پس از مطالعه، در صورت مفید بودن، این متن را برای دیگران نیز ارسال نمایید تا آن‌ها نیز از مطالعه مفید آن بهره‌مند شوند.
چنان چه ملکی به شرط دارا بودن مقدار معین فروخته شود اما پس از معامله خریدار متوجه شود که مساحت ملک مورد نظر از آن چه که در قرارداد معین شده کمتر است و به عبارت دیگر ملک کسری مساحت دارد ، خریدار حق فسخ معامله را دارد. هم چنین در موردی که ملک نسبت به متراژی که در قرارداد شرط شده است مازاد مساحت دارد ، فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت. البته به این شرط که در موقع فروش ملک از مساحت واقعی ملک بی اطلاع بوده باشد.
اما در مواردی ممکن است طرفین در قرارداد توافق کنند که در صورت کسری و یا مازاد مساحت هیچ یک حق فسخ قرارداد را ندارد و صرفا می توان مابه التفاوت کسری یا مازاد را مطالبه کرد. در چنین شرایطی طرفی که این تفاوت را به زیان خود میبیند حق خواهد داشت که مابه التفاوت کسری یا مازاد را از طرف مقابل مطالبه کند.
فهرست مطالب
کاربر گرامی، در صورت نیاز به وکیل پایه یک دادگستری متخصص و باتجربه، کلیک نمایید.
چه زمانی می‌توان مابه‌التفاوت کسری یا مازاد مساحت را مطالبه کرد؟
مطالبه مابه‌التفاوت مساحت در دو حالت اصلی امکان‌پذیر است:
اولاً هنگامی که در قرارداد صراحتاً شرط شده باشد که در صورت اختلاف مساحت، طرفین حق فسخ ندارند و فقط می‌توانند مابه‌التفاوت را مطالبه کنند.
ثانیاً در صورتی که مساحت واقعی ملک با مقدار ذکر شده در قرارداد تفاوت محسوسی داشته باشد (به طور معمول بیش از ۵٪) و این اختلاف ناشی از تقصیر یا تخلف یکی از طرفین باشد. نکته کلیدی این است که مدارک اثباتی محکمی مانند گزارش کارشناس رسمی دادگستری، سند مالکیت و متن قرارداد باید ارائه شود. همچنین، طبق ماده ۳۸۴ قانون مدنی، اگر ملک کمتر از مقدار توافق‌شده باشد، خریدار حق دارد مابه‌التفاوت را مطالبه کند، مگر اینکه طرفین صراحتاً حق فسخ را در قرارداد شرط کرده باشند. در موارد مازاد مساحت نیز فروشنده می‌تواند نسبت به مطالبه مابه‌التفاوت اقدام نماید. گروه وکلای اوان با بررسی دقیق قرارداد و مدارک شما می‌تواند بهترین راهکار حقوقی را ارائه دهد.
شبکه های اجتماعی اوان
|
طرفین دعوی
در صورت کسری مساحت نسبت به میزان مندج در قرارداد ، خریدار ( به عنوان خواهان ) حق مطالبه ی مابه التفاوت را از فروشنده دارد. در جایی که ملک بزرگتر از مقدار توافق شده است فروشنده می تواند مابه التفاوت مازاد مساحت را از خریدار مطالبه کند.
مرجع صالح برای رسیدگی
از آن جایی که خواسته دین است ، خواهان می تواند در دادگاهی که محل اقامت خوانده است یا محل انعقاد قرارداد و یا محل انجام تعهد ، طرح دعوا کند.
البته چنان چه مبلغ ما به التفاوت کسری مساحت به میزان بیست میلیون تومان یا کمتر از آن باشد ، دعوا در شورای حل اختلاف محل اقامتگاه خوانده مطرح می شود.
شرایط مطالبه مابه‌التفاوت مساحت در قراردادهای خرید و فروش ملک
برای مطالبه مابه‌التفاوت مساحت در قراردادهای خرید و فروش ملک، وجود سه شرط اساسی ضروری است: نخست آنکه در متن قرارداد صراحتاً به امکان مطالبه مابه‌التفاوت اشاره شده باشد یا بر اساس ماده ۳۸۴ قانون مدنی، اختلاف محسوس (عرفاً بیش از ۵٪) در مساحت وجود داشته باشد. دوم، اثبات تقصیر یا تخلف طرف مقابل در قصور از تعهدات قراردادی الزامی است که معمولاً از طریق گزارش کارشناس رسمی دادگستری محقق می‌شود. سوم، رعایت مهلت قانونی برای طرح دعوی (معمولاً ۳ سال از تاریخ کشف اختلاف) از شروط پذیرش دعواست. نکته کلیدی این است که در قراردادهای پیش‌فروش ساختمان، مقررات خاص قانون پیش‌فروش مصوب ۱۳۸۹ حاکم است که ممکن است شرایط متفاوتی را اعمال کند. گروه حقوقی اوان با تحلیل دقیق قرارداد و مدارک شما، می‌تواند احتمال موفقیت در مطالبه را به‌طور دقیق ارزیابی کند.
