دسته بندی :

آخرین مطالب سایت

اینستاگرام ما

ما را فالو کنید

الزام به تحویل ملک | نحوه طرح دعوی الزام به تحویل ملک 

الزام به تحویل ملک

الزام به تحویل ملک – نحوه طرح دعوی الزام به تحویل ملک

برای دریافت مشاوره ، اعطای وکالت و اطلاعات کامل در خصوص الزام به تحویل ملک و …کلیک کنید.

اگر عقد بیع به طور صحیح انجام شود تعهداتی برای خریدار و فروشنده ایجاد میکند. از مهم­ترین تعهدات ناشی از عقد بیع، میتوان به تعهد خریدار به پرداخت ثمن و تعهد فروشنده به تحویل مبیع اشاره کرد. الزام به تحویل ملک که موضوع مقاله پیش رو میباشد؛ نتیجه بیع صحیح املاک است. همانطور که اگر خریدار ثمن را پرداخت نکند، فروشنده می تواند دعوای مطالبه ثمن را علیه خریدار اقامه نماید، اگر فروشنده نیز از تسلیم مبیع خودداری کند، خریدار می تواند دعوی الزام به تحویل ملک را علیه فروشنده طرح کند. خریدار همچنین میتواند اجبار فروشنده به ایفاء سایر تعهدات قراردادی را از دادگاه مطالبه کند. مقاله پیش رو در خصوص الزام به تحویل ملک برای آشنایی شما سروران گرامی تنظیم گردیده است.

گروه  حقوقی اوان مجموعه­ای متخصص از وکلای دادگستری، اساتید دانشگاه­ها و حقوقدانان می­باشند، که ارائه تمامی خدمات حقوقی از جمله وکالت و مشاوره­های تخصصی در دعاوی حقوقی را بر عهده می­گیرند. قصد ما در این مقاله، بررسی نحوه الزام به تحویل ملک و به طور کلی تمام مسائل مربوط به مبحث الزام به تحویل ملک میباشد.

الزام به تحویل ملک

الزام به تحویل ملک جز دعاوی حقوقی میباشد. برای طرح دعوای الزام به تحویل ملک لازم است که یک دادخواست به نحو صحیح تنظیم و به مرجع صالح تقدیم شود. در این راستا خواهان باید با ارائه مدارک مربوطه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نموده تا دادخواست خود را مبنی بر الزام به تحویل ملک ثبت نماید.

هزینه دادرسی الزام به تحویل ملک بر اساس ارزش منطقه­ای ملک برآورد میشود. با توجه به اینکه با اسناد عادی نیز میتوان این دادخواست را ارائه داد، اما ترجیح بر آنست که هم زمان با ارائه دادخواست الزام به تحویل ملک، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی نیز داده شود. اگر حکم قطعی به نفع خواهان صادر شود، پس از قطعی شدن این حکم، باید درخواست صدور اجرائیه را به واحد اجرای احکام ارائه داد تا رای وارد مرحله اجرایی شود.

جهت مشاوره و یا اعطای وکالت کلیک کنید

مشاوره برای الزام به تحویل ملک

طرح دعوای الزام به تحویل ملک قولنامه­ ای

یکی از سوالات رایج درخصوص دعوای الزام به تحویل ملک، نحوه طرح دعوای الزام به تحویل ملک قولنامه­ای میباشد. میان حقوقدانان در قابلیت استماع دعوای الزام فروشنده به تحویل ملک بدون سند رسمی مالکیت اختلاف نظر وجود دارد.

نظر گروه اول: برخی حقوقدانان بنا بر مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک معتقدند، تنها شخصی باید به عنوان مالک ملک شناخته شود که نام او در دفتر ثبت املاک به عنوان مالک درج شده و سند رسمی مالکیت ملک به نام او صادر شده است. این گروه از حقوقدانان دعوای الزام به تحویل ملک را تنها در صورتی قابل استماع می دانند که از سوی مالک رسمی ملک مطرح شده باشد و سند رسمی مالکیت نیز به دادگاه ارائه داده باشد.

