پس از مطالعه، در صورت مفید بودن، این متن را برای دیگران نیز ارسال نمایید تا آنها نیز از مطالعه مفید آن بهرهمند شوند.
لینک مقاله تنظیم سند پیش فروش ملک را به اشتراک بگذارید: https://oonelaw.com/set-up-a-pre-sale-document
الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک
به موجب قانون پیش فروش ساختمان قرارداد پیش فروش فقط باید از طریق تنظیم سند رسمی پیش فروش نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت منعقد شود. این الزام هر چند نص صریح قانون است در حال حاضر به طور کامل در کل کشور اجرا نیم شود. در برخی از شهرهای کشور امکان تنظیم سند رسمی پیش فروش وجود دارد. با این حال اگر پیش خریدار پس از انعقاد قرارداد پیش فروش عادی بخواهد از الزام قانونی استفاده کند می بایست دعوی الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک را مطرح کند.
مدارک لازم جهت تنظیم سند رسمی پیش فروش
- سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این که مورد معامله در ازای سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.
- پروانه ی ساخت کل ساختمان و شناسنامه ی فنی مستقل برای هر واحد.
- بیمه نامه ی مربوط به مسئولیت موضوع ماده ی ۹ این قانون.
- تاییدیه ی مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان.
- پاسخ استعلام از اداره ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.
- اگر ملکی که با قرارداد عادی پیش فروش شده باشد; پروانه ی ساختمانی و شناسنامه ی فنی نداشته باشد باید در ضمن دادخواست; الزام پیش فروشنده به اخذ این موارد از دادگاه خواسته شود.
| برای عضویت در کانال تلگرام کلیک کنید |
یکی از الزامات تنظیم قرارداد رسمی پیش فروش ، تاییدیه ی مهندس ناظر مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان است. در صورتی که در زمان دادخواست عملیات پی به پایان نرسیده باشد; باید الزام پیش فروشنده به اتمام عملیات پی نیز خواسته شود.
طرفین دعوی
این دعوی از طرف پیش خریدار مطرح می شود و خوانده ی دعوی پیش فروشنده است.
اگر پیش فروشنده مالک رسمی ملک نباشد و یا بین او و مالک قرارداد رسمی نظیر اجاره و یا مشارکت در ساخت در بین نباشد می بایست مالک رسمی نیز به عنوان یکی از خواندگان در دادخواست مطرح شود.
مرجع صالح برای رسیدگی
اگر چه بر اساس ماده ی ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان حل کلیه ی اختلافات ناشی از تعبیر; تفسیر و اجرای قرارداد های پیش فروش ساختمان بر عهده ی هیات داوری است; ولی از آنجا که تا کنون آیین نامه ی اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده است; بنابراین در حال حاضر رسیدگی به اختلافات ناشی از قراردادهای پیش فروش بر عهده ی دادگاه محل وقوع ملک است.
نحوه ی اجرای رای
در صورت فراهم بودن مقدمات تنظیم سند; دادگاه با صدور اجراییه از پیش فروشنده می خواهد که سند رسمی پیش فروش را در دفترخانه تنظیم کند; و در صورت خودداری وی دادگاه با اعزام نماینده خود از طرف پیش فروشنده سند پیش فروش را امضاء خواهد کرد. دفتر اسناد رسمی پس از تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک; خلاصه ای از قرارداد را به اداره ی ثبت اسناد و املاک اعلام می کند.
نکات کلیدی مرتبط دادخواست
برای تنظیم سند رسمی پیش فروش نیازی به اخذ مفاصا حساب مالیات نیست.
سند پیش فروشی که الزام به تنظیم آن از دادگاه خواسته می شود در حقیقت قرارداد پیش فروش ملک است و با سند رسمی مالکیت تفاوت دارد.
هدف قانون گذار الزام پیش فروشنده به تنظیم سند رسمی پیش فروش ، جلوگیری از قرارداد های پیش فروش معارض است.
در صورتی که قرارداد پیش فروش به صورت رسمی تنظیم شود در صورت استنکاف هر یک از طرفین از تعهدات قانونی خود نیازی به طرح دعوا در دادگاه نیست و از طریق اجرای ثبت می توان شخص مستنکف و متخلف را به ایفای تعهد الزام کرد.
به عنوان مثال : در صورتی که پیش فروشنده نسبت به تنظیم سند رسمی مالکیت به نام پیش خریدار تخلف کند; در صورت آماده بودن مقدمات تنظیم سند رسمی; اجرای ثبت راسا و بدون نیاز به حکم دادگاه سند مالکیت ملک را به نام پیش خریدار تنظیم می کند.
