الزام به تنظیم سند رسمی

لینک مقاله را به اشتراک بگذارید:https://oonelaw.com/set-the-document

تنظیم سند ، بر اساس قانون ثبت، ثبت کلیه ی معاملات و عقود راجع به عین و یا منافع املاکی که سابقه ی ثبتی دارند ، اجباری است و اگر این معاملات به صورت عادی تنظیم شود، نزد دادگاه و ادارات اعتباری ندارند.

بنابراین اگر معامله ی عادی مانند بیع ، هبه و صلح در خصوص یک ملک منعقد شود، تا زمانی که این معامله به صورت رسمی ثبت نشده است ، در دادگاه و ادارات اعتبار ندارند.

حال اگر قراردادی به صورت عادی تنظیم شود ، طرفی که مالکیت به وی منتقل شده است ، میتواند الزام مالک ملک را به تنظیم سند رسمی انتقال از دادگاه بخواهد.

اگر چه در برخی از قراردادهای عادی ، زمان و موعد مشخصی برای تنظیم آن انتقال پیش بینی میشود ؛ اما اگر چنین موعدی هم در قرارداد پیش بینی نشده باشد ، با توجه به الزام قانونی به ثبت این معاملات، میتوان دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را تقدیم کرد.

طرفین دعوا 

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ، خواهان ، خریدار ملک است و خوانده در وهله ی اول کسی است که مالکیت ملک را به خواهان منتقل نموده است از طریق قرارداد عادی . به عنوان مثال : در قرارداد فروش ملک ، فروشنده اولین خوانده محسوب میشود ؛ اما گاهی ممکن است فروشنده ، مالک رسمی ملک نباشد و در اداره ی ثبت اسناد ، مالک رسمی ، شخص دیگری باشد . در چنین حالتی باید علاوه بر فروشنده ، مالک رسمی هم به عنوان یکی از خواندگان طرف دعوا قرار گیرد.

مرجع صالح برای رسیدگی

کلیه دعاوی راجع به ملک ، باید در دادگاه محل وقوع ملک ، مطرح شود.

پس از آن که رای الزام به تنظیم سند رسمی قطعی شد ، اجراییه صادر میشود و دادگاه ابتدا به محکوم علیه (مالک رسمی) ابلاغ می کنند که ظرف ده روز پس از ابلاغ برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر شود و ملک را به نام محکوم له منتقل کند . اگر محکوم علیه در دفترخانه حاضر نشد ، با تقاضای سردفتر اسناد رسمی ، نماینده ی دادگاه در دفترخانه حاضر میشود و ملک را به نام محکوم له منتقل می کند.

حکم الزام به تنظیم سند رسمی علیه چه کسی صادر میشود؟

در پرونده ی الزام به تنظیم سند رسمی ، حکم الزام به تنظیم سند رسمی در نهایت علیه مالک رسمی ملک صادر خواهد شد و او محکوم به تنظیم سند رسمی می شود و اگر کسی که در قرارداد ، متعهد به تنظیم سند رسمی شده است ، شخصی غیر از مالک رسمی باشد ، این شخص صرفا بابت وجه التزام و خسارت تاخیر در انجام تعهد ، محکوم خواهد شد.

اگر مقدمات صدور سند ، مانند پایان کار و صورت مجلس تفکیکی در زمان تنظیم دادخواست آماده نباشد ، بهتر است علاوه بر تنظیم سند ، الزام خوانده نسبت به تهیه ی مقدمات فوق نیز از دادگاه خواسته شود.

برای عضویت در صفحه اینستاگرام کیلیک کنید

اگر ملک در رهن باشد چه باید کرد؟

در صورتی که ملک در رهن باشد و قرارداد رهنی، مربوط به قبل از فروش ملک باشد، ابتدا باید ملک از رهن خارج شود و سپس تنظیم سند صورت گیرد ، بنابراین بهتر است ضمن دادخواست، الزام به فک رهن ملک نیز از دادگاه خواسته شود . برخی دادگاه ها ارایه ی همزمان خواسته ی الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی را نمی پذیرند و ابتدا نسبت به الزام به فک رهن ، رسیدگی و سپس در مورد الزام به تنظیم سند ، حکم میدهند.

