دعوای تخلیه به جهت تعدی و تفریط

لینک مقاله تنظیم انتقال به غیر را به اشتراک بگذارید: https://oonelaw.com/violation

تخلیه به جهت تعدی و تفریط

در ملک های تجاری که از حق کسب و پیشه برخوردارند از جمله مواردی که صاحب ملک امکان طرح دادخواست تخلیه ی ملک را دارد جایی است که مستاجر نسبت به ملک تعدی و تفریط کرده باشد. تعدی زمانی اتفاق می افتد که مستاجر از حدود اذن و اختیار خود تخلف کرده باشد و تفریط نیز به معنای کوتاهی و ترک فعل و انجام ندادن تکالیف و الزامات است.
قانون ، قرارداد و عرف از جمله منابع شناسایی حدود اختیارات و تکالیف مستاجر در ارتباط با ملک مورد اجاره است. به بیان دیگر چنانچه وفق یکی از منابع مذکور مستاجر از حدود اختیارات خود تجاوز کند و یا تکلیف خود را در قبال ملک انجام ندهد ، تعدی و تفریط محقق شده است و صاحب ملک که همان موجر می باشد می تواند نسبت به تخلیه ی ملک اقدام کند.

تخریب کل یا جزئی از ملک ، تغییر اساسی و بنیادی در ملک ، عدم انجام تعمیراتی که بر عهده و جزء تعهدات مستاجر بوده است و ساخت بنا در ملک ، نمونه هایی از تعدی و تفریط محسوب می شوند.

محکمه پس از استماع اظهارات طرفین در صورت لزوم از طریق معاینه ی محل و یا ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری اقدام به بررسی صحت ادعای مالک می کند و در صورت احراز ادعای وی ، حکم به تخلیه ی ملک بدون نیاز به پرداخت حق کسب و پیشه از سوی مالک صادر می کند. همچنین برای مستاجر مهلتی که کمتر از ده روز و بیشتر از دو ماه نباشد جهت تخلیه ملک در نظر می گیرد.

طرفین دعوی

مالکی که خواستار تخلیه است خواهان و مستاجر به عنوان خوانده وارد دعوی می شوند.

مرجع صالح برای رسیدگی

رسیدگی به دعاوی مربوط به املاک دارای حق کسب و پیشه در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.

نحوه ی اجرای رای

از آنجایی که دعوی تخلیه به دلیل تعدی و تفریط بدون در نظر گرفتن حق کسب و پیشه می باشد ، لذا به محض قطعیت رای و صدور اجراییه چنانچه مستاجر ملک را در مهلت تعیین شده در حکم دادگاه تخلیه نکند به اجبار محل تجاری تخلیه می شود.
اثبات وقوع تعدی و تفریط از وظایف مالک است و مالک می تواند پیش از طرح دادخواست با تامین دلیل از وضعیت ملک بتواند اقدام به اثبات تعدی و تفریط کند.

برای عضویت در کانال تلگرام  کلیک کنید

تعدی و تفریط مستاجر وصف امین بودن او را از بین میبرد و مستاجر بعد از آن ضامن هر نوع عیب و نقصی است که در ملک ایجاد می شود. اگر چه نقص در نتیجه ی تعدی یا تفریط مستاجر حاصل نشده باشد.

در این نوع تخلیه موجر برای تخلیه هیچ وجهی بابت حق کسب و پیشه پرداخت نمی کند.

در تخلیه ی ملک به دلیل تعدی و تفریط مستاجر ، هیچ زمان و موعد مشخصی برای تقاضای اجرای رای از طرف مالک متصور نیست و تاخیر وی در تخلیه ی ملک تاثیری در اعتبار رای صادر شده ندارد.
در مورد املاک تجاری موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ نیز امکان فسخ قرارداد به دلیل تعدی و تفریط صدق میکند. با این تفاوت که در قراردادهای اجاره ی مشمول قانون سال ۵۶ صرف تعدی و تفریط می تواند موجب فسخ قرارداد اجاره و تخلیه باشد؛ اما در قراردادهای اجاره ی مشمول قانون سال ۷۶ شرط این که موجر بتواند قرارداد را فسخ کند آن است که موجر نتواند مانع تعدی و تفریط مستاجر شود.

مستندات قانونی

ماده ۴۸۷ قانون مدنی

هر گاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.

ماده ۹۵۱ قانون مدنی

تعدی تجاوز نمودن از حدود اذن یا متعارف است نسبت به مال یا حق دیگری.

ماده ۹۵۲ قانون مدنی

تفریط عبارت است از ترک عملی که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیرلازم است.

ماده ۹۵۳ قانون مدنی

تقصیر اعم است از تفریط و تعدی.

ماده ی ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶

در موارد زیر موجر می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره ‌دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌نماید و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.
… در صورتی که مستاجر در مورد اجاره تعدی یا تفریط کرده باشد.

