پس از مطالعه، در صورت مفید بودن، این متن را برای دیگران نیز ارسال نمایید تا آن‌ها نیز از مطالعه مفید آن بهره‌مند شوند.
در این مقاله، به بررسی جامع فرآیند تأیید بطلان معاملات به لحاظ فضولی بودن و نحوه ارائه دادخواست بطلان چنین معاملاتی خواهیم پرداخت. معامله فضولی به نوعی از معاملات اطلاق میشود که در آن شخصی بدون داشتن نمایندگی از سوی مالک، برای دیگری یا با مال دیگری اقدام به انجام معامله می‌کند.
توجه به این نکته ضروری است که معاملات فضولی به دو دسته تملیکی و عهدی تقسیم می‌شوند. به عنوان مثال، در معاملات فضولی تملیکی، فردی مالی را از صاحب آن، بدون کسب اجازه و اذن، به شخص دیگری می‌فروشد.
برای راهنمایی و حمایت در این نوع پرونده‌ها، میتوانید از خدمات گروه وکلای اوان، که به عنوان وکلای خبره در زمینه حقوق قراردادها و معاملات فضولی شناخته می‌شوند، بهره‌مند شوید. این گروه به شما کمک خواهد کرد تا حقوق خود را در مواجهه با معاملات غیرمجاز و فضولی محفوظ دارید.
فهرست مطالب
کاربر گرامی، در صورت نیاز به مشاوره حقوقی کلیک نمایید.
مبنای حقوقی دادخواست
معامله فضولی ، گاهی ممکن است شخصی اقدام به حرید ملک از شخص دیگری بکند بدون این که فروشنده مالک اصلی ملک باشد و یا از طرف مالک اذن در فروش داشته باشد. به این معامله در اصطلاح حقوقی ، معامله ی فوضولی می گویند.
چنانچه مالک اصلی نسبت به قرارداد مربوط به معامله اقرار کرده و آن را تأیید و تنفیذ نماید، قرارداد مذکور معتبر خواهد بود. اما در صورتی که مالک معامله را رد کرده و نسبت به آن عدم رضایت خود را اعلام کند، قرارداد بی‌اعتبار محسوب میشود. لذا پس از آگاهی مالک از وقوع چنین قراردادی در خصوص ملک متعلق به وی، می‌تواند ابتدا با ارسال اظهارنامه رسمی عدم رضایت خود را نسبت به قرارداد فروش ملک به طرفین معامله (فروشنده و خریدار) اعلام نماید و سپس نسبت به طرح دعوای تأیید بطلان معامله به دلیل فضایلی بودن اقدام نماید.
شبکه های اجتماعی اوان
|
حالت دیگر طرح دادخواست
حالت دیگری که ممکن است این دادخواست مطرح شود ، زمانی است که شخصی وکالت جهت فروش ملک دیگری را داشته ، اما به هر دلیلی وکالت نامه باطل شده است ولی با این حال وکیل به استناد وکالت نامه ی مذکور ، اقدام به فروش ملک کرده است. در این فرض نیز وکیل به صورت فضولی اقدام به انعقاد قرارداد کرده است.
ماهیت معامله فضولی
از نظر حقوقی ، معامله ی فضولی باطل نیست بلکه غیر نافذ است . بنابراین در صورتی که مالک ملک ، معامله ی فوضولی را قبول کند ، معامله صحیح خواهد بود و در صورتی که مالک معامله را قبول نکند و اقدام به رد معامله بکند ، معامله باطل محسوب می شود.
پس از آنکه مالک اقدام به رد معامله فوضولی می کند می تواند دادخواست تایید بطلان قرارداد را تقدیم کند. دادگاه پس از بررسی محتویات پرونده در صورت احراز بطلان ، حکم به تایید بطلان معامله صادر می کند.
طرفین دعوا
مالک ملک خواهان دعوی است و باید دعوی را به طرفیت خریدار و فروشنده ی ملک مطرح کند . مرجع صالح به کلیه دعاوی مربوط به اموال غیر منقول دادگاهی است که مال غیر منقول در حوزه آن واقع شده است.
