پس از مطالعه، در صورت مفید بودن، این متن را برای دیگران نیز ارسال نمایید تا آنها نیز از مطالعه مفید آن بهرهمند شوند.
وکیل سرقفلی/ موسسه حقوقی اوان
موضوع سرقفلی و حق کسب و پیشه از موضوعاتی است که زیر مجموعه دعاوی ملکی قرار میگیرد و پیشبرد و هدایت پرونده های مربوط به این موضوع دارای پیچیدگی ها و ظرافتهای خاص خود میباشد. در موضوع سرقفلی شاید مراجعه به وکلایی که به صورت کلی فعالیت میکنند مناسب نباشد بلکه باید از وکلای متبحر و کاردان در زمینه دعاوی ملکی کمک گرفت .لازم است بدانید دریافت مشاوره از وکلای متخصص هزینه چندانی نداشته و به شما کمک میکند تا در مسیر درست قدم بردارید و در وقت و هزینه های خود صرفه جویی کنید. شما میتوانید از وکلای متبحر در دعاوی ملکی موسسه حقوقی اوان که دارای تجارب زیادی در این زمینه هستند و به تمام نکات دعاوی سرقفلی اشراف کامل دارند مشاوره بگیرید.
مفاهیم اولیه
شاید در ابتدای مطالعه ی این مقاله این سوال برایتان پیش بیاید که سرقفلی چیست و چه مفهومی دارد ؟ چرا معمولا در کنار سرقفلی عبارت حق کسب و پیشه آورده میشود؟ آیا حق کسب و پیشه همان سرقفلی است؟ در ادامه به بیان این موارد میپردازیم.
سرقفلی
سرقفلی حقی است که از سوی مستاجر به موجر پرداخت میشود و در زمان تخلیه حق سرقفلی طبق نظریه کارشناس میبایست به مستاجر بازگردانده شود. در واقع مانند پول پیشی که مستاجر در ابتدای قرارداد اجاره به موجر واگذار میکند و در پایان مدت اجاره موجر باید پول پیش را به مستاجر تحویل داده و ملک را دریافت کند همین موضوع در مورد حق سرقفلی صدق میکند یعنی پس از اتمام مدت اجاره یا در صورت فسخ شدن قرارداد، حق شرعی و قانونی مستاجر است که مبلغ سرقفلی را استرداد کند.
حق کسب و پیشه
هنگامی که یک قرارداد اجارهی یک ملک تجاری منعقد میشود؛ مستاجر فعالیت خود را آغاز نموده و محتمل است به دلیل کیفیت بالای خدمات یا محصولی که مستأجر به مشتریان ارائه میدهد موجب خوشنامی این شخص و کسب و تجارت او شده و مشتریان زیادی به آن محل مراجعه نموده و موجب جذب مشتریان دائم شود. این موضوع سبب تحقق حق کسب و پیشه برای مستاجر ملک تجاری میشود. به عبارت دیگر به حقی که به علت رونق و اعتباری که مستأجر با فعالیت خود، در ملک تجاری ایجاد میکند، حق کسب و پیشه گفته میشود. این حق به مرور زمان به وجود می آید و مستاجر با فعالیتهای خود باعث به وجود آمدن حق کسب و پیشه میشود.
به عنوان مثال اگر مستاجری مغازه ای را جهت شغل فروش لوازم یدکی اتومبیل، دایر کرده باشد. و در آن مغازه چندین سال فعالیت داشته باشد بطوریکه در نتیجه عمل مستاجر، آنجا در ذهن مشتریان ، بعنوان فروش لوازم یدکی جا افتاده شود.
تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه
در عرف جامعه مردم، مفهو م حق کسب و پیشه و سرقفلی را یکی میدانند. ولی در واقع سرقفلی بر خلاف حق کسب و پیشه به حکم قانون و به صورت اجباری ایجاد نمی شود بلکه نیازمند یک تراضی است. حق کسب و پیشه قهری ایجاد شده و حق سرقفلی به صورت ارادی است. در واقع هنگامی که مالک یا مستاجر اولیه در ابتدای انعقاد قرارداد اجاره سرقفلی دریافت میکنند؛ حق زحمات خود برای رشد و توسعه کسب و کا ر را در ابتدای کار دریافت میکنند. به عبارتی سرقفلی مربوط به محل و مکان کسب و کار و تجارت است ولی حق کسب و پیشه به چگونگی و نوع شغل از جهت ایجاد مشتری های دائم مرتبط است. علاوه بر این موارد، حق سرقفلی به صورت تملیکی و اجاره به مستاجر واگذار میشود در حالی که حق کسب و پیشه فقط با اجاره به مستاجر تعلق میگیرد.
