سند مالکیت شده است باید نسبت به اصلاح سند مالکیت ملک اقدام کند.  در این میان احتمال ابطال سند در مرجع قضایی نیز وجود دارد. معامله معارض نباید با اسناد معارض موضوع بند ۵ ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک که رسیدگی ابتدایی آن به عهده هیات نظارت اداره ثبت است اشتباه شود.

ممکن است نسبت به کل یا جزیی از ملکی دو بار سند مالکیت صادر شود و یا اسناد صادر شده در خصوص حقوق ارتفاقی متعارض باشند.در این حالت به سند مالکیت جدید سند مالکیت معارض میگویند.  تا وقتی که حکم نهایی دادگاه به صحت سند مذکور صادر نشده همچنان به ‌عنوان سند مالکیت معارض تلقی می‏شود. اما در این حالت جرمی محقق نشده است.

اما اگر فردی ، ملک یا مالی را به بیش از یک نفر بفروشد، معامله معارض انجام داده و خریدار نیز مال غیر خریده است. در این حالت بر خلاف مورد فوق جرم معامله معارض محقق شده است.

 

انواع معامله معارض

با توجه به نوع اسنادی که معامله اصلی و معامله معارض با آن انجام شده است؛ چهار حالت متصور است:

• هر دو معامله با سند رسمی باشد.
• معامله اول با سند عادی و معامله‌ی دوم با سند رسمی باشد.
• هر دو معامله با سند عادی باشد
• معامله اول با سند رسمی و معامله دوم با سند عادی باشد.

نکته مهم در خصوص انواع معامله معارض این است که طبق ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک معامله اول، ممکن است به صورت عادی یا رسمی باشد. اما برای تحقق این نوع جرم، معامله دوم حتما باید رسمی باشد. بنابراین تنها در مورد اول و دوم معامله معارض محقق شده است زیرا جرم معامله معارض در صورتی محقق میشود که معامله دوم با سند رسمی صورت گرفته باشد. البته در خصوص معامله معارض یک رای وحدت رویه نیز صادر شده که برای تحقق جرم معامله معارض یک استثنا قائل شده و شرایط تحقق این جرم را سخت­تر کرده است به همین دلیل در محاکم ما پرونده‌ی کیفری زیادی با عنوان معامله معارض وجود ندارد.

رای وحدت رویه در مورد معامله معارض

هیأت عمومى دیوان‌عالى‌کشور در رأى وحدت رویه‌ی شماره‌ی ۴۳ مورخ ۱۰/۸/۱۳۵۱ در مقام تفسیر این ماده چنین گفته است: «نظر به این‏که شرط تحقق بزه مشمول ماده‌ی ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک، قابلیت تعارض دو معامله یا تعهد نسبت به یک مال مى‏باشد و در نقاطى که ثبت رسمى اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول به موجب بند «اول» ماده‌ی ۴۷ قانون مزبور اجبارى باشد، سند عادى راجع به معامله آن اموال طبق ماده‌ی ۴۸ همان قانون در هیچ‌یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمى نخواهد داشت، بنابراین چنانچه کسى در این قبیل نقاط با وجود اجبارى‌بودن ثبت رسمى اسناد، قبلا معامله‏اى نسبت به مال غیرمنقول به‌وسیله سند عادى انجام دهد و سپس به‌موجب سند رسمى معامله‏اى معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد، عمل او از مصادیق ماده‌ی ۱۱۷ قانون ثبت اسناد نخواهد بود، بلکه ممکن است بر فرض احراز سوءنیت با ماده کیفرى دیگرى قابل انطباق باشد.»

در واقع قانونگذار استثنایی در این زمینه مطرح نموده است.  براساس این رای؛ در نقاطی که تنظیم سند رسمی اجباری است؛ اگر فردی معامله را با سند عادی انجام دهد عمل مذکور جرم نبوده و فرد مسئولیت کیفری نخواهد داشت. جرمی که در ماده ۱۱۷ قانون ثبت به آن اشاره شده مربوط به اسناد است و در صورتی که هر دو معامله یاد شده با سند رسمی انجام گرفته باشد جرم معامله معارض محقق شده است.

