وکیل تخلیه ملک/ گروه حقوقی اوان

در موسسه حقوقی اوان جمعی از اساتید دانشگاه و وکلای پایه یک دادگستری با همکاری یکدیگر گروهی را تشکیل داده تا بنیانگذار طرح پشتیبانی حقوقی اشخاص، شرکت­ها، سازمان­های دولتی و خصوصی باشند و در جهت احقاق حقوق عامه مردم موثر واقع شده و چالش های پیش روی هموطنان عزیز همچون تخلیه ملک را در داخل و خارج از کشور برطرف نمایند.

در شرایطی که در رابطه بین موجر و مستاجر در زمینه تخلیه ملک اختلاف بوجود آید و مستاجر بعد از اتمام قرارداد اجاره ملک را تخلیه نکند یا با وجود مهلت اجاره، مبلغ اجاره بها را پرداخت نکند موجر برای احقاق حق خود میتواند با توجه به شرایط موجودی که به شرح آن خواهیم پرداخت اقدام به طرح دادخواست حکم تخلیه یا دستور تخلیه نماید.

مفاهیم اولیه

دستور تخلیه

برای مثال هنگامی که شما به عنوان موجر ملک مسکونی خود را بر اساس یک قرارداد به شخصی برای مدت یک سال اجاره داده اید، و در زمانی که موعد اجاره به پایان می رسد و از ایشان درخواست می کنید که  ملک را تخلیه نماید اما مستاجر ملک را تخلیه نمیکند. در این صورت شما (موجر) می توانید از طریق دستور تخلیه، مستاجر را از ملک خود خارج کرده  و مجددا ملکتان را به تصرف خودتان در آورید.

توجه داشته باشید که بهره گیری از دستور تخلیه مستلزم وجود شرایطی است .

برای دریافت دستور تخلیه باید یکسری شرایط وجود داشته باشد تا بتوان از دریافت دستور تخلیه بهره برد. این شرایط عبارتند از اینکه:

باید قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم و امضاء شده باشد و مدت اجاره به اتمام رسیده باشد. همچنین قرارداد اجاره مربوط به اماکن تجاری فاقد سرقفلی یا اماکن غیر تجاری باشد و دو شاهد باید زیر قرارداد اجاره را امضا کرده باشند. در قرارداد اجاره باید مدت قید شده باشد.

حکم تخلیه

در صورتی که قرارداد اجاره شما شرایط دریافت دستور تخلیه را نداشته باشد موجر میتواند برای دریافت حکم تخلیه در پایان مدت اجاره بنا به شرایط موجود به شورای حل اختلاف یا دادگاه محل وقوع ملک دادخواست ارائه نماید. برای مثال مدت اجاره پایان نیافته باشد، قرارداد با قید مدت در دو نسخه تنظیم نشده و یا توسط دو نفر شاهد امضاء نشده باشد.

 

مرجع صالح برای رسیدگی به دستور تخلیه

بر اساس ماده ۹ قانون شورای حل اختلاف، مرجع صالح برای رسیدگی به دستور تخلیه در قراردادهای اجاره اعم از رسمی یا عادی، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک میباشد. همچنین می توان تخلیه ملک را  برای قراردادهای اجاره رسمی از طریق اداره اجرای ثبت نیز انجام داد. اما در این زمینه باید توجه داشت که اگر مکان مورد اجاره از نوع تجاری باشد و قرارداد برای سال ۵۶ و یا قبل از آن باشد، دیگر نمی توان به شورای حل اختلاف  مراجعه نمود بلکه در این خصوص بایستی به دادگاه صالح مراجعه کرد.

دستور تخلیه فوراً و خارج از نوبت و بدون تشکیل جلسه رسیدگی، رسیدگی و صادر می شود و قابل اعتراض و تجدیدنظر خواهی نیست اما اگر مستأجر ادعا نماید که  قرارداد اجاره تمدید شده است  در اینصورت باید شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک اعلام نماید، البته شکایت او مانع از انجام تخلیه نیست مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده شکایت مستأجر را وارد بداند در اینصورت پس از اخذ تأمین مناسب، قرار توقیف عملیات اجرایی صادر می گردد.

 

مراجع صالح برای رسیدگی به حکم تخلیه

قرارداد­هایی که در آن­ها سر قفلی پیش بینی نشده است:

در خصوص قرارداد اجاره مربوط به اماکن مسکونی و یا اماکن تجاری بدون حق سرقفلی، مرجع صالح شورای حل اختلاف محل وقوع ملک میباشد

قراردادهایی که در آن­ها سرقفلی پیش بینی شده است:

در خصوص قرارداد­های اجاره مربوط به اماکن تجاری دارای حق سرقفلی، مرجع صالح، دادگاه محل وقوع ملک میباشد.