نظر گروه دوم: در مقابل عده ای بر این باورند که به محض آنکه عقد بیع واقع شود، مالکیت ملک به خریدار و مالکیت ثمن به فروشنده منتقل خواهد شد. انجام ندادن تشریفات رسمی انتقال مالکیت نیز مانع انتقال حق مالکیت محسوب نمی شود و نیازی نیست که حتما سند رسمی به نام مالک باشد. بر اساس نظر این گروه، تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت ملک جزء شرایط صحت عقد بیع نبوده و ناظر بر مرحله اثبات وقوع بیع است. البته ضروری است تشریفات رسمی انتقال مالکیت نیز توسط خریدار و فروشنده انجام شود. و در صورت امتناع فروشنده از حضور در دفترخانه و امضاء اسناد، خریدار می تواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت را علیه وی اقامه نماید.

زمان طرح دعوای الزام به تحویل ملک

سوالی که در این باره مطرح می شود این است که خریدار چه زمانی می تواند الزام فروشنده به تحویل ملک را درخواست نماید؟

  • اگر خریدار و فروشنده ضمن عقد بیع، موعدی برای تسلیم مبیع در نظر گرفته باشند، خریدار پس از رسیدن موعد حق دارد تسلیم ملک را بخواهد. اما قبل از موعد مقرر امکان مطالبه تسلیم ملک وجود ندارد.
  • اما گار طرفین نسبت به تاریخ تسلیم ملک به خریدار توافقی نکرده باشند؛ اصل بر فوریت اجرای تعهدات است. به عبارت دیگر اگر خریدار و فروشنده در مورد تاریخ پرداخت پول و تحویل ملک سکوت کرده باشند، خریدار باید فورا ثمن را پرداخته . فروشنده نیز مکلف است ملک را فورا به خریدار تحویل نماید مگر اینکه عرف معاملاتی موعد دیگری برای تسلیم ملک در نظر بگیرد.

نحوه اجرای رای الزام به تحویل ملک

پس از اینکه رای دادگاه مبنی بر الزام فروشنده به تحویل ملک قطعی شد، باید درخواست صدور اجرائیه به واحد اجرای احکام ارائه شود. که این امر نیز با مراجعه به دفاتر خدمات قضایی و ارائه دادخواست صدور اجرائیه امکانپذیر است. پس از ثبت دادخواست صدور اجرائیه، حکم وارد مرحله اجرا میشود و فروشنده مکلف به تحویل ملک می باشد. اگر ملک در تصرف شخص ثالث باشد و شخص ثالث، مدرکی دال بر مالکیت خود ارائه ندهد، حکم دادگاه به اجرا در خواهد آمد. البته شخص ثالثی که مدعی حقی برای خود در ملک است می تواند اقدام به طرح دعوا نماید.

نمونه رای الزام به تحویل ملک مشاع

عنوان: دعوی الزام به تحویل ملک مشاع به استناد سند عادی

رأی دادگاه بدوی

در خصوص دادخواست تقدیمی آقای م. ص.ع. و خانم ن. و. به طرفیت آقای تقی ع. به خواسته استدعای صدور حکم به محکومیت خوانده به تسلیم و تحویل یک قطعه زمین جزء پلاک ثبتی ۱۴۹ واقع در روستای زان از حوزه ثبتی شهرستان دماوند که به موجب مبایعه نامه مستند دعوی به بیع قطعی و ثمن معین به اینجانبان فروخته است به شرح متن دادخواست به انضمام خسارات دادرسی.

نظر به اینکه تحویل و تسلیم مبیع فرع بر مالکیت فروشنده می باشد. و اینکه در املاک مشاعی میبایست حصه به صوت دقیق و منجز مشخص باشد. به عبارت دیگر تصرفات مفروزالرعیه با رضایت سایر مالکان مشاعی می باشد.  نظر به اینکه دلیلی بر مالکیت خوانده بر رقبه موصوف و یا تصرفات مفروز الرعیه خوانده برحصه مورد ادعای توسط خواهان­ها به لحاظ رابطه عقد بیع ارائه نگردیده، دادگاه مستنداً به ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قرار عدم استماع دعوی خواهان صادر و اعلام می نماید. رأی صادره ظرف بیست روز قابل تجدید نظرخواهی در دادگاه محترم تجدید نظراستان تهران میباشد.

