نحوه ی طرح دادخواست تجویز انتقال منافع

لینک مقاله تجویز انتقال منافع را به اشتراک بگذارید: https://oonelaw.com/prescribe-the-transfer-of-benefits

تجویز انتقال منافع به غیر

تجویز انتقال منافع ؛ در قراردادهای اجاره ی املاک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ مستاجر نمی تواند منافع مورد اجاره را به غیر انتقال داده و یا واگذار کند ، مگر این که به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر را داشته باشد.
اگر مستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشد و مالک نیز به انتقال رضایت ندهد و حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه نیز نباشد مستاجر با مانعی برای انتقال حق خود رو به رو است. از طرفی مستاجر می خواهد منافع ملک را واگذار کند و از سوی دیگر بدون رضایت مالک اجاره ی ملک را منتقل کند مالک می تواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه به مستاجر اقدام به تخلیه ی ملک کند.

در چنین مواردی برای این که انتقال ملک و حق کسب و پیشه به حقوق مستاجر ضرر نزند مستاجر می تواند با مراجعه به دادگاه تجویز انتقال منافع ملک را از دادگاه مطالبه کند.

دادگاه پس از بررسی موضوع در صورت وجود شرایط لازم و پس از استعلام از واحد ثبتی در خصوص وضعیت مالکیت ملک حکم به تجویز انتقال منافع صادر می کند. پس از صدور و قطعیت حکم انتقال قرارداد اجاره و حق کسب و پیشه از سوی مستاجر به غیر بلامانع است. # تجویز انتقال منافع

طرفین دعوی

مستاجر به عنوان خواهان به طرفیت مالک به عنوان خوانده طرح دعوی می کند.

مرجع صالح به رسیدگی

از آنجا که این دعوی مرتبط با املاک دارای حق کسب و پیشه است بنابراین مرجع رسیدگی به این دعوی دادگاه محل وقوع ملک می باشد.

نحوه ی اجرای رای

حکم دادگاه برای تجویز انتقال منافع اعلامی است و اجراییه صادر نمی شود بنابراین مراتب به موجر اعلام می شود و رونوشت آن به دفتر خانه ی مربوطه ارسال می شود. اعتبار این رای شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی است که در این مدت مستاجر باید با سند رسمی منافع را به دیگری منتقل کند و گرنه حکم از اعتبار می افتد.
مستاجر قبل از طرح دعوی می بایست طی اظهارنامه ی رسمی از مالک بخواهد که یا حق کسب و پیشه ی ملک را به وی پرداخت کند و ملک را تحویل بگیرد و یا رضایت خود را در خصوص انتقال منافع ملک اعلام کند. در صورتی که مالک یکی از خواسته های فوق را اجابت نکرد مستاجر می تواند دادخواست تجویز انتقال منافع را طرح کند.

مستاجر در چه صورتی حق انتقال منافع به غیر را دارد؟

در قراردادهای اجاره املاک تجاری موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ مستاجر بدون در اختیار داشتن حکم دادگاه مبنی بر تجویز انتقال منافع ، تنها در صورتی امکان انتقال منافع به غیر را دارد که در قرارداد اجاره ای که با مالک منعقد نموده است حق انتقال واضح و صریح به وی داده شده باشد وگرنه حق انتقال ندارد حتی اگر در قرارداد این حق از او سب شده باشد.
اگر ملک در اجاره ی چند مستاجر به صورت مشاعی باشد و عده ای تمایل به انتقال منافع نداشته باشند دو حالت متصور است : حالت اول در صورتی است که ملک قابلیت افراز داشته باشد که در این حالت ملک افراز شده و مستاجر هر بخش از بخش های افرازی دادخواست تجویز انتقال منافع را تقدیم می کند.

در حالتی که ملک غیر قابل افراز باشد در این که امکان انتقال منافع با حکم دادگاه وجود دارد یا خیر بین محاکم اختلاف است. بعضی از شعب دادگاه ها بر این اعتقادند که مستاجر می تواند دادخواست را به طرفیت مالک و دیگر مستاجرین مشاعی تقدیم کند و برخی دیگر از محاکم چنین رویه ای را نپذیرفته اند و این تقاضا را منوط به درخواست همه ی مستاجرین مشاعی می دانند.

