باید و نباید های الزام به فک رهن

لینک مقاله را به اشتراک بگذارید: https://oonelaw.com/mortgage-jaw

بنای حقوقی دادخواست الزام به فک رهن

فک رهن؛ محتمل است کسی ملک متعلق به خود را برای بدهی و یا تسهیلات بانکی که از بانک یا قرضی که از سایر اشخاص دریافت کرده است، در رهن بگذارد.

در مواقعی که شخص وام گیرنده که در اصطلاح حقوقی و گاها عامیانه راهن نامیده می شود، کلیه اقساط و بدهی خود را  پرداخت میکند، اما وام دهنده (بانک یا هر شخص دیگر) ملک را از رهن خارج نمیکند، رهن گذار یا همان مالک ملک می تواند دادخواست الزام به فک رهن طرح و تقدیم دادگاه کند.

زمانی هم ممکن است راهن یا همان وثیقه گذار ملک خود را که در رهن قرار  داده است بوسیله قرارداد عادی به شخص دیگری منتقل می کند و مکلف می شود که تا جهت تنظیم سند رسمی ، ملک را از رهن خارج کند، اما درمهلت تعیین شده نمیتواند ملک را از رهن خارج کند.

این زمان ، خریدار میتواند از دادگاه الزام به فک رهن ملک را بخواهد تا مانع از ورود ضرر و زیان احتمالی شود.

در حالت دیگری که متصور است زمانی است که بر مبنای یک قرارداد که حاکی از شراکت در ساخت ملک میباشد ، ملک مورد نظر در رهن بانک قرارداده شود و در اینجا سازنده تعهد مینماید که اقدامات لازم جهت فک رهن از ملک را انجام دهد ولی گاها تعلل مینمایند که در این حالت مالک یا هر شخصی که از فک رهن منتفع میگردد میتواند نسبت به فک رهن از طریق تقدیم دادخواست علیه سازنده اقدام نماید.

مرجع صالح برای رسیدگی

تمامی دعاوی راجع به اموال غیر منقول الزاما باید در دادگاهی اقامه شوند که ملک مورد تنازع در حوزه ی آن دادگاه قرار دارد.

طرفین دعوی

در دادخواست الزام ، خواهان شخصی است که میخواهد از ملکی که در رهن گذارده شده است ، فک رهن نماید. و خوانده نیز کسی است که یا حسب قانون و یا طبق قرارداد، ملزم و متعهد به فک رهن شده است و همچنین مالک رسمی ملک است.

در مواقعی که شخصی غیر از بانک متعهد به فک رهن شده باشد، رویه غالب دادگاه ها بر این است که لازم نیست نام بانک را جزو خواندگان قید کرد و دعوی فقط به طرفیت شخص متعهد و مالک مطرح میشود .اما در بعضی از محاکم با این رویه مخالف بوده و لازم میدانند که نام مرتهن که بانک است هم در ستون خوانده قید شود.

برای عضویت در صفحه اینستاگرام  کیلیک کنید

نحوه اجرای رای

پس از صدور اجراییه و ابلاغ آن به محکوم علیه ، اجرای احکام مهلت ده روزه ای به محکوم علیه میدهد تا ظرف آن در جهت فک رهن اقدام نماید، در صورتی که محکوم علیه از اجرای حکم مبنی بر فک رهن خودداری نماید ، محکوم له میتواند وفق ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی درخواست توقیف اموال محکوم علیه را تقدیم مرجع اجرا کند و از محل فروش اموال ، فک رهن انجام شود.

چنانچه که محکوم علیه مالی جهت توقیف نداشته باشد، محکوم له شخصا می تواند، نسبت به پرداخت بدهی محکوم علیه به طلبکار و فک رهن اقدام کند و پس از آن بدون آنکه نیاز به حکم جدیدی از دادگاه باشد، از طریق اجرای احکام مدنی نسبت به توقیف اموال محکوم علیه و یا جلب وی جهت پرداخت مبالغ واریز شده، بابت فک رهن اقدام کند.

اگر نزد محکوم له مبلغی بعنوان ثمن از محکوم علیه دریافت کرده باشد، می تواند بدون نیاز به حکم جدید از مبلغ مذکور کم کرده و هزینه های فک رهن را پرداخت نماید.