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظرخواهی خانم ن. و. و آقای م.ص.ع. بطرفیت آقای ن. ع. نسبت به دادنامه شماره ۹۴۰۵۵۴-۹۴/۷/۲۳ شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی دماوند که بموجب آن اجمالا با این استدلال که تحویل و تسلیم مبیع فرع بر مالکیت فروشنده است. و در املاک مشاعی تصرفات مفروزالرعایه با رضایت سایر مالکان مشاع می باشد. النهایت در خصوص خواسته تجدیدنظر خواهان-ها به تسلیم و تحویل یک قطعه زمین ۳۰۰۰ متری از پلاک اصلی ۱۴۹ قرار عدم استماع دعوی صادر گردیده است.

اولا : به موجب دادنامه ۹۳۰۲۴۷-۹۳/۴/۳۱ شعبه دوم دادگاه حقوقی دماوند عینا در خصوص همین خواسته تسلیم و تحویل مورد معامله اتخاذ تصمیم شده است. و جهت یا جهات جدیدی که مستلزم طرح دعوی مجدد باشد ارائه نگردیده است.

ثانیا : الزام به تحویل مال غیر منقول منوط به اثبات مالکیت رسمی وفق ماده ۲۲ قانون ثبت بوده و خواهان­ها خود اقرار دارند که ملک فاقد سند مفروزی و تفکیک است.

ثالثا : محاکم از پذیرش اسناد عادی راجع به مال غیر منقول در املاک مشاعی بلحاظ مالکیت مالکان مشاع در جز جز مال و مقصود تحصیل حقوق ناشی از آن منع شده اند.

نظر به اینکه دادنامه تجدیدنظرخواسته وفق مقررات قانونی و مستندات ابرازی صحیحا صادر گردیده است. به نحوه رسیدگی و استنباط قضایی دادگاه نخستین خدشه ای وارد نیست. ایضا دادخواست و لایحه تجدیدنظرخواهی انطباقی با جهات نقض مصرح درماده ۳۴۸ قانون آیین دادرسی مدنی نداشته ومتضمن جهات دیگر در نقض نیست. ازاین رو تجدیدنظرخواهی غیر وارد تشخیص داده شده است. مستندا به ماده ۳۵۸ از قانون آیین دادرسی مدنی ضمن رد آن دادنامه تجدیدنظرخواسته عینا تایید و اعلام می گردد. این رای قطعی است.

صبق رای فوق الزام به تحویل مال غیر منقول مشاع منوط به اثبات مالکیت رسمی است؛ زیرا محاکم از پذیرش اسناد عادی راجع به مال غیر منقول در املاک مشاعی به دلیل مالکیت مالکان مشاع در جزء جزء مال و تحصیل حقوق ناشی از آن منع شده اند.

 

الزام به تحویل ملک

ضمانت اجرای عدم تحویل ملک

عدم تحویل ملک از سوی فروشنده دارای ضمانت اجراست. علاوه بر اینکه خریدار می تواند الزام به تحویل ملک را درخواست کند؛ می تواند خسارت ناشی از  عدم انجام تعهد را مطالبه کند. این امر ممکن است در قرارداد قید شده باشد یا بصورت عرفی تعیین گردد. در نهایت در صورت عدم تحویل ملک خریدار این حق را خواهد داشت که معامله را فسخ نماید.

نکته: اگر در زمان منعقد شدن عقد امکان تحویل و تسلیم ملک یا مبیع توسط فروشنده یا شخص ثالث وجود نداشته باشد معامله باطل خواهد بود.

