پس از مطالعه، در صورت مفید بودن، این متن را برای دیگران نیز ارسال نمایید تا آنها نیز از مطالعه مفید آن بهرهمند شوند.
تایید بطلان قرارداد اجاره به دلیل از بین رفتن عین و یا منافع ملک
اگر به هر دلیلی عین مستاجره و یا منافع آن از بین برود و یا این که قابلیت انتفاع ملک سلب شود عقد اجاره منفسخ می شود و قرارداد اجاره از بین می رود. # تایید بطلان قرارداد اجاره
به عنوان مثال : ممکن است ملکی برای تاسیس مغازه اجاره داده شود ؛ ولی شهرداری اجازه ی استفاده ی تجاری از ملک را به مستاجر ندهد. در چنین حالتی قرارداد اجاره منفسخ می شود.
مثال دیگر زمانی است که دستور تخریب ملکی به دلیل تخلفات ساختمانی توسط کمیسیون ماده ی ۱۰۰ شهرداری صادر شده و ملک توسط شهرداری پلمپ شود.
حالت دیگر زمانی است که عقد اجاره ای منعقد شده باشد و قابلیت انتفاع ملک مورد اجاره به دلیل ایجاد یک عیب به صورت کلی از بین برود و نتوان از آن رفع عیب کرد. در چنین حالتی نیز قرارداد اجاره بر طبق قانون منفسخ می شود.
در چنین مواردی دادخواست تایید بطلان قرارداد اجاره به دلیل از بین رفتن عین مستاجره و یا منافع آن مطرح می شود. # تایید بطلان قرارداد اجاره
| برای عضویت در صفحه اینستاگرام کلیک کنید |
طرفین دعوی
دعاوی موجر و هم مستاجر می توانند به عنوان خواهان دادخواست را به طرفیت دیگری مطرح کنند. # تایید بطلان قرارداد اجاره
مرجع صالح برای رسیدگی
دعاوی مربوط به اموال غیر منقول در دادگاهی رسیدگی می شود که ملک در حوزه ی آن واقع است.
نحوه ی اجرای رای
هنگامی که عین مستاجره و یا منافع ملک از بین رفت قرارداد از همان موقع از بین میرود و دادگاه در دادنامه مزبور ، انفساخ عقد اجاره را تایید می کند. به همین دلیل اجراییه ای برای این موضوع صادر نمی شود.
عقد منفسخ
عقدی که به طور صحیح منعقد شود باطل نمی شود بلکه منفسخ می شود و اثر آن ناظر به آینده است و در گذشته هیچ تاثیری ندارد. به همین لحاظ به نظر می رسد عنوان تایید انفساخ برای این دعوی مناسب تر است. با این حال از آنجا که قانون مدنی در فرض تلف یا خارج شدن از امکان انتفاع عین مستاجره واژه ی بطلان را استفاده کرده است ، ما نیز در عنوان دعوی این واژه را به کار برده ایم. # تایید بطلان قرارداد اجاره
اگر عین ملک و یا منافع آن در زمان انعقاد قرارداد اجاره وجود نداشته باشد ، قرارداد اساسا باطل است و موضوع انفساخ منتفی است.
اگر بخشی از اجاره تلف شود نسبت به آن بخش قرارداد منفسخ می شود و مستاجر می تواند نسبت به باقی مانده ی عین مستاجره رابطه ی قرارداد خود را حفظ کند و از ملک استیفای منفعت کند و یا قرارداد اجاره را فسخ کند.
اگر به دلیلی که مربوط به مستاجر است و به ملک مربوط نمی شود ، مستاجر امکان بهره برداری از ملک را نداشته باشد قرارداد صحیح است و مستاجر می بایست اجاره را نیز پرداخت کند. # تایید بطلان قرارداد اجاره
استرداد ودیعه
- اگر مستاجر دادخواست تقدیم کند می تواند ضمن دادخواست الزام موجر به استرداد ودیعه را نیز بخواهد.
- هر گاه عیبی که در عین مستاجره ایجاد می شود قابل رفع باشد ، اجاره صحیح است ولی اگر موجر اقدام به رفع عیب نکند مستاجر حق فسخ دارد.
- اگر ملک تحویل مستاجر شده باشد موجر می تواند ضمن دادخواست ، خواسته ی تخلیه ملک را نیز مطرح کند. # تایید بطلان قرارداد اجاره
| برای عضویت در کانال تلگرام کلیک کنید |
مستندا ت قانونی
ماده ۴۷۱ قانون مدنی
برای صحت اجاره باید انتفاع از عین مستاجره با بقاء اصل آن ممکن باشد.
ماده ۴۷۸ قانون مدنی
هر گاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد. # تایید بطلان قرارداد اجاره
ماده ۴۸۱ قانون مدنی
هر گاه عین مستاجره به واسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل میشود. # تایید بطلان قرارداد اجاره
ماده ۴۹۶ قانون مدنی
عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستاجره از تاریخ تلف باطل میشود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت میگردد. # تایید بطلان قرارداد اجاره
ماده ۴۹۷ قانون مدنی
عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمیشود; ولیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستاجره بوده است; اجاره به فوت موجر باطل میشود اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد; به فوت مستاجر باطل میگردد. # تایید بطلان قرارداد اجاره
نظریه ی شماره ی ۴ مورخ ۱۴/۱۱/۶۱ شورای محترم نگهبان
بند ۲ ماده ی ۶ طرح قانونی روابط موجر و مستاجر که مقرر می دارد : ” اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستاجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج کرده و رفع عیب مقدور نباشد ، مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند. ” با موازین شرعی مغایرت دارد. # تایید بطلان قرارداد اجاره
رویه و نظرات قضایی
رای شماره ی ۶۴۴ مورخ ۱۱/۳/۱۳۱۷ شعبه ی ۴ دیوان عالی کشور
از مواد ۴۷۱ و ۴۸۱ و ۴۹۶ قانون مدنی و مواد دیگری که در نظایر اجاره مثل مزارعه و غیره مقرر شده است ، استفاده می شود که عین مستاجره تا آخر مدت اجاره باید به قابلیت انتفاع باقی باشد و در صورتی که از ابتدا قابل انتفاع بوده و در اثنای مدت از قابلیت انتفاع خارج شود ، از آن زمان به بعد اجاره منفسخ می شود.
بنابراین در جایی که اجاره مثلا برای اشتغال به شغل زهتابی بوده; و شغل مزبور در شهر قدغن شده است; و منفعتی که مقصود از اجاره بوده برای مستاجر ممکن نبوده است; می توان اجاره را از زمانی که شغل زهتابی ممنوع شده است; به موجب مستفاد از مواد مذکور منفسخ دانست; پس ماده ی چهار صد و هشتاد و هشت در موردی جاری است; که شخص ثالثی راجع به عین مستاجره یا منافع آن مزاحم مستاجر شود; مثل این که عین مستاجره را از ید مستاجر خارج و تصرف کند; و نگذارد مستاجر از آن منتفع شود; و شامل مورد مذکور فوق نیست. # تایید بطلان قرارداد اجاره
هیات تحریریه گروه وکلای حقوقی اوان
از طریق دکمه زیر میتوانید لینک صفحه را اشتراک گذاری کنید.