‌ماده ۲۷ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

در مواردی که حکم تخلیه صادر می‌شود دادگاه ضمن صدور حکم مهلتی که از ده روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد برای تخلیه تعیین‌ می‌نماید. حکم تخلیه مدارسی که با اجازه رسمی مقامات صلاحیتدار تاسیس شده در تعطیلات تابستان اجرا خواهد شد.

• ‌تبصره ۱- در مواردی که حکم تخلیه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر می‌شود مهلت‌های مذکور در این ماده از تاریخ تودیع یا‌ پرداخت وجه مزبور شروع خواهد شد.
• ‌تبصره ۲- در مواردی که حکم تخلیه به علت عدم پرداخت اجاره بها صادر می‌شود حداکثر مهلت ۱۵ روز خواهد بود.

ماده ۴۸۷ قانون مدنی

هر گاه مستاجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد.

برای عضویت در صفحه اینستاگرام  کلیک کنید

ماده ۴۹۳ قانون مدنی

مستاجر نسبت به عین مستاجره ضامن نیست به این معنی که اگر عین مستاجره بدون تفریط یا تعدی او کلاً یا بعضاً تلف شود مسئول نخواهد بود ولی اگر مستاجر تفریض یا تعدی نماید ضامن است اگر چه نقص در ‌نتیجه تفریط یا تعدی حاصل نشده باشد.

رویه و نظرات قضایی
رای شماره ی ۷۲۷ مورخ ۲۸/۶/۹۱ شعبه ی ۳۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران

اگر تعدی و تفریط مستاجر در زمان مالک سابق صورت گرفته باشد حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به مالک جدید منتقل نمیشود.

رای شماره ی ۱۲۱۰ مورخ ۱۶/۱۱/۹۵ شعبه ی ۲ دادگاه تجدید نظر استان کردستان

احداث بالکن و دستشویی از مصادیق تعدی و تفریط در عین مستاجره محسوب نمی شود تا ایجاد آن تخلف و موجبات تخلیه ی عین مستاجره را فراهم کند و ایجاد آن برای استفاده ی بهتر از عین مستاجره می باشد و با توجه به نوع شغل مورد استفاده در عین مستاجره از موارد لازم و ضروری می باشد و تعدی به عین مستاجره محسوب نمی شود.

رای اصراری شماره ی ۱۹ مورخ ۲۰/۴/۷۴ هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور

نظر به این که صدور حکم به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت فقط در موارد مذکور در ذیل ماده ی ۱۵ و تبصره ی ذیل ماده ی ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ تجویز شده است و در ما نحن فیه به علت عدم پرداخت بها و اجرت المثل به صدور حکم تخلیه مبادرت شده است که با هیچ یک از موارد قانونی فوق الاشعار انطباق ندارد. بنا به مراتب مذکور به نظر کلیه ی اعضای هیات عمومی دیوان عالی کشور حکم تجدید نظر خواسته به شماره ی ۷۱۷۶/۳/۷۳ صادر شده از شعبه ی دوم دادگاه حقوقی یک شهرستان کرج به لحاظ مخالفت با موازین قانونی ، نقض و پرونده در اجرای بند ج ماده ی ۲۴ قانون تشکیل دادگاه های عمومی و انقلاب به شعبه ی دیگر دادگاه های عمومی شهرستان کرج که سابقه ی اظهار عقیده ی قضایی ندارد ارجاع می شود.

نشست قضایی دادگاه های حقوقی ۲ مورخ ۴/۱۰/۶۵

حکم دادگاه کیفری بر مجرمیت مستاجر در تخریب مورد اجاره کافی برای صدور حکم تخلیه ی عین مستاجره در محکمه ی حقوقی نیست ، زیرا صرف دخل و تصرف مستاجر در مورد اجاره ممکن است مصداق تخریب و موجب مسئولیت کیفری باشد. در حالی که حسب ماده ی ۲۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶ دخل و تصرفات مستاجر به عنوان تعمیر و تزیین مورد اجاره چنان چه به منظور استفاده ی بهتر باشد تجویز شده است.

بنابراین دخل و تصرف مستاجر در مورد اجاره به عنوان تعمیر و تزیین که بعضا با تخریب مقدماتی همراه است مادهم که بر اساس بنای عین مستاجره و استحکام آن صدمه و لطمه وارد نکند تعدی و تفریط تلقی نمی شود و موجبی برای صدور حکم تخلیه ی مورد اجاره نیست هر چند دادگاه کیفری مستاجر را در تخریب مورد اجاره مجرم شناخته باشد.

رای شماره ی ۹۳۱ مورخ ۶/۸/۹۱ شعبه ی ۴۴ دادگاه تجدید نظر استان تهران

چنانچه مستاجر در ملک محل کسب مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ بنای غیر مجاز احداث کند تقاضای قلع و قمع از موجر پذیرفته نمی شود و ضمانت اجرای قانونی همان تقاضای تخلیه به لحاظ تعدی و تفریط است.