پس از مطالعه، در صورت مفید بودن، این متن را برای دیگران نیز ارسال نمایید تا آنها نیز از مطالعه مفید آن بهرهمند شوند.
اگر عقد بیع به طور صحیح انجام شود تعهداتی برای خریدار و فروشنده ایجاد میکند. از مهمترین تعهدات ناشی از عقد بیع، میتوان به تعهد خریدار به پرداخت ثمن و تعهد فروشنده به تحویل مبیع اشاره کرد. الزام به تحویل ملک که موضوع مقاله پیش رو میباشد؛ نتیجه بیع صحیح املاک است. همانطور که اگر خریدار ثمن را پرداخت نکند، فروشنده می تواند دعوای مطالبه ثمن را علیه خریدار اقامه نماید، اگر فروشنده نیز از تسلیم مبیع خودداری کند، خریدار می تواند دعوی الزام به تحویل ملک را علیه فروشنده طرح کند. خریدار همچنین میتواند اجبار فروشنده به ایفاء سایر تعهدات قراردادی را از دادگاه مطالبه کند. مقاله پیش رو در خصوص الزام به تحویل ملک برای آشنایی شما سروران گرامی تنظیم گردیده است.
فهرست مطالب
کاربر گرامی، در صورت نیاز به وکیل پایه یک کلیک نمایید.
گروه حقوقی اوان مجموعه ای متخصص از وکلای دادگستری، اساتید دانشگاهها و حقوقدانان میباشند، که ارائه تمامی خدمات حقوقی از جمله وکالت و مشاورههای تخصصی در دعاوی حقوقی را بر عهده میگیرند. قصد ما در این مقاله، بررسی نحوه الزام به تحویل ملک و به طور کلی تمام مسائل مربوط به مبحث الزام به تحویل ملک میباشد.
الزام به تحویل ملک
الزام به تحویل ملک جز دعاوی حقوقی میباشد. برای طرح دعوای الزام به تحویل ملک لازم است که یک دادخواست به نحو صحیح تنظیم و به مرجع صالح تقدیم شود. در این راستا خواهان باید با ارائه مدارک مربوطه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نموده تا دادخواست خود را مبنی بر الزام به تحویل ملک ثبت نماید.
هزینه دادرسی الزام به تحویل ملک بر اساس ارزش منطقهای ملک برآورد میشود. با توجه به اینکه با اسناد عادی نیز میتوان این دادخواست را ارائه داد، اما ترجیح بر آنست که هم زمان با ارائه دادخواست الزام به تحویل ملک، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی نیز داده شود. اگر حکم قطعی به نفع خواهان صادر شود، پس از قطعی شدن این حکم، باید درخواست صدور اجرائیه را به واحد اجرای احکام ارائه داد تا رای وارد مرحله اجرایی شود.
شبکه های اجتماعی اوان
|
شرایط دعوی الزام به تحویل ملک
برای اینکه یک دعوا در دادگاه قابلیت پذیرش و رسیدن به حکم مثبت برای خواهان را داشته باشد، وجود برخی شرایط قانونی ضروری است. در غیر این صورت، دعوا با شکست خواهان روبرو خواهد شد. شرایط لازم برای طرح دعوی الزام به تحویل ملک به دو دسته عمومی و اختصاصی تقسیم میشود که در ادامه به تشریح آنها خواهیم پرداخت.
شرایط عمومی دعوی الزام به تحویل ملک
شرایط عمومی به مواردی اشاره دارد که برای هر نوع دعوا ضروری است و دعوی الزام به تحویل ملک نیز از این قاعده مستثنی نیست. از مهمترین این شرایط میتوان به ذینفع بودن خواهان، اهلیت قانونی او، عدم رسیدگی به موضوع در دادگاه دیگر و تعیین دادگاهی با صلاحیت ذاتی و محلی برای رسیدگی به دعوا اشاره کرد.
