دعوی مطالبه ی وجه بابت ما به التفاوت کسری یا مازاد مساحت

لینک مقاله مطالبه ی وجه را به اشتراک بگذارید: https://oonelaw.com/demand-for-funds

مطالبه ی وجه بابت ما به التفاوت کسری یا مازاد مساحت

چنان چه ملکی به شرط دارا بودن مقدار معین فروخته شود اما پس از معامله خریدار متوجه شود که مساحت ملک مورد نظر از آن چه که در قرارداد معین شده کمتر است و به عبارت دیگر ملک کسری مساحت دارد ، خریدار حق فسخ معامله را دارد. هم چنین در موردی که ملک نسبت به متراژی که در قرارداد شرط شده است مازاد مساحت دارد ، فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. البته به این شرط که در موقع فروش ملک از مساحت واقعی ملک بی اطلاع بوده باشد. 

اما در مواردی ممکن است طرفین در قرارداد توافق کنند که در صورت کسری و یا مازاد مساحت هیچ یک حق فسخ قرارداد را ندارد و صرفا می توان مابه التفاوت کسری یا مازاد را مطالبه کرد. در چنین شرایطی طرفی که این تفاوت را به زیان خود میبیند حق خواهد داشت که مابه التفاوت کسری یا مازاد را از طرف مقابل مطالبه کند. # مطالبه ی وجه

طرفین دعوی

در صورت کسری مساحت نسبت به میزان مندج در قرارداد ، خریدار ( به عنوان خواهان ) حق مطالبه ی مابه التفاوت را از فروشنده دارد. در جایی که ملک بزرگتر از مقدار توافق شده است فروشنده می تواند مابه التفاوت مازاد مساحت را از خریدار مطالبه کند. # مطالبه ی وجه

مرجع صالح برای رسیدگی

از آن جایی که خواسته دین است ، خواهان می تواند در دادگاهی که محل اقامت خوانده است یا محل انعقاد قرارداد و یا محل انجام تعهد ، طرح دعوا کند.
البته چنان چه مبلغ ما به التفاوت کسری مساحت به میزان بیست میلیون تومان یا کمتر از آن باشد ، دعوا در شورای حل اختلاف محل اقامتگاه خوانده مطرح می شود. # مطالبه ی وجه

نحوه ی اجرای رای

بعد از اینکه رای قطعی به نفع خواهان صادر شد و پس از ابلاغ اجراییه به خوانده ، پرونده به دادورز اجرای احکام سپرده می شود. برای این که مبلغ مورد حکم از خوانده گرفته شود می توان مالی از اموال مدیون را به اجرای احکام معرفی کرد. در صورتی که اموالی از وی در دسترس نیست می توان ا طریق استعلام از شهرداری ، بانک مرکزی ، اداره ی ثبت اسناد و املاک و سایر ارگان ها اموال محکوم علیه ( مدیون ) را شناسایی کرد.

پس از ارزش گذاری اموال توسط کارشناس رسمی دادگستری مال توقیف شده به فروش میرسد و مبلغ محکومیت از آن پرداخت می شود. اگر اموالی از محکوم علیه در دسترس نباشد محکوم له ( خواهان ) می تواند به استناد ماده ی ۳ قانون نحوه ی اجرای محکومیت های مالی درخواست جلب محکوم علیه را بکند.
اگر سند مالکیت ملک موضوع قرارداد به خریدار منتقل شده باشد امکان توقیف ملک جهت تودیع ثمن قرارداد و خسارت وجود دارد. # مطالبه ی وجه

نکات مهم در رابطه با دعوی

ارزش ما به التفاوت کسری مساحت بر اساس قیمتی که در قرارداد برای ملک مشخص شده است محاسبه می شود.
اگر در قرارداد راجع به دریافت مبلغی به عنوان کسری و یا مازاد مساحت توافق نشده باشد ، شخص ذی نفع فقط حق فسخ قرارداد را دارد و نمی تواند وجهی بابت این موضوع مطالبه کند.
کسری مساحت در قرارداد پیش فروش از قاعده ی پیش گفته تبعیت نمی کند و بر اساس قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ عمل می شود. # مطالبه ی وجه

مستندات قانونی
ماده ۲۰ قانون مدنی

کلیه دیون از قبیل قرض و ثمن مبیع و مال‌الاجاره عین مستاجره از حیث صلاحیت محاکم در حکم منقول است ولو اینکه مبیع یا عین‌ مستاجره از اموال غیرمنقوله باشد.

