معامله ملک بدون سند

لینک مقاله را به اشتراک بگذارید: https://oonelaw.com/undocumented-property

معامله ملک بدون سند یکی از مشکلاتی است که باعث طرح دعاوی حقوقی و کیفری در مراجع قضایی میشود. بعضی از افراد در بعضی از مواقع به هر ترتیبی خواهان خانه دار شدن هستند،  املاک بدون سند به علت قیمت به مراتب پایین تر نسبت به خانه ها و املاک دارای سند رسمی وسوسه انگیز هستند.

در این مقاله به موضوعات ذیل پرداخته شده است:

• تعریف سند
• انواع سند
• معامله ملک قولنامه ای
•  معامله ملک بدون سند
• خرید و فروش‌ ملک بدون سند
• خرید ملک بدون سند در حاشیه شهرها
• سند دار کردن ملک بدون سند
• اعتراض به رای سند دارشدن ملک بدون سند
• موارد عدم سنددارشدن ملک بدون سند
• هزینه‌ دریافت سند برای املاک بدون سند
• نکات مهم در معامله ملک بدون سند
• مشاوره حقوقی گروه حقوقی اوان

تعریف سند

برطبق ماده ۱۲۸۴ قانون مدنی ایران سند، نوشته‌ای است که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. سند دارای ویژگی‌ و شروطی است  که اگر یکی از آن‌ها را نداشته باشد نمی‌توان به آن سند گفت. اولین ویژگی آن نوشته بودن است. هر گونه نوشته بر روی سنگ، کاغذ، پارچه و … قابلیت تبدیل شدن به سند را دارا می‌باشند.

ویژگی دیگری که در تعریف آن نیز ذکر شد قابلیت استناد به سند است. بدین معنی که اگر برای اثبات ادعا یا دفاع از ادعای کسی خواستیم از سند استفاده کنیم بر اساس قانون، نوشته توان اثبات ادعای ما را داشته باشد. هر چیزی که به صورت کتبی و نوشته نباشد سند نیست و همچنین باید بر اساس قانون ادعای ما را ثابت کند.

انواع سند

 برطبق ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی سند شامل  سند رسمی و سند عادی است. نسبت به سند عادی می‌توان ادعای انکار و شک کرد ولی سند رسمی اینطور نیست. طبق قانون مدنی اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک، دفاتر اسناد رسمی و یا سایر مامورین رسمی، تنظیم شده ‌باشد، رسمی است. در مقابل هر سندی که شرایط فوق را دارا نباشد سند عادی می‌گویند. بنابراین سند رسمی از اعتبار و قدرت بالاتری نسبت به سند عادی برخوردار می‌باشد.

معامله ملک قولنامه ای

ملک هایی که قابل انتقال سند به صورت رسمی نیستند قولنامه ای و بدون سند معامله می‌شود. مواردی مانند خلافی ساختمان در قسمت های مختلف مانند عدم جانمایی اصولی پارکینگ برای واحدها، ساخت واحد در همکف، پیشروی بیش از حد یا ساخت طبقه غیر مجاز  و … باعث می شوند تا ملک مورد نظر نتواند پایان کار بگیرد و در نتیجه سند رسمی اخذ کند.

عواملی مانند قرار گرفتن در طرح های شهرداری وجود دارند که در نهایت ملک مورد نظر باید تخریب شود. یک عامل دیگر شامل ملک هایی می شود که در زمینی با کاربری غیر مسکونی ایجاد شده اند و در این حالت نیز باید ملک مورد نظر تخریب شود.

 معامله ملک بدون سند

برای اطلاع پیدا کردن سند دار بودن یا بدون سند ملک باید چه اقدامی انجام شود.؟ بهترین روش برای اطلاع از وضعیت ملک بدون سند و ملک قولنامه‌ای استعلام از شهرداری است. از طریق این استعلام از میزان بدهی های ساختمان، آیا احتمال دستور به تخریب ملک وجود دارد یا خیر  و سایر اطلاعات ضروری در خصوص ملک بدست می آورید که با داشتن این اطلاعات مهم احتمال ضرر و زیان تا حد زیادی کاهش می‌یابد.

یک نکته دیگر که در مورد ملک هایی با قولنامه عادی باید در نظر داشت این است که تفکیک هایی با کمتر از حد قانونی انجام می شود. در این حالت نیز امکان اخذ پروانه وجود ندارد و با مراجعه به شهرداری می توانید از صحت ملک اطلاع یافت.