چند نکته کلیدی در خصوص الزام به فک رهن

• الزام به فک رهن ممکن است باستناد مبایعه نامه و یا قرارداد مشارکت در ساخت و همانند آن باشد.
• در دادخواست الزام به فک رهن لزوما باید خواسته به طور واضح و روشن قید شود.  
• اگر شخصی طی یک قرارداد، تعهد به رهن ملک داده باشد و با وجود حکم دادگاه امکان فک رهن فراهم نشود، محکوم له می تواند، اقدام به فسخ قرارداد کند.
• بعنوان مثال: اگر طی یک قرارداد مشارکت در ساخت ، سازنده و یا مالک، متعهد به فک رهن ملک شده باشد و با وجود حکم قطعی امکان فک رهن میسر نشود، متعهد له می تواند، اقدام به فسخ قرارداد مشارکت در ساخت کند.

باید توجه داشت در صورتی که ملکی در رهن باشد، نمی توان الزام مالک به تنظیم سند رسمی آن ملک را خواستار شد. در این خصوص رویه دادگاه ها متفاوت است.

برخی محاکم معتقدند، ابتدا دادخواست الزام به فک رهن باید تقدیم شود و پس از فک رهن، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ارائه شود، اما برخی دیگر از محاکم، تقدیم همزمان دادخواست الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی را می پذیرند.

از آنجا که خواسته های فک رهن ، اخذ پایان کار، اخذ صورتمجلس تفکیکی ، همگی مقدمات تنظیم سند رسمی و دارای منشا واحد هستند; می توانند در یک دادخواست بصورت همزمان طرح شوند.

اگر شخصی نسبت به اصل در رهن بودن ملک، شکایت داشته باشد و معتقد باشد که سند رهنی بصورت غیر قانونی تنظیم شده است ، باید دادخواست ابطال سند رسمی را مطرح کند و نیازی به طرح دادخواست فک رهن نیست.

اگر شخصی قبل از اینکه طرح دعوای فک رهن کند، بدهی متعهد به مرتهن را بدون اذن وی پرداخت کند ، امکان مراجعه به مدیون و دریافت مبلغ پرداختی جهت آن را ندارد.

در مواردی که فروش ملک با اجازه مرتهن (طلبکار) صورت گرفته و در صورتی که خریدار ملک پس از خرید بتواند، رضایت مرتهن (طلبکار) را برای تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن جلب کند، دیگر نیازی به طرح دعوای الزام به فک رهن بعنوان مقدمه انتقال سند نیست.

در چنین حالتی پس از کسب رضایت مرتهن، دادگاه حکم الزام خوانده به تنظیم سند رسمی را صادر می کند و مالکیت ملک بدون فک رهن به محکوم له منتقل می شود.

دادخواست الزام به فک رهن نسبت ملکی که در بازداشت است; بلامانع است و مغایر ماده ۵۶ قانون اجرای احکام محسوب نمی شود.

مستندات قانونی

ماده ۲۲۰ قانون مدنی

• عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم مینماید; بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب‌عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل میشود ملزم میباشند.

رای عضویت در کانال تلگرام کیلیک کنید

ماده ۲۲۱ قانون مدنی

• اگر کسی تعهد اقدام به امری را بکند یا تعهد نماید;که از انجام امری خودداری کند در صورت تخلف مسئول خسارت طرف مقابل است;‌ مشروط بر اینکه جبران خسارت تصریح شده و یا تعهد عرفاً به منزله تصریح باشد و یا بر حسب قانون موجب ضمان باشد.

ماده ۲۲۲ قانون مدنی

• در صورت عدم ایفاء تعهد با رعایت ماده فوق حاکم میتواند به کسی که تعهد به نفع او شده است اجازه دهد که خود او عمل را انجام ‌دهد و متخلف را به تادیه مخارج آن محکوم نماید.

ماده ۲۳۷ قانون مدنی

• هر گاه شرط در ضمن عقد شرط فعل باشد; اثباتاً یا نفیاً کسی که ملتزم به آنجام شرط شده است; باید آن را بجا بیاورد و در صورت‌تخلف طرف معامله میتواند; به حاکم رجوع نموده تقاضای اجبار به وفاء شرط بنماید.