شرایط اختصاصی دعوی الزام به تحویل ملک
شرایط اختصاصی به مواردی اشاره دارد که تنها در این نوع دعوا نیاز است و ارتباطی با دیگر دعاوی ندارد. این شرایط عبارتند از:
مالکیت قانونی ملک: انتقال مالکیت باید از طریق یک روش قانونی انجام شود. به عنوان مثال، اگر انتقالگیرنده ملکی را از طریق قمار یا شرطبندی به دست آورده باشد، این امر به دلیل غیرمجاز بودن چنین روشهایی در قانون کشور، منجر به عدم پذیرش دعوی الزام به تحویل ملک خواهد شد.
تعهد انتقالدهنده: انتقالدهنده باید به تحویل ملک متعهد بوده و زمان تحویل آن فرارسیده باشد. اگر تحویل ملک موعد مشخصی داشته باشد (مثلاً ۳۰ بهمن) و آن موعد فرا رسیده یا تعهد به طور فوری و بدون موعد باشد، انتقالگیرنده میتواند اقدام به طرح دعوی الزام به تحویل ملک کند. به عبارتی، اگر موعد هنوز نرسیده باشد، امکان طرح این دعوا وجود نخواهد داشت.
طرح دعوای الزام به تحویل ملک قولنامه ای
یکی از سوالات رایج درخصوص دعوای الزام به تحویل ملک، نحوه طرح دعوای الزام به تحویل ملک قولنامهای میباشد. میان حقوقدانان در قابلیت استماع دعوای الزام فروشنده به تحویل ملک بدون سند رسمی مالکیت اختلاف نظر وجود دارد.
نظر گروه اول: برخی حقوقدانان بنا بر مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک معتقدند، تنها شخصی باید به عنوان مالک ملک شناخته شود که نام او در دفتر ثبت املاک به عنوان مالک درج شده و سند رسمی مالکیت ملک به نام او صادر شده است. این گروه از حقوقدانان دعوای الزام به تحویل ملک را تنها در صورتی قابل استماع می دانند که از سوی مالک رسمی ملک مطرح شده باشد و سند رسمی مالکیت نیز به دادگاه ارائه داده باشد.
نظر گروه دوم: در مقابل عده ای بر این باورند که به محض آنکه عقد بیع واقع شود، مالکیت ملک به خریدار و مالکیت ثمن به فروشنده منتقل خواهد شد. انجام ندادن تشریفات رسمی انتقال مالکیت نیز مانع انتقال حق مالکیت محسوب نمی شود و نیازی نیست که حتما سند رسمی به نام مالک باشد. بر اساس نظر این گروه، تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک جزء شرایط صحت عقد بیع نبوده و ناظر بر مرحله اثبات وقوع بیع است. البته ضروری است تشریفات رسمی انتقال مالکیت نیز توسط خریدار و فروشنده انجام شود. و در صورت امتناع فروشنده از حضور در دفترخانه و امضاء اسناد، خریدار می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را علیه وی اقامه نماید.
زمان طرح دعوای الزام به تحویل ملک
سوالی که به طور عمده در این زمینه مطرح میشود این است که خریدار در چه زمان میتواند از فروشنده بخواهد که ملک مورد معامله را تحویل دهد. در صورتی که طرفین در قرارداد بیع، موعد مشخصی برای تسلیم مبیع تعیین کرده باشند، خریدار پس از فرا رسیدن آن موعد، حق دارد تقاضای تحویل ملک را بنماید. اما قبل از فرا رسیدن موعد مقرر، امکان درخواست تحویل ملک وجود ندارد.
اگر طرفین در خصوص تاریخ تحویل ملک توافقی نکرده باشند، اصل بر فوریت اجرای تعهدات است. به این معنی که در صورت سکوت خریدار و فروشنده درباره تاریخ پرداخت ثمن و تسلیم ملک، خریدار موظف است بلافاصله مبلغ مورد نظر را ارائه دهد و فروشنده نیز باید بهطور فوری ملک را به خریدار تحویل کند، مگر اینکه عرف تجاری موعد دیگری برای تسلیم ملک تعیین کرده باشد.