جهت مشاوره و یا اعطای وکالت کلیک کنید
چگونگی تعیین قیمت سرقفلی و حق کسب و پیشه تعیین قیمت سرقفلی
در صورتی که توافقی بین دو طرف در مورد قیمت سرقفلی صورت نگیرد .طبق نظریه کارشناس و بر حسب شرایط موجود از جمله موقعیت و شرایط ملک، کیفیت ساختمان و تجهیزات بکار برده شده در آن قیمت سرقفلی تعیین میگردد. کارشناسان دادگستری هم معمولا به یک یا چند مشاوره املاک جهت، تخمین و برآورد قیمت ها مراجعه می کنند.
تعیین قیمت حق کسب و پیشه
در مورد حق کسب و پیشه نیز در صورت توافق دو طرف در خصوص قیمت حق کسب و پیشه، طبق توافق عمل می شود. در صورتی که توافق نکنند کارشناس دادگستری براساس شرایطی از جمله .مدت عقد اجاره، نوع شغل مستاجر، شهرت کسب و کار مستاجر و میزان جذب مشتری حق کسب و پیشه را تعیین می کند.
روند رسیدگی به پرونده ی سرقفلی
به طور خلاصه، روند رسیدگی به پرونده های دعاوی سرقفلی در محاکم قضایی به این صورت است که دادخواست مناسب تنظیم شده و تقدیم میگردد. پس از آن رفع نقض و تعیین شعبه صورت گرفته و وقت رسیدگی تعیین شده و به اصحاب دعوا ابلاغ میشو د، سپس طرفین در جلسه رسیدگی حضور پیدا کرده، طرح و دفاع از پرونده صورت میگیرد. بعد از آن امر به کارشناسی ارجاع شده و ابلاغ و اعتراض به نظریه کارشناسی انجام میشود.
اسناد و مدارک و کارشناسی و صدور رای بدوی توسط دادگاه بدوی بررسی میشود. اعتراض به رای (تجدید نظر خواهی) صورت گرفته یا پاسخ به لایحه تجدیدنظر خواهی داده میشود. دادگاه تجدیدنظر برای رسیدگی دوباره تعیین شده و دادگاه تجدید نظر مجددا رسیدگی مینماید و در نهایت رای قطعی صادر میشود.
ابلاغ دادنامه تجدید نظر خواهی به اصحاب دعوا ابلاغ شده. تقاضای تشکیل پرونده اجرایی از دادگاه بدوی صورت گرفته و رای از طریق اجرای احکام اجرا خواهد شد.
سوالات متداول
در چه موردی حق کسب و پیشه از بین میرود ؟
مواردی از قبیل تغییر شغل بدون رضایت مالک، تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بهاء، تخلیه بدلیل نوسازی، تعدی و تفریط مستاجر در ملک و تخلیه به جهت نیاز شخصی مالک مواردی هستند که سبب از بین رفتن حق کسب و پیشه خواهند شد.
آیا حق سرقفلی فقط مربوط به مالک است ؟
خیر در صورتی که یک مستاجر ملک را به مستاجر بعدی اجاره دهد .میتواند از او (مستاجر ثانویه) حق سرقفلی دریافت کند و در پایان مدت اجاره باید مبلغ دریافتی را به او بازگرداند.
به چه مشاغلی حق کسب و پیشه تعلق نمیگیرد ؟
اماکن اجاره ای مطب پزشکان و دفتر وکلا حق کسب و پیشه تعلق نمیگیرد. بلکه به مشاغلی مانند دفاتر ساختمانی، فروشگاه و مانند این ها حق کسب و پیشه تعلق میگیرد.
