پس از مطالعه، در صورت مفید بودن، این متن را برای دیگران نیز ارسال نمایید تا آن‌ها نیز از مطالعه مفید آن بهره‌مند شوند.
لینک مقاله را به اشتراک بگذارید:https://oonelaw.com/perform-major-repairs
الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی عین مستاجره
انجام تعمیرات اساسی ، اگر پس از انعقاد قرارداد اجاره یا در طول مدت اجاره ملک احتیاج به تعمیرات اساسی داشته باشد موجر موظف است تعمیرات لازم را انجام دهد. اگر موجر نسبت به انجام تعمیرات اساسی اقدام نکند مستاجر می تواند دادخواستی با عنوان الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی ملک را مطرح کند. دادگاه پس از بررسی موضوع و در صورت نیاز ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری اقدام به محکومیت خوانده به انجام تعمیرات اساسی می کند.
طرفین دعوی
در این دعوا مستاجر خواهان دادخواست به شمار می رود که دادخواست را به طرفیت موجر مطرح می کند. # انجام تعمیرات اساسی
مرجع صالح برای رسیدگی
صلاحیت دادگاه های دادگستری در دعاوی مالی بالاتر از بیست میلیون تومان است. بنابراین اگر خواسته ی الزام به انجام تعمیرات اساسی را به مبلغی بالاتر از بیست میلیون تومان تقویم کنیم.
دادگاهی که ملک در حوزه ی قضایی آن می باشد صالح به رسیدگی است ، اما چنان چه خواسته ی خود را کمتر از بیست میلیون تومان تقویم کنیم شورای حل اختلاف محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی به دعوا را خواهد داشت. # انجام تعمیرات اساسی
نحوه ی اجرای رای
بعد از این که رای قطعی مبنی بر الزام موجر به تعمیرات صادر شد اگر موجر تعمیرات اساسی مورد نظر را انجام ندهد مستاجر می تواند تعمیرات مورد نظر را به حساب موجر بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری انجام داده و از مبلغ اجاره کسر کند.
در صورتی که مبلغ اجاره تکافوی هزینه های تعمیرات را ندهد مستاجر می تواند سایر اموال موجر را توقیف و از محل فروش آن هزینه های تعمیر را تامین کند. در صورتی که اموالی از موجر در دسترس نباشد موجر تا زمان پرداخت هزینه ی تعمیرات جلب می شود.
اگر موجر در مهلتی که توسط دادگاه تعیین شده است اقدام به تعمیر اساسی نکند مستاجر می تواند با نظارت دادگاه ملک را تعمیر و هزینه های آن را از موجر مطالبه کند و یا این که قرارداد اجاره را فسخ کند.
در صورت فسخ قرارداد اجاره به شرح فوق مستاجر می تواند طی دادخواستی مستقل استرداد مبلغ ودیعه ملک را از موجر بخواهد. # انجام تعمیرات اساسی
انجام تعمیرات توسط مستاجر بدون حکم دادگاه
مستاجر بدون حکم دادگاه نمی تواند اقدام به تعمیرات اساسی ملک کند. اگر مستاجر بدون اجاره ی دادگاه اقدام به تعمیرات اساسی کند نمی تواند هزینه های تعمیر را از موجر مطالبه کند.
تشخیص این که تعمیر مورد نیاز جزو تعمیرات اساسی است یا غیر اساسی با دادگاه است.
اگر عیب در ملک مورد اجاره در زمان قرارداد موجود بوده است مستاجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند. مگر این که موجر عیب موجود در ملک را مرتفع کند.
اگر نیاز به تعمیر ملک به دلیل استفاده ی نادرست و غیر متعارف مستاجر از ملک باشد مالک را نمی توان به تعمیر ملک الزام کرد.
مستندات قانونی
ماده ی ۴۷۸ قانون مدنی
هر گاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده مستاجر میتواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد. # انجام تعمیرات اساسی
ماده ۴۸۶ قانون مدنی
تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد بر خلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم میباشد.
| برای عضویت در صفحه اینستاگرام کلیک کنید |
ماده ۵۰۲ قانون مدنی
اگر مستاجر در عین مستاجره بدون اذن موجر تعمیراتی نماید حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت.
ماده ی ۲۰ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶
تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منصوبه در آن از قبیل دستگاههای حرارت مرکزی و تهویه و‌آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزئین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستاجر خواهد بود. # انجام تعمیرات اساسی
ماده ۲۱ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶
رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستاجر راجع به تعمیرات با دادگاه است; در صورتی که موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می‌شود; انجام ندهد مستاجر میتواند; برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کند; و به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت دا یره اجرا انجام داده مخارج آن را حداکثر تا معادل شش ماه اجاره بها به حساب موجر بگذارد. # انجام تعمیرات اساسی
ماده ۲۲ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶
هر‌گاه مستاجر مانع مالک از انجام تعمیرات ضروری شود; دادگاه مستاجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسبی برای انجام تعمیرات تعیین می‌نماید; در صورت ادامه ممانعت دادگاه میتواند; حکم به تخلیه موقت بنا برای مدت مذکور بدهد; در هر حال حاضر مستاجر مسئول خسارتی است که در نتیجه ممانعت از تعمیر بنا حاصل شده باشد.
تبصره- رسیدگی به دعاوی مذکور در مادتین ۲۱ و ۲۲ خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت و حکم دادگاه قطعی است.
ماده ۲۳ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶
اقامه دعوای تخلیه از طرف موجر مانع رسیدگی به دعوای تعمیرات نیست. هر‌گاه دادگاه حکم به تخلیه مورد اجاره صادر نموده باشد و حکم مزبور قطعی نباشد حکم الزام به تعمیر در صورت فسخ حکم تخلیه به ترتیب مقرر در‌ماده ۲۱ قابل اجرا خواهد بود. # انجام تعمیرات اساسی
| برای عضویت در کانال تلگرام کلیک کنید |
رویه و نظرات قضایی
نظریه ی شماره ی ۷۴۵۰/۷ مورخ ۲۷/۷/۷۹ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه
با توجه به ماده ی ۲۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ تعمیرات کلی; و اساسی که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده مانند دستگاه های حرارتی مرکزی و تهویه و آسانسور باشد به عهده ی مالک و تعمیرات جزئی و تزئینی و تعمیری که مربوط به اتفاده ی بهتر از مورد اجاره باشد به عهده ی مستاجر است.
تعمیرات کاشی کاری و سنگ کاری کلی و اساسی نبوده است; بلکه از جمله تعمیرات جزئی است که برای بهتر استفاده کردن از مورد اجاره به عمل می آید; و لذا هزینه ی آن به عهده ی مستاجر است. # انجام تعمیرات اساسی
نظریه ی مشورتی شماره ی ۴۲۰/۷ مورخ ۲۴/۱/۶۲ اداره ی حقوقی دادگستری
دعوای الزام موجر به انجام تعمیرات کلی و اساسی دعوای غیر مالی است. # انجام تعمیرات اساسی
از طریق دکمه زیر میتوانید لینک صفحه را اشتراک گذاری کنید.