ماده ۲۳۹ قانون مدنی

• هر گاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط ممکن نباشد; و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد; که دیگری بتواند از جانب او‌واقع سازد طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.

ماده ۲۶۷ قانون مدنی

• ایفاء دین از جانب غیر مدیون هم جائز است; اگر چه از طرف مدیون اجازه نداشته باشد; ولیکن کسی که دین دیگری را ادا میکند; اگر با‌اذن باشد حق مراجعه به او دارد و الا حق رجوع ندارد.

ماده ۷۷۱ قانون مدنی

• رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین میدهد; ‌رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن میگویند.

ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی

• هر‌گاه محکوم به انجام عمل معینی باشدو محکوم‌علیه از انجام آن امتناع ورزد و انجام عمل به توسط شخص دیگری ممکن باشد‌; محکوم‌له می‌تواند تحت نظر دادورز (‌مامور اجرا) آن عمل را وسیله دیگری انجام دهد; و هزینه آن را مطالبه کند و یا بدون انجام عمل هزینه لازم را به‌وسیله قسمت اجرا از محکوم‌علیه مطالبه نماید.

در هر یک از موارد مذکور دادگاه با تحقیقات لازم و در صورت ضرورت با جلب نظر کار‌شناس میزان‌هزینه و معین می‌نماید. وصول هزینه مذکور و حق‌الزحمه کار‌شناس از محکوم‌علیه به ترتیبی است که برای وصول محکوم به نقدی مقرر است.

‌تبصره – در صورتی که انجام عمل توسط شخص دیگری ممکن نباشد مطابق ماده ۷۲۹ آیین دادرسی مدنی انجام خواهد شد.

ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی

• هر گونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است.

رویه و نظرات قضایی

رای شماره ۱۳۲۳ مورخ ۹۱/۱۱/۱۷ شعبه ی ۳۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

• در دعوای تقاضای فک رهن و انتقال ملک به خریدار ; صدور رای الزام به فک رهن به طرفیت راهن صحیح نیست ؛ چون او قانونا اختیار فک رهن ندارد.

رای شماره ۳۶۶ مورخ ۹۱/۹/۲۹ شعبه ی ۵۱ تجدیدنظر استان تهران

• در دعوی فک رهن نیازی به طرف قراردادن بانک مرتهن نیست.

رای شماره ۸۲۴ مورخ ۹۱/۶/۲۹ شعبه ی ۵۹ دادگاه تجدید نظر استان تهران

• اگر مراتهن خواهان تنظیم سند رسمی ملک در رهن به نام خود باشد; این دعوی به دلیل عدم تضرر به حقوق اشخاص ثالث ، مسموع است .

رای شماره ۱۰۶۲ مورخ ۸۷/۷/۳۰شعبه ی ۱۲ دادگاه تدید نظر استان تهران

اصولا تهیه ی مقدمات لازم جهت  انتقال سند رسمی املاک از جمله فک رهن بر عهده ی فروشنده است; و تحمیل این تکلیف قانونی بر خریدار; توجیه منطقی ندارد.

رای شماره ۱۹۸۰ مورخ ۸۵/۱۲/۲۸ دادگاه تجدید نظر استان تهران

دعوی الزام فک رهن ، جایز است; زیرا در عرف رایج و متداول در جامعه; اغلب ساختمان ها دارای تسهیلات بانکی و در رهن بانک ها می باشند . بنابراین از آن جا که پرداخت دین از جانب مدیون یا غیر آن به لحاظ ماده ی ۲۶۷ همان قانون بدون اشکال است . مبانی قانون یاد شده ، امکان الزام به فک رهن قبل از انتقال رسمی ملک را توصیه میکند.

نظریه ی مشورتی شماره ۷/۸۰۳۷ مورخ ۶۷/۱۱/۲۴ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه

چنانچه  بعد از صدور حکم الزام خوانده به تنظیم سند انتقال ملک و صدور اجراییه ، معلوم شود که ملک متنازع فیه در رهن است . عملیات اجرایی و صدور اسناد انتقال ، موکول به پرداخت طلب مرتهن است; و در صورتی که محکوم له مبادرت به پرداخت قرض محکوم علیه کرد; می تواند جهت وصول وجوه پرداخت شده به محکوم علیه ( راهن ) مراجعه کند.  

کیمیا رضایی – وکیل پایه یک دادگستری