نحوه ی اجرای رای
بعد از اینکه رای قطعی به نفع خواهان صادر شد و پس از ابلاغ اجراییه به خوانده ، پرونده به دادورز اجرای احکام سپرده می شود. برای این که مبلغ مورد حکم از خوانده گرفته شود می توان مالی از اموال مدیون را به اجرای احکام معرفی کرد. در صورتی که اموالی از وی در دسترس نیست می توان ا طریق استعلام از شهرداری ، بانک مرکزی ، اداره ی ثبت اسناد و املاک و سایر ارگان ها اموال محکوم علیه ( مدیون ) را شناسایی کرد.
پس از ارزش گذاری اموال توسط کارشناس رسمی دادگستری مال توقیف شده به فروش میرسد و مبلغ محکومیت از آن پرداخت می شود. اگر اموالی از محکوم علیه در دسترس نباشد محکوم له ( خواهان ) می تواند به استناد ماده ی ۳ قانون نحوه ی اجرای محکومیت های مالی درخواست جلب محکوم علیه را بکند.
اگر سند مالکیت ملک موضوع قرارداد به خریدار منتقل شده باشد امکان توقیف ملک جهت تودیع ثمن قرارداد و خسارت وجود دارد.
نکات مهم در رابطه با دعوی
ارزش ما به التفاوت کسری مساحت بر اساس قیمتی که در قرارداد برای ملک مشخص شده است محاسبه می شود.
اگر در قرارداد راجع به دریافت مبلغی به عنوان کسری و یا مازاد مساحت توافق نشده باشد ، شخص ذی نفع فقط حق فسخ قرارداد را دارد و نمی تواند وجهی بابت این موضوع مطالبه کند.
کسری مساحت در قرارداد پیش فروش از قاعده ی پیش گفته تبعیت نمی کند و بر اساس قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ عمل می شود.
اختلاف مساحت ملک؟ مقایسه ۲ راهکار قانونی: فسخ قرارداد یا مطالبه مابه‌التفاوت
در مواجهه با اختلاف مساحت ملک، دو راهکار حقوقی اصلی وجود دارد که انتخاب هرکدام تابع شرایط خاصی است: فسخ قرارداد یا مطالبه مابه‌التفاوت. فسخ قرارداد بر اساس ماده ۳۸۵ قانون مدنی زمانی امکان‌پذیر است که اختلاف مساحت قابل توجه باشد (عرفاً بیش از ۵٪) و طرفین در قرارداد حق فسخ را شرط نکرده باشند. این گزینه مناسب افرادی است که تمایلی به ادامه معامله ندارند. از سوی دیگر، مطالبه مابه‌التفاوت بر اساس ماده ۳۸۴ قانون مدنی راهکار مناسبتری است وقتی طرفین می‌خواهند معامله باقی بماند، اما اختلاف مالی ناشی از کسری یا مازاد مساحت جبران شود. نکته کلیدی این است که در قراردادهای پیش‌فروش ساختمان، قانون پیش‌فروش مصوب ۱۳۸۹ شرایط خاصی را اعمال می‌کند که ممکن است این انتخاب‌ها را تحت تأثیر قرار دهد. گروه وکلای اوان با بررسی دقیق قرارداد و مدارک شما می‌تواند بهترین استراتژی حقوقی را پیشنهاد دهد.
از کارشناسی تا دادگاه: مراحل اثبات کسری مساحت در پرونده‌های ملکی
فرآیند اثبات کسری مساحت در پرونده‌های ملکی با درخواست کارشناسی رسمی از دادگاه آغاز می‌شود. کارشناس دادگستری پس از معاینه محل و بررسی اسناد، گزارش تفصیلی از میزان اختلاف مساحت تهیه می‌کند که این سند به عنوان مهم‌ترین دلیل در دادگاه مورد استناد قرار می‌گیرد. سپس خواهان باید با تکمیل دادخواست همراه با مستندات (قرارداد، گزارش کارشناسی، نقشه‌های ثبتی) به دادگاه صالح مراجعه کند. در جلسات دادگاه، ادله ارائه‌شده توسط کارشناس مورد بررسی قرار می‌گیرد و چنانچه خوانده اعتراضی داشته باشد، ممکن است کارشناسی مجدد صورت پذیرد. گروه وکلای اوان با تسلط بر این فرآیند و آگاهی از آخرین رویه‌های قضایی، می‌تواند شما را در اثبات کسری مساحت و احقاق حق یاری نماید.
اگر به دنبال موسسه حقوقی هستید اینجا کلیک کنید
مستندات قانونی
ماده ۲۰ قانون مدنی
کلیه دیون از قبیل قرض و ثمن مبیع و مال‌الاجاره عین مستاجره از حیث صلاحیت محاکم در حکم منقول است ولو اینکه مبیع یا عین مستاجره از اموال غیرمنقوله باشد.
