دستور فروش ملک مشاع

لینک مقاله را به اشتراک بگذارید: https://oonelaw.com/order-to-sell-common-property

برای بررسی تقاضای فروش مال مشاع باید به دعوای افراز و تقسیم اموال مشاع و ارتباط مستقیم آن با دعوی فروش مال مشاع توجه داشته باشیم. پس از آنکه گواهی عدم افراز ملک از سوی اداره ی ثبت به دادگاه صادر و قطعی شد ، هر یک از مالکین مشاعی میتوانند با مراجعه به دادگاه صالح ، درخواست فروش ملک مشاع را تقدیم کنند. دادگاه پس از وصول درخواست ، دستور فروش بدون آن که وقت رسیدگی تعیین کند ، اقدام به صدور دستور فروش مال مشاع و ارسال دادنامه ی صادر شده به اجرای احکام مدنی میکند.

طرفین دادخواست

هر یک از شرکاء که بخواهند مال مشاع را به فروش برسانند; به طرفیت تمامی شرکای خود طرح دادخواست می کنند. پس اگر به طور مثال; ملکی چهار نفر شریک داشته باشد و یکی از شرکاء خواهان فروش مال مشاع باشد ، علیه سه نفر دیگر از شرکاء طرح دعوی میکند.
درخواست فروش ملک مشاع باید در دادگاه محل ذوقوع ملک مطرح شود ، زیرا تمامی دعاوی مربوط به اموال غیر منقول لزوما در دادگاهی رسیدگی میشوند که مال غیر منقول در حوزه ی آن واقع شده باشد.

نحوه ی اجرای دستور فروش مال مشاعی

دستور فروش ملک مشاع بدون نیاز به صدور اجراییه ، به قسمت اجرای احکام ارسال میشود. اجرای احکام ضمن تشکیل پرونده اجرایی به قید قرعه ، کارشناس رسمی دادگستری جهت قیمت گذاری ملک ، مشخص میکند و در صورتی که طرفین به قیمت تعیین شده از سوی کارشناس در مهلت یک هفته پس از ابلاغ نظر کارشناس اعتراض نکردند، آگهی برگزاری مزایده را منتشر می کند . در صورتی که ملک از طریق مزایده به فروش رسید; دادورز پس از کسر هزینه های اجرایی و قانونی به نسبت سهم شرکاء; مبلغ حاصل از فروش مال مشاع را بین شرکاء تقسیم می کند.
علی رغم آنکه درخواست دستور فروش ملک مشاع ، تابع تشریفات آیین دادرسی مدنی نیست ، اما اکثر محاکم ارایه ی این درخواست را صرفا در قالب دادخواست می پذیرند.

تصمیم دادگاه حکم است یا قرار؟

از آنجا که تصمیم دادگاه در خصوص فروش ملک به صورت حکم یا قرار نیست ، بلکه دستور است ، قابلیت اعتراض ندارد و از اعتبار امر مختومه نیز برخوردار نیست. یعنی اگر دعوی به نتیجه ی دلخواه که همان دستور فروش است نرسیدیم; باز هم میتوان اقامه ی دعوا انجام داد.

نظر اکثریت محاکم بر این است که پس از صدور دستور فروش ملک مشاع; هر یک از شرکاء میتوانند درخواست اجرای دستور فروش ملک را تقدیم کند; ولی برخی محاکم معتقدند صرفا تقاضا دهنده می تواند این درخواست را مطرح کند.

مستندات قانونی

ماده ی ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۷۵
ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص شود با تقاضای هر یک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود.

ماده ی ۹ آیین نامه ی قانون افراز و فروش املاک مشاع

• در صورت صدور حکم قطعی بر غیر قابل تقسیم بودن ملک دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش‌آن را به دایره اجراء دادگاه خواهد
  داد.
• مدیر اجراء نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش
  اموال غیر منقول اقدام می‌نماید.

ماده ی ۱۰ آیین نامه ی قانون افراز و فروش املاک مشاع

وجوه حاصله از فروش ملک غیر قابل افراز پس از کسر هزینه عملیات اجرایی طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکاء به نسبت سهام‌تقسیم خواهد شد.

رویه و نظریات قضایی

رای شماره ی ۱۵۰۱ مورخ ۹۱/۱۲/۱۴ شعبه ی ۸ دادگاه تجدید نظر استان تهران در مورد خواسته ی فروش املاک مشاع ، دادگاه مکلف به صدور دستور بوده است و تصمیم دادگاه نمی تواند به صورت حکم صادر شود.

رای شماره ی ۱۱۲۹ مورخ ۹۱/۹/۲۹ شعبه ی ۵۰ دادگاه تجدید نظر استان تهران

در دعاوی تقسیم ترکه یا فروش آن ، تقاضا ( دادخواست ) باید به طرفیت کلیه ی وراث متوفی مطرح شود و گرنه دعوی قابل رسیدگی نیست.

رای شماره ی ۸۲۱ مورخ ۸۸/۶/۲۴ شعبه ی ۳۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران

در مورد درخواست صدور دستور فروش ملک مشاعی به جهت بازداشت بودن قسمتی از ملک در; قرار عدم استماع دعوی ، صادر گردیده است.

رای شماره ی ۱۳۴۴ مورخ۸۴/۹/۳۰شعبه ی ۳۳ دادگاه تجدید نظر استان

حالت اشاعه و شرکت در حق سرقفلی با حق کسب و پیشه بین مستاجرین عین مستاجره موجب جواز و قابلیت فروش آن مطابق قانون افراز و فروش ملک مشاع نیست.