ماده ی ۳۸۴ قانون مدنی

هر گاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده; و در وقت تسلیم کمتر از آن مقدار در آید مشتری حق دارد; که بیع را فسخ کند; یا‌ قیمت موجود را با تادیه حصه‌ای از ثمن به نسبت موجود قبول نماید; و اگر مبیع زیاده از مقدار معین باشد; زیاده مال بایع است. # مطالبه ی وجه

ماده ۳۸۵ قانون مدنی

اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نمیشود; و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده ولی در حین تسلیم‌ کمتر یا بیشتر در آید; در صورت اولی مشتری و در صورت دوم بایع حق فسخ خواهد داشت.

رویه و نظرات قضایی
رای شماره ی ۱۱۸۹ مورخ ۲۰/۷/۸۳ شعبه ی ۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران

مساحت معین آپارتمان به عنوان شرط وصف معامله نبوده است; و از مصادیق فسخ معامله نمی باشد; و خریدار استحقاق مطالبه ی بهای کسری مساحت آپارتمان را دارد. # مطالبه ی وجه

رای شماره ی ۱۷۸۱ مورخ ۱۳/۱۰/۸۴ شعبه ی ۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران

تفاوت متراژ زمین و اعیانی مورد معامله با میزان واقعی آن از موجبات فسخ می باشد; مطالبه ی ما به التفاوت بدون تراضی طرف معامله بر خلاف موازین قانونی و مفاد ماده ی ۳۸۴ قانون مدنی است. # مطالبه ی وجه

رای شماره ی ۱۶۳۱ مورخ ۲۹/۱۱/۸۴ شعبه ی ۲۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران

آن چه به عنوان عهد شکنی با توصیف غیر واقعی مبیع به فروشنده نسبت داده شده است ;خریدار را مستحق دریافت ما به التفاوت ملک خریداری شده; و ملک توصیف شده به عنوان جبران ضرر نمی کند. #مطالبه ی وجه

رای شماره ی ۱۳۵۱ مورخ ۸/۹/۸۴ شعبه ی ۳۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران

چنان چه ملکی به شرط مقداری معین فروخته شود; و بعد معلوم شود; که متراژ ملک کمتر یا بیشتر از آن است; برای هریک از طرفین صرفا حق فسخ ایجاد می شود; و مطالبه ی بهای کسری مساحت آپارتمان مورد معامله مبنای قانونی ندارد. # مطالبه ی وجه

رای شماره ی ۱۶۵۳ مورخ ۲۷/۹/۸۴ شعبه ی ۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران

خواهان از حق فسخ خود به علت کسری مساحت معامله استفاده نکرده است; و سند رسمی انتقال به نام وی تنظیم نشده است; پس مطالبه ی مساحت مورد معامله مردود است. # مطالبه ی وجه

رای شماره ی ۱۰۴۳ مورخ ۲۶/۷/۸۵ شعبه ی ۱۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران

نظر به این که ماده ی ۳۸۵ قانون مدنی که دادگاه به استناد آن حکم صادر کرده است ناظر به مواردی است که مبیع به شرط مقدار معین فروخته شده باشد طبق شرط مندرج در قرارداد تجدید نظر خواه استحقاق دریافت قیمت کسری مساحت را دارد. # مطالبه ی وجه

کیمیا رضایی – وکیل پایه یک دادگستری