دسته بندی :

آخرین مطالب سایت

اینستاگرام ما

ما را فالو کنید

تایید بطلان معامله به جهت فوضولی بودن

معامله فضولی
لینک مقاله را به اشتراک بگذارید: https://oonelaw.com/curiosity-deal

مبنای حقوقی دادخواست

معامله فضولی ، گاهی ممکن است شخصی اقدام به حرید ملک از شخص دیگری بکند بدون این که فروشنده مالک اصلی ملک باشد و یا از طرف مالک اذن در فروش داشته باشد. به این معامله در اصطلاح حقوقی ، معامله ی فوضولی می گویند.

اگر مالک اصلی قرارداد راجع به معامله را قبول کند یا در اصطلاح تایید و تنفیذ کند ، قرارداد معتبر و اگر معامله را رد کند و نپذیرد ، قرارداد باطل است. بنابراین پس از اطلاع مالک از انعقاد چنین قراردادی در مورد ملک خود می تواند ابتدا از طریق اظهارنامه ی رسمی عدم رضایت خود را نسبت به قرارداد فروش ملک به فروشنده و خریدار ملک اعلام و سپس دادخواست تایید بطلان معامله به جهت فضولی بودن را مطرح کند. # معامله فضولی

حالت دیگر طرح دادخواست

حالت دیگری که ممکن است این دادخواست مطرح شود ، زمانی است که شخصی وکالت جهت فروش ملک دیگری را داشته ، اما به هر دلیلی وکالت نامه باطل شده است ولی با این حال وکیل به استناد وکالت نامه ی مذکور ، اقدام به فروش ملک کرده است. در این فرض نیز وکیل به صورت فضولی اقدام به انعقاد قرارداد کرده است. # معامله فضولی

ماهیت معامله فضولی

از نظر حقوقی ، معامله ی فضولی باطل نیست بلکه غیر نافذ است . بنابراین در صورتی که مالک ملک ، معامله ی فوضولی را قبول کند ، معامله صحیح خواهد بود و در صورتی که مالک معامله را قبول نکند و اقدام به رد معامله بکند ، معامله باطل محسوب می شود.
پس از آنکه مالک اقدام به رد معامله فوضولی می کند می تواند دادخواست تایید بطلان قرارداد را تقدیم کند. دادگاه پس از بررسی محتویات پرونده در صورت احراز بطلان ، حکم به تایید بطلان معامله صادر می کند.

برای عضویت در صفحه اینستاگرام  کیلیک کنید
طرفین دعوا

مالک ملک خواهان دعوی است و باید دعوی را به طرفیت خریدار و فروشنده ی ملک مطرح کند . مرجع صالح به کلیه دعاوی مربوط به اموال غیر منقول دادگاهی است که مال غیر منقول در حوزه آن واقع شده است. # معامله فضولی

اجرای رای

بعد از اینکه مالک معامله را رد کرد آن معامله باطل است. بنابراین خواهان تنها تایید و اعلام بطلان معامله را از دادگاه می خواهد.
اگر مالک موقع انعقاد قرارداد حضور داشته باشد ولی سکوت کند، برای نفوذ معامله کافی نیست و رضایت مالک باید به صورت صریح اعلام شود. معامله ی فوضولی ممکن است نسبت به عین و یا منافع ملک صورت بگیرد.

بنابراین ممکن است شخصی به صورت فضولی و بدون اجازه ی مالک ، اقدام به اجاره دادن ملکی بکند که این معامله هم در صورت رد مالک باطل است.

اگر مالک متوجه انجام معامله ی فوضولی بشود و ملک خود را به شخص دیگری بفروشد ، در واقع به صورت ضمنی معامله ی فوضولی را رد کرده است و در نتیجه معامله فوضولی باطل میشود . اگر مالک قبل از اجازه یا رد فوت کند ، حق اجازه یا رد معامله به وراث او منتقل می شود . # معامله فضولی

خسارت در معامله فضولی

در صورتی که ملک خسارتی دیده باشد ، مالک می تواند خریدار را به عنوان متصرف ( ضامن عین و منفعت ) طرف دعوی خسارت قرار دهد و خریدار بی اطلاع از فوضولی بودن نیز به فروشنده ی فوضولی مراجه می کند. اگر فروشنده با علم به این که ملک متعلق به دیگری است آن را فروخته باشد ، مرتکب جرم فروش مال غیر شده است.
در مواردی که وکیل از حدود اختیارات اعطا شده در وکالت نامه تجاوز می کند اعمال و اقدامات او فوضولی و مشمول همین دعوی است. # معامله فضولی

معامله فضولی

بر اساس ماده ۶۶۷ قانون مدنی ، وکیل باید در تصرفات و اقدامات خود مصلحت موکل را مراعات کند . در صورت عدم رعایت غبطه ی موکل از سوی وکیل ، اقدامات او فوضولی محسوب میشود.

دادخواست باید با عنوان تایید بطلان ، تقدیم شود و تقاضای ابطال معامله ی فوضولی صحیح نیست . اگر معامله ی فضولی از طریق تنظیم سند رسمی انجام شده باشد ، مالک پس از رد معامله ی فضولی علاوه بر تایید بطلان بیع می بایست ابطال سند رسمی را نیز از دادگاه بخواهد. # معامله فضولی

مستندات قانونی
ماده ۲۴۷ قانون مدنی

معامله به مال غیر جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت نافذ نیست ولو اینکه صاحب مال باطناً راضی باشد ولی اگر مالک یا قائم‌مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود در این صورت معامله صحیح و نافذ میشود.

ماده ۳۰۴ قانون مدنی
اگر کسی که چیزی را بدون حق دریافت کرده است خود را محق می‌دانسته لیکن در واقع محق نبوده و آن چیز را فروخته باشد معامله ‌فضولی و تابع احکام مربوطه به آن خواهد بود.

ماده ۶۷۴ قانون مدنی

موکل باید تمام تعهداتی را که وکیل در حدود وکالت خود کرده است انجام دهد. درمورد آنچه که در خارج از حدود وکالت انجام داده ‌شده است; موکل هیچگونه تعهد نخواهد داشت مگر اینکه اعمال فضولی وکیل را صراحتاً یا ضمناً اجازه کند. # معامله فضولی

رویه و نظرات قضایی

به موجب ماده ۳۶۵ قانون مدنی; بیع فاسد اثری در تملک ندارد; یعنی مبیع و ثمن کماکان در مالکیت بایع و مشتری باقی می ماند; و حسب مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مرقوم; اگر بعد از قبض ثمن; مبیع کلاً یا جزئاً مستحقق للغیر درآید، بایع ضامن است و باید ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد، از عهده غرامات وارد شده بر مشