وثیقه بانکی،۰۹۰۲۱۱۴۶۳۱۷، وثایق بانکی، وثیقه، توثیق بانکی، تعهدات بانکی
لینک مقاله را به اشتراک بگذارید:
https://oonelaw.com
Bank_collateral
انواع وثیقه بانکی برای دریافت تسهیلات
وثیقه بانکی یکی از مهمترین اسناد برای توثیق و تضمین تعهدات بانکی است. بانکها برای حصول نسبی از اجرای تعهدات تسهیلات گیرنده و کاهش ریسک ناشی از عدم وصول تسهیلات اعطائی و بازگشت سرمایه از وثایق و تضامین متنوعی اعم از منقول و غیر منقول و اسناد تجاری استفاده می نمایند.
برطبق ماده ۶ آئین نامه اعطای تسهیلات بانکی، اعطای تسهیلات عنداللزوم، به تشخیص بانک، منوط به اخذ تامین کافی برای حفظ منابع بانک و حسن اجرای قراردادهای مربوط می باشد.
در این مقاله به موضوعات ذیل پرداخته شده است:
- انواع وثیقه بانکی برای دریافت تسهیلات بانکی
- ملک به عنوان وثیقه بانکی
- سپرده بلند مدت به عنوان وثیقه بانکی
- اوراق مشارکت
- چک به عنوان وثیقه بانکی
- سفته
- سهام
- ضبط وثیقه تسهیلات توسط بانکها
- رهن به عنوان وثیقه در قراردادهای بانکی
- توثیق مازاد ارزش ملک
- مسئولیت و تعهدات قرارداد رهنی
- تمدید مدت قراردادهای رهنی مورد وثیقه بانک
- اخذ وجه التزام در قرارداد رهنی
- نحوه آزاد کردن سند ملک در رهن بانک بدون نیاز به تسویه تسهیلات
- اسناد تجاری به عنوان وثیقه بانکی
- نحوه اقدام علیه صادرکننده اسناد تجاری
- نحوه اقدام ازطریق دادگاه حقوقی
- نحوه اجرای اجراییه
- تقاضای صدور اجراییه توسط بانک
- قانون عدم الزام سپردن وثیقه ملکی به بانکها
- نظریه مشورتی در مورد وثیقه بانکی
- وکیل متخصص دعاوی بانکی گروه وکلای حقوقی اوان
انواع وثیقه بانکی برای دریافت تسهیلات بانکی
ملک به عنوان وثیقه بانکی
ملکی که بعنوان وثیقه تسهیلات برای بانک در نظر گرفته می شود باید در همان شهری باشد که متقاضی تقاضای وام می کند. آپارتمان باشد، سند زمین کشاورزی و غیر مسکونی قابل قبول نیست، به نام متقاضی وام یا اقوام درجه اول او باشد، در رهن بانک دیگری نباشد. در صورتی که ارزش ملک بسیار بیشتر از مبلغ وام باشد، بانک دوم بعنوان راهن دوم در سند منظور می شود.
تمام این موارد توسط اداره ارزیابی بانک کنترل می گردد، کارشناس بانک، ارزش ملک را ارزیابی می کند در گزارش ارزیابی برای آپارتمان مسکونی، ارزش اعیان و ارزش عرصه ذکر می شود. سند ملک در دفترخانه ترهین می شود و مالک سند، تا زمان وصول مطالبات بانک و فک رهن، نمی تواند آنرا بفروشد.
سپرده بلند مدت به عنوان وثیقه بانکی
سپرده ای که در همان بانک باز شده باشد می تواند وثیقه وام شما باشد، شرایط آن عبارتند از:
- -سپرده بلند مدت به نام متقاضی یا اقوام درجه اول باشد،
- -مدت سپرده بلند مدت بیش از یکسال باشد و تاریخ سررسید آن بعد از سررسید وام باشد.
- -بانک سپرده بلند مدت را مسدود کرده و شخص اجازه برداشت از آن را ندارد.
اوراق مشارکت
اوراق مشارکت یا گواهی سپرده سرمایه گذاری نیز می تواند بعنوان وثیقه بانکی، وام یا ضمانت نامه مشتری باشد، شرایط آن عبارتند از:
- -اوراق مشارکت، حداقل یکساله باشند.
- -سقف اعطای تسهیلات به اندازه ۱۰۰ درصد مبلغ اسمی اوراق باشد،
- -مبلغ اوراق باید بیشتر از اصل و سود وام باشند،
- -اوراق باید بی نام و قابل انتقال به غیر باشند،
- -اوراق مشارکت باید با مجوز بانک مرکزی صادر شده و مورد تایید بانک شما باشند،
- -اوراق پس از توثیق نزد بانک امانت می مانند.
چک به عنوان وثیقه بانکی
چک نیز یکی از انواع وثایق تسهیلات بانکی است. شرایط آن شامل موارد ذیل است:
- -چک معمولا باید متعلق به شخص تسهیلات گیرنده باشد. اگر متقاضی تسهیلات، حساب جاری نداشت، بنا به مصلحت رئیس شعبه حساب جاری برای شخص تسهیلات گیرنده باز می شود،
- -چک نباید با مداد نوشته شود و فاقد قلم خوردگی باش.،
- -چک باید در وجه بانک باشد. چک باید به تاریخ روز باشد.
سفته به عنوان وثیقه بانکی
سفته یکی از انواع وثایق تسهیلات بانکی است. دانستن موارد زیر در مورد سفته ضروری است:
- معمولا بانک ها علاوه برسفته، وثیقه بانکی دیگری هم دریافت می نمایند.
- سفته را فقط می توان از بانک ملی دریافت نمود، روزنامه فروشی ها هم همین کار را انجام می دهند.
- سفته را باید در حضور رئیس یا معاون شعبه امضا نمایید. طبق قانون، سفته را فقط یکبار می توان استفاده نمود.
- در مراحل دادرسی، سفته جنبه حقوقی دارد، با واخواست سفته، نمی توان صادر کننده آنرا از کشور ممنوع الخروج کرد.
سهام به عنوان وثیقه بانکی
هر سهام پذیرفته شده در تالار اصلی بورس اوراق بهادار، می تواند بعنوان وثیقه تسهیلات به ترهین بانک درآید.
سقف اعتبار و وام شما می تواند حداکثر تا ۵۰ درصد ارزش روز بازار سهام باشد. بدلیل نواسانات غیر قابل پیش بینی و شدید در بازار سهام، بانکها تمایلی به توثیق سهام ندارند.
ضبط وثیقه تسهیلات توسط بانکها
در صورتیکه مشتری هر یک از بانک ها، تعهد خود را در موعد مقرر انجام ندهد، شعبه موظف است کتبا و شفاها موضوع را به مشتری ابلاغ نماید. در صورت عدم پرداخت، اخطار دوم و سوم، هر کدام به فاصله یک ماه از یکدیگر، برای مشتری ارسال می شوند. در صورت عدم وصول مطالبات بانک، مراتب به اداره حقوقی بانک ارجاع داده شده و اداره حقوقی، چگونگی تنظیم دادخواست را برای وصول مطالبات خود بررسی می کند.
بانکهای کشور رویه های متفاوتی در اخذ وثیقه بانکی دارند. ضبط وثایق تسهیلات نیز در هر کدام با دیگری متفاوت است. هدف اصلی بانک، وصول مطالبات خود است، و با توجه به نوع وثیقه و نوع قرارداد تنظیمی برای اعطای تسهیلات، روشی را اتخاذ می کند که با هزینه کمتر، در زمان کوتاهتر به مطالبات خود برسد.
رهن به عنوان وثیقه در قراردادهای بانکی
در قراردادهای خرید فروش ملک یا قرارداد پیش فروش آپارتمان گاها ممکن است مال موضوع قرارداد سابقا در رهن بانک به عنوان وثیقه در قراردادهای بانکی بابت طلب قرار گیرد که می تواند از سوی وام گیرنده یا شخص ثالث باشد.
توثیق مازاد ارزش ملک
توثیق مازاد بر ارزش ملک که در رهن مشترک بانکها است پس از ارزیابی و بررسی مجدد توسط بانک امکانپذیر است البته مشروط به اخذ موافقت بانکی که ابتدائا ملک را در رهن گرفته و مبنی بر اینکه هرگاه هر یک از تسهیلات دریافتی نزد هر یک از بانکها معوق شود کلیه بدهی های دو سند رهنی تبدیل به دین حال شود و یکجا اجراییه صادر شود. موافقت با رهن مازاد ارزش وثیقه که در رهن بانک است به سود بانکهای دیگر به شرط حفظ کلیه حقوق بانکی که ابتدائا ملک را در رهن گرفته و مشروط به اینکه تسهیلات هیچ گونه بدهی معوق نداشته باشد بلااشکال است.