برای عضویت در کانال تلگرام  کلیک کنید

خرید و فروش‌ ملک بدون سند

در بعضی مواقع خریداران ملک بدون سند صرفا با استناد به یک دست‌نوشته که به امضای دو شاهد رسیده و سندی که نامعتبر برای مراجع  قضایی محسوب می‌شود، اقدام به خرید می‌کنند که ممکن است باعث بروز مشکلات حقوقی زیادی برای آن ها اتفاق بیفتد.

بیشتر معاملات املاک مخصوصا در شهرهای بزرگ با تنظیم مبایعه نامه درمحل  مشاورین املاک انجام می‌شود که همین موضوع باعث میشود مسائل قانونی و حقوقی مربوطه و لازم در خرید ملک رعایت شود و از مسائل و مشکلات بعدی وکلاهبرداری های ناشی از آن کاسته شود. موارد تخلف در خصوص فروش ملاک بدون سند در آپارتمان های نوساز و واحد های پیش فروش  شده بیشتر صورت می‌گیرد.

طبق قانون جدید پیش فروش ساختمان انجام معامله پبش فروش و پیش خرید ملک بدون سند فقط با تنظیم سند رسمی در دفتر خانه  اسناد رسمی  امکان پذیر شده است که این موضوع از فروش یک ملک به چند نفر همزمان جلوگیری می‌کند.‎

خرید ملک بدون سند در حاشیه شهرها

مرز محدوده شهر را کمیسیون ماده ۵ قانون شورای عالی شهرسازی مشخص می کند. بنابراین هر ملکی داخل این مرز باشد محدوده شهر و ملک های خارج از این مرز را حاشیه شهر می نامند. گاهی اوقات افراد این امر را نادیده میگیرند و اقدام به ساخت و ساز غیر قانونی می کنند.

از آنجایی که برای این مناطق در شهرداری‌ها هیچ گونه بودجه ای تعریف نشده است ؛ خدماتی نیز از شهرداری دریافت نمی کنند. این املاک به صورت قولنامه ای و خرید ملک بدون سند رسمی معامله می شوند و لازم است تا خریداران ملک دقت لازم را به عمل آورند تا خسارتی متوجه آنان نشود

سند دار کردن ملک بدون سند

اگر قصد خرید ملک بدون سند دارید یا ملکی را به صورت قولنامه‌ای خریده و معامله کرده‌اید، می‌توانید برای خانه خود سند تهیه کنید. البته بهتر است در مورد هزینه اخذ سند خانه و هزینه سند برای خانه قولنامه‌ ای هم اطلاعاتی داشته باشید. برای دریافت سند باید به هیئت حل اختلاف مراجعه کنید. می‌توانید برای حل مشکل سند املاکی که شرایط قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند را دارند، به آنها مراجعه کنید.

باید در این هیئت‌ها حضور یابید و دلایل نداشتن سند را بازگو کنید. اعضا نیز دلایل شما را می‌شنوند و با بررسی شرایط و مقررات  در ادامه تحقیقات لازم را انجام می‌دهند تا صحت گفته‌های شما مشخص شود. البته نظر یک کارشناس هم در این مورد مهم است و بعد از دریافت نظر کارشناس است که رای  صادر میشود.

این هیئت‌ها متشکل از یک قاضی، رئیس اداره ثبت یا قائم‌‌مقام وی و گاهی رئیس اداره راه  شهرسازی یا رئیس اداره جهاد کشاورزی یا قائم‌مقام آنان است. این هیات یک دبیر هم دارد که قبل از رسیدگی هیئت، جریان ثبتی ملک را از اداره ثبت استعلام کرده و گزارش می‌دهد. وقتی رای صادر شد، هیات آن را در رسانه‌ها منتشر می‌کند.

اداره ثبت اسناد آن محل نیز باید این رای را در دو نوبت به فاصله ۱۵ روز در روزنامه‌های کثیرالانتشار و محلی منتشر کند. البته این موضوع در روستاها هم انجام شده و علاوه بر انتشار آگهی، رای هیات هم منتشر می‌شود.

اعتراض به رای سند دارشدن ملک بدون سند

بعد از اینکه هیئت حل اختلاف در مورد این ملک فاقد سند بررسی‌های لازم را انجام دادند، نتیجه اعلام می‌شود. ممکن است فردی به نتیجه رای اعتراض کند که البته قانون برای افراد حق اعتراض در نظر گرفته است. فرد می‌تواند فقط تا ۲ ماه بعد از تاریخ انتشار آگهی، اعتراض خود را به اداره ثبت محل ملک تسلیم کند و رسید لازم را دریافت کند.

