پس از مطالعه، در صورت مفید بودن، این متن را برای دیگران نیز ارسال نمایید تا آنها نیز از مطالعه مفید آن بهرهمند شوند.
لینک مقاله را به اشتراک بگذارید:
https://oonelaw.com/official-lease-document
طبق مواد ۲۲ ، ۴۶ ، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت کلیه ی قراردادهای اجاره ی اموال غیر منقول می بایست به صورت رسمی ثبت شوند و ثبت آن ها الزامی است. به همین جهت هر گاه قرارداد اجاره ی عادی نسبت به ملکی تنظیم شود هر یک از مالک و یا مستاجر می توانند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را در دادگاه صالح طرح کنند.
دادگاه پس از بررسی اظهارات طرفین در جلسه ی رسیدگی اقدام به صدور حکم به الزام طرف مقابل به تنظیم سند رسمی اجاره می کند. # سند رسمی اجاره
این موضوع در خصوص قرارداد اجاره ی املاک تجاری موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ و املاک موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ کمی متفاوت است.
در مورد رابطه ی استیجاری املاک تجاری که مربوط به قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ است نیازی به وجود قرارداد اجاره بین طرفین نیست و هر نوع تصرفی در ملک تجاری که با اذن مالک و با هدف استفاده از منافع ملک باشد مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ است.
این نوع رابطه استیجاری حتی اگر مدت اجاره تماما شده باشد و هیچ نوع قرارداد کتبی نیز بین طرفین نباشد هر یک از طرفین می تواند با اثبات رابطه ی استیجاری دادخواست الزام طرف مقابل به تنظیم سند رسمی را تقدیم کند.
اما در رابطه ی استیجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ با پایان مدت اجاره رابطه ی استیجاری از بین رفته و امکان الزام به تنظیم سند رسمی وجود نخواهد داشت. # سند رسمی اجاره
طرفین دعوی
هر یک از موجر و مستاجر می تواند به عنوان خواهان دعوا را طرح کند و طرف دیگر خوانده محسوب می شود.
اگر مستاجر با داشتن اجازه ی انتقال به غیر قراداد اجاره را به شخص دیگری منتقل کرده باشد مستاجر دوم می تواند علیه مستاجر اول در صورتی که مستاجر سند رسمی اجاره داشته باشد و یا مالک در صورتی که مستاجر اول قرارداد اجاره رسمی نداشته باشد دادخواست ارائه کند.
مرجع صالح برای رسیدگی
بنا به قاعده دادگاهی که ملک در حوزه ی قضایی آن واقع شده است صالح به رسیدگی می باشد. # سند رسمی اجاره
نحوه ی اجارای رای
با قطعیت حکم اجراییه صادر و به محکوم علیه ابلاغ می شود تا نسبت به تنظیم سند رسمی اجاره اقدام کند. در صورت استنکاف محکوم علیه دادگاه نماینده ی خود را به دفتر اسناد رسمی معرفی می کند تا نسبت به امضای قرارداد اجاره اقدام کند. این موارد سند اجاره به میزان مدت باقی مانده از قرارداد اجاره تنظیم و صادر می شود.
در مورد قراردادهای اجاره ی; مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ پس از صدور حکم; و قطعیت آن نیازی به صدور اجراییه نیست; و طرفین مکلفند ظرف یک ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی; با حضور در دفتر اسناد رسمی اقدام به تنظیم سند رسمی کنند.
هر گاه در این مدت اجاره نامه تنظیم نشود به تقاضای یکی از طرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می کند که در روز و ساعت معین برای امضای اجاره نامه در دفتر خانه حاضر شوند.
هر گاه موجر حاضر به امضای اجاره نامه نشود نماینده ی دادگاه اجاره نامه را به مدت یک سال از طرف او امضاء خواهد کرد و اگر مستاجر تا ۱۵ روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضاء نشود دادگاه در صورتی که عذر مستاجر را موجه نداند به تقاضای موجر حکم به تخلیه ی عین مستاجره صادر می کند و این حکم قطعی است. # سند رسمی اجاره
| برای عضویت در کانال تلگرام کلیک کنید |
در رهن بودن ملک مورد اجاره مانعی برای تنظیم سند رسمی اجاره نیست.
این امکان وجود دارد که در ضمن این دادخواست، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی و یا حق کسب و پیشه نیز تقدیم شود.
دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره باید علیه مالک رسمی و یا مستاجر رسمی ملک طرح شود. # سند رسمی اجاره
مستندات قانونی
ماده ی ۷ قانون روابط موجر و مستاجر موصب ۵۶
در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستاجر در تصرف دارد اجارهنامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی گشته و طرفین راجع به تنظیم اجارهنامه یا تعیین اجاره بها و شریط آن اختلاف داشته باشند هر یک میتواند برای تعیین اجاره بها (در مواردی که اجارهنامه دربین نباشد) و تنظیم اجارهنامه به دادگاه مراجعه کند.
