دانستنی های ابطال سند رسمی انتقال

لینک مقاله را به اشتراک بگذارید:https://oonelaw.com/set-the-document

ابطال سند رسمی انتقال

مبنای حقوقی دادخواست

ابطال سند رسمی انتقال، سند رسمی انتقال مالکیت که اصطلاحا به آن بنچاق و یا قطعی غیر منقول هم گفته میشود ، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود و پس از آن که به امضای طرفین رسید ، خلاصه ی معامله به اداره ی ثبت اسناد و املاک ، ارسال می شود تا در دفتر املاک اداره ی ثبت اسناد و املاک ، انتقال مالکیت ثبت شود .

دعوی ابطال سند رسمی انتقال ، به اسباب مختلفی قابل طرح است.

به عبارت دیگر موجبات ابطال سند رسمی ملک بسیار متعدد و متنوع است. ما در این جا قصد احصای آن ها را نداریم ؛ ولی به مهم ترین آن ها اشاره می کنیم .

از جمله این که امکان دارد خواهان به نحوی مدعی بی اعتباری معامله ی موضوع سند باشد ، عدم تحقق شرایط صحت قرارداد ، رایج ترین د لیل بی اعتباری معامله ی موضوع سند است.

به عنوان مثال: عدم مالکیت فروشنده در زمان معامله جعل سند انتقال یا جعلی بودن اسناد انتقال قبلی، عدم اهلیت یکی از متعاملین در زمان انعقاد معامله و یا نبودن فروشنده یا خریدار در اسناد انتقال ، پایه های سند را مخدوش می کند .

فسخ یا انفساخ معامله ، مبنای سند انتقال از دلایل دیگر دعوی ابطال سند است . ایطال عملیات اجرایی که سند مورد نظر در متیجه ی آن صادر شده است ، ابطال رای هیات موضوع ماده ی ۱۴۷ قانون ثبت و بسیاری عوامل دیگر ، موجبات دیگری برای ابطال اسناد انتقال ملک هستند .

برای عضویت در صفحه اینستاگرام کیلیک کنید

طرفین دعوی

خواهان دعوی کسی است که مدعی بی اعتباری سند است. در صورتی که خواهان خود یک طرف معامله بوده باشد، طرف دیگر معامله خوانده ی دعوی خواهد بود؛ اما اگر خواهان غیر از طرفین معامله باشد، دو طرف سند رسمی انتقال خوانده گان دعوا هستند.

اگر پس از ثبت سند مورد نظر انتقالات دیگری هم ایجاد شده باشد،  دادخواست ابطال اسناد انتقال مالکیت باید به طرفیت همهن ی ایادی بعدی مطرح شود و ابطال همه ی اسناد بعدی خواسته شود؛ چرا که ابطال یک سند بدون ابطال اسناد بعدی، موجب تعارض اسناد می شود . # ابطال سند رسمی انتقال

در این دعوا نیازی به طرف دعوی قرار دادن اداره ی ثبت اسناد و املاک و یا دفتر اسناد رسمی به عنوان خوانده وجود ندارد .

مرجع صالح برای رسیدگی

دعاوی مربوط به املاک و حقوق راجع به آن ها از جمله دعوای ابطال سند انتقال مالکیت باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح شود . در مواردی ابطال سند رسمی انتقال ، مستلزم ابطال مقدمات تنظیم سند انتقال است و رسیدگی به این مقدمات نیز ممکن است در صلاحیت دادگاه های عمومی نباشد . # ابطال سند رسمی انتقال

در این موارد باید دادخواست در مرجعی که صالح به رسیدگی به مقدمات تنظیم سند رسمی انتقال است، مطرح شود و پس از اخذ تصمیم در مرجع مربوطه، دادخواست ابطال سند رسمی تقدیم شود.

نحوه ی اجرای رای

پس از قطعی شدن رای ، مرجع قضایی برای ذی نفع گواهی قطعیت رای صادر می کند. با ارایه ی حکم قطعی از مرجع قضایی به اداره ی ثبت اسناد و املاک و تقاضای ذی نفع، رییس اداره ی ثبت، موضوع را برای بررسی و اقدام به دفتر املاک ارجاع می کند. متصدی دفتر املاک پس از بررسی سوابق و ملاحظه ی مدارک ابرازی و تطبیق مشخصات مندرج در آن با محتویات پرونده ی ثبتی و پس از حصول اطمینان از عدم اشکال، مراتب ابطال سند انتقال مالکیت اولیه را در ستون ملاحظات دفتر املاک مربووط، توضیح می دهد.