اگر فروش ملک ، توسط مالک با اجازه ی مرتهن صورت گرفته باشد ، برای تنظیم سند رسمی ، نیاز به فک رهن از ملک نیست . برخی از محاکم معتقدند ، اگر فروش ملک و بالتبع تنظیم سند رسمی به نام خریدار با حفظ حقوق مرتهن باشد ، نیازی به فک رهن نیست .

اگر ملک ، بعد از امضای مبایعه نامه توسط مالک رسمی در رهن قرار گرفته شده باشد ، خریدار باید ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ، خواسته ی ابطال قرارداد رهنی و ابطال سند رهنی را نیز تقدیم کند.

اگر ملک در قید بازداشت باشد ، دادخواست الزام به سند رسمی رد میشود.

در این که آیا به صورت توامان امکان مطالبه ی وجه التزام عدم تنظیم سند و الزام مالک به تنظیم سند رسمی وجود دارد یا خیر ، بین محاکم اختلاف نظر است.

صدور دستور موقت

خواهان می تواند برای جلوگیری از نقل و انتقال ملک توسط مالک رسمی از دادگاه رسیدگی کننده درخواست دستور موقت مبنی بر جلوگیری از نقل و انتقال ملک را تقدیم کند. صدور دستور موقت ، مستلزم پرداخت مبلغی که از ده درصد ارزش ملک کمتر نخواهد بود، به عنوان خسارت احتمالی است . پس از صدور رای به نفع خواهان و قطعیت آن، خسارت احتمالی به خواهان مسترد خواهد شد.

اگر در قرارداد موعدی برای تنظیم سند رسمی تعیین نشده باشد ، اصل بر فوری بودن انتقال سند است. در چنین حالتی بهتر است ، خواهان ابتدا از طریق اظهارنامه رسمی از مالک بخواهد که سند انتقال را بنام او تنظیم کند.

موارد فسخ قرارداد

درصورتی که پس از محکومیت مالک به تنظیم سند رسمی و صدور اجراییه به هر دلیلی امکان الزام مالک به تنظیم سند رسمی وجود نداشته باشد ، خریدار میتواند قرارداد خود را فسخ کند. در دادخواست علاوه بر الزام خوانده به انتقال رسمی ملک، بهتر است الزام وی به انتقال رسمی توابع ملک ، مانند پارکینگ و انباری نیز خواسنه شود .

اثبات وقوع بیع

اگر خواهان ، مبایعه نامه عادی که اثبات کننده ی معامله ی بین طرفین است را نداشته باشد ، می تواند ضمن دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ، دادخواست اثبات وقوع بیع را نیز مطرح کند . در چنین حالتی دادگاه ابتدا به دلایل و مستنداتی که اثبات کننده ی قرارداد فروش ملک است ، رسیدگی میکند و سپس در صورت اثبات بیع ، حکم به الزام خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال صادر میشود . باید توجه کرد که خواسته ی اثبات وقوع بیع با خواسته ی اثبات مالکیت ، متفاوت است که در جای خود به آن پرداخته شده است .

احراز صحت قرارداد

الزام خوانده به تنظیم سند رسمی ، فرع بر صحت قرارداد است . بنابراین اگر خوانده و یا اشخاص ثالث در مقام دفاع ، اصل صحت و اعتبار قرارداد را مورد خدشه قرار دهند و یا مدعی انحلال آن شوند ، ابتدا به این ادعا رسیدگی می شود و سپس در صورت احراز صحت قرارداد حکم الزام به تنظیم سند رسمی صادر می شود .

دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ، صرفا نسبت به املاک ثبت شده مسموع است و نسبت به املاک ثبت نشده باید دادخواست مالکیت طرح شود .

محکومیت خوانده به تنظیم سند رسمی ، مستلزم پرداخت ثمن از سوی خریدار نیست و دادگاه نمی تواند ضمن رای الزام به تنظیم سند خواهان را ملزم به پرداخت ثمن کند . مگر این که در قر ارداد به صراحت تنظیم سند رسمی و پرداخت ثمن به عنوان تعهد متقابل ، مورد توافق قرار گرفته باشد.

