دادخواست تخلیه به جهت تخریب و نوسازی

لینک مقاله دادخواست تخلیه را به اشتراک بگذارید: https://oonelaw.com/evacuation-petition

تخلیه به جهت تخریب و نوسازی

این دعوی در مورد قرارداد های اجاره ی املاک تجاری مطرح می شود که قبل از سال ۷۶ بسته شده و مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ باشد. در این قراردادها پایان مدت اجاره موجب قطع رابطه ی استیجاری ( رابطه بین موجر و مستاجر ) نمی شود. حال اگر موجر تصمیم به تجدید بنای ملک مورد اجاره داشته باشد باید دادخواست صدور حکم تخلیه به جهت تخریب و نوسازی مطرح کند. # دادخواست تخلیه

پیش نیاز دادخواست تخلیه به جهت تخریب و نوسازی آن است که مالک ابتدا از شهرداری پروانه ی تخریب و نوسازی اخذ کند.

درخواست تخلیه به منظور تجدید بنا سهل ترین راه تخلیه در مورد املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه است و از آن جا که کل حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت می شود در این مورد قضات سخت گیری زیادی برای تخلیه ندارند.
دادگاه پس از بررسی مستندات مالک پرونده را جهت ارزیابی میزان حق کسب و پیشه به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد و پس از قطعیت نظر کارشناس اقدام به صدور رای مبنی بر تخلیه ی ملک می کند. # دادخواست تخلیه

در رای دادگاه به موجر سه ماه مهلت داده می شود تا نسبت به واریز حق کسب و پیشه اقدام کند. در صورتی که موجر در مهلت فوق اقدام نکند ، رای داداگاه بلااثر می شود. هم چنین دادگاه برای مستاجر مهلتی که از ۱۰ روز کمتر و از ۲ ماه بیشتر نباشد در نظر می گیرد تا نسبت به تخلیه ی ملک اقدام کند. شروع مهلت مستاجر تاریخ پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر و یا واریز وجه به حساب دادگاه است. # دادخواست تخلیه

طرفین دعوی

موجر یا همان صاحب ملک که در صدد تخلیه است به عنوان خواهان باید به طرفیت مستاجر به عنوان خوانده اقامه ی دعوا کند. اگر مستاجر با اجازه ی مالک اقدام به انتقال منافع ملک به شخص جدید کرده باشد دادخواست باید به طرفیت مستاجر جدید اقامه شود. # دادخواست تخلیه

مرجع صالح برای رسیدگی

هر چند دعاوی مربوط به تخلیه طبق قانون شورای حل اختلاف در صلاحیت این مرجع می باشد ، اما به علت این که این نوع تخلیه مربوط به ملک دارای سرقفلی و حق کسب و پیشه است بنابراین مرجع رسیدگی آن دادگاه محل وقوع ملک مورد نظر است. # دادخواست تخلیه

نحوه ی اجرای رای

پس از قطعیت رای و صدور اجراییه چنان چه موجر در مهلت تعیین شده در رای اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه کند پس از اتمام مهلت تعیین شده برای مستاجر ، اجرای احکام اقدام به تخلیه ملک می کند.
اگر ملک نیاز به تعمیرات داشته باشد این تعمیرات ولو آن که تعمیرات اساسی باشد تجدید بنا محسوب نمی شود و منظور از تجدید بنا ، تخریب کل ملک و ساختن بنای جدید است. # دادخواست تخلیه

برای عضویت در کانال تلگرام  کلیک کنید

اگر مالک بعد از مدت شش ماه از تاریخ تخلیه ی ملک توسط دادگاه ، شروع به ساخت و ساز نکند به درخواست مستاجر به پرداخت معادل یک سال اجاره بها یا اجرت المثل ملک در حق مستاجر محکوم میشود. # دادخواست تخلیه

در این نوع تخلیه موجر باید کل مبلغ حق کسب و پیشه تعیین شده از سوی کارشناس را پرداخت کند.

• برای صدور حکم تخلیه به دلیل تخریب و نوسازی ، الزامی به مخروبه بودن ملک و نیاز آن به نوسازی نیست و صرف اخذ گواهی تخریب و نوسازی از شهرداری کفایت می کند.
• مجوز بازسازی ملک که توسط شهرداری صادر می شود برای صدور حکم تخلیه کفایت نمی کند و صرفا پروانه ی تخریب و نوسازی در این خصوص معتبر است.
• اگر پروانه ی تخریب و نوسازی برای بخشی از ملک گرفته شود ، اکثر محاکم این مورد را از موارد مجاز بودن صدور حکم تخلیه نمی دانند. برای درخواست تخلیه مالک الزامی ندارد که پروانه ی تخریب و نوسازی را بر اساس حداکثر تراکم مجاز اخذ کند. # دادخواست تخلیه

مستندات قانونی
بند اول ماده ی ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶

در موارد زیر نیز پس از انقضای مدت اجاره درخواست تخلیه ی محل کسب یا پیشه یا تجارت از دادگاه جایز است. تخلیه به منظور احداث ساختمان جدید مشروط بر این که پروانه ی ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط ارائه شود و شهرداری ها مکلفند در صورت مراجعه ی مالک با رعایت مقررات مربوط پروانه ی ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم کند. # دادخواست تخلیه

ماده ی ۲۷ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶

در مواردی که حکم تخلیه صادر می‌شود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین‌ می‌نماید. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی مقامات صلاحیتدار تاسیس شده در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد. 

