پس از مطالعه، در صورت مفید بودن، این متن را برای دیگران نیز ارسال نمایید تا آن‌ها نیز از مطالعه مفید آن بهره‌مند شوند.
لینک مقاله دعوی تخلیه را به اشتراک بگذارید:https://oonelaw.com/evacuation-lawsuit
تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها
دعوی تخلیه
این دادخواست در رابطه با قراردادهای اجاره ی املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه که پیش از سال ۷۶ منعقد شده اند مطرح می شود. مستاجر باید در زمان معین در اجاره نامه اجاره ی ملک دارای حق کسب و پیشه را بپردازد و پس از پایان مدت قرارداد اجاره و ادامه ی رابطه استیجاری اجرت المثل را به همان میزان اجاره در پایان هر ماه ظرف ده روز به مالک بپردازد. # دعوی تخلیه
از این رو اگر مستاجر به موقع اجاره بها را پرداخت نکند; اظهارنامه ی رسمی (در موردی که اجاره نامه عادی است; یا اجاره نامه ای در بین نباشد) و یا اخطاریه ی دفتر خانه (در مورد اجاره نامه رسمی); از سوی موجر برای وی فرستاده می شود و ده روز مهلت برای پرداخت اقساط معوقه به وی داده می شود; در صورتی که مستاجر اجاره بها را پرداخت نکند و یا با تخیر پرداخت کند مالک می تواند نسبت به طرح دعوی تخلیه به جهت عدم پرداخت اجاره بها اقدام کند. # دعوی تخلیه
دادگاه در صورت احراز تخلف مستاجر اقدام به صدور رای مبنی بر تخلیه ی ملک می کند و به مستاجر مهلت می دهد ظرف مدتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نیست ملک را تخلیه کرده و تحویل مالک دهد.
طرفین دعوا
موجر یا همان صاحب ملک که در صدد تخلیه است; به عنوان خواهان باید یه طرفیت مستاجر به عنوان خوانده اقامه ی دعوی کند. # دعوی تخلیه
مرجع صالح برای رسیدگی
هر چند دعاوی مربوط به تخلیه طبق قانون شورای حل اختلاف در صلاحیت این مرجع می باشد؛ اما به علت این که این نوع تخلیه مرتبط با ملک دارای حق کسب و پیشه است بنابراین مرجع رسیدگی به این دعوی دادگاهی است که در محل وقوع ملک قراردارد. # دعوی تخلیه
نحوه ی اجرای رای
هنگامی که رای مبنی بر تخلیه ی سرقفلی به جهت عدم پرداخت اجاره بها صادر شد برای اجرای حکم به واحد اجرای احکام فرستاده می شود و اجرای احکام مدنی در مهلت تعیین شده از سوی دادگاه بدون آن که مبلغی با عنوان حق کسب و پیشه از موجر دریافت کند نسبت به تخلیه ی ملک اقدام خواهد کرد. # دعوی تخلیه
| برای عضویت در کانال تلگرام کلیک کنید |
در صورت تخلیه به دلیل پرداخت نکردن اجاره بها هیچ گونه مبلغی بابت حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت نمی شود.
اگر مستاجر علیرغم ابلاغ اظهارنامه ی رسمی یا اخطاریه برای مطالبه ی اجاره بهای ماه های مختلف ظرف یک سال اجاره را پرداخت نکند دیگر لزومی به ارسال اظهارنامه یا اخطار برای دفعه سوم نیست و می توان بدون ارسال اظهارنامه یا اخطار دادخواست تخلیه را مطرح کرد.
زمان احتساب یک سال مذکور از تاریخ ابلاغ اولین اظهارنامه یا اخطاریه ی دفتر خانه خواهد بود.
اگر مستاجر بابت اجاره بها چک یا سند تجاری دیگری بدهد; در واقع اجاره بها را پرداخت کرده است; و در قبال مبلغ چک مسئول است; و برگشت خوردن چک به معنای عدم پرداخت اجاره نیست. # دعوی تخلیه
مستندات قانونی
ماده ی ۶ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶
مستاجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه اجرت‌المسمی و پس از انقضاء مدت اجاره اجرت‌المثل را به میزان اجرت‌المسمی آخر‌هر ماه اجاری ظرف ده روز به موجر یا نماینده قانونی او بپردازد و هر‌گاه اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد اجاره بها را به میزانی که بین طرفین مقرر و یا عملی شده و در صورتی که میزان آن معلوم نباشد به عنوان اجرت‌المثل مبلغی که متناسب با اجاره املاک مشابه تشخیص می‌دهد برای هر ماه تا دهم ماه بعد به موجر یا نماینده قانونی او پرداخت یا در صندوق ثبت و یا بانکی که از طرف سازمان ثبت تعیین می‌شود سپرده و قبض رسید را اگر اجاره‌نامه رسمی است به دفترخانه تنظیم‌کننده سند و هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد قبض رسید را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از دفا‌تر رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت دارد.