ماهیت گواهی عدم حضور فروشنده در د فترخانه

گواهی دفتر خانه اسناد رسمی مبنی بر عدم حضور مالک و یا فروشنده در موعد تنظیم سند رسمی در دفترخانه; صرفا بیانگر تخلف فروشنده از تعهد قرارداد است; و خریدار بر اساس این گواهی میتواند; تخلف فروشنده و آمادگی خود برای پرداخت ثمن را به اثبات برساند . از این روی حتی اگر گواهی عدم حضور از دفترخانه اخذ نشود خریدار می تواند ، الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی انتقال از دادگاه بخواهد .

اگر مالک رسمی ملک فوت کرده باشد ، دادخواست به طرفیت ورثه مطرح میشود .

اگر برای ملک فروخته شده هنوز سند تفکیکی صادر نشده باشد; آدرس و موقعیت دقیق ملک با ذکر پلاک ثبتی ملک اصلی; کفایت می کند. در دادخواست حتما باید مشخصات دقیق ملک; اعم از پلاک ثبتی (فری و اصلی) و آدرس و موقعیت دقیق ملک در ساختمان ذکر شود.

اگر فروشنده ملک زمان مشخصی را برای تحویل ملک تعیین نموده باشد; خواهان میتواند همزمان با دادخواست الزام به تنظیم رسمی ملک; الزام به تحویل ملک را هم از دادگاه بخواهد.

مستندات قانونی این مبحث شامل مواد ۲۲۰ تا ۲۲۲ قانون مدنی; و مواد ۲۳۷تا ۲۳۹ و ۳۶۲ همان قانون; و ماده ۲۲ و ۴۶  قانون ثبت اسناد و املاک; و ماده ی ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی هستند; که در صورت نیاز میتوانید به آنها مراجعه کنید.

برای عضویت در کانال تلگرام  کیلیک کنید

رای شماره: ۵۵۱-۱۳۶۹٫۱۲٫۲۱

رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور

ماده ۱۴۷ اصلاحی قانون ثبت مصوب تیرماه ۱۳۶۵; و تبصره های آن که برای مدت موقت و با شرایط معین; اجازه مراجعه متقاضی سند را به هیأتهای مقرر در این قانون داده است; صلاحیت عام محاکم دادگستری را نفی نمی کند; و لذا دعوی الزام به انتقال ملک که در دادگاههای دادگستری اقامه می شود; باید مورد رسیدگی قرار گیرد; و آراء صادره از شعب ششم و پانزدهم دیوان عالی کشور که با این نظر مطابقت دارد; صحیح تشخیص می شود. این رأی بر طبق ماده واحده قانون وحدت رویه قضایی مصوب ۱۳۲۸; برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها; در موارد مشابه لازم الاتباع است.

رأی شماره: ۶۲۰ ـ ۱۳۷۶٫۸٫۲۰

رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور

مطابق مواد قانون مدنی; گرچه رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی شود; لکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم ایجاد می نماید; که می توان از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفاء کند; و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتی که منافی حق مرتهن باشد; نافذ نخواهد بود.

اعم از اینکه معامله راهن بالفعل منافی حق مرتهن باشد; یا بالقوه بنابه مراتب مذکور در جائی که بعد از تحقق رهن; مرتهن مال مرهونه را به تصرف راهن داده اقدام راهن در زمینه فروش; و انتقال سرقفی مغازه مرهونه به شخص ثالث بدون اذن مرتهن; از جمله تصرفاتی است; که با حق مرتهن منافات داشته و نافذ نیست; در نتیجه رأی شعبه چهاردهم دیوان عالی کشور که با این نظر موافقت دارد; به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص می شود; این رأی وفق ماده واحده قانون مربوط به وحدت رویه قضایی مصوب تیر ماه ۱۳۲۸; برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها; در موارد مشابه لازم الاتباع است.

کیمیا رضایی – وکیل پایه یک دادگستری