نحوه اجرای رای الزام به تحویل ملک
زمانی که رای دادگاه مبنی بر الزام فروشنده به تحویل ملک به مرحله قطعیت رسید، خریدار ملزم به درخواست صدور اجرائیه از واحد اجرای احکام است. این درخواست از طریق مراجعه به دفاتر خدمات قضایی و ارائه دادخواست اجرائیه امکانپذیر است. پس از ثبت درخواست، حکم به مرحله اجرا میرسد و فروشنده موظف به تحویل ملک خواهد بود.
درصورتی که ملک در تصرف شخص ثالثی باشد و آن شخص مدرکی مبنی بر مالکیت خود ارائه ندهد، حکم دادگاه هنوز به مرحله اجرا درمیآید. با این حال، شخص ثالثی که ادعایی نسبت به حق خود در ملک دارد میتواند اقدام به طرح دعوا نماید.
نمونه رای الزام به تحویل ملک مشاع
عنوان: دعوی الزام به تحویل ملک مشاع به استناد سند عادی
رأی دادگاه بدوی
در خصوص دادخواست تقدیمی آقای م. ص.ع. و خانم ن. و. به طرفیت آقای تقی ع. به خواسته استدعای صدور حکم به محکومیت خوانده به تسلیم و تحویل یک قطعه زمین جزء پلاک ثبتی ۱۴۹ واقع در روستای زان از حوزه ثبتی شهرستان دماوند که به موجب مبایعه نامه مستند دعوی به بیع قطعی و ثمن معین به اینجانبان فروخته است به شرح متن دادخواست به انضمام خسارات دادرسی.
نظر به اینکه تحویل و تسلیم مبیع فرع بر مالکیت فروشنده می باشد. و اینکه در املاک مشاعی میبایست حصه به صوت دقیق و منجز مشخص باشد. به عبارت دیگر تصرفات مفروزالرعیه با رضایت سایر مالکان مشاعی می باشد. نظر به اینکه دلیلی بر مالکیت خوانده بر رقبه موصوف و یا تصرفات مفروز الرعیه خوانده برحصه مورد ادعای توسط خواهانها به لحاظ رابطه عقد بیع ارائه نگردیده، دادگاه مستنداً به ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوی خواهان صادر و اعلام می نماید. رأی صادره ظرف بیست روز قابل تجدید نظرخواهی در دادگاه محترم تجدید نظراستان تهران میباشد.
رأی دادگاه تجدیدنظر استان
در خصوص تجدیدنظرخواهی خانم ن. و. و آقای م.ص.ع. بطرفیت آقای ن. ع. نسبت به دادنامه شماره ۹۴۰۵۵۴-۹۴/۷/۲۳ شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی دماوند که بموجب آن اجمالا با این استدلال که تحویل و تسلیم مبیع فرع بر مالکیت فروشنده است. و در املاک مشاعی تصرفات مفروزالرعایه با رضایت سایر مالکان مشاع می باشد. النهایت در خصوص خواسته تجدیدنظر خواهان-ها به تسلیم و تحویل یک قطعه زمین ۳۰۰۰ متری از پلاک اصلی ۱۴۹ قرار عدم استماع دعوی صادر گردیده است.
اولا : به موجب دادنامه ۹۳۰۲۴۷-۹۳/۴/۳۱ شعبه دوم دادگاه حقوقی دماوند عینا در خصوص همین خواسته تسلیم و تحویل مورد معامله اتخاذ تصمیم شده است. و جهت یا جهات جدیدی که مستلزم طرح دعوی مجدد باشد ارائه نگردیده است.