ماده ی ۳۸۴ قانون مدنی
هر گاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده; و در وقت تسلیم کمتر از آن مقدار در آید مشتری حق دارد; که بیع را فسخ کند; یا قیمت موجود را با تادیه حصه‌ای از ثمن به نسبت موجود قبول نماید; و اگر مبیع زیاده از مقدار معین باشد; زیاده مال بایع است.
ماده ۳۸۵ قانون مدنی
اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نمیشود; و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده ولی در حین تسلیم کمتر یا بیشتر در آید; در صورت اولی مشتری و در صورت دوم بایع حق فسخ خواهد داشت.
رویه و نظرات قضایی
رای شماره ی ۱۱۸۹ مورخ ۲۰/۷/۸۳ شعبه ی ۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران
مساحت معین آپارتمان به عنوان شرط وصف معامله نبوده است; و از مصادیق فسخ معامله نمی باشد; و خریدار استحقاق مطالبه ی بهای کسری مساحت آپارتمان را دارد.
رای شماره ی ۱۷۸۱ مورخ ۱۳/۱۰/۸۴ شعبه ی ۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران
تفاوت متراژ زمین و اعیانی مورد معامله با میزان واقعی آن از موجبات فسخ می باشد; مطالبه ی ما به التفاوت بدون تراضی طرف معامله بر خلاف موازین قانونی و مفاد ماده ی ۳۸۴ قانون مدنی است.
رای شماره ی ۱۶۳۱ مورخ ۲۹/۱۱/۸۴ شعبه ی ۲۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران
آن چه به عنوان عهد شکنی با توصیف غیر واقعی مبیع به فروشنده نسبت داده شده است ;خریدار را مستحق دریافت ما به التفاوت ملک خریداری شده; و ملک توصیف شده به عنوان جبران ضرر نمی کند. #مطالبه ی وجه
رای شماره ی ۱۳۵۱ مورخ ۸/۹/۸۴ شعبه ی ۳۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران
چنان چه ملکی به شرط مقداری معین فروخته شود; و بعد معلوم شود; که متراژ ملک کمتر یا بیشتر از آن است; برای هریک از طرفین صرفا حق فسخ ایجاد می شود; و مطالبه ی بهای کسری مساحت آپارتمان مورد معامله مبنای قانونی ندارد.
رای شماره ی ۱۶۵۳ مورخ ۲۷/۹/۸۴ شعبه ی ۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران
خواهان از حق فسخ خود به علت کسری مساحت معامله استفاده نکرده است; و سند رسمی انتقال به نام وی تنظیم نشده است; پس مطالبه ی مساحت مورد معامله مردود است.
رای شماره ی ۱۰۴۳ مورخ ۲۶/۷/۸۵ شعبه ی ۱۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران
نظر به این که ماده ی ۳۸۵ قانون مدنی که دادگاه به استناد آن حکم صادر کرده است ناظر به مواردی است که مبیع به شرط مقدار معین فروخته شده باشد طبق شرط مندرج در قرارداد تجدید نظر خواه استحقاق دریافت قیمت کسری مساحت را دارد.
جمع‌بندی
دعوای مطالبه مابه‌التفاوت مساحت ملک از جمله پرکاربردترین دعاوی حقوقی در معاملات املاک است که با استناد به مواد ۳۸۴ و ۳۸۵ قانون مدنی قابل پیگیری می‌باشد. همانطور که در این مقاله بررسی شد، موفقیت در این پرونده‌ها مستلزم رعایت سه شرط اصلی (وجود قرارداد معتبر، اثبات اختلاف مساحت و اقدام به موقع) است. انتخاب بین فسخ قرارداد یا مطالبه مابه‌التفاوت باید با توجه به شرایط پرونده و با مشورت وکیل متخصص انجام شود. گروه وکلای اوان با سال‌ها تجربه در این زمینه، آماده ارائه مشاوره تخصصی و همراهی در تمام مراحل دادرسی است.
سوالات متداول
بله. گزارش کارشناس رسمی دادگستری معتبرترین سند برای اثبات اختلاف مساحت در دادگاه محسوب می‌شود.
خیر. این دو درخواست منافات قانونی دارند و باید یکی را انتخاب کنید. مشاوره با وکیل به شما کمک می‌کند بهترین گزینه را برگزینید.
بسته به پیچیدگی پرونده و مرجع رسیدگی، معمولاً بین ۴ تا ۱۲ ماه طول می‌کشد.
بله. در این صورت علاوه بر دعوای حقوقی، می‌توان از طریق دادسرا به دلیل کلاهبرداری شکایت کیفری کرد.
نظرات ارزشمند شما به ما کمک می‌کند تا خدمات خود را در زمینه مطالبه ی وجه بهبود بخشیم. لطفاً تجربه خود را با ما و دیگران به اشتراک بگذارید.
از طریق دکمه زیر میتوانید لینک صفحه را اشتراک گذاری کنید.