اجرای رای
پس از آنکه مالک نسبت به معامله اعلام عدم رضایت کند، آن معامله از اعتبار خارج می‌گردد. در این صورت، خواهان تنها تقاضای تأیید و اعلام بطلان معامله را از دادگاه خواهد داشت.
اگر مالک در زمان انعقاد قرارداد حاضر باشد اما از خود سکوت نشان دهد، این سکوت به هیچ وجه به معنای تأیید معامله نمی‌باشد و رضایت مالک می‌بایست به صورت صریح ابراز شود. لازم به ذکر است که معامله فضولی می‌تواند به صورت مشمول عین یا منافع ملک صورت پذیرد.
به همین ترتیب، امکان دارد فردی به صورت فضولی و بدون کسب اجازه از مالک، اقدام به اجاره دادن ملکی نماید که این گونه معامله نیز در صورت رد مالک، باطل خواهد بود.
چنانچه مالک از انجام یک معامله فضولی آگاه شود و ملک خود را به شخص دیگری منتقل کند، این اقدام به نوعی به منزله رد ضمنی معامله فضولی خواهد بود و در نتیجه، آن معامله فاقد اعتبار می‌گردد. در صورتی که مالک پیش از ابراز رضایت یا عدم رضایت فوت کند، حق موافقت یا رد آن معامله به وراث او منتقل میشود.
خسارت در معامله فضولی
در صورتی که ملک خسارتی دیده باشد ، مالک می تواند خریدار را به عنوان متصرف ( ضامن عین و منفعت ) طرف دعوی خسارت قرار دهد و خریدار بی اطلاع از فوضولی بودن نیز به فروشنده ی فوضولی مراجه می کند. اگر فروشنده با علم به این که ملک متعلق به دیگری است آن را فروخته باشد ، مرتکب جرم فروش مال غیر شده است.
در مواردی که وکیل از حدود اختیارات اعطا شده در وکالت نامه تجاوز می کند اعمال و اقدامات او فوضولی و مشمول همین دعوی است.
معامله فضولی
بر اساس ماده ۶۶۷ قانون مدنی ، وکیل باید در تصرفات و اقدامات خود مصلحت موکل را مراعات کند . در صورت عدم رعایت غبطه ی موکل از سوی وکیل ، اقدامات او فوضولی محسوب میشود.
دادخواست باید با عنوان تایید بطلان ، تقدیم شود و تقاضای ابطال معامله ی فوضولی صحیح نیست . اگر معامله ی فضولی از طریق تنظیم سند رسمی انجام شده باشد ، مالک پس از رد معامله ی فضولی علاوه بر تایید بطلان بیع می بایست ابطال سند رسمی را نیز از دادگاه بخواهد.
مراحل ابطال معامله فضولی
با توجه به مطالب مطرح شده، مشخص میشود که در صورتی که مالک واقعی ملکی که مالکیت آن به اثبات رسیده، از فروش آن یا معاملاتی که شخص دیگری به نمایندگی از او انجام داده است، هیچ گونه اطلاعی نداشته و رضایت خود را اعلام نکرده باشد، می‌تواند برای ابطال معامله اقدام نماید. لازم به ذکر است که روند بطلان معامله فضولی نیازمند دقت و رعایت مراحلی خاص است.
توصیه ما این است که برای تهیه و تقدیم دادخواست ابطال معامله فضولی و انجام مراحل مربوط به این موضوع، حتماً از مشاوره یک وکیل متخصص در زمینه‌های ثبتی و ملکی استفاده کنید. بطلان معامله به دلیل فضولی بودن مستلزم آگاهی و دانش کافی در زمینه دعاوی ملکی و ثبتی است که تنها با کمک یک وکیل پایه یک حرفه‌ای و مطلع می‌توان آن را دنبال کرد.