در پیش نویس سند مالکیت جدید ، علاوه بر قید مشخصات کامل مالک جدید، جریان پرونده ی ثبتی و نحوه ی ابطال سند مالکیت اولیه و شماره و تاریخ مستند ابطال باید به طور مشروح نوشته شود .

اگر بر اساس سند رسمی انتقال، سند رسمی مالکیت نیز از سوی اداره ی ثبت اسناد و املاک صادر شده باشد ، به تبع ابطال سند انتقال ، سند مالکیت باطل می شود.

در مورد سند باطل شده ، اداره ی ثبت بخش نامه ای را خطاب به دفاتر اسناد رسمی مبنی بر ابطال سند مالکیت اولیه ارسال می کند تا از معامله با آن جلوگیری شود . هم چنین در صورتی که سند مالکیت اولیه به طریقی به اداره ی ثبت ارائه شود ، آن را باطل می کند و ضمیمه ی پرونده ثبتی می شود . # ابطال سند رسمی انتقال

شمار قابل توجهی از محاکم ، ابطال سند رسمی انتقال اموال غیر منقول را به استناد مبایعه نامه یا اسناد عادی معارض مخالف با ماده ی ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک می دانند و به صرف استناد به سند عادی ، حکم ابطال سند صادر نمی کنند .

موضوع اعتبار اسناد عادی انتقال در تعارض با سند رسمی از دیر باز مورد اختلاف محاکم بوده است.

اما نظریه ی مورخ ۴/۸/۹۵ شورای نگهبان که اشعار می دارد، اسناد عادی املاک در صورتی که قراین و ادله ی قانونی یا شرعی بر صحت آن وجود داشته باشد ، معتبر است، به این اختلافات پایان داده است . # ابطال سند رسمی انتقال

در صورتی که انتقال رسمی ملک به خوانده در اجرای رای دادگاه باشد، مثلا دادگاه به الزام تنظیم سند رسمی حکم داده باشد، موجبی برای رسیدگی هم عرض به دعوی ابطال سند وجود ندارد، چرا که قبلا دادگاه دیگری نسبت به تنظیم سند، حکم کرده است و هر چند خواسته ی ابطال سند با آن خواسته یکی نیست؛ ولی اظهار نظر در آن اظهار نظر بر حکم دادگاه هم عرض میباشد.

در حقیقت اگر سند رسمی به موجب احکام قضایی تنظیم شده باشد; دعوی ابطال اسناد نیز مطابق تشریفات قانونی صرفا و منحصرا در دادگاه صادر کننده ی حکم قطعی قابل رسیدگی است .

در مواردی که سند مالکیت به تبع رای هیات موضوع ماده ی ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک صادر شده باشد; ابتدا باید نسبت به رای هیئت مزبور اعتراض و ابطال رای هیات را درخواست کرد و سپس ابطال سند رسمی که بر اساس رای هیات صادر شده است، خواسته شود.

دادگاه حتما باید نسبت به مالکیت ملک از اداره ی ثبت; استعلام کند و نمی تواند به صرف اظهارات طرف یا طرفین ، حکمی صادر کند که احتمال مغایرت آن با ثبت رسمی وجود دارد.

چنان چه در دادخواست ابطال سند انتقال به جای شماره ی سند; شماره ی پلاک ثبتی ملک قید شود و یا شماره ی سند اشتباه درج شود; چون خواسته ی اولیه به درستی مطرح نشده است، رد دعوا می شود .

طرح دعوی ابطال سند انتقال اولیه بدون ابطال اسناد بعدی و بدون طرف قراردادن ایادی بعدی ، فاقد وجاهت قانونی است.

اگر ملک موضوع دعوی ابطال سند انتقال; بعدا تفکیک شده باشد; علاوه بر اسناد انتقالی بعدی باید ابطال صورت مجلس تفکیکی و تقسیم نامه نیز از دادگاه خواسته شود.