ثانیا : الزام به تحویل مال غیر منقول منوط به اثبات مالکیت رسمی وفق ماده ۲۲ قانون ثبت بوده و خواهانها خود اقرار دارند که ملک فاقد سند مفروزی و تفکیک است.
ثالثا : محاکم از پذیرش اسناد عادی راجع به مال غیر منقول در املاک مشاعی بلحاظ مالکیت مالکان مشاع در جز جز مال و مقصود تحصیل حقوق ناشی از آن منع شده اند.
نظر به اینکه دادنامه تجدیدنظرخواسته وفق مقررات قانونی و مستندات ابرازی صحیحا صادر گردیده است. به نحوه رسیدگی و استنباط قضایی دادگاه نخستین خدشه ای وارد نیست. ایضا دادخواست و لایحه تجدیدنظرخواهی انطباقی با جهات نقض مصرح درماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی نداشته ومتضمن جهات دیگر در نقض نیست. ازاین رو تجدیدنظرخواهی غیر وارد تشخیص داده شده است. مستندا به ماده ۳۵۸ از قانون آیین دادرسی مدنی ضمن رد آن دادنامه تجدیدنظرخواسته عینا تایید و اعلام می گردد. این رای قطعی است.
صبق رای فوق الزام به تحویل مال غیر منقول مشاع منوط به اثبات مالکیت رسمی است؛ زیرا محاکم از پذیرش اسناد عادی راجع به مال غیر منقول در املاک مشاعی به دلیل مالکیت مالکان مشاع در جزء جزء مال و تحصیل حقوق ناشی از آن منع شده اند.
اگر به دنبال وکیل کیفری هستید اینجا کلیک کنید
ضمانت اجرای عدم تحویل ملک
عدم تحویل ملک از سوی فروشنده دارای ضمانت اجراست. علاوه بر اینکه خریدار می تواند الزام به تحویل ملک را درخواست کند؛ می تواند خسارت ناشی از عدم انجام تعهد را مطالبه کند. این امر ممکن است در قرارداد قید شده باشد یا بصورت عرفی تعیین گردد. در نهایت در صورت عدم تحویل ملک خریدار این حق را خواهد داشت که معامله را فسخ نماید.
نکته: اگر در زمان منعقد شدن عقد امکان تحویل و تسلیم ملک یا مبیع توسط فروشنده یا شخص ثالث وجود نداشته باشد معامله باطل خواهد بود.
نکات مربوط به طرح دعوای الزام تحویل ملک
اگر فقط بخشی از ملک قابل تحویل به خریدار باشد و نسبت به بخش دیگری امکان تحویل وجود نداشته باشد؛ قرارداد نسبت به آن قسمت که قابل تحویل است صحیح و نسبت به قسمت دیگر باطل است.
برای اینکه تحویل ملک به صور صحیح واقع شود، تحویل کلیه اجزا و توابع ملک نیز لازم است.
املاک بازداشت شده قابلیت طرح دعوای الزام به تحویل مبیع را ندارند.
برای مطالبه اجرتالمثل ملک خواهان حتما باید مالک رسمی ملک باشد. صدور حکم به تحویل ملک مورد معامله، به معنای این نیست که خواهان، مالک رسمی ملک میباشد . و به استناد آن نمیتوان اجرتالمثل ایام تصرف را مطالبه کرد.
اگر حکم قطعی مبنی بر تحویل ملک یا تنظیم سند صادر شده باشد و با این حال، مدیون نسبت به انتقال ملک به غیر اقدام کند، این اقدام مصداق معامله به قصد فرار از دین خواهد بود.
عدم تحویل مبیع از سوی فروشندهی متصرف، خارج از مصادیق تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق خواهد بود.
تحویل ملک معیوب یا ناقص
طبق ماده ۳۸۸ قانون مدنی اگر قبل از تسلیم ملک به خریدار، عیب یا نقصی در آن به وجود آمده باشد، خریدار می تواند عقد بیع را فسخ کند. برای فسخ معامله خریدار باید دعوای تنفیذ فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه یا تنفیذ فسخ قرارداد به دلیل خیار عیب را نزد دادگاه اقامه کند.