دادگاه میزان اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین میکند، ولی این امر مانع صدور حکم نسبت به اجرتالمثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تاخیر تادیه آن نخواهد بود. # سند رسمی اجاره
تبصره ۱-
هرگاه از طرف موجر تقاضای تخلیه عین مستاجره شده باشد; رسیدگی به درخواست تنظیم اجارهنامه از طرف مستاجر; متوقف بر خاتمه دادرسی در موضوع تخلیه خواهد بود; این حکم در موردی که از طرف مالک درخواست خلع ید از ملک شده باشد نیز جاری است.
تبصره ۲-
دریافت وجه بابت اجاره بها از طرف مالک یا موجر دلیل بر تسلیم او به ادعای طرف نخواهد بود.
ماده ۸ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶
دادگاه شریط اجارهنامه جدید را طبق شریط مرسوم و متعارف در اجارهنامهها و شریط مندرج در اجارهنامه سابق (در صورتی که قبلاً اجارهنامه تنظیم شده باشد) با رعایت مقررات این قانون تعیین خواهد کرد. # سند رسمی اجاره
ماده ۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶
در تمام مدتی که دادرسی; در جریان است مستاجر باید طبق ماده ۶ این قانون; و شریط قبلی مالالاجاره را بپردازد; و از تاریخ ابلاغ حکم قطعی طرفین مکلفند; ظرف یک ماه به ترتیب مقرر در حکم; اجارهنامه تنظیم کنند; هرگاه در این مدت اجارهنامه تنظیم نشود; به تقاضای یکی از طرفین دادگاه رونوشت حکم; را جهت تنظیم اجارهنامه به دفتر اسناد رسمی; ابلاغ و به طرفین اخطار میکند; که در روز و ساعت معین برای امضاء اجارهنامه در دفترخانه حاضر شوند; هرگاه موجر حاضر به امضای اجارهنامه نشود نماینده دادگاه اجارهنامه را به مدت یک سال; از طرف او امضاء خواهد کرد; و اگر مستاجر تا ۱۵ روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضاء نشود دادگاه در صورتی که عذر مستاجر را موجه نداند به تقاضای موجر حکم به تخلیه عین مستاجره صادر میکند; و این حکم قطعی است; # سند رسمی اجاره
| برای عضویت در صفحه اینستاگرام کلیک کنید |
ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶
مستاجر نمیتواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد; یا واگذار نماید مگر اینکه کتباً این اختیار به او داده شده باشد; هرگاه مستاجر تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر اجاره دهد; مالک میتواند در صورت انقضاء مدت یا فسخ اجاره; درخواست تنظیم اجارهنامه با هریک از مستاجرین را بنماید.
در صورتی که مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد هر یک از مستاجرین نیز میتواند در صورت فسخ و یا انقضای مدت اجاره اصلی درخواست تنظیم اجارهنامه را با مالک یا نماینده قانونی او بنمایند. # سند رسمی اجاره
ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶
دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که به موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجارهنامه تصریح بنمایند:
۱- شغل موجر و مستاجر و اقامتگاه موجر به طور کامل و مشخص.
۲- نشانی کامل مورد اجاره و قید اینکه; از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونی مستاجر میباشد; مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری تراضی نموده باشند.
۳- عین مستاجره در تصرف کدام یک از طرفین میباشد و در صورتی که در تصرف مستاجر نیست تحویل آن در چه مدت و با چه شرایطی صورت خواهد گرفت.
۴- مهلت مستاجر برای پرداخت اجاره بها منتهی ده روز از تاریخ سررسید هر قسط خواهد بود، مگر اینکه طرفین به ترتیب دیگری زاید برین مدت توافق کرده باشند که در این صورت ترتیب مذکور باید در سند قید گردد.
۵- اجاره به منظور سکنی یا کسب یا پیشه یا تجارت با تعیین نوع کسب و پیشه و تجارت و هرگاه به منظور دیگری باشد قید آن به طور صریح.
۶- مستاجر حق انتقال به غیر را کلاً یا جزئاً یا به نحو اشاعه دارد یا خیر.
۷- تعهد مستاجر به پرداخت اجرتالمثل; پس از انقضاء مدت و یا فسخ اجاره; تا موقع تجدید اجاره یا تخلیه ملک; به میزان اجرتالمسمی; # سند رسمی اجاره
رویه و نظرات قضایی
رای شماره ی ۸۷۵ مورخ ۲۱/۶/۹۱ شعبه ی ۴۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
اعتبار و رسمیت دادن به سند عادی صلح نامه تحت عنوان تنفیذ; نقض غرض قانون گذار می باشد; و انتقال سرقفلی با صلح نامه ی رسمی به عمل می آید; و به سند عادی در دادگاه ترتیب اثر داده نمی شود. # سند رسمی اجاره
از طریق دکمه زیر میتوانید لینک صفحه را اشتراک گذاری کنید.