برای عضویت در کانال تلگرام  کیلیک کنید

در طرح دعوی ابطال سند انتقال باید تمامی مالکین مشاعی; طرف دعوی قرار گیرند، مگر اینکه دادخواست ابطال فقط متوجه سهم مشاعی یکی از مالکین باشد.

در صرتی که دعوی ابطال سند رسمی به استناد بی اعتباری معامله ، مبنای سند مطرح شود ، حکم به ابطال سند فرع بر بطلان عمل حقوقی می باشد که سند به عنوان دلیل برای آن تنظیم شده است و در واقع صدور حکم به ابطال سند منوط به رسیدگی به مبنای ابطال است که همان احراز بی اعتباری قرارداد است.# ابطال سند رسمی انتقال

بر این اساس خواهان باید در ستون خواسته; تایید بطلان یا فسخ و یا انفساخ معامله مبنای سند را نیز از دادگاه بخواهد .

در موارد تعارض بین دو سند مالکیت; اداره ی ثبت اسناد در شرایطی می تواند ; بدون حکم دادگاه اقدام به ابطال سند رسمی کند; در صورتی که یک ملک دارای دو مالک رسمی باشد، سندی که موخر صادر شده است; سند معارض گفته می شود هیات نظارت ثبت و در مرتبه ی بالاتر شورای عالی ثبت; صلاحیت تشخیص معارض بودن دو سند مالکیت را بر عهده دارد; در صورتی که به تشخیص هیات نظارت و یا شورای عالی ثبت; وجود تعارض بین اسناد مالکیت ملک; محرز می شود . # ابطال سند رسمی انتقال

اداره ی ثبت مکلف است به دارنده ی سند مالکیت معارض که صدور آن موخر بر سند دیگر است ابلاغ و به او اخطار کند که ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه حقوقی صلاحیت دار محل وقوع ملک مراجعه و گواهی اقامه ی دعوا را به اداره ی ثبت محل تسلیم و رسید اخذ می کند.

در صورتی که دارنده ی سند مالکیت معارض ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ; به دادگاه محا وقوع ملک مراجعه نکند; و گواهی طرح دعوا را به اداره ی ثبت محل; تسلیم و رسید اخذ نکند و دارنده ی سند مالکیت مقدم; گواهی عدم طرح دعوا را از مراجع صالحه دریافت و در مدت مزبور تقدیم کند; اداره ی ثبت مکلف است که سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض ابطال و مراتب را در ستون ملاحظات ثبت ملک در دفتر املاک قید و به دارنده ی سند مالکیت مزبور و دفاتر اسناد رسمی حوزه ی خود، پیرو نامه ی قبلی اعلام نکند و این تنها موردی است که اداره ی ثبت بدون حکم دادگاه; راسا سند مالکیت را ابطال می کند. # ابطال سند رسمی انتقال

مستندات قانونی

ماده ۲۲۳ قانون مدنی

هر معامله که واقع شده باشد محمول بر صحت است مگر اینکه فساد آن معلوم شود.

ماده ۱۳۰۹ قانون مدنی

در مقابل سند رسمی یا سندی که اعتبار آن در محکمه محرز شده ;دعوی که مخالف با مفاد یا مندرجات آن باشد; به شهادت اثبات نمی گردد.

ماده ۲۲ قانون ثبت  اسناد و املاک کشور

«همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت. در مورد ارث هم ملک وقتی در دفتر املاک به اسم وراث ثبت می‏شود; که وارث و انحصار آنها محرز و در سهم الارث بین آنها توافق بوده; و یا در صورت اختلاف حکم نهایی در آن باب صادر شده است». # ابطال سند رسمی انتقال

ماده ۴۶ قانون ثبت اسناد و املاک

ثبت اسناد، اختیاری است مگر در موارد ذیل:

• ۱- کلیه عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.
• ۲- کلیه معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است.

ماده ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک

در نقاطی که اداره ثبت اسناد و املاک و دفا‌تر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند ثبت اسناد ذیل اجباری است:

• ۱- کلیه عقود و معاملات راجعه به عین یا منافع اموال غیرمنقوله که در دفتر املاک ثبت نشده.
• ۲- صلحنامه و هبه‌نامه و شرکتنامه.

کیمیا رضایی – وکیل پایه یک دادگستری

کانون وکلای همدان

# ابطال سند رسمی انتقال