گفته شده که فرد بعد از اعتراض مدت یک ماه هم وقت دارد تا دادخواست خود را به دادگاه تحویل دهد و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت محل تحویل دهد. در این صورت ثبت باید منتظر رای دادگاه بماند. اما در صورتی که فرد در مهلت تعیین شده اقدام نکند یا اینکه اعتراض انجام شود اما معترض در مهلت تعیین شده دادخواست را به دادگاه عمومی تحویل ندهد، اداره ثبت سند، مالکیت را صادر خواهد کرد؛ البته در این زمان هم باز فرد می‌تواند به دادگاه مراجعه و دادخواست بدهد.

موارد عدم سنددارشدن ملک بدون سند

مواردی وجود دارد که قانون نمی‌تواند ملک را سند دار کند که شامل موارد ذیل می باشد:

• مفقودالاثر شدن مالک
• فوت مالک و حداقل یک نفر از وارثین وی

هزینه‌ دریافت سند برای املاک بدون سند

برای دریافت سند املاک بدون سند خود باید هزینه‌هایی شامل بهای دفترچه مالکیت و تعرفه سند پراخت شود. علاوه بر پرداخت هزینه صدور سند، معادل ۵ درصد ارزش منطقه‌ای معین شده بر مبنای برگ ارزیابی که بر اساس قیمت منطقه‌ای املاک مشابه تعیین می‌شود، به حساب خزانه داری کل کشور واریز می‌شود. اگر ملک هیچ سندی نداشته باشد، مابه التفاوت هزینه ثبت و صدور سند اولیه نیز به حساب خرانه داری واریز می‌شود.

برای عضویت در صفحه اینستاگرام  کلیک کنید

نکات مهم در معامله ملک بدون سند

در معامله ملک بدون سند نوشتن یک قرارداد بین خریدار و فروشنده است. از سال ساخت آپارتمان از روی پروانه ی ساختمانی آن مطلع و بعد آن آپارتمان خریداری شود. برخی از واحدهای آپارتمان ها به دلیل پیش فروش فاقد سند رسمی می باشند و به صورت قول نامه معامله می شوند البته لازم به ذکر است که بعد از اتمام پروژه و انجام دادن کارهای شهرداری سند رسمی برای آنها صادر می شود.

هر ملک دارای سند مالکیت می باشد که نام مالک در آن ثبت شده باشد و هر گونه خرید و فروش در این نوع ملک ها باید در دفتر ثبت اسناد ثبت شده باشد. در بسیاری از موارد نیز ممکن است حتی املاک دارای سند قطعی با مشکل مواجه شوند و بعد ازپیگیری های لازم متوجه شوید که مالک شخص دیگری بوده است.

همواره از فروشنده مدارک شناسایی معتبر را دریافت کرده و با مشخصات ذکر شده در سند مطابقت دهید و مطمئن شوید که فروشنده مورد اعتماد می باشد. اگر ملک مورد معامله از طریق ارث و میراث به فروشنده رسیده باشد، گواهی انحصار وراثت را به طور کامل بررسی کنید.

مشاوره حقوقی گروه حقوقی اوان

استفاده از مشاوره حقوقی وکیل متخصص و باتجربه; در تمام مراحل رسیدگی پرونده های حقوقی و کیفری از اهمیت زیادی برخوردار است. زیرا با انتخاب وکیل و مشاوره حقوقی قبل ازهر اقدام قانونی در وقت و هزینه های دادرسی صرفه جویی میشود; و حق و حقوق موکل ضایع نمیشود.

گروه وکلای حقوقی اوان مجموعه ای متخصص از وکلای دادگستری; کارشناسان ارشد حقوق و حقوقدانان می باشد; که با ارائه مشاوره های تخصصی; قبول وکالت و مشاوره در دعاوی حقوقی را بر عهده میگیرند.

سوالات و مشکلات حقوقی خود را با مشاوره حقوقی تهران; مشاوره حقوقی مشهد; مشاوره حقوقی قم; مشاوره حقوقی کرج; مربوط به وکلای گروه حقوقی اوان مطرح نمائید; تا در کوتاهترین زمان ممکن پاسخگوی شما باشند.