مسئولیت و تعهدات قرارداد رهنی
باتوجه به تسویه تعهدات وام گیرنده و با توجه به خصوصیات ذاتی عقد رهن در تبعیت از قرارداد اصلی با پایان یافتن قراداد اولیه، تعهدات قرارداد رهنی هم خاتمه میابد وخوانده یعنی بانک مکلف به فک رهن می گردد لیکن با پایان یافتن تعهدات وام گیرنده مسولیت و تعهدات او در قرارداد نیز ازبین می رود.
تمدید مدت قراردادهای رهنی مورد وثیقه بانک
در مواردی که به هر دلیل قرارداد بانکی تمدید شده یا با استمهال آن مطابق مقررات قانونی موافقت می گردد ضرورت دارد سند رهنی تمدید گردد یا سند رهنی متمم تنظیم شود در این صورت بانک پیش نویس سند رهنی را به دفتر اسناد رسمی که ملک رهنی قبلی در آن تنظیم شده اعلام می دارد تا به عنوان سند متمم رهنی اقدام نماید.
تمدید مدت قراردادهای رهنی در زمان تجدید تسهیلات یا پرداخت تسهیلات جدید، بایستی به موجب یک اقرارنامه در دفاتر اسناد رسمی و حداقل تا سررسید تسهیلات جدید تمدید گردد در خصوص ارائه مال مرهونه از سوی اشخاص ثالث به عنوان وثیقه در قرادادهای بانکی، اقرارنامه باید از سوی مالک نیز امضاء شود. برای انتقال مال به خریدار،با تمدید مدت قراداد رهنی پس از اتمام اقساط، چنانچه در مبایعه نامه قید مدت شده باشد خریدار می تواند با اتمام مدت تقاضای الزام به تنظیم سند رسمی با الزام به فک رهن به طرفیت خریدار و بانک مطرح نماید در غیر اینصورت بنا به شرایطی می تواند معامله خود با فروشنده ملک رهنی فسخ کند.
اخذ وجه التزام در قرارداد رهنی
در قرادادهای تسهیلاتی، بانکها جهت تضمین باز پرداخت اقساط اقدام به اخد وثیقه (تنظیم سندرهنی)می نمایند و از طرفی در قرارداد مبلغی به عنوان وجه التزام جهت تخلف وام گیرنده را در نظر می گیرند.چنانچه وام گیرنده برخلاف تعهدات خود نسبت به پرداخت اقساط وام اقدام ننماید بانک می تواند از طریق صدور اجراییه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم کننده سند درخواست نماید اما اگر بدهکار ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجراییه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید بنا به تقاضای بانک اداره ثبت پس از ارزیابی تمام مورد معامله و قطعیت آن حداکثر مدت ۲ ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی مال با برگذاری مزایده نسبت به وصول مطالبات بانک مرتهن اقدام و مازاد را به راهن وام گیرنده مسترد می نماید.
نحوه آزاد کردن سند ملک در رهن بانک بدون نیاز به تسویه تسهیلات
نقل و انتقال ملکی که در رهن بانک است ممکن نیست مگر بعد از تسویه کامل تسهیلات یا توافق بانک و از آنجا که این عمل مخالف منافع بانک است مسلما به خرید و فروش ملکی که بابت وثیقه در رهن گرفته رضایت نمی دهد. در مواردی که امکان تسویه کامل تسهیلات برای افراد مقدور نباشد می توانند با شرایطی اقدام به تعویض وثیقه و خارج نمودن ملک از رهن نمایند.
تعویض وثیقه به روشهای ذیل صورت می گیرد:
- خود خریدار ملک رهنی، سند دیگری رامعرفی نماید.
- متقاضی فک رهن سند دیگری درحال حاضر ندارد و سند ملک شخص دیگری به جایگزینی معرفی می نماید.در این مورد تعویض به صورت موقت به مدت ۶ ماه تا ۱ سال پذیرفته می شود تا در این فاصله فرد بتواند ملک تحت مالکیت خود را معرفی نماید. با انتقال تسهیلات به خریدار یا ملک دیگر بانک اقدام به تعویض وثیقه و پذیرش وثیقه جدید می نماید سپس وثیقه قبلی به فرد عودت داده می شود و سند ملک آزاد و به تبع آن خریدار می تواند جهت تنظیم سندرسمی و انتقال ملک به خود اقدام نماید.
