پس از مطالعه، در صورت مفید بودن، این متن را برای دیگران نیز ارسال نمایید تا آنها نیز از مطالعه مفید آن بهره‌مند شوند.
تقسیم نامه، جهت جداسازی واحدهای ساخته شده یک آپارتمان و صدور سند مالکیت تفکیکی برای هر واحد، در وهله ی اول صورتمجلس تفکیکی و در صورتی که مالکین متعدد باشند ، تقسیم نامه تنظیم می شود.
صورت مجلس تفکیکی به شرح حدود چهار گانه ی واحدهای مستقل و ذکر مساحت و شماره گذاری آنها می پردازد و در صورتمجلس تفکیکی، مالکیت بخش های اختصاصی تعیین نمی شود.
در این حالت اگر تمام ملک، پیش از تفکیک، متعلق به یک شخص باشد، همه ی واحدها هم متعلق به اوست و اگر ملک دارای چند مالک مشاعی باشد، مثلاً متعلق به دو مالک باشد و میزان سهم هرکدام سه دانگ از شش دانگ باشد، همه واحدهای تفکیکی با سهم سه دانگ، متعلق به هر دو مالک است.
تا وقتی که سند تقسیم نامه با تراضی وموافقت تمام مالکین امضا نشود، هیچ یک از مالکین، واحد مستقل و شش دانگی نخواهد داشت.
برای تنظیم تقسیم نامه، مالکین به نسبت میزان سهمی که دارند ، تعدادی از واحدها یا قسمتی از یک واحد را انتخاب می کنند و این تصمیم در سندی به نام تقسیم نامه ثبت میشود.
فهرست مطالب
کاربر گرامی، در صورت نیاز به وکیل پایه یک دادگستری متخصص و باتجربه، کلیک نمایید.
الزام به تنظیم تقسیم‌نامه: راهنمای جامع از کارشناسان ثبت دادگستری
تنظیم تقسیم‌نامه یکی از مهم‌ترین مراحل قانونی برای تفکیک واحدهای آپارتمانی و ثبت رسمی مالکیت است. این فرآیند که زیر نظر کارشناسان رسمی دادگستری انجام میشود، شامل مراحل دقیق و تخصصی میباشد. در این راهنمای جامع، تمام نکات کلیدی از جمله:
- شرایط و مدارک مورد نیاز برای تنظیم تقسیم‌نامه
- تفاوت تقسیم‌نامه رسمی با توافق‌نامه‌های عادی
- اقدامات قانونی در صورت امتناع سایر مالکین
- مراحل ثبت نهایی و صدور سند تفکیکی
- تحلیل آرای قضایی مرتبط
به زبانی ساده و کاربردی توضیح داده شده است. این مطلب به شما کمک می‌کند تا با آگاهی کامل از حقوق خود، این فرآیند مهم را به درستی انجام دهید.
آیا توافق نامه عادی تقسیم ملک اعتبار قانونی دارد؟
مالکین ممکن است قبل از تنظیم تقسیم نامه رسمی، با توافق نامه عادی نحوه تقسیم واحدها و حقوق اختصاصی را مشخص کنند. اما طبق مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت، این توافق نامه عادی در مراجع قضایی و ادارات دولتی اعتبار قانونی ندارد.
اگر برخی مالکین پس از امضای توافق عادی، از امضای تقسیم نامه رسمی خودداری کنند، سایر مالکین می توانند از دادگاه الزام به ثبت تقسیم نامه را درخواست کنند.
طرفین دعوا
خواهان: مالکی که خواهان اجرای مفاد توافق عادی است
خوانده: سایر مالکین ممتنع
اگر در توافق عادی حقوقی برای اشخاص ثالث در نظر گرفته شده، آنها نیز باید به دعوا اضافه شوند.
محل طرح دعوا: دعاوی مربوط به املاک حتما باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود.
شبکه های اجتماعی اوان
|
اجرای رای
پس ازقطعیت رای و ورود پرونده به مرحله اجرا، ابتدا به محکومٌ علیه (خوانده) ابلاغ می شود که ظرف ده روز پس از ابلاغ در دفتر اسناد رسمی حاضر شود و سند رسمی تقسیم نامه را امضا نماید.
اما اگر محکوم علیه در دفترخانه حاضر نشد، نماینده دادگاه در دفترخانه حاضر خواهد شد و تقسیم نامه رسمی را به نمایندگی از محکوم علیه امضا می نماید.
از مقدمات تنظیم تقسیم نامه،دریافت صورتمجلس تفکیکی و پایان کار است. بنابراین خواهان در صورتی می تواند، الزام به ثبت تقسیم نامه را بخواهد که صورتمجلس تفکیکی و پایان کار، صادر شده باشد و یا ضمن دادخواست از دادگاه خواسته شود.
ممکن است توافق برتقسیم واحدهای ساختمان در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر شده باشد.