دفترخانه باید منتهی ظرف ده روز به وسیله اداره ثبت محل مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار کند; که برای دریافت وجه تودیع شده به‌دفترخانه مزبور مراجعه نماید. # دعوی تخلیه
ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶
در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
۱- در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه و یا در موردی که اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد; مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد; به غیر واگذار نموده; یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.
۲- در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.
۳- در صورتی که در اجاره‌نامه محل سکنی حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد; مشروط به اینکه خریدار بخواهد شخصاً در‌مورد اجاره سکونت نماید; و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر یا مادر یا همسر خود تخصیص دهد; در این صورت اگر خریدار تا سه ماه از تاریخ انتقال ملک برای تخلیه مراجعه ننماید درخواست تخلیه به این علت تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌شود. # دعوی تخلیه
۴- در صورتی که مورد اجاره محل سکنی بوده و مالک پس از انقضی مدت اجاره احتیاج به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص مذکور در‌بند فوق داشته باشد.
۵- هر‌گاه مورد اجاره محل سکنی در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد.
۶- در صورتی که از مورد اجاره محل سکنی بر خلاف منظوری که در اجاره‌نامه قید شده استفاده گردد.
۷- در مورد محل کسب و پیشه و تجارت هر‌گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده; و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌دهد; مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد. # دعوی تخلیه
۸- در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.
۹- در صورتی که مستاجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌المثل خودداری نموده; و با ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره‌نامه عادی بوده یا اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد); ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب افتاده را نپردازد; در این مورد اگر اجاره‌نامه رسمی باشد موجر می‌تواند; از دفترخانه یا اجری ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست نماید.
هر‌گاه پس از صدور اجرائیه مستاجر اجاره‌بهای عقب افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می‌کند; ولی موجر می‌تواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجر را بنماید. # دعوی تخلیه
هر‌گاه اجاره‌نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد; موجر می‌تواند برای تخلیه عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه کند; در موارد فوق هر‌گاه مستاجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع نماید; حکم به تخلیه صادر نمی‌شود; و مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم و مبلغ تودیع شده نیز به موجر پرداخت می‌گردد; ولی هر مستاجر فقط یک بار می‌تواند از این ارفاق استفاده کند; حکم دادگاه در موارد مذکور در این بند قطعی است. # دعوی تخلیه
تبصره ۱- در صورتی که مستاجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند ۹ این ماده اقدام به پرداخت اجاره بها کرده باشد; و برای بار سوم اجاره بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد; و یا در صندوق ثبت تودیع ننماید; موجر می‌تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجر را نماید; حکم دادگاه در این مورد قطعی است.
| برای عضویت در صفحه اینستاگرام کلیک کنید |
ماده ۲۷ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶
در مواردی که حکم تخلیه صادر می‌شود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین می‌نماید. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی مقامات صلاحیتدار تاسیس شده در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد.
تبصره ۱- در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر می‌شود مهلت‌های مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.
تبصره ۲- در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر می‌شود; حداکثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود. # دعوی تخلیه
رای وحدت رویه شماره ی ۱۱۳ مورخ ۲۴/۱۱/۵۶ هیات عمومی دیوان عالی کشور
بند ۹ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ که تأخیر مستأجر در پرداخت قسط یا اقساط عقب افتاده مال الاجاره یا اجرت المثل را ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره یا اظهارنامه از جمله موارد درخواست صدور حکم تخلیه مورد اجاره قرار داده است، ناظر به دادخواست ها و تخلیه که قبل از اجرای آن قانون و به ادعای خودداری مستأجر از پرداخت قسط یا اقساط عقب افتاده اجرت المسمی یا اجرت المثل ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ اخطار دفتر اسناد رسمی و به استناد به شق ۷ ماده ۸ قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ شمسی تقدیم شده است نمی باشد.
بنابراین در این گونه دعاوی شرط تخلف مقرر در شق ۷ ماده ۸ قانون اخیر الذکر لازم الرعایه خواهد بود. این رأی طبق قسمت اخیر ماده ۳ در مواد اضافه شده به قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۳۷ شمسی از طرف دادگاه ها در موارد مشابه باید پیروی شود; # دعوی تخلیه
هیات تحریریه گروه وکلای حقوقی اوان
از طریق دکمه زیر میتوانید لینک صفحه را اشتراک گذاری کنید.