در صورت رسمی ‌بودن معامله‌ی اول، احتمال تحقق عملی جرم معامله معارض چندان زیاد نیست. اما معاملات مکرّری با اسناد عادی بر مال واحد انجام می‌شود و بعضاً ممکن است یک سند رسمی نیز در بین آن‌ها وجود داشته باشد. در این موارد با جرم دیگری به‌نام «انتقال مال غیر» مواجه هستیم که در بخش بعد به بیان تفاوت آن با معامله معارض میپردازیم.

تفاوت معامله معارض و انتقال مال غیر

• معامله معارض توسط صاحب مال صورت می پذیرد در حالی که انتقال مال غیر توسط شخصی صورت می پذیرد که ذینفع نیست. به عبارتی در انتقال مال غیر صاحب مال از انجام معامله بی خبر است.
• در معامله معارض دو معامله و یا بیشتر به وقوع می پیوندد. ممکن است تمامی این معاملات توسط اسناد عادی صورت گرفته باشد ولی در نهایت بحث تعارض اسناد مطرح است. در حالی که در انتقال مال غیر تحقق یک معامله کافیست.
• در معامله معارض تعارض اسناد به چشم می خورد در حالی که در انتقال مال غیر اینگونه نیست و وقوع یک معامله برای تحقق جرم کفایت می کند.
• معامله معارض از نظر دایره ی اعمال مجرمانه­ی ارتکابی نسبت به انتقال مال غیر محدود­تر است. انتقال مال غیر شباهت بیشتری به جرم کلاهبرداری دارد.

 

مرجع صالح به رسیدگی به معامله معارض

مرجع صالح برای رسیدگی به جرم معامله معارض، دادگاه کیفری دو می باشد. البته در ابتدا شخص باید به دادسرا مراجعه نموده و دلایل و مدارک خود را تسلیم کند. سپس دادسرا تحقیقات مقدماتی را شروع نموده و در صورت احراز مجرمیت، با صدور کیفر خواست، پرونده را برای رسیدگی به دادگاه محل وقوع جرم ارسال می دارد.

 

مجازات جرم معامله معارض

بر اساس ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک انجام معامله ی معارض جرم می باشد. طبق این ماده: «هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت به‌‌ همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد». بنابراین در صورت تحقق شرایط، مجازات جرم معامله معارض حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال خواهد بود.

نکته مهم: طبق این ماده معامله اول، ممکن است به صورت عادی یا رسمی باشد، اما برای تحقق این نوع جرم، معامله دوم حتما باید با سند رسمی صورت گرفته باشد.

نمونه رای در خصوص مصداق معامله معارض

رأی دادگاه بدوی

درخصوص اتهام آقای ع.الف. ب.س. وخانم ع. گ. دایر بر مشارکت در معامله معارض موضوع شکایت آقای ر. ح. بدین خلاصه که به موجب مبایعه نامه عادی و الحاقیه آن، یک دستگاه آپارتمان با پارکینگ و انباری در طبقه دوم شمالی از پلاک ثبتی …فرعی از.. .اصلی واقع در بخش یازده تهران به نشانی… توسط آنان به شاکی انتقال یافته. سپس آنرا در تاریخ ۱۳۹۰/۱۱/۲۷ طی سند رسمی شماره۴۴۹۶۰ تنظیمی در دفترخانه اسناد رسمی شماره… تهران درقبال اخذ تسهیلات بانکی، ملک شاکی در رهن بانک مسکن قرارداده شده است.

با توجه به مراتب و نیز مدارک و مستندات تقدیمی راجع به اعمال حقوقی طرفین، تحقیقات مرجع انتظامی، اظهارات شهود و مطلعین محلی که در مرحله تحقیقات مقدماتی بعمل آمده است، عدم حضور و عدم دفاع مؤثر و منافی با مراتب انعکاسی در پرونده بزهکاری نامبردگان به نظر محرز است. ازآنجاکه عمل ارتکابی، بلحاظ تحلیل حقوقی نمی تواند مشمول عنوان انتقال مال غیر وکلاهبرداری باشد، با اصلاح عنوان عمل بزهکارانه به شرح مرقوم، به استناد ماده۱۱۷اصلاحی مورخ۱۳۱۲/۰۵/۰۷ ثبت اسناد و املاک کشور ردیف اول را به تحمل پنج سال و ردیف دوم را به تحمل یک سال حبس تعزیری محکوم می کند.