رای شماره ی ۱۳۱۰ مورخ ۸۳/۱۰/۲۴ شعبه ی ۱۲ دادگاه تجدید نظر استان تهران

اعاده ی دادرسی فقط نسبت به احکام قطعی می باشد و شامل دستور فروش ملک مشاع نمیشود.
رای شماره ی ۶۳۷ مورخ ۸۲/۳/۳۱ شعبه ی ۸ دادگاه تجدید نظر استان تهران
دادگاه در صورتی می تواند دستور فروش ملک مشاع را صادر کند که به مخوجب نظر قطعی اداره ی ثبت محل ، غیر قابل افراز باشد.

رای شماره ی ۷۵۶ مورخ ۹۰/۱۰/۱۴شعبه ی ۱۷۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران

صدور دستور فروش ملک مشاعی ماهیت دستور دارد ، نه حکم که غیابی و قابل واخواهی باشد . لذا پذیرش دادخواست واخواهی و هم چنین تجدید نظر نسبت به دستور فروش; که قانونا حضوری و حتی قطعی می باشد; فاقد وجاهت قانونی بوده و قابلیت استماع ندارد.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۴۷۷۸ مورخ ۸۴/۷/۱۰ اداره ی کل حقوقی قوه ی قضاییه

کلمه ی افراز به معنی تقسیم مال غیر منقول مشاع بین شرکاء به نسبت سهم آنان است . مطابق قانون ، افراز املاک مشاعی در صورتی که نسبت به سهم مالکین امکان پذیر باشد; در اداره ی ثبت محل وقوع مال غیر منقول صورت میگیرد; و اگر افراز به ترتیب مذکور مقدور نشود و اداره; ثبت غیر منقول را به نسبت سهام مالکین ، قابل افراز تشخیص ندهد; مالک یا مالکین مایل به افراز می توانند به تصمیم اداره ی ثبت در دادگاه عمومی محل وقوع ملک; اعتراض کنند . در این صورت دادگاه به درخواست افراز ، رسیدگی و چنان چه امکان افراز غیر منقول به هر طریق ممکن باشد ، ولو از طریق قرعه کشی و با پرداخت سرانه ، نسبت به افراز آن اقدام خواهد کرد . و در غیر این صورت نیز به درخواست هر یک از مالکین ; دستور فروش ملک را از طریق مزایده صادر می کند.

نظریه ی مشورتی شماره ی۷/۴۷۶۰مورخ ۶۸/۷/۱۸ اداره ی کل حقوقی قوه ی قضاییه

هر چند بر اساس مقررات کلی و ماده ی ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاعی ، تصمیمات مسئول ثبت که قابل اعتراض باشد ، باید به اشخاص ذی نفع ابلاغ شود ، ولی با التفات به ماده ی ۶ آیین نامه ی اجرایی قانون مذکور و عبارت ” در صورتی که ملک قابل افراز شود ” چنین به نظر می رسد ، در مواردی که ملک قابل افراز تشخیص داده نمی شود نیازی به اعلام مراتب به سایر مالکین نباشد و معترض به تصمیم مسئول ثبت و در مورد رد تقاضای کسی که درخواست فروش را به لحاظ عدم امکان افراز ملک می کند با تقدیم دادخواست به مرجع صالح ( دادگاه عمومی حقوقی ) به طرفیت مالکین دیگر و پیوست کردن مدارک دعوی ، سایرین را در جریان رسیدگی به دعوی افراز و تصمیمات متخذه قرار میدهد.

بنابراین با وجود اعلام مراتب به سایر مالکین; چنان چه احدی از مالکین معترض به تصمیم اداره یثبت بوده و دادخواست اعتراض به دادگاه تقدیم کرده باشد; هر دو پرونده تواما مورد رسیدگی قرار گرفته و اخذ تصمیم خواهد شد.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۴۲۲۵ مورخ ۶۰/۹/۲۵ اداره ی کل حقوقی قوه ی قضاییه
صرف فقدان تصرف متقاضی افراز یا سایر شرکاء در ملک مشاع ، مانع افراز و اتخاذ تصمیم مسئول واحد ثبتی نبوده و مندرجات ماده ی ۳ آیین نامه ی قانون افراز و فروش املاک مشاع هم دلالتی بر ممنوعیت افراز در این مورد ندارد و به هر حال در این مورد ، مسئول واحد ثبتی مکلف به اتخاذ تصمیم بر طبق ماده ی ۵ آیین نامه ی مذکور است.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۱۸۲۸-۶۸/۴/۳ اداره ی کل حقوقی قوه ی قضاییه

چنان چه اعلام نظر شهرداری بر غیر قابل افراز بودن ملک از طرف اداره ی ثبت به مالکین به نحوی باشد که بتوان به آن تصمیم واحد ثبتی تلقی کرد ، در این صورت اگر در مهلت مقرر نسبت به آن اعتراض نشود ، دادگاه می تواند بر مبنای آن دستور فروش بدهد و گر نه صرف تصمیم اعلام نظر شهرداری تصمیم واحد ثبتی تلقی نمی شود تا بتوان طبق ماده ی ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاعی بر مبنای آن دستور فروش صادر کرد.
کیمیا رضایی – وکیل پایه یک دادگستری و عضو کانون وکلای استان همدان