حال که به اهمیت رسیدگی به پرونده‌های بطلان معامله به لحاظ فضولی آشنا شدیم، مراحل ابطال این نوع معاملات را به شرح زیر بررسی می‌کنیم:
- ثبت‌نام در سامانه ثنا
در نخستین قدم، شخص مالک باید برای ایجاد حساب کاربری در سامانه ثنا اقدام نماید. این کار می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر خدمات قضایی نزدیک به وی یا به صورت اینترنتی از طریق وبسایت سامانه ثنا انجام شود. همچنین، پیشنهاد میشود در هنگام ورود به سامانه ثنا، گزینه ابلاغ الکترونیکی را انتخاب کنید.
- تنظیم دادخواست ابطال معامله فضولی
در مرحله بعد، مالک باید دادخواست ابطال معامله فضولی را شخصاً یا از طریق وکیل خود در دادگاه تنظیم کند. برای این منظور، ارائه مدارک لازم همچون کپی قرارداد انجام شده، استشهادیه و استعلام ثبتی ضروری است. این مدارک باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ارائه شود.
- رسیدگی دادگاه به ابطال معامله فضولی
پس از تنظیم دادخواست ابطال معامله فضولی توسط مالک و ارائه آن به دفتر خدمات قضایی، دادخواست مذکور به دادگاه حقوقی صالح ارسال میشود. دادگاه صالح برای بررسی معاملات مربوط به اموال غیرمنقول، مانند زمین و خانه، دادگاهی است که در محل وقوع ملک واقع شده است. به‌طور مشابه، در خصوص اموال منقول، همچون اتومبیل، دادگاه محل اقامت خواندگان یا محل انعقاد قرارداد صلاحیت رسیدگی دارد.
پس از دریافت دادخواست، دادگاه صالح اقدام به تعیین وقت دادرسی و ابلاغ آن به خواهان و خواندگان می‌نماید. در جلسه دادرسی، پس از استماع اظهارات طرفین، در صورتی که ادعای مالک را تایید کند، رأی به ابطال معامله فضولی صادر خواهد شد.
شایان ذکر است که این رأی آثار خاصی در ارتباط با حقوق مالک، فضول و طرف معامله به همراه خواهد داشت. همچنین، رأی صادره ظرف ۲۰ روز برای ایرانیان داخل کشور و ظرف ۲ ماه برای ایرانیان خارج از کشور، قابلیت تجدیدنظرخواهی دارد. اشخاص ذی‌مدخل می‌توانند به‌صورت مجدد اقدام به ارائه دادخواست ابطال معامله فضولی نمایند.
نکته مهمی که حائز اهمیت است این است که اگر پس از انجام معامله نسبت به مال غیر و تنظیم مبایعه‌نامه، طرفین اقدام به اخذ سند رسمی کرده باشند، مالک باید علاوه بر درخواست ابطال معامله فضولی، درخواست ابطال سند رسمی تنظیم شده را نیز از دادگاه ارائه دهد تا از آثار ناشی از چنین اسنادی در آینده جلوگیری شود.
با در نظر گرفتن این مراحل، موفقیت در فرآیند ابطال معامله فضولی با رعایت کلیه شرایط و استفاده از مشاوره‌های تخصصی ممکن خواهد بود.
گروه وکلای اوان با کمال میل آماده است تا تمامی مراحل مذکور را برای شما انجام دهد و شما را در این زمینه همراهی کند.
مستندات قانونی
ماده ۲۴۷ قانون مدنی
معامله به مال غیر جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت نافذ نیست ولو اینکه صاحب مال باطناً راضی باشد ولی اگر مالک یا قائم‌مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود در این صورت معامله صحیح و نافذ میشود.
ماده ۳۰۴ قانون مدنی
اگر کسی که چیزی را بدون حق دریافت کرده است خود را محق می‌دانسته لیکن در واقع محق نبوده و آن چیز را فروخته باشد معامله فضولی و تابع احکام مربوطه به آن خواهد بود.
ماده ۶۷۴ قانون مدنی
موکل باید تمام تعهداتی را که وکیل در حدود وکالت خود کرده است انجام دهد. درمورد آنچه که در خارج از حدود وکالت انجام داده شده است; موکل هیچگونه تعهد نخواهد داشت مگر اینکه اعمال فضولی وکیل را صراحتاً یا ضمناً اجازه کند.