رأی صادره در زمینه حکم تخلیه قابل تجدیدنظرخواهی و در صورت غیابی بودن، قابل واخواهی است.

تفاوت حکم تخلیه و دستور تخلیه

با توضیحاتی که مورد شرایط دریافت حکم تخلیه و دستور تخلیه و مراجع صالح برای دریافت آن­ها ارائه شد بخش زیادی از تفاوت های این دو مساله مشخص شد اما برای تکمیل مباحث به بیان تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه در زمینه اجرا میپردازیم.

برای اجرای دستور تخلیه نیازی به صدور اجرائیه نیست و در این شرایط یک مامور ابلاغ موظف میشود که ظرف ۲۴ ساعت دستور تخلیه را به مستاجر ابلاغ نموده و از او رسید دریافت کند. یک نکته در زمینه دستور تخلیه این است که حتی در صورتی که مستاجر حضور نداشته باشد و اسباب و اثاثیه­های او در ملک وجود داشته باشد نیز دستور تخلیه اجرا میشود مامور دستور انتقال اسباب و اثاثیه مستاجر را به نزدیکترین انبار عمومی میدهد. اگر مستاجر از ارائه رسید جلوگیری کند، مامور این مساله را در ابلاغ نامه قید نموده و ظرف سه روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام میکند.

اما در مورد حکم تخلیه صدور اجرائیه­ای که بر اساس دادخواست موجر صادر و به مستاجر ابلاغ میشود؛ برای اجرای حکم ضروری بوده و مستاجر موظف است  تا ۱۰ روز پس از تاریخ ابلاغ ملک را تخلیه نموده و در غیر این صورت این کار از طریق دادگاه انجام خواهد شد. در این حالت صاحب ملک مبلغ ودیعه اجاره را که از مستاجر اخذ نموده به حساب سپرده دادگستری واریز و اقدام به اجرای حکم تخلیه به دست مامور قانون انجام میشود.

نمونه رای صدور حکم تخلیه به سببی غیر از سبب استنادی خواهان

رای دادگاه بدوی

در خصوص دادخواست خواهانها خانم ها م. و م. و م. و وآقای م. و آقای م. شهرت همگی ص.الف. و آقای ع.الف. م. ت. با وکالت آقای د. الف.ع. به طرفیت خواندگان آقایان م. و ع. و م. و خانمها ر. و شهرت همگی ح.ز. به خواسته تخلیه به لحاظ عدم پرداخت اجاره بهاء و تخلیه به لحاظ تغییر شغل، نظر به اینکه خواهان به ضمیمه دادخواست کپی مصدق اجاره نامه شماره ۸۱۲۰۸ و کپی دادنامه شماره ۴۲ تهران نمود و تصمیم مورخ ۱۳۸۶/۳/۱ محکمه استعلام ثبتی بوده که واحد ثبتی طی پاسخ ثبتی شماره ۲۱۴۵-۱۳۸۶/۵/۲۹ وضعیت ثبتی را اعلام و لکن در پاسخ خواهانها را مالک اعلام ننموده بود و وکیل خواهان ها طی لایحه ثبتی شماره ۳۶۲۹-۱۳۸۶/۱۰/۱۶ خواستار استعلام مجدد شد که محکمه به تاریخ ۱۳۸۶/۱۰/۱۶ اقدام و پاسخ ثبتی شماره ۳۸۳۱-۱۳۸۶/۱۰/۳۰ خواستار اعلام شماره قطعه شد و خواهان به پرونده کلاسه ۷۰/۴۲/۹۱۸ استناد که محکمه در تاریخ ۱۳۸۹/۱/۲۴ از آن تحصیل برداری