• ‌تبصره ۱- در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر می‌شود مهلت‌های مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا‌ پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.
• ‌تبصره ۲- در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر می‌شود حداکثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود. 

‌ماده ۲۸ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

در مواردی که حکم تخلیه عین مستاجره با پرداخت حق کسب یا پیشه و یا تجارت صادر و قطعی می‌شود موجر مکلف است ظرف سه‌ ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستاجر بدهد والا حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود‌ مگر اینکه طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند.

در سایر موارد نیز هر‌گاه موجر ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضی صدور اجرائیه ‌نماید. حکم صادر شده ملغی‌الاثر است مگر اینکه بین موجر و مستاجر برای تاخیر تخلیه توافق شده باشد. # دادخواست تخلیه

• ‌تبصره – مدتهای مذکور در ماده فوق نسبت به احکامی که در زمان اجری قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ صادر‌و قطعی گردیده از تاریخ اجری این قانون شروع می‌شود.

رویه و نظرات قضایی
رای وحدت رویه شماره ی ۱۱۰ مورخ ۲۱/۸/۷۰ هیات عمومی دیوان عدالت اداری

• آیا شهرداری می تواند صدور پروانه ی ساخت یا گواهی موضوع قسمت آخر بند ۱ ماده ی ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ را منوط به رضایت مستاجر نماید؟

نظر به قسمت آخر بند ۱ ماده ی ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ که در صورت مراجعه ی مالک به منظور احداث ساختمان جدید شهرداری ها را مکلف نموده است که پروانه ی ساختمان صادر و تسلیم کنند بخش نامه ی ۸۰۳/۵۲۰۱ مورخ ۲۵/۱/۶۳ معاونت فنی شهرداری از این جهت که تمدید کردن پروانه را در این خصوص مستلزم رضایت مستاجرین توصیف کرده است خلاف قانون تشخیص گردیده و در اجرای ماده ی ۲۵ قانون دیوان عدالت اداری ابطال می شود. # دادخواست تخلیه

نشست قضایی دادگستری شهر کرد اسفند ۷۹

سوال : ملکی با مساحت دویست متر مربع اجاره داده شده است اکنون مالک با اخذ پروانه ی ساختمانی برای مساحت سی متر مربعبه علت تجدید بنا تقاضای تخلیه کرده است . آیا مورد از موارد تخلیه محسوب میشود یا خیر؟

اتفاق نظر : حاضرین وفق نظریه ی اداره حقوقی اظهار داشتند : اگر مورد اجاره محل کار بوده و حدود سی متر مربع باشد چنانچه پروانه برای همین مقدار باشد تخلیه بلامانع است ؛ ولی اگر مورد اجاره دویست متر مربع باشد اخذ پروانه سی متر بنا با بند ۱ ماده ی ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ منطبق نیست. # دادخواست تخلیه

نظر کمیسیون : در صورتی که ملکی به منظور محل کسب و پیشه و مستاجر سال ۱۳۵۶ به اجاره واگذار شده باشد درخواست تخلیه ی این محل به منظور احداث ساختمان جدید متناسب با مساحت مورد اجاره پس از رعایت موارد اصلاحی ( در صورت وجود اصلاحی ) باشد و چون در فرض سوال پروانده ی اخذ شده دلالتی بر قصد موجر در احداث ساختمان در مورد اجاره متناسب با مساحت آن ندارد موضوع انطباقی با بند ۱ ماده ی ۱۵ قانون یاد شده نداشته و اتفاق آراء که متضمن این معناست تایید می شود. # دادخواست تخلیه

( مجموعه نشست های قضایی ، جلد اول معاونت آموزش قوه ی قضاییه ، چاپ تابستان ۱۳۸۶ )
نظریه ی مشورتی اداره ی حقوقی دادگستری شماره ی ۵۸۰۷/۷ مورخ ۲۲/۱۲/۶۲
در صورتی که دعوای تخلیه به علت مشرف بودن ساختمان به خرابی و لزوم تجدید بنای آن باشد رسیدگی به ادعای عسر و حرج موردی ندارد.

برای عضویت در صفحه اینستاگرام  کلیک کنید

نظریه ی مشورتی اداره ی حقوقی دادگستری شماره ی ۲۷۳۳/۷ – ۲۳/۴/۷۷

صرف گواهی شهرداری مبنی بر این که مغازه ی مورد اجاره به علت فرسودگی و قدمت نیاز به تجدید بنا دارد کافی برای پذیرش دعوای تخلیه نیست ؛ بلکه باید به منظور احداث بنای جدید پرونده تشکیل داده و شهرداری گواهی کرده باشد که مالک تقاضای صدور پروانه ی ساختانی را کرده و با تکمیل پرونده متعاقبا پروانه ی لازم صادر خواهد شد. # دادخواست تخلیه

رای شماره ی ۱۰۱۶ مورخ ۳۰/۸۰۹۱ شعبه ی ۲۸ دادگاه تجدید نظر استان تهران

مطابق بند یک ماده ی ۱۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ ارائه ی پروانه ی ساختمانی برای طرح دعوی تخلیه ی عین مستاجره به لحاظ تجدید بنا لازم است و ارایه ی پروانه در مرحله ی تجدید نظر وافی به مقصود نیست. # دادخواست تخلیه