مثلا در قرارداد عنوان شده است که واحد های ۱ ، ۲ ، ۵ ، ۶ به مساحت مشخص ، متعلق به سازنده است .
در این صورت چنانچه هنوز سند مشاعی به نام سازنده منتقل نشده باشد ، وی ابتدا باید دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را تقدیم کند؛ زیرا بر اساس قانون ثبت اسناد و املاک تا زمانی که سند مالکیت به نام وی تنظیم نشود ، مالک محسوب نمیشود .
الزامات حقوقی تنظیم تقسیم‌نامه رسمی: رویه قضایی و ملاحظات اجرایی
در مواردی که مالکیت ملک هنوز به صورت رسمی به سازنده منتقل نشده باشد، رویه قضایی به شرح ذیل است:
انتقال سند به صورت مشاع به نام سازنده به عنوان شرط مقدماتی
تقدیم دادخواست حقوقی الزام به تنظیم تقسیم‌نامه رسمی به مرجع قضایی صالح
ملاحظات حقوقی
بر اساس رویه قضایی حاکم، دعاوی تنفیذ تقسیم‌نامه عادی فاقد وجاهت قانونی است
مراجع قضایی این گونه دعاوی را ذیل امور غیرترافعی دانسته و از رسیدگی استنکاف می‌نمایند
شرایط اعتبار
ضرورت انسجام محتوایی بین مفاد تقسیم‌نامه عادی و صورتجلسه تفکیکی
هرگونه تعارض ماهوی بین اسناد مذکور، موجب سقوط حق ثبت رسمی خواهد شد
توصیه حقوقی
به کلیه ذینفعان توصیه میشود جهت پیشگیری از تعارضات حقوقی آتی، فرآیند تقسیم ملک را از طریق تشریفات رسمی ثبتی و با مشاوره کارشناسان رسمی دادگستری به انجام رسانند.
اگر به دنبال موسسه حقوقی هستید اینجا کلیک کنید
مستندات قانونی
ماده ۴۶ قانون ثبت اسناد و املاک
ثبت اسناد، اختیاری است مگر در موارد ذیل:
کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد
کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده
ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک
در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفا‌تر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:
۱- کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.
۲- صلحنامه و هبه‌نامه و شرکتنامه
رویه و نظرات قضایی
نقش توافق‌نامه عادی در تقسیم‌نامه: بررسی اعتبار حقوقی و قابلیت استناد در مراجع قضایی
از منظر حقوقی، توافق‌نامه‌های عادی تنظیمی بین مالکین در خصوص تقسیم املاک، اگرچه از حیث قراردادی حائز اهمیت هستند، لیکن فاقد وجاهت قانونی لازم جهت استناد در مراجع رسمی می‌باشند. بر اساس ماده ۴۶ قانون ثبت اسناد و املاک، کلیه معاملات راجع به عین یا منافع املاک ثبت شده، می‌بایست به صورت رسمی به ثبت برسند.
عدم قابلیت اجرایی مستقیم: توافق‌نامه‌های عادی فاقد ضمانت اجرای قضایی بوده و مراجع ذیصلاح به استناد مواد ۲۲، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت، این اسناد را معتبر نمی‌دانند.
کاربرد فرآیندی: این توافق‌نامه‌ها صرفاً می‌توانند به عنوان سند اقناعی در فرآیند تنظیم تقسیم‌نامه رسمی مورد استناد قرار گیرند.
شرایط استثنایی: در مواردی که تمامی طرفین به مفاد توافق پایبند باشند، این اسناد می‌توانند مبنای تنظیم تقسیم‌نامه رسمی قرار گیرند.
به کلیه مالکین توصیه میشود جهت جلوگیری از بروز اختلافات آتی و تضمین حقوق مالکانه، حتماً فرآیند تقسیم ملک را از طریق تنظیم سند رسمی و با نظارت کارشناسان رسمی دادگستری به انجام رسانند.
رای شماره ۲۱/۳۲۲ مورخ ۷۲/۷/۷ شعبه ی ۲۱ دیوان عالی کشور
خواهان اولیه مرحوم حسین مافی و وراث وی مدعی هستند که زمین موضوع ، جزء املاک مرحوم حاج احمد مافی فرزند رحمت بوده است و حسب پاسخ مسئول مرکز خدمات کشاورزی تنکابن وارده به شماره ۲۴۱۲-۷۱/۳/۱۸ نیز انتقال ۴۷/۶ جریب زمین و ۳/۵ جریب باغ سیاه به نام مشارالیه به عنوان نسق زراعی تایید شده است .