و بر اساس آن خانم ف. ن. با وکالت آقای د. الف. به طرفیت خوانده آقای ح.ز. دادخواستی مبنی بر تخلیه مغازه و اجور معوقه از ۱۳۶۹/۶/۱۶ لغایت ۱۳۷۰/۱۰/۱۶ نمود که منتهی به صدور دادنامه به تاریخ ۱۳۷۳/۵/۳ شد و محکمه به تاریخ ۱۳۸۹/۲/۲۲ مبادرت به قرار رد طی دادنامه شماره ۹۰-۱۳۸۹/۲/۲۵ به جهت عدم احراز مالکیت خواهانها نمود لکن شعبه محترم ۲۸ تجدید نظر طی دادنامه شماره ۱۰۸۱-۱۳۸۹/۷/۲۸ ضمن نقض دادنامه بدوی خواهانها را مورث قانونی موجه به حسب گواهی انحصار وراثت اعلام نموده اند و آقای م.ح. ح. و آقای ب. طی لایحه ثبتی شماره ۴۵۵۵-۱۵/۹/۸۱۲ به ضمیمه فرم وکالتنامه خواهانها م. و م. ص. آن هم مع الواسطه تقدیم و محکمه در تصمیم مورخ ۱۳۹۰/۷/۴ در باب تغییر شغل و نوعن سب برابر سند محضری از دفترخانه استعلام که سردفتر اسناد رسمی … تهران در پاسخ مورخ ۱ /۹/۱۲۰ تنظیم سند برای تولید روکش آماده اتومبیل بوده اعلام نمود

و دادگاه در تاریخ ۹/۱۲/ ۱۳۹۰ قرار ارجاع امر به کارشناس صادر و کارشناس منتخب رسمی در نظریه مورخ ۱۳۹۱/۲/۲۷ شغل مغازه بازدید شده را همان شغل اعلام دفترخانه بیان نمود و مغازه را بر حسب اظهارات همسر مورث خواندگان در تصرف آقای ب. می باشد که به این نظر تاکنون تعرضی از سوی صحابه دعوی نشده است ولی وکلای خواهان در اظهارات جلسه دادرسی ۱۳۹۱/۲/۲۴ امر کارشناس را نیاز ندانسته و در مال الاجاره موضوع حق کسب و پیشه را منتفی دانسته و علت آنرا تعدی و تفریط و عدم پرداخت اجاره بهاء دانسته در حالیکه در دادخواست وکیل خواهان تغییر شغل و عدم پرداخت اجور معوقه دانسته که چون در باب تخلیه وفق ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر هر موضوع آثار خاص خود را دارد و دادخواست خواهان به جهت طرح ۲ موضوع قابلیت اعمال ماده ۲ قانون آئین دادرسی مدنی و قرار رد دارد و از این امر گذر شود در جلسه دادرسی موصوف وکلای موضوع تعدی و تفریط را بیان نموده که این بیان از ناحیه آنان در این جلسه فاقد وجاهت می باشد

و عدم پرداخت اجور معوقه برای تخلیه اعلام لکن در شرح توضیحات کارشناس رسمی رقبه موصوف در ید غیر از مستاجر و وراث حین الفوت می باشد حالیه محکمه برابر شرح فوق دعوی خواهان را به کیفیت مطروحه قابلیت پذیرش نبوده زیرا با توجه به انتقال مال الاجاره از ناحیه مورث خواندگان به شخصی بنام ب. موضوع اجور معوقه را منتفی می سازد و از طرفی امر تغییر شغل نیاز ادعای واهی بوده و به صرف گذشت مدت زمان تقدیم دادخواست موجب اقدام غیر قانونی نمی شود و از طرفی دادگاه محترم عالی امربه امر ماهیتی نموده که بموجب آن از ایرادات مطروحه باید به ناچار گذر نمود

و برابر شرح مارالذکر محکمه دعوی خواهانها را پذیرش و حکم به تخلیه مال الاجاره موصوف برابر ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۵۶ و همچنین محکومیت بالمناصفه خواندگان به پرداخت مبلغ۶۰۰۰ ریال بابت هزینه دادرسی و مبلغ ۷/۰۰۰/۰۰۰ ریال بابت دستمزد کارشناس و حق الوکاله وکیل برابر تعرفه در حق خواهانها صادر می نماید و اجرای رای مذکور منوط به تودیع نصف حق کسب و پیشه وفق نظریه کارشناس از ناحیه خواهانها به خواندگان خواهد بود رای صادره غیابی و پس از ابلاغ ظرف ۲۰ روز قابل واخواهی در همین محکمه و سپس ظرف ۲۰ روز قابل اعتراض در محکمه محترم تجدید نظر استان تهران می باشد.