نکات مربوط به طرح دعوای الزام تحویل ملک

  • اگر فقط بخشی از ملک قابل تحویل به خریدار باشد و نسبت به بخش دیگری امکان تحویل وجود نداشته باشد؛ قرارداد نسبت به آن قسمت که قابل تحویل است صحیح و نسبت به قسمت دیگر باطل است.
  • برای اینکه تحویل ملک به صور صحیح واقع شود، تحویل کلیه اجزا و توابع ملک نیز لازم است.
  • املاک بازداشت شده قابلیت طرح دعوای الزام به تحویل مبیع را ندارند.
  • برای مطالبه اجرت‌المثل ملک خواهان حتما باید مالک رسمی ملک باشد. صدور حکم به تحویل ملک مورد معامله، به معنای این نیست که خواهان، مالک رسمی ملک میباشد . و به استناد آن نمی‌توان اجرت‌المثل ایام تصرف را مطالبه کرد.
  • اگر حکم قطعی مبنی بر تحویل ملک یا تنظیم سند صادر شده باشد و با این حال، مدیون نسبت به انتقال ملک به غیر اقدام کند، این اقدام مصداق معامله به قصد فرار از دین خواهد بود.
  • عدم تحویل مبیع از سوی فروشنده­ی متصرف، خارج از مصادیق تصرف عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق خواهد بود.

تحویل ملک معیوب یا ناقص

طبق ماده ۳۸۸ قانون مدنی اگر قبل از تسلیم ملک به خریدار، عیب یا نقصی در آن به وجود آمده باشد، خریدار می تواند عقد بیع را فسخ کند. برای فسخ معامله خریدار باید دعوای تنفیذ فسخ قرارداد به جهت خیار تبعض صفقه یا تنفیذ فسخ قرارداد به دلیل خیار عیب را نزد دادگاه اقامه کند.

سوالات متداول

الزام به تحویل ملک به چه معناست؟

به لزوم و اجباری که به موجب قانون بر یکی از طرفین معامله فروش ملک بار میشود، الزام به تحویل ملک میگویند. در قرارداد فروش ملک اصولا و قائدتا فروشنده متعهد و ملزم به تحویل ملک میباشد.

مرجع صالح به دعوای الزام به تحویل ملک کدام است؟

رسیدگی به دعوای الزام به تحویل ملک در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک خواهد بود.

آیا در دادخواست الزام به تحویل مبیع نیاز به خوانده قراردادن اشخاص ماقبل است یا خیر؟

خیر دعوای الزام به تحویل مبیع( ملک) مربوط به قانون مدنی میباشد. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است که به قوانین ثبتی مرتبط است و باید حتما اشخاص ما قبل و مالک رسمی طرف دعوی قرار بگیرند.

هزینه های تحویل ملک بر عهده کیست؟

اصولا هزینه اجرای تعهد با متعهد است. بنابراین اگر برای تحویل ملک به صرف هزینه­ای نیاز باشد، فروشنده مسئول پرداخت این هزینه­ها خواهد بود؛ مگر آن که طرفین بر خلاف این امر توافق نموده باشند.

وکیل پایه یک دادگستری /گروه حقوقی اوان

با توجه به اینکه عدم انجام تعهدات توسط طرفین قرارداد­ها همه گیر شده است؛ این موضوع به مساله مهمی در جامعه تبدیل شده است. همانگونه که مستحضر هستید در دین و شریعت ما نیز به ایفای تعهد اهمیت زیادی داده شده است. برای طرح دعوای الزام به تحویل ملک توجه به برخی نکات کوچک هم مهم است که توجه به آن­ها و کشف آن­ها نیاز به تجربه و مهارت دارد. پس توصیه می شود از وجود افراد مجرب و وکلای متخصص موسسه حقوقی اوان در این طیف موضوعات بهره­مند شوید.

گروه وکلای حقوقی اوان مجموعه ای متخصص از وکلای دادگستری، اساتید دانشگاه­ها و حقوقدانان می باشد که با ارائه مشاوره های تخصصی، قبول وکالت و مشاوره در دعاوی حقوقی را بر عهده می گیرند. سوالات و مشکلات حقوقی خود را با وکیل دادگستری تهران، وکیل دادگستری مشهد، وکیل دادگستری قم، وکیل دادگستری کرج مربوط به وکلای گروه حقوقی اوان مطرح نمائید تا در کوتاهترین زمان ممکن پاسخگوی شما باشند.

    سوالات حقوقی خود را در فرم زیر وارد نمایید. مشاوران ما به زودی پاسخگو خواهند بود

    آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد. قسمتهای مورد نیاز علامت گذاری شده اند*