النهایه نامبردگان ادعا نموده اند که اراضی مذکور به موجب تقسیم نامه ی عادی مورخ ۶۱/۱۱/۲۶ بین وراث مرحوم حاج احمد ( آقایان رحمت الله ، حسین و محمدرضا مافی و بانوان زلیخا و طوبی مافی ) تقسیم نامه ی مستند خواهان ها عادی بوده و تحقیقی در مورد صحت و سقم آن صورت نگرفته و مشخص نشده است که مورد قبول سایر وراث حاج احمد میباشد یا خیر؟
ثانیا; به فرض صحت ادعا مشخص نمیباشد که زمین مذکور در نامه به نام مرحوم حسین مافی همان زمین موضوع دعوی با همان حدود و مشخصات میباشد یا خیر؟
لذا دادنامه ی تجدیدنظر خواسته به لحاظ نقض رسیدگی; نقض و رسیدگی به پرونده با توجه به جهات مذکور طبق بند ب ماده ی ۶ قانون تجدید نظر آرای دادگاه ها; به دادگاه صادر کننده ی رای; دادگاه حقوقی یک تنکابن ارجاع میشود.
رای شماره ۱۸۱۳ مورخ ۸۵/۱۱/۳۰ شعبه ی ۳۲ دادگاه تجدییدنظر استان تهران
در مورد تجدید نظر خواهی آقایان ع . ز.ی علیه آقای م . م . گ و خانم م .م .گ ; نسبت به دادنامه ی شماره ی ۱۴۳ در تاریخ ۸۵/۲/۲۴; صادر شده از شعبه ی ۱۱ دادگاه عمومی تهران; که به موجب آن در مورد دعوی تجدید نظر خواندگان; علیه تجدید نظر خواهان به خواسته ی تنفیذ و تایید نامه در تاریخ ۸۳/۶/۱۱ ; حکم تایید و تنفیذ تقسیم نامه صادر شده است.
دادگاه با عنایت در محتویات پرونده; نظر به این که حسب مندرجات بند ۴ تقسیم نامه عادی در تاریخ ۸۲/۶/۱۱ ; تنظیم صورتجلسه تفکیکی به عنوان مقدمه ی اقدامات بعد از جلسه ی تقسیم بررسی و مورد توافق قرار گرفته است; و به عبارت دیگر قبل از اخذ پایان کار و تنظیم صورت مجلس تفکیکی; امکان ورود در ماهیت و راجع به صحت و سقم وجود ندارد.
بنابراین; با استناد به ماده ی ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی; دادنامه ی صادر شده را; در وضعیت حاضر قابل تایید ندانسته با نقض آن قرار رد دعوی صادر و اعلام میدارد; رای صادره قطعی است.
رای شماره یک; مورخ ۸۲/۱۲/۲۴ ; شعبه ی ۲۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
الزام به ثبت تقسیم واحدهای آپارتمانی; پس از فک رهن; قابل رسیدگی است .
جمع‌بندی
تنظیم تقسیم‌نامه یک فرآیند قانونی ضروری برای تفکیک واحدهای آپارتمانی و صدور سند مالکیت تفکیکی است. این فرآیند شامل تنظیم صورتمجلس تفکیکی و تقسیم‌نامه رسمی با توافق تمام مالکین میشود. توافق‌نامه‌های عادی اگرچه ممکن است بین مالکین تنظیم شوند، اما فاقد اعتبار قانونی هستند و تنها تقسیم‌نامه رسمی قابل استناد در مراجع قضایی و اداری است. در صورت امتناع برخی مالکین از امضای تقسیم‌نامه رسمی، سایر مالکین می‌توانند از طریق دادگاه اقدام به الزام آنها کنند. همچنین، تنظیم تقسیم‌نامه باید با صورتمجلس تفکیکی و پایان کار ساختمان هماهنگی داشته باشد.
سوالات متداول
تقسیم‌نامه سندی است که برای تفکیک واحدهای یک ملک مشاعی (مانند آپارتمان) و تعیین حقوق مالکین نسبت به واحدهای اختصاصی تنظیم میشود. این سند مبنای صدور سند مالکیت تفکیکی برای هر واحد است.
خیر، توافق‌نامه‌های عادی فاقد اعتبار قانونی در مراجع قضایی و اداری هستند. تنها تقسیم‌نامه رسمی که در دفتر اسناد رسمی ثبت شده باشد، قابل استناد است.
سایر مالکین می‌توانند با تقدیم دادخواست به دادگاه، خواستار الزام مالک ممتنع به امضای تقسیم‌نامه رسمی شوند. در صورت عدم حضور مالک ممتنع، نماینده دادگاه به جای او اقدام به امضا می‌کند.
خیر، دادگاه‌ها معمولاً تقسیم‌نامه عادی را تأیید نمی‌کنند، زیرا این موضوع از امور غیرترافعی محسوب میشود و تنها تقسیم‌نامه رسمی معتبر است.
نظرات ارزشمند شما به ما کمک می‌کند تا خدمات خود را در زمینه تقسیم نامه بهبود بخشیم. لطفاً تجربه خود را با ما و دیگران به اشتراک بگذارید.
از طریق دکمه زیر میتوانید لینک صفحه را اشتراک گذاری کنید.