اگر ملک مشاع باشد و مالکین متعدد داشته باشد مثل این که مالک فوت کرده و ورثه ی او چندین نفر باشند دعوی باید به طرفیت تمام مالکین اقامه شود و گرنه دعوی رد می شود.
هر گاه مستاجر با داشتن حق انتقال به غیر یا با اذن دادگاه مورد اجاره را به دیگری انتقال دهد می تواند از مستاجر جدید مبلغی بابت انتقال حق کسب و پیشه ی خود دریافت کند و مستاجر جدید از هر حیث قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود.

در دادخواست تجویز انتقال منافع نیازی به معرفی شخصی به عنوان مستاجر نیست.

در این که آیا مستاجر می تواند تجویز انتقال بخشی از مال مورد اجاره را بخواهد بین محاکم اختلاف نظر است. برخی این دادخواست را می پذیرند و برخی دیگر نمی پذیرند. در عین حال به نظر می رسد اگر موقعیت ملک به نحوی باشد که واگذاری جزئی منافع مستلزم تغییر اساسی در بنای ملک نباشد این انتقال موجه است. # تجویز انتقال منافع

پرداخت حق کسب و پیشه

اگر موجر پس از طرح دعوا از سوی مستاجر با حضور در دادگاه برای پرداخت حق کسب و پیشه اعلام آمادگی کرد دادگاه پس از تعیین میزان حق کسب و پیشه توسط کارشناس رسمی حکم به تخلیه ی ملک توسط مستاجر در قبال دریافت حق کسب و پیشه صادر می کند و در حکم قید می کند چنانچه ظرف سه ماه موجر حق کسب و پیشه ی مستاجر را پرداخت نکند ، مستاجر می تواند منافع مورد اجاره را به غیر انتقال دهد. همچنین در حکم قید می کند اگر مستاجر ظرف شش ماه از تاریخ انقضای مدت سه ماهه ی یاد شده منافع مورد اجاره را در دفتر خانه ی تنظیم کننده ی سند اجاره انتقال ندهد حکم حکم ملغی الاثر می شود.
دادخواست تجویز انتقال سرقفلی و یا تجویز انتقال حق کسب و پیشه اشتباه است و صرفا دادخواست تجویز انتقال منافع قابلیت استماع دارد. # تجویز انتقال منافع

مستندات قانونی
صدر ماده ی ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶

مستاجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را کلاً یا جزاً یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار نماید مگر اینکه کتباً این اختیار به او داده ‌شده باشد.

ماده ی ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶

‌ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای‌‌ همان شغل یا‌ مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. ‌هر‌گاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه ا‌ی در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق ‌کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند.

در این صورت دادگاه حکم به تجویز‌انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (‌اگر اجاره‌نامه رسمی در بین‌نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام‌ شریط اجاره قائم‌مقام مستاجر سابق خواهد بود. ‌هر‌گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.

‌تبصره ۱- در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد ‌داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد. و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا‌ پیشه یا تجارت را خواهد داشت.
تبصره ۲- حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر‌‌ همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد‌بود.

رویه و نظرات قضایی
رای شماره ی ۱۰۳۵ مورخ ۱۷/۸/۹۱ شعبه ی ۱ دادگاه تجدید نظر استان تهران

دعوای تجویز انتقال اجاره محل کسب به غیر باید از سوی مستاجر اقامه شود و اگر بدون مجوز انتقال صورت گرفت مستاجر بعدی نمی تواند تقاضای تجویز و انتقال رسمی اجاره را طرح کند. # تجویز انتقال منافع

رای شماره ی ۸۹۲ مورخ ۲۹/۶/۹۱ شعبه ی ۱۷ دادگاه تجدید نظر استان تهران

در صورتی که قرارداد اجاره ی واحد تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ بوده باشد و انتقال منافع به غیر در قرارداد مشروط به موافقت موجر شده باشد مستاجر می تواند علی رغم مخالفت موجر با انتقال ، با تنقیح مناط از ماده ی ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ و برای تجویز انتقال منافع به غیر در مراجع دادگستری اقامه دعوا کند.

نشست قضایی دادگستری قم ، اسفند ۸۳ سوال شماره ی ۵۳۱
نظریه ی کمیسیون

در حین رسیدگی موجر اعلام آمادگی پرداخت حق کسب و پیشه را می کند و با این اعلام آمادگی نسبت به دیگران اولویت پیدا می کند. در این صورت دادگاه حکم به تخلیه ی پس از پرداخت حق کسب و پیشه را ظرف مهلت مقرر در ماده ی ۲۸ پرداخت نکند مستاجر حق انتقال به غیر خواهد داشت. # تجویز انتقال منافع