پس از مطالعه، در صورت مفید بودن، این متن را برای دیگران نیز ارسال نمایید تا آن‌ها نیز از مطالعه مفید آن بهره‌مند شوند.
در صورت مفید بودن، این لینک را برای دیگران نیز ارسال نمایید تا آن‌ها نیز از مطالعه آن بهره‌مند شوند.
بر اساس قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران، وقوع عقد بیع به محض توافق طرفین نسبت به مبیع صورت می‌گیرد. این عقد به طور کلی صرفاً با توافق دو طرف، حتی در صورت عدم مکتوب بودن قرارداد، شکل می‌گیرد، مگر در موارد خاصی که قوانین وضع شده‌اند.
در صورتی که یک ملک خریداری شود و قرارداد کتبی بین طرفین موجود نباشد، ممکن است خواهان دادخواست تأیید و اثبات وقوع بیع را به دادگاه تسلیم کند. در این حالت، خواهان باید از مدارکی همچون شهادت شهود یا مدارک مربوط به پرداخت وجه استفاده نماید تا وقوع بیع را به اثبات برساند.
دادگاه پس از ارزیابی مستندات ارائه شده، در صورتی که ادله کافی و معتبر تشخیص داده شود، حکم به تأیید وقوع بیع صادر خواهد کرد.
فهرست مطالب
کاربر گرامی، در صورت نیاز به مشاوره حقوقی کلیک نمایید.
طرفین دعوی
هر یک از طرفین عقد بیع که بخواهد بیع را به اثبات برساند ، اعم از خریدار و یا فروشنده ، می تواند علیه طرف مقابل طرح دعوی کند. اگر فروشنده مالک رسمی ملک نباشد ، خریدار برای طرح دعوای اثبات بیع بهتر است علاوه بر فروشنده ، مالک رسمی ملک را نیز طرف دعوا قرار دهد.
مرجع صالح برای رسیدگی
در دعاوی مرتبط با املاک ، دادخواست باید در دادگاهی اقامه شود که ملک در حوزه ی قضایی آن واقع شده است.
نحوه ی اجرای رای
بیع از زمان ایجاب و قبول و قبل از طرح دعوی منعقد شده است. بنابراین دادگاه فقط بیع را تایید می کند. دادنامه ی تایید بیع جنبه ی اعلامی دارد و به همین دلیل در این دعوا اجراییه صادر نمی شود.
برخی از محاکم به استناد مواد ۲۲ و ۴ و ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک و به این استدلال که دعوی تایید بیع ، مربوط به مال غیر منقول و جزو امور غیر ترافعی است ، چنین دعوایی را به تنهایی قابل پذیرش نمی دانند و آن را فقط به همراه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می پذیرند.
حتی اگر قائل به این باشیم که لزومی به طرح دعوای اثبات وقوع بیع و الزام به تنظیم سند رسمی به صورت همزمان نیست ، بهتر است این دو خواسته همزمان مطرح شود؛ زیرا رای اثبات وقوع بیع صرفا جنبه ی اعلامی دارد و به صرف این حکم نمی توان مالک را به تنظیم سند رسمی الزام کرد.
اثبات بیع و اثبات مالکیت
دادخواست به منظور اثبات وقوع عقد بیع از دادخواست مربوط به اثبات مالکیت تمایز دارد. دعوای اثبات وقوع بیع می‌تواند در خصوص املاک چه ثبت شده و چه ثبت نشده به محاکم ارائه شود. در حالی که دادخواست اثبات مالکیت صرفاً در خصوص املاکی که ثبت نگردیده‌اند، قابل طرح است.
معمولاً اثبات وقوع بیع در مواردی مطرح میشود که سند مکتوبی، مانند مبایعه‌نامه، به منظور الزام فروشنده به تنظیم سند در دسترس نیست. به خلاف آن، دعوای اثبات مالکیت ممکن است بر اساس مبایعه‌نامه به محاکم تقدیم گردد.
شبکه های اجتماعی اوان
|
مستندات قانونی
ماده ی ۳۳۹ قانون مدنی
پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن عقد بیع به ایجاب و قبول واقع میشود. ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع گردد.
صدر ماده ی ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک
همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید ، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل شده باشد و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد ، مالک خواهد شناخت.
ماده ی ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک
سندی که مطابق مواد فوق باید به ثبت برسد و به ثبت نرسیده است; در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نخواهد شد.
نظریه ی فقهای شورای نگهبان در خصوص مواد ۲۲ ، ۴۶ ، ۴۷ ، ۴۸ قانون ثبت ( نامه ی شماره ی ۲۶۶۴/۱۰۲/۹۵ مورخ ۴/۸/۹۵ )
مفاد مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد واملاک ، صرفا اختیاری دانستن ثبت سند در برخی موارد و الزامی دانستن آن در سایر موارد است که این مطلب خود به خود ایرادی ندارد.
اما مفاد ماده ی ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک و نیز ماده ی ۴۸ آن که دلالت بر بی اعتبار دانستن اسناد عادی غیر رسمی دارد ، اطلاق آن نیز در مورد سند عادی که قراین و ادله ی فوق ، مانند سندی که بینه و شهادت شهود ، معتبر بر صحت آن باشد این اسناد معتبر است و دو ماده ی مزبور در چنین مواردی تخصیص خورده است.