اسناد تجاری به عنوان وثیقه بانکی
اسناد بر خلاف اموال بیشتر جنبه توثیقی و تضمینی دارند. در اسناد تجاری توثیقی هر گاه متعهد از تعهد خود تخلف نماید بانک اعطا کننده تسهیلات می تواند علیه صادر کننده و ضامنین اسناد توثیقی نسبت به دریافت اصل وثیقه و خسارت تاخیر اقدام نماید.
نحوه اقدام علیه صادرکننده اسناد تجاری
در صورت تخلف وام گیرنده از قرارداد اصلی ،بانکها به پشتوانه اسناد تجاری توثیقی می توانند از طریق اداره اجرای مفاد اسناد رسمی و دادگاههای عمومی حقوقی علیه وام گیرنده و ضامنین اقدام نمایند. اسناد تجاری نیز مانند اسناد رهنی قابلیت صدور اجرائیه را دارند طی آن بانکها اقدام به ممنوع الخروج کردن متعهدین اسناد تجارتی می نمایند یا توقیف و مزایده اموال آنها را تامیزان بدهی را تقاضا می نمایند.
اما طبق تبصره ۲ماده ۱۵۸ آیین نامه اجرا مفاد اسناد رسمی، اگر بدهکار قبل از تنظیم و امضا صورت مجلس مزایده نسبت به پرداخت تمام بدهی خود نماید نصف حق الاجرا وصول می شود. همچنین بنا به ماده ۱۲۶ آیین نامه اجرا چنانچه بانک قادر به استرداد مازاد بر طلب خود نباشد درصورت تقاضا به نسبت طلب،ازمال مورد مزایده به بانک واگذار میشود.
نحوه اقدام ازطریق دادگاه حقوقی
برای اقدام جهت وصول مطالبات معوق بانکی دراین مرحله نیاز به اقامه دعوا و تقدیم دادخواست حقوقی به طرفیت بدهکار و ظهرنویسان سند تجارتی به عنوان ضامنین سند ازسوی بانک می باشد که دادگاه با بررسی موضوع حکم به پرداخت اصل مبلغ سند تجاری توثیقی وخسارت تاخیروهزینه دادرسی صادر می نمایند.
درصورت ضرورت حکم جلب صادر می گردد تا درصورت عدم پرداخت و تقسیط، بدهکار حبس شود. با توجه به سهولت صدور اجراییه در اجرای ثبت و نداشتن هیچ گونه هزینه اولیه برای بستانکار،بهتر است از تقدیم دادخواست ضرر و زیان صرف نظر و به اجرای ثبت مراجعه نمود.
نحوه اجرای اجراییه
به اجرا گذاشتن وثایق بدهکاران اسناد توثیقی مطابق آیین نامه نحوه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا تابع تشریفات و مقرراتی همچون ارزیابی اسناد توثیقی، ابلاغ اجراییه و…است.
بنا به ماده ۸ قانون اصلاح برخی ازمواد قانون ثبت تا قبل از مزایده و از تاریخ درخواست مشتری، بانکها حق جریمه و اخذ سود اضافی از بدهکارن را ندارند در صورت عدم درخواست مشتری، بانک موظف است در چهارچوب مقررات مربوطه سه مرحله اخطاریه برای تعیین تکلیف مطالبات به مشتری ابلاغ نماید در صورت عدم پرداخت، اسناد قابل مطالبه و وصول هستند و کلیه مراجع قضایی و دوایر اجرای ثبت و دفاتر اسناد رسمی مکلفند براساس مفاد اسناد و قراردادهای تنظیمی نسبت به صدور اجراییه و وصول مطالبات بانک طبق مقررات این قانون اقدام نمایند.
تقاضای صدور اجراییه توسط بانک
در صورتی که بانک تقاضای صدور اجراییه نموده باشدحتی اگر بر فرض سند رهنی مسئولیت تعهدات مدیون را بر عهده داشته باشد و بانک مستحق مطالبه از سند رهنی باشد باز اجراییه موضوع خواسته به جهت اینکه به میزان بیشتر از بدهی وام گیرنده است، مصداق دارا شدن بلا جهت می شود و اجراییه باطل می گردد.
قانون عدم الزام سپردن وثیقه ملکی به بانکها
بانک ها و دستگاه ها و سایر مؤسسات و شرکت های دولتی موظفند به منظور تضمین باز پرداخت اعتبارات خود نسبت به اخذ وثایق ذیل اقدام کنند و بدون رضایت گیرنده اعتبار از اخذ وثیقه ملکی خارج از طرح خودداری کنند.