رویه و نظرات قضایی
به موجب ماده ۳۶۵ قانون مدنی; بیع فاسد اثری در تملک ندارد; یعنی مبیع و ثمن کماکان در مالکیت بایع و مشتری باقی می ماند; و حسب مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مرقوم; اگر بعد از قبض ثمن; مبیع کلاً یا جزئاً مستحقق للغیر درآید، بایع ضامن است و باید ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد، از عهده غرامات وارد شده بر مشتری نیز برآید و چون ثمن در اختیار بایع بوده است در صورت کاهش ارزش ثمن و اثبات آن ، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده ۳۹۱ قانون مدنی بایع قانوناً ملزم به جبران آن است.
بنابراین دادنامه شماره ۳۶۰ مورخ ۱۳۸۹,۳,۳۱ شعبه یازدهم; دادگاه تجدیدنظر استان آذربایجان غربی در حدی که با این نظر انطباق دارد; به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص می گردد; این رأی طبق ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور کیفری مصوب ۱۳۷۸ در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه ها لازم الاتباع است .
چند رای در این زمینه
رای شماره ۵۱۹ مورخ ۱۳۹۱/۱۲/۸ شعبه ی ۳ دیوان عالی کشور
در دعوی ابطال معامله ی مال غیر منقول; با توجه به این که دعوی راجع به غیر منقول است; در صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیر منقول می باشد.
رای شماره ۱۵/۱۹۹مورخ ۷۱/۶/۴ دیوانعالی کشور
بعد از وقوع معامله ی فوضولی ، سکوت مالک ولو در عرض چند سال اجازه و تنفیذ ، معامله ی فضولی تلقی نمی شود .
رای شماره ۵۵مورخ ۷۱/۲/۱۴شعبه ی ۲۲دیوان عالی کشور
صدق فضولی بودن معامله هنگامی محقق میشود که مالکیت غیر فروشنده در تاریخ انجام معامله ، ثابت و محرز بوده باشد .
رای شماره ۲۳۵۲مورخ ۱۳۱۹/۷/۲۸ شعبه ی ۴ دیوان عالی کشور
مطابق ماده ی ۲۴۷ قانون مدنی ، معامله به مال غیر جز به عنوان ولایت یا وکالت یا وصایت ، نافذ نیست و به واسطه ی حمل بر صحت ، نمی توان وکالت معامله را از طرف مالک ثابت و معامله را صحیح دانست .
بنابراین استناد دادگاه برای حکم به صحت معامله برادر خواهان; از طرف خواهان و پدرش به ماده ی ۲۲۳ قانون مدنی; و این که سابقه ی مالکیت خواهان مثبت فساد نمی باشد; صحیح نخواهد بود. # معامله فضولی
رای شماره ی ۵۰ مورخ ۸۸/۱/۳۱ شعبه ی ۱۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران
ماده ی ۲۴۹ قانون مدنی ، سکوت مالک را اجازه محسوب نمی کند و نامه ی اداره ی ثبت، دلالت بر مالکیت معترضین ثالث ( تجدید نظر خواهان ) به میزان قدر السهم ادعایی دارد و تا زمانی که تقسیم نامه ای جهت مشخص کردن حصه ی مفروزی بعد از تنظیم صورت مجلس تفکیکی تنظیم نشود، تمامی مالکین مشاعی به میزان قدرالسهم در تمامی آپارتمان ها شریک می باشند و فروش شش دانگ آپارتمان ها از سوی تعدادی از مالکین ( شرکای ملک مشاع ) وجاهت قانونی نداشته و نسبت به حصه ی تجدید نظر خواهان غیر نافذ می باشد .
