دعوای تخلیه به جهت انتقال به غیر

لینک مقاله تنظیم انتقال به غیر را به اشتراک بگذارید: https://oonelaw.com/transfer-to-other

تخلیه به دلیل انتقال به غیر

انتقال به غیر، در قراردادهای اجاره اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ که قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده اند مستاجر نمی تواند بدون اجازه و اطلاع مالک عین مستاجره را به کسی دیگر منتقل کند.

چنانچه مستاجر بدون اینکه مالک اجازه داده باشد یا حکم دادگاه در میان باشد به هر صورتی ملک را به شخص دیگری اجاره دهد، مالک می تواند با پرداخت نیمی از حق کسب و پیشه نسبت به فسخ قرارداد و تخلیه عین مستاجره اقدام نماید.

مطلب مهمی که مد نظر است این است که حتی اگر برای انتقال حق کسب و پیشه قراردادی منعقد نشده باشد اما شخص دیگری بجز مستاجر عملا از ملک منتفع شود برای تحقق انتقال به غیر کافی است و انعقاد یا عدم انعقاد قرارداد بین مستاجر و منتقل الیه موثر نمی باشد.

بنابراین چنانچه محقق شود که مستاجر ملک را به دیگری منتقل کرده است ، امکان طرح دادخواست فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به دلیل انتقال به غیر از طرف مالک متصور است.

دادگاه ضمن رسیدگی و با توجه به اظهارات طرفین در صورت تحقق انتقال به غیر ، موضوع را جهت ارزیابی میزان حق کسب و پیشه به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع میدهد و پس از قطعیت نظر کارشناس رای به تخلیه عین مستاجره در ازای یک دوم حق کسب و پیشه صادر می کند.

در رای صادر شده از ناحیه دادگاه موجر باید ظرف سه ماه از تاریخ قطعیت رای نسبت به پرداخت نصف حق کسب و پیشه به مستاجر اقدام نماید. و نیز برای مستاجر مهلتی که کمتر از ده روز و بیشتر از دو ماه نباشد جهت تخلیه ملک در نظر گرفته می شود. ابتدای مهلت مستاجر از زمان پرداخت حق کسب و پیشه توسط موجر محاسبه می شود.

طرفین دعوا

در دادخواست تخلیه به دلیل انتقال به غیر خواهان دعوی مالک ملک است و خوانده دعوی مستاجر اولیه ملک است. اما طبق رویه بعضی از محاکم می توان مستاجر متصرف را نیز خوانده محسوب نمود و می توان از ابتدا دادخواست را به طرفیت مستاجر متصرف مطرح کرد و بهتر این است که تمامی مستاجرین پیشین و متصرفین فعلی جزء خواندگان قرار بگیرند.

مرچع صالح برای رسیدگی

چون دعوی راجع به تخلیه مربوط به ملک است و ملک هم جزء اموال غیر منقول می باشد لذا مرجع صالح برای رسیدگی به این دعوی دادگاه محل وقوع ملک است.

برای عضویت در کانال تلگرام  کلیک کنید

نحوه ی اجرای رای

پس از اینکه رای قطعی شد و اجراییه صادر شد اگر موجر در مهلت سه ماه از قطعیت حکم نسبت به پرداخت نصف حق کسب و پیشه به مستاجر اقدام کند ، اجرای احکام موظف است پس از پایان مهلتی که در رای برای مستاجر تعیین شده است اقدام به تخلیه ی ملک نماید.

چنانچه ٢ نفر بصورت مشاعی مستاجر یک ملک باشند و احدی از آن دو نفر سهم خود را به شریک اش انتقال دهد، بین محاکم اختلاف نظر وجود دارد که آیا این انتقال، انتقال به غیر محسوب می شود یا خیر.

• اگر موجر در مهلت سه ماهه از تاریخ قطعیت رای، نسبت به پرداخت حق کسب و پیشه اقدام نکند ، حکم صادره ملغی می گردد.
• اگر مستاجری بدلیل ضعف وعدم توانایی جسمی کافی، ناتوان از کار در عین مستاجره باشد و پسر یا شاگردش که دارای استقلال مالی نیست ، محل کسب را اداره نماید، این مورد از موارد انتقال به غیر محسوب نمی شود.
• اگر موجر بعد از انتقال قرارداد اجاره به شخص ثالث از مستاجر جدید اجاره دریافت نماید، این موضوع میتواند بعنوان قرینه ای بر رضایت مالک نسبت به انتقال محسوب شود.

مستندات قانونی
ماده ی ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶

در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.