رئیس شعبه ۳۱ دادگاه عمومی حقوقی تهران – سیدمحمدتقی ملکوتی

جهت مشاوره و یا اعطای وکالت کلیک کنید

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقایان الف. ب. و م. ح. به وکالت از آقای م. ص.الف. و خانم ها م. ، م. ، م. همگی ص.الف. با وکالت خانم ر. الف. نسبت به دادنامه شماره ۹۱۰۳۸۷ مورخ ۱۳۹۱/۳/۲۸ صادره از شعبه ۳۱ دادگاه عمومی تهران که به موجب آن حکم به تخلیه مورد اجاره به شماره ۸۱۲۰۸ و محکومیت تجدیدنظرخواندگان بالمناصفه به پرداخت ۶۰۰۰ ریال بابت هزینه دادرسی و مبلغ ۷/۰۰۰/۰۰۰ ریال بابت دستمزد کارشناس و حق الوکاله وکیل برابر تعرفه در حق تجدیدنظرخواهانها صادر و اجرای حکم منوط به تودیع نصف حق کسب و پیشه وفق نظریه کارشناس از ناحیه خواهانها به خواندگان گردیده وارد و موجه است بدین لحاظ که خواسته تجدیدنظرخواهانها تخلیه مورد اجاره به لحاظ تعدی و تفریط و تغییر شغل از تولید روکش آماده اتومبیل و عدم پرداخت اجاره بها بوده

و در جلسات دادگاه مورخ ۱۳۸۶/۷/۱ (ص ۲۴) و ۱۳۹۰/۷/۴ (اصل ۱۰۳) درخواست تخلیه را بر مبنای تغییر شغل و عدم پرداخت اجاره بها اعلام نموده اند و در هیچ یک از جلسات دادگاه و لوایح ابرازی تقاضای تخلیه به دلیل انتقال به غیر را مطرح ننموده اند لذا صدور حکم به تخلیه به لحاظ انتقال به غیر که مورد خواسته نبوده صحیح نیست و واجد ایراد قانونی می باشد بنابراین با توجه به صدور حکم با خارج از خواسته، تجدیدنظرخواهی را موجه تشخیص و با استناد به مواد ۳۴۸ و ۳۵۸ از قانون آئین دادرسی در امور مدنی ضمن نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته، پرونده جهت رسیدگی به دعوی مطروحه مطابق خواسته به دادگاه بدوی اعاده می‌گردد این رای قطعی است.

مستشاران شعبه ۲۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران/ داود صادقی – رمضان نامدار

 

نمونه رای تجدید نظر خواهی از دستور تخلیه

رأی دادگاه بدوی

در خصوص شکایت آقای ن.ح. با کالت آقای ح.س. و خانم م.ت. نسبت به دستور تخلیه یک واحد زیرزمین و حیاط واقع در شهرری، … پلاک ثبتی ۱۰۹۵/۱۲۳ بخش ۱۲ تهران به لحاظ انقضاء مدت موضوع دادنامه شماره ۱۰۲ – ۱۹/۱۲/۹۲ این دادگاه، با توجه به اینکه اصالت قرارداد عادی اجاره مورخ ۲۵/۶/۸۶ از طرف مستأجر نفی گردیده و نسبت به امضاء و اثر انگشت منتسب به خود ذیل قرارداد ادعای جعل نموده و در همین زمینه مبادرت به طرح شکایت کیفری از آقای م.ز. مدیر شرکت تولیدی س. (موجر) نموده که به موجب دادنامه شماره ۰۰۰۷۲ – ۴/۱۱/۹۱ شعبه ۱۰۱ دادگاه جزائی شهرری و

دادنامه شماره ۲۲۷ – ۳۱/۲/۹۲ شعبه ۳۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران بر اساس نظریات کارشناسی یک نفره، سه نفره، پنج نفره، پنج نفره و هفت نفره اصالت قرارداد اجاره مارالذکر تأیید و حکم بر برائت متهم صادر گردیده و صرف ادعای وکلای شاکی مبنی بر تقاضای اعمال ماده ۱۸ قانون ت.د.ع خدشه و تزلزلی نسبت به قطعیت دادنامه های صادره وارد نمی آورد و همچنین برخلاف ادعای وکلای شاکی، موکل آنان در پرونده های استنادی ادعای مالکیت ملک و خرید مورد اجاره را داشته که مورد پذیرش قرار نگرفته است.

نظر به اینکه وکلای شاکی دلیل یا مدرک محکمه پسند و قانع کننده ای در خصوص وجود رابطه استیجاری فی مابین طرفین قرارداد و اجاره قبل از قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۷۶ اقامه و ابراز ننموده اند. لذا با عنایت به مراتب فوق، دادگاه شکایت شاکی را محمول بر صحت تشخیص نداده و مستنداً به ماده ۱۷ آیین نامه اجرایی قانون و روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۹/۲/۱۳۷۸ و ماده ۱۹۷ قانون آیین دادرسی مدنی، حکم به ردّ شکایت شاکی صادر و اعلام می نماید. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران خواهد بود.