رای شماره ی ۹۵۰۹۹۷۸۷۱۶۴۰۰۳۱۵ مورخ ۹۵/۵/۱۷ شعبه ی ۲ دادگاه تجدید نظر کردستان
قرار گرفتن ملک ، داخل در طرح تفضیلی خیابان یا فضای سبز از مصادیق مستحق للغیر بودن نیست ، بلکه با توجه به شرط مذکور از مصادیق تخلف وصف مبیع می باشد و بایستی اعلام و تایید فسخ قرارداد خواسته شود که به موجب آن رابطه ی قراردادی فی مابین طرفین دعوی منحل شده و موجبی برای ورود مجدد دادگاه و اعلام بطلان آن وجود ندارد .
جمع بندی
با توجه به توضیحات پیشین، معامله فضولی به معاملاتی اطلاق میشود که در آن فردی بدون کسب اجازه از مالک اصلی، اقدام به فروش مال او می‌نماید و به‌عبارت دقیق‌تر، بدون رضایت صاحب مال، قراردادی با شخص دیگری منعقد می‌سازد. این نوع معاملات می‌تواند در دو حالت مختلف صورت گیرد.
در حالت اول، مالک نسبت به فروش مال خود و انجام معامله، بی‌اطلاع بوده و رضایت خود را نسبت به این اقدام اعلام نکرده است. در این وضعیت، معامله به‌طور کامل باطل خواهد بود. اما در حالت دوم، چنانچه مالک از انجام معامله مطلع بوده و دارای رضایت کتبی باشد، در این صورت معامله معتبر و قانونی است.
جهت ابطال معامله به‌دلایل فضولی، نیازمند دانش تخصصی در امور ثبتی و انواع معاملات هستید. بنابراین، به شما توصیه میشود با تکمیل فرم درخواست مشاوره، از خدمات یک وکیل متخصص در زمینه امور ثبتی بهره‌مند شوید تا در مراحل ارائه دادخواست ابطال معامله به دادگاه، شما را به‌خوبی راهنمایی کند.
سوالات متداول
معامله فضولی به معاملاتی اطلاق میشود که در آن فردی (فضول) بدون کسب اجازه از مالک اصلی، اقدام به فروش یا استفاده از مال او می‌نماید. ویژگی‌های این نوع معامله شامل عدم رضایت مالک است. در صورتی که مالک از معامله بی‌خبر باشد، معامله کاملاً باطل است. در صورت اطلاع و رضایت مالک، معامله معتبر خواهد بود.
برای ابطال معامله فضولی، شرایط زیر باید رعایت شود:
مالک اصلی باید از انجام معامله بی‌خبر باشد یا رضایت او حاصل نشده باشد.
دعوای ابطال باید به‌صورت قانونی و از طریق دادخواست به دادگاه ارائه شود.
محتوای دادخواست باید شامل مستندات و شواهد لازم برای اثبات عدم رضایت مالک باشد.
مراحل تقدیم دادخواست بطلان معامله فضولی به شرح زیر است:
جمع‌آوری مستندات مربوط به مالکیت و شواهد دال بر عدم رضایت از معامله.
تنظیم و تدوین دادخواست وفق قوانین مربوطه.
ارائه دادخواست به دفتر خدمات قضایی و پرداخت هزینه‌های.
انتظار برای تعیین وقت دادرسی و حضور در جلسه محاکمه برای دفاع از وجهه قضایی.
بله، ابلاغ رای بطلان معامله فضولی به طرفین الزامی است. پس از صدور رای توسط دادگاه، باید به کلیه ذینفعان (شامل مالک، فضول و طرف مقابل معامله) ابلاغ شود. این ابلاغ به عنوان یک مرحله قانونی می‌باشد که طرفین حق دارند از آن رای و امکان تجدیدنظرخواهی (در صورت نیاز) اطلاع پیدا کنند.
نظرات ارزشمند شما به ما کمک می‌کند تا خدمات خود را در زمینه تایید بطلان معامله به جهت فوضولی بودن بهبود بخشیم. لطفاً تجربه خود را با ما و دیگران به اشتراک بگذارید.
از طریق دکمه زیر میتوانید لینک صفحه را اشتراک گذاری کنید.