رویه و نظرات قضایی
رای وحدت رویه ی شماره ی ۴۲-۳/۱۰/۱۳۶۳ هیات عمومی دیوان عالی کشور
مستفاد از تبصره ی ماده ی ۶ قانون اراضی شهری آن است که کسانی که به تاریخ قبل از قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری با استناد عادی دارای زمین اعم از موات و بایر بوده اند ، می توانند برای تایید تاریخ تنظیم سند عادی و صحت معامله به مراجع قضایی مراجعه و دادگاه های دادگستری نیز می بایست نسبت به آن رسیدگی و اتخاذ تصمیم کند.
لذا رای شعبه ی دوم دادگاه عمومی همدان که بر این مبنا صادر شده است ، موجه به نظر می رسد و با اکثریت آراء تایید می شود. این رای به موجب ماده ی ۳ از مواد اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری; مصوب یکم مرداد ماه ۱۳۳۷ برای دادگاه ها در موارد مشابه لازم الاتباع است.
رای شماره ۵۳۶ مورخ ۶/۹/۷۲ شعبه ی ۳ دیوان عالی کشور
قسمت اعظم استدلال دادگاه در باب تصرف مالک و متصرف ملک ملهم به این معنی است که دادگاه در عقد بیع ، قبض و اقباض مبیع را شرط صحت معامله می داند. در صورتی که در عقد بیع قبض و اقباض شرط صحت معامله نیست; ( به استثناء ی معاملات و بیع صرف موضوع ماده ی ۳۶۴ قانون مدنی ) و به موجب بند یک ماده ی ۳۶۲ قانون مدنی به مجرد وقوع بیع; مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود.
رای شماره ی ۱۱۰۵ مورخ ۲۶/۹/۹۱ شعبه ی ۳ دادگاه حقوقی اسلامشهر
خواهان مدعی حقی است که بر عهده ی خوانده برقرار است; و خوانده در این رهگذر منکر آن می باشد; یا این که از انجام تعهد خویش شانه خالی می کند; و وصف این دعوا نیز با مخالفت آن با اصل و ظاهر شناخته می شود; این در حالی است که بیع یا هر عمل حقوقی دیگری; اعلام اراده هایی است; که در شرایط آگاهانه و با سایر شرایط قانونی تحقق می پذیرد; و اثبات وقوع چنین رویدادی نیز توسط ادله ی قانونی صورت می گیرد; بنابراین اثبات وقوع یک قرارداد نمی تواند موضوع یک دعوا باشد; بلکه اجرای آن در صورت عدم انجام تعهد توسط متعهد; موضوع دعوا واقع میشود; لذا دادگاه دعوای مطروحه را فاقد شرایط توصیف یک دعوای صحیح دانسته و مستندا به ماده ی ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع آن را صادر واعلام می کند.
رای شماره ی ۶۵۱ مورخ ۲۹/۵/۹۲ شعبه ی ۱۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران
نظر به اینکه دعوای اثبات معامله; صرفا در خصوص اموال غیر منقول قطع نظر از موارد استثنایی به لحاظ حاکمیت مواد قانون ثبت; قابل طرح نبوده است; لیکن در مورد اموال منقول با توجه به امکان تحقق عقد بیع به شرح ماده ی ۳۳۸ قانون مدنی; موجبی جهت صدور قرار عدم استماع نبوده است.
رای شماره ی ۹۶۹ مورخ ۲۱/۸/۹۱ شعبه ی ۲۸ دادگاه تجدید نظر استان تهران
دعوای تایید وقوع بیع به تنهایی قابلیت استماع ندارد و باید به همراه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی طرح شود. هم چنین چنان چه ملک رسما به نام خوانده نباشد; نیز تنظیم سند رسمی و تحویل مبیع مسموع نخواهد بود.
جمع بندی
دعاوی راجع به تأیید و اثبات وقوع بیع به عنوان ابزاری قانونی برای تعیین صحت معاملات در حوزه املاک شناخته می‌شوند. این دعاوی به‌ویژه در مواقعی مطرح می‌شوند که توافقات بین طرفین به‌طور رسمی مستندسازی نشده‌اند و نیاز به مراجع قضائی برای احراز صحت این معاملات وجود دارد. در این راستا، تمایز بین دعاوی اثبات وقوع بیع و دعاوی اثبات مالکیت از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. این موارد می‌توانند در تسهیل فرایند قانونی و حفظ حقوق اشخاص نقش مؤثری ایفا کنند.
سوالات متداول
دعاوی اثبات وقوع بیع از نوع دعاوی مدنی هستند که به منظور احراز صحت معاملات و تأیید وقوع عقد بیع در مورد املاک، چه ثبت شده و چه ثبت نشده، به محاکم تقدیم می‌شوند.
دعوای اثبات وقوع بیع در خصوص تأیید خود عقد بیع طرح میشود، در حالی که دعوای اثبات مالکیت به منظور احراز مالکیت اشخاص بر املاکی که به ثبت نرسیده‌اند، ارائه میشود.
برای اثبات وقوع بیع، خواهان می‌تواند از مدارکی همچون شهادت شهود، مستندات مربوط به پرداخت وجه، یا هر گونه شواهد غیرمکتوب دیگر استفاده کند که نشان دهنده توافق طرفین باشد.
نظرات ارزشمند شما به ما کمک می‌کند تا خدمات خود را در زمینه دعاوی راجع به تایید و اثبات وقوع بیع بهبود بخشیم. لطفاً تجربه خود را با ما و دیگران به اشتراک بگذارید.
از طریق دکمه زیر میتوانید لینک صفحه را اشتراک گذاری کنید.