رئیس شعبه ۳ دادگاه عمومی حقوقی شهرستان ری

جهت عضویت درصفحه اینستاگرام وکلای اوان روی تصویرکلیک کنید

رأی دادگاه تجدیدنظر استان

تجدیدنظر خواهی ن.ح. نسبت به دادنامه شماره ۹۳۰۹۹۷۰۲۵۰۳۰۰۰۷۸ مورخ ۲۹/۲/۱۳۹۳ صادره از شعبه سوم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان ری که به موجب آن حکم بر ردّ اعتراض مشارالیه نسبت به دستور تخلیه یک واحد زیر زمین و حیاط موضوع قرارداد اجاره مورخ ۲۵/۶/۱۳۸۶ جزء پلاک ثبتی ۱۲۳/۱۰۹۵ واقع در بخش ۱۲ تهران به لحاظ انقضاء مدت اصدار گردیده است قطع نظر از صحت و سقم قضیه و اینکه دستور تخلیه فاقد وصف حکم یا قرار بوده و مقنن به شرح مواد ۳۳۱ و ۳۳۲ از قانون آیین دادرسی مدنی احکام و قرارهایی که قابلیت تجدیدنظر خواهی را در محاکم تجدیدنظر دارند را احصاء نموده است و دستور تخلیه خروج موضوعی از مقررات مواد قانونی فوق الاشعار دارد وارد نمی باشد زیرا که اولاً دادخواست تجدیدنظرخواهی لزوماً می بایست به طرفیت شخصی که در مرحله نخستین در دعوی دخالت داشته است

اقامه گردد و به غیر از طرفین دعوا یا قائم مقام قانونی آنان کس دیگری نمی تواند در مرحله تجدیدنظر وارد شود مگر در مواردی که قانون مقرر می دارد که در مانحن فیه خواهان مرحله نخستین که درخواست دستور تخلیه را خواستار شده استهمانا ش.بوده که دارای شخصیت حقوقی مستقل بوده و م.ز.صرفاً مدیریت عاملی آن شرکت را برعهده داشته که شخصیت حقیقی وی جدا و مجزا از شخصیت حقوقی شرکت بوده و مشارالیه به اعتبار سمتی که در شرکت داشته است مبادرت به طرح دعوی نموده است و طرف دعوی قرار دادن وی در مرحله تجدیدنظر خواهی به عنوان تجدیدنظر خوانده فاقد وجاهت قانونی می باشد.

ثانیاً بنا بر تکلیف مقرر در مواد ۲ و ۳ از قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی محاکم دادگستری صرفاً مکلف هستند به دعاویی که برابر مقررات درخواست شده اند رسیدگی کرده و حکم مقتضی را صادر و فصل خصومت نماید که دعوی به کیفیت مطروحه به طرفیت شخص حقیقی که به اعتبار سمت خود در ش.فعالیت داشته قابلیت پذیرش و استماع را ندارد ازاین رو دادگاه مستنداً به مواد قانونی فوق الذکر قرار عدم استماع تجدیدنظر خواهی تجدیدنظر خواه را صادر و اعلام می نماید. رأی صادره حضوری و قطعی است.

رئیس شعبه ۱۸ دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه/ امانی شلمزاری ـ کریمی

 

سوالات متداول

سریعترین راه برای تخلیه ملک توسط مستاجر چیست؟

بنا بر توضیحات ارائه شده سریع ترین راه برای تخلیه ملک دریافت دستور تخلیه از شورای حل اختلاف است که در صورت وجود شرایط لازم دریافت آن بدون نیاز به صدور اجرائیه امکانپذیر خواهد بود.

 

در صورتی که مستاجر غایب باشد امکان اجرای دستور تخلیه وجود دارد؟

بله در صورتی که در هنگام تخلیه ملک، اثاثیه ای در آنجا باشد و مستأجر حضور نداشته باشد، می توان با معرفی یک انبار عمومی و انتقال اموال به آنجا، تخلیه ملک را انجام داد.

 

نحوه جبران خسارت در حکم تخلیه و دستور تخلیه چگونه است؟

در مورد حکم تخلیه میتوان همراه با ارائه دادخواست تخلیه، خواسته هایی همچون مطالبه اجور معوقه و یا پرداخت خسارت و … را مطالبه کرد. اما در مورد دستور تخلیه برای دریافت خسارت­های وارده باید ضمن دادخواست جداگانه با عنوان مطالبه ضرر و زیان یا بدهی، اقدام نموده  و گواهی دفتر شعبه دادگاهی که پرونده در آنجا مطرح است را به بخش اجرای احکام شورای حل اختلاف تحویل بدهید تا مبلغ ودیعه را به مستأجر تحویل ندهند.