• در موردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره‌نامه و یا در موردی که اجاره‌نامه‌‌ای در بین نباشد مورد اجاره را کلاً یا جزئاً ‌به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده یا عملاً از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت‌الکفاله قانونی خود ‌قرار داده باشد.
• در موردی که عین مستاجره به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا ‌نمایندگی و غیره عملاً به غیر واگذار کند بدون اینکه طبق ماده ۱۹ این قانون با مستاجر لاحق اجاره‌نامه تنظیم شده باشد.

‌ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره‌نامه، حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند برای‌‌ همان شغل یا‌ مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد. ‌هر‌گاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه ا‌ی در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره، حق ‌کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد والا مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند.

در این صورت دادگاه حکم به تجویز‌انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره‌نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک (‌اگر اجاره‌نامه رسمی در بین‌نباشد) صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود، مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام‌ شریط اجاره قائم‌مقام مستاجر سابق خواهد بود. ‌هر‌گاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستاجر جدید انتقال داده نشود حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود.

• ‌تبصره ۱- در صورتی که مستاجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید موجر حق درخواست تخلیه را خواهد ‌داشت و حکم تخلیه علیه متصرف یا مستاجر اجرا خواهد شد. و در این مورد مستاجر یا متصرف حسب مورد استحقاق دریافت نصف حق کسب یا‌ پیشه یا تجارت را خواهد داشت.
• تبصره ۲- حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستاجر‌‌ همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستاجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد‌بود.

‌ماده ۲۷ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

در مواردی که حکم تخلیه صادر می‌شود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین‌ می‌نماید. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی مقامات صلاحیتدار تاسیس شده در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد.

• ‌تبصره ۱- در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر می‌شود مهلت‌های مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا‌ پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.
• ‌تبصره ۲- در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر می‌شود حداکثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود.

ماده ۲۸ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

در مواردی که حکم تخلیه عین مستاجره با پرداخت حق کسب یا پیشه و یا تجارت صادر و قطعی می‌شود موجر مکلف است ظرف سه‌ ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی وجه معینه را در صندوق دادگستری تودیع یا ترتیب پرداخت آن را به مستاجر بدهد والا حکم مزبور ملغی‌الاثر خواهد بود‌ مگر اینکه طرفین به مدت بیشتری توافق کرده باشند.

در سایر موارد نیز هر‌گاه موجر ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ حکم قطعی تقاضی صدور اجرائیه ‌نماید. حکم صادر شده ملغی‌الاثر است مگر اینکه بین موجر و مستاجر برای تاخیر تخلیه توافق شده باشد.

• ‌تبصره – مدتهای مذکور در ماده فوق نسبت به احکامی که در زمان اجری قانون روابط مالک و مستاجر مصوب ۱۳۳۹ صادر‌و قطعی گردیده از تاریخ اجری این قانون شروع می‌شود.

برای عضویت در صفحه اینستاگرام  کلیک کنید

رویه و نظرات قضایی
رای وحدت رویه ی شماره ی ۴۲ مورخ ۲/۸/۱۳۵۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور

نظر به اینکه شخصیت حقوقی شرکت تجارتی از مدیر آن به کلی مجزا و امکان برکناری مدیر شرکت همیشه موجود است و همین که منافع عین مستاجره به شرکتی واگذار شده و مستاجر شرکت است نه مدیر آن، بنابراین هر گاه در سند اجاره حق انتقال به غیر کلی یا جزئی از مستاجر سلب شده و او مورد اجاره را به شرکتی ولو که خود مدیر آن باشد واگذار کند این انتقال به غیر تحقق یافته است و نظر شعبه ی ۳۹ دادگاه شهرستان تهران در این زمینه صحیح و مطابق با اصول و موازین قانونی است. این رای به موجب ماده ی ۳ از مواد اضافه شدن به قانون آیین دادرسی کیفری برای دادگاه ها در موارد مشابه لازم الاتباع است.

رای شماره ی ۱۳ مورخ ۱۹/۱/۹۲ شعبه ی ۵ دیوان عالی کشور

تفاوتی بین حق کسب و پیشه و تجارت و حق سرقفلی در چهار چوب قانون موجر و مستاجر ۱۳۵۶ وجود نداشته است و لذا مطالبه ی وجهی به عنوان سرقفلی سوای از آن چه در هنگام صدور حکم تخلیه به علت انتقال بدون مجوز قانونی به غیر و بر اساس نظریه ی کارشناسان به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت تعیین شده (نصف حق کسب و پیشه) از توجیه قانونی برخوردار است.