نمونه رای تعیین سرقفلی علاوه بر حق کسب و پیشه رأی دادگاه بدوی
در خصوص دعوی آقایان و بانوان ۱- م .۲ – ع.الف .۳- ج. ۴- ر.الف. ۵- م .۶ – م .۷- سعید جمل گی الف.د .۸- س.
۹- س. جمل گی الف. با وکالت آقای ق. ج. به طرفیت آقایان و بانوان ۱- الف .۲- ح. ۳- ح. ۴- م .۵- م. ۶ – ز. ۷ – خ. ۸- ح. جمل گ ی نام خانوادگی ع.و. ۹ – ح. ر.د. ۱۰ – الف. م. ۱۱ – ح.ع. ۱۲ – ع.الف. ۱۳ – الف. ۱۴ – ع.الف. ۱۵ – ز. جمل گی م. ۱۶ – ح. ع.د. توجهاً خواندگان رد یف ده و پانزده با وکالت آقایا ن الف. ن.الف. و ح. نق د ی به خواس ته صدور حکم تخلی ه یک باب گاراژ و محوطه پارکینگ ملک پلاک ثبت ی ۳۹۸۰ بخش ۷ تهران به لحاظ تخری ب و نوسازی با احتساب خسارت دادرسی بدین توضیح که موکلین به موجب اسناد مالکیت مالک ملک پلاک ثبت ی با مشخصات موصوف می باشند
ملک مذکور شامل یک باب گاراژ و محوطه پارکینگ و ده باب مغازه م ی باشد گاراژ موصوف به موجب اجاره نامه رسمی به شماره ۴۶۳۰۱ مورخ ۲۰/ ۴/ ۱۳۴۹ دفترخانه ۱۰۸ تهران توسط مالک وقت حاج ح. قلی نعمتی به مرحوم م. ع.و. به اجاره واگذار می گردد سپس به موجب اقرارنامه رسمی شماره ۵۱۷۰۰ مورخ ۱۳/ ۱۰/ ۵۱ منافع حاصله از قراردا د مذکور را به نسبت ی ک سهم (ثلث) را به مرحوم م. م. واگذار و دو سهم (دو سوم) آن نیز متعلق به خود ایشان می باشد با توجه به پروانه تخریب و نوسازی و آمادگی موکلین جهت پرداخت حق کسب و پیشه خواندگان از تخلیه عین مستاجره امتناع می نمایند
جهت عضویت درصفحه اینستاگرام وکلای اوان روی تصویرکلیک کنید
فلذا به شرح خواسته تقاضا ی رسیدگی دارد به شرح فوق دادگاه از ملاحظه مستندات ابرازی ضمن احراز رابط است یجاری فی ما بین اصحاب دعوی و ارکان دعوی تخلیه به جهت تعیین حق کسب و پیشه مستاجرین موضوع را به کارشناسی ارجاع بدین توضیح که خواندگان دعوی (مستاجرین) مدعی پرداخت سرقفلی در عین مستاجره بوده که وکیل خواهان ها امر فوق را نپذیرفته در نهایت امر دادگاه از ملاحظه مستندات ابرازی ادعای خواندگان بر اینکه در مو ضوع اجاره سر قفلی نیز پرداخت نموده اند را نپذیرفته و صرفاً موضوع کارشناسی تعیین حق کسب و پیشه بوده است
بر این اساس کارشناس منتخب به شرح نظر یه تقدیمی تحت شماره ۲۷۸۹-۹۳۱ مورخ ۹/ ۱۲/ ۹۳ نظر خود را اعلام که نظریه مذکور از ناحیه اصحاب دعوی مورد اعتراض واقع دادگاه موضوع را به هیئت سه نفره کارشناسان ارجاع که هیئت مذکور به شرح نظریه تقدیمی تحت شماره ۳۸۴- ۹۴۱ مورخ ۳۱/ ۶/ ۱۳۹۴ حق کسب و پیشه تمامی عین مستاجره را به مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/ ۳۰۰/ ۹ ریال تعیین که سهم خواندگان دعوی مشتمل بر وراث مرحوم م. ع.و.