وکیل پایه یک دادگستری /گروه حقوقی اوان
با توجه به اینکه عدم انجام تعهدات توسط طرفین قراردادها همه گیر شده است؛ این موضوع به مساله مهمی در جامعه تبدیل شده است. همانگونه که مستحضر هستید در دین و شریعت ما نیز به ایفای تعهد اهمیت زیادی داده شده است. برای طرح دعوای الزام به تحویل ملک توجه به برخی نکات کوچک هم مهم است که توجه به آنها و کشف آنها نیاز به تجربه و مهارت دارد. پس توصیه می شود از وجود افراد مجرب و وکلای متخصص موسسه حقوقی اوان در این طیف موضوعات بهرهمند شوید.
گروه وکلای حقوقی اوان مجموعه ای متخصص از وکلای دادگستری، اساتید دانشگاهها و حقوقدانان می باشد که با ارائه مشاوره های تخصصی، قبول وکالت و مشاوره حقوقی در دعاوی حقوقی را بر عهده می گیرند. سوالات و مشکلات حقوقی خود را با وکیل دادگستری تهران، وکیل دادگستری مشهد، وکیل دادگستری قم، وکیل دادگستری کرج مربوط به وکلای گروه حقوقی اوان مطرح نمائید تا در کوتاهترین زمان ممکن پاسخگوی شما باشند.
جمع بندی
دعوی الزام به تحویل ملک یکی از دعاوی کلیدی در حقوق ملکی است که خریدار میتواند از فروشنده درخواست نماید تا ملک مورد معامله را تحویل دهد. این دعوی به دو صورت مطرح میشود: زمانی که موعد تحویل مشخص شده و به پایان رسیده و همچنین در صورت عدم تعیین موعد خاص که در این حالت، اصل فوریت اجرای تعهدات اعمال میشود.
پس از صدور رای دادگاه، خریدار میتواند از واحد اجرای احکام درخواست صدور اجرائیه کند تا ملک به او تحویل گردد. اگر ملک در تصرف شخص ثالث باشد، اجرای حکم همچنان ادامه خواهد داشت، مگر اینکه شخص ثالث ادعای مالکیت کند.
گروه وکلای اوان با تجربه و تخصص در این زمینه، آمادگی دارد تا در امور مربوط به الزام به تحویل ملک و طرح دعاوی مرتبط، به شما مشاوره و کمک کند.
سوالات متداول
به لزوم و اجباری که به موجب قانون بر یکی از طرفین معامله فروش ملک بار میشود، الزام به تحویل ملک میگویند. در قرارداد فروش ملک اصولا و قائدتا فروشنده متعهد و ملزم به تحویل ملک میباشد.
رسیدگی به دعوای الزام به تحویل ملک در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک خواهد بود.
خیر دعوای الزام به تحویل مبیع( ملک) مربوط به قانون مدنی میباشد. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است که به قوانین ثبتی مرتبط است و باید حتما اشخاص ما قبل و مالک رسمی طرف دعوی قرار بگیرند.
اصولا هزینه اجرای تعهد با متعهد است. بنابراین اگر برای تحویل ملک به صرف هزینهای نیاز باشد، فروشنده مسئول پرداخت این هزینهها خواهد بود؛ مگر آن که طرفین بر خلاف این امر توافق نموده باشند.
نظرات ارزشمند شما به ما کمک میکند تا خدمات خود را در زمینه الزام به تحویل ملک نحوه طرح دعوی الزام به تحویل ملک بهبود بخشیم. لطفاً تجربه خود را با ما و دیگران به اشتراک بگذارید.
از طریق دکمه زیر میتوانید لینک صفحه را اشتراک گذاری کنید.