توضیح اینکه ترهین ملک پس ازانتقال آن به شاکی مالکیت رقبه موصوف، به موجب عمل حقوقی دوم آنان، به مرتهن انتقال نیافته بلکه به موجب سندرسمی موضوع عمل حقوقی دوم، حق عینی مندرج در رهن، به شخص داده شده است. فلذا مشمول معامله معارض است نه انتقال مال غیر. این رأی درباره ردیف اول غیابی و قابل واخواهی در این دادگاه و پس از آن، نیز درباره ردیف دوم حضوری است. ظرف بیست روزپس ازابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی دردادگاه­های محترم تجدیدنظراستان تهران است. لازم به یادآوری است آقایان ر. د. و ب. ح.ز. وکالت ردیف دوم را بعهده داشته اند.

جهت عضویت درصفحه اینستاگرام وکلای اوان روی تصویرکلیک کنید

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظرخواهی ع. گ. با وکالت ۱- ر. د. ۲- ب. ح.ز. نسبت به دادنامه شماره ۰۰۲۵۳-۹۴۰ مورخ ۹۴/۴/۲ – و بطرفیت ر. ح که طی دادنامه مرقوم تجدیدنظرخواه به اتهام مشارکت در ارتکاب بزه انجام معامله معارض ، موضوع ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد کشور، به تحمل یک سال حبس تعزیری محکوم شده است. شایان ذکر است که ع.الف. ب.س. زوج تجدیدنظرخواه، یک و الف. آپارتمان از پلاک ثبتی شماره … فرعی از …- اصلی واقع در بخش ۱۱ تهران را که در حین معامله با تجدیدنظرخوانده فوق در رهن بانک پاسارگارد بوده است بصورت عادی بفروش می رساند. ایضا به جای اینکه در جهت انتقال و تنظیم سند رسمی به تجدیدنظرخوانده مبادرت نماید، با تسویه حساب اقساط وام بانک پاسارگارد، مجدداً بدون اطلاع خریدار بنام ر. ح از بانک مسکن بنام زوجه اش بنام ع. گ. (تجدیدنظرخواه) مبادرت به اخذ وام به مبلغ ۱۱۰میلیون تومان می نماید و وام دریافتی را به نفع خود تصرف می نماید و متواری می گردد.

النهایه دادگاه حسب مراتب مسطوره و ملاحظه مندرجات پرونده و استماع اظهارات و مدافعات تجدیدنظرخواه و وکیل وی چنین استنباط می نماید که تجدیدنظرخواه اولاً: از فروش رقبه مذکور توسط شوهرش به تجدیدنظرخوانده بی اطلاع بوده است. ثانیاً : از اخذ وام از بانک مسکن به مبلغ مرقوم با ترهین قرار دادن سند مالکیت ملک موصوف به بانک مزبور توسط ع.الف. ب.س. شوهر تجدیدنظرخواه ، منتفع نگردیده است.  تمامی وام مأخوذه توسط زوج مشارالیه تصاحب شده است. بالنتیجه با پذیرش مراتب تجدیدنظرخواهی مشارالیها و طبق بند بند ب ماده ۴۵۵ قانون آیین دادرسی کیفری ضمن نقض دادنامه بدوی و طبق ماده ۴ قانون مرقوم و اصل ۳۷ قانون اساسی رأی برائت تجدیدنظرخواه را از بزه منتسبه صادر و اعلام می نماید. این رای قطعی است.

طبق رای فوق و ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک، چنانچه شخصی با سند عادی ملکی را به دیگری انتقال دهد و سپس همان ملک را با سند رسمی در رهن بانک بگذارد، عمل وی مصداق بزه معامله معارض است.

سوالات متداول

معامله معارض چیست؟

اگر فردی مالی را در قالب سند رسمی به بیش از یک نفر بفروشد، معامله معارض انجام داده و خریدار نیز مال غیر را خریداری نموده است.

مجازات جرم معامله معارض چیست؟

در صورت تحقق ارکان جرم معامله معارض، حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال خواهد بود.

در معامله معارض کدام معامله صحیح است؟

در معامله معارض اولین معامله قانونی است و به این علت که در معاملات بعدی از فروشنده سلب مالکیت شده، سایر معاملات از اعتبار قانونی برخوردار نیستند.