دعوی الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک در مدت اجرای پروژه و ساخت بنا مطرح می شود ؛ اما با پایان مدت توافق شده و اتمام عملیات ساختمانی نیازی به طرح دعوی نیست و دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک منطقی تر است.
| برای عضویت در صفحه اینستاگرام کلیک کنید |
برای طرح این دعوی می بایست مدرکی مبنی بر انعقاد عقد پیش فروش و وجود رابطه ی قراردادی میان پیش خریدار و پیش فروشنده به دادگاه ارائه شود. مسلم است که بهترین مدرک در این باره قرارداد پیش فروش است که به صورت عادی تنظیم شده است.
اگر شخصی بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش فروش کند; پیش خریدار می تواند اقدام به تعقیب کیفری وی کند; و مجازات هایی برای پیش فروش بدون تنظیم سند رسمی در قانون پیش فروش ساختمان پیش بینی شده است.
اگر چه عدم تنظیم سند قرارداد پیش فروش و اقدام به پیش فروش با قرارداد عادی برای پیش فروشنده جرم محسوب می شود ؛ اما این به معنای بی اعتباری قرارداد عادی پیش فروش نیست و این قرارداد مانند هر سند عادی دیگری اعتبار قانونی دارد.
اگر علیرغم صدور رای قطعی و اجراییه به هر دلیلی امکان تنظیم سند پیش فروش ملک فراهم نشود ، پیش فروشنده می تواند اقدام به فسخ قرارداد پیش فروش عادی کند.
مستندات قانونی
ماده ی ۱ قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹
هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن; مالک رسمی زمین (پیشفروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود; و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیشخریدار) درآید از نظر مقررات این قانون « قرارداد پیشفروش ساختمان» محسوب میشود.
تبصره ـ اشخاص ذیل نیز میتوانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که بهموجب آن زمینی در اختیارشان قرار میگیرد اقدام به پیشفروش ساختمان نمایند:
۱ـ سرمایهگذارانی که در ازاء سرمایهگذاری از طریق احداث بناء بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بناء احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و بهموجب سند رسمی به آنان اختصاص مییابد.
۲ـ مستأجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که بهموجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستأجره را دارند.
ماده۲ـ در قرارداد پیشفروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:
- اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
- اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
- مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث میشود مانند موقعیت; کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا; تعداد طبقات و کل واحدها، نما; نوع مصالح مصرفی ساختمان; سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفاً در قیمت مؤثر است.
- بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
- شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
- زمان تحویل واحد ساختمانی پیشفروششده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
- تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمهای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
- تعهدات پیشفروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
- معرفی داوران
- احکام مذکور در مواد (۶)، (۷) و (۸) و تبصره آن، (۹)، (۱۱)، (۱۲)، (۱۴)، (۱۶) و (۲۰) این قانون.
ماده ۳ـ قرارداد پیشفروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (۲) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.
ماده۴ـ تنظیم قرارداد پیشفروش منوط به ارائه مدارک زیر است:
۱ـ سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بناء یا قرارداد رسمی حاکی از اینکه مورد معامله در ازاء سرمایهگذاری با حق فروش از طریق احداث بناء بر روی عرصه به پیشفروشنده اختصاص یافته است.
۲ـ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
۳ـ بیمهنامه مربوط به مسؤولیت موضوع ماده (۹) این قانون
۴ـ تأییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
۵ ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
تبصره ـ در مجموعههای احداثی که پیشفروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آمادهسازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیشفروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سیدرصد (۳۰%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تأیید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه میباشد.
ماده۵ ـ تنظیم قرارداد پیشفروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حقالثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفاً در قبال پرداخت حقالتحریر طبق تعرفه خاص قوه قضائیه صورت میگیرد.
ماده۲۰ـ کلیه اختلافات ناشی از تعبیر; تفسیر و اجراء مفاد قرارداد پیشفروش توسط هیأت داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضیالطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضیالطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام میپذیرد. در صورت نیاز داوران میتوانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نماید. آئیننامه اجرائی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تأیید هیأت وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب خواهد بود.
ماده۲۱ـ پیشفروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیشفروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاعرسانی و سایر رسانههای گروهی و نصب در اماکن و غیره; مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذیصلاح که در آئیننامه اجرائی این قانون مشخص میشود أخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانههای یادشده ارائه نماید.
شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود. مطبوعات و رسانهها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیشفروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزاء نقدی از ده میلیون (۱۰٫۰۰۰٫۰۰۰)ریال تا یکصد میلیون (۱۰۰٫۰۰۰٫۰۰۰) ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.
ماده۲۲ـ شهرداریها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.
ماده۲۳ـ اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیشفروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز; اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند; به حبس از نود و یک روز تا یکسال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم میشوند.
تبصره ـ جرائم مذکور در این ماده تعقیب نمیشود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجراء آن موقوف میشود.
ماده۲۵ـ آئیننامه اجرائی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری; با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تأیید رئیس قوه قضائیه به تصویب هیأت وزیران خواهد رسید.
از طریق دکمه زیر میتوانید لینک صفحه را اشتراک گذاری کنید.