در طرحهای تولیدی:
- رهن گرفتن اصل طرح،
- اسناد زراعی،
- ضمانت‌نامه‌های زنجیره‌ای اشخاص معتبر و یا اهالی روستا به ویژه در‌طرحهای کشاورزی امور دام و صنایع روستایی،
- چک یا سفته با ظهرنویسی ضامن معتبر،
- ذی‌نفع شدن در قراردادهای لازم‌الاجراء،
- اسناد اوراق‌بهادار و مشارکت،
- تضمین مؤسسات و شرکتهای معتبر و یا پذیرفته شده در بورس،
- کالای ارزش دار،
- رهن مشترک،
- ضمانت‌نامه‌های بانکی،
- ضمانت و تعهد نامه کارکنان دولتی و مؤسسات و شرکتهای معتبر،
- ماشین‌آلات سنگین و سبک،
- اموال منقول،
- حسابهای بانکی و گواهی سپرده ثابت،
- تعهد شرکتهای بیمه،
- طلا و یا ارز خارجی،
- ضمانت‌نامه صندوق ضمانت صادرات ایران،
- و یا‌ترکیبی از وثایق فوق و هر نوع تعهد نامه و قرارداد دیگری که می‌تواند موجب تضمین برگشت منابع بانک باشد.
در طرحهای صادراتی:
بیمه‌نامه و یا ضمانت نامه اعتباری صادره توسط شرکت بیمه صادرات و سرمایه‌گذاری و یا صندوق ضمانت صادرات‌ایران، که‌مراجع مذکور موظفند فقط با اخذ سفته از صادر کنندگان کالا و خدمات تا سقف اعتباری حداقل به میزان متوسط عملکرد صادراتی سالیانه متقاضی و حداکثر به تشخیص خود، ضمانت‌نامه و یا بیمه نامه اعتباری مورد قبول ذی‌نفع را صادر کنند و به منظور اعلام هماهنگی در‌سیستم مالی کشور در راستای جذب سرمایه‌های خارجی به جهت جلب اعتماد سرمایه‌گذاران، بانکها موظفند بدون قید و شرط، صرف اعلام کتبی‌صادر کننده، وثایق یاد شده را تضمین کنند.
نظریه مشورتی در مورد وثیقه بانکی
با توجه به اینکه اکثر بانکهای دولتی و خصوصی طی گزارش‌هایی اعلام می‌دارند که از سوی تسهیلات‌گیرندگان بانکی املاکی بابت تضمین تسهیلات دریافتی در قالب عقد رهن در توقیف بانک‌هاست، در مرحله ارزیابی جهت انجام عملیات مزایده از طریق اجراییات ثبت در اغلب موارد مالکین و متصرفین این املاک اجازه ورود به داخل املاک را نداده و عملا اجرای عملیات اجراییات ثبت را با مانع و مشکل مواجه می‌سازند.
در فرض استعلام که در مرحله ارزیابی ملک جهت انجام عملیات مزایده از طریق اداره اجرای ثبت، مالکین و متصرفین اجازه ورود به ملک مربوط را به کارشناس نداده‌اند و به همین علت اجرای عملیات اجرایی با مانع مواجه شده است، مطابق قسمت اخیر ماده ۹۸ اصلاحی آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مصوب سال ۱۳۹۸ ریاست قوه قضاییه رفتار میشود.
وکیل متخصص دعاوی بانکی گروه حقوقی اوان
با توجه به مشکلاتی که مشتریان بانکها به خصوص تولید کنندگان، فعالان اقتصادی در حوزه تولید داخلی با بانکها، مراجع ثبتی دارند و اهمیت و حجم زیاد پرونده های دعاوی بانکی در مراجع قضایی و ثبتی گروه وکلای حقوقی اوان دپارتمان خدمات پولی و بانکی با موضوع دعاوی حقوقی و کیفری بانکها و دفاع از حقوق مشتریان بانکها در قبال بانک و محاکم و مرجع ثبتی تشکیل داده است.
وکیل امور بانکی در این دپارتمان دارای تسلط و تجربه دفاع عملی در پرونده های دعاوی بانکی را دارد و برتمام قوانین ومقررات نظام پولی و بانکی کشور آگاهی کامل دارد.
سئوالات و مشکلات حقوقی خود در زمنیه دعاوی بانکی را با وکیل دعاوی بانکی تهران، وکیل دعاوی بانکی مشهد، وکیل دعاوی بانکی قم، وکیل دعاوی بانکی کرج مربوط به وکلای گروه حقوقی اوان مشورت نمائید تا در کوتاهترین زمان ممکن پاسخگوی شما باشند.