۰۰۰/۰۰۰/ ۲۰۰/ ۶ ریال و سهم وراث مرحوم م. م. ۰۰۰/۰۰۰/ ۱۰۰/ ۳ ریال ت عیین گر دیده است نظریه مذکور به اصحاب دعو ی ابلاغ که در این مرحله نیز مورد اعتراض خواندگان قرار گرفته است لکن دادگاه از توجه به اینکه اعتراض اخیر متکی به اداله توجیهی نبوده اعتراض را وارد ندانسته.
بر این اساس دعوی خواهان ها ثابت تشخی ص به استناد بندی ک ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ با رعایت مواد ۲۸ – ۲۷ قانون مرقوم و ماده ۵۱۹ قانون آئین دادر سی مدن ی مبادرت به صدور حکم بر تخلیه عین مستاجره در قبال پرداخت حق کسب و پیشه از ناح یه موجری ن مطابق با نظر ی ه هیئت ۳ نفره کارشناسان با احتساب خسارت دادرسی بملغ ۰۰۰/ ۳۹۰/ ۳۲ ریال صادر واعلام می نماید رای صادره حضوری در صورت اعتراض ظرف مهلت ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظر خواه ی م ی باشد.
رئیس شعبه ۱۴۷ دادگاه عمومی حقوق ی تهران-عل یرضا هادیان رأی دادگاه تج دیدنظر استان
درخصوص تجدیدنظرخواهی اقایان و خانمها ۱- احمد ۲ – ح. عل ی ۳- ابراهیم ۴ – ز. شهرت هم گی م. (ردیف اول و چهارم باوکالت آقایان ح. ن.گ. و الف. ن.الف. ) بطرفیت اقایان و خانمها ۱- م. الف.د .۲- ع.الف. الف. ۳- ج. ۴ – روح ا… ۵ – م. ۶ – م. ۷ – س. شهرت همگی الف.د. ۸- س. ۹ – س. شهرت هر دو الف. ۱۰- ابوال ق. ۱۱ – حسن ۱۲- ح. ۱۳ – محسن ۱۴ – معصومه ۱۵- ز. ۱۶- خ دیجه شهرت همگی ع.و. ۱۷- حمید ه رمضانی دولابی نسبت به دادنامه ۷۲۵-۹۴/ ۸/۳۰ صادره از شعبه ۱۴۷ دادگاه عمو می حقوقی تهران که مشتمل بر صدور حکم تخل یه عی ن مستاجره( یکباب گاراژ و محوطه پارکینگ و ده باب مغازه پلاک ثبت ی ۳۹۸۰ اصلی بخش ۷ تهران بلحاظ تخریب و نو سازی) در حق تجدیدنظر خواندگان ردیف ۱ الی ۹٫
در قبال دریافت حق کسب و پیشه (معادل یک سوم مبلغ تعیی ن شده توسط هیات کارشناسان بعنوان سهم تج دیدنظرخواهانها) بانضمام خ س. ت دادر سی می باشد در مجموع از ناحیه تجدیدنظرخواهانها و وکلای آنان ایراد و اعتراض موجه و مستدلی که موجب فسخ و بی اعتباری دادنامه تجدیدنظرخواسته گردد مطرح و مدلل نگردیده زیرا اولاٌ در قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ فرض تعیین سرقفلی عل یحده بر حق کسب و پیشه منتفی است و سرقفلی اول یه که مستاجر م ی پردازد (بر فرض پرداخت از ناحیه مورث تجدیدنظرخواهانها) یکی از عناصر موثر در میزان حق کسب و پیشه می باشد نه تقو یم بطور جداگانه که در هر صورت مدنظر هیات کارشناسان بوده است ثانیاٌ فوت دو نفر از وراث مرحوم م. م. باسام ی ع.الف. م. و حاجی ه علیرضا دولابی تاثی ری در روند دادرسی ندارد زیرا وراث نامبردگان سایر تجدیدنظر خواهان ها می باشند و از سایر جهات نیز ایراد و اشکالی متوجه دادنامه تجدیدنظرخواسته نیست این دادگاه مستنداٌ به ماده ۳۵۸ قانون ائین دادرسی مدنی ضمن رد تجدیدنظر خواهی دادنامه مرقوم را تائید مینماید این رای قطعی است.
شعبه ۲۸ دادگاه تج دیدنظ ر استان تهران – رئیس و مستشار
از طریق دکمه زیر میتوانید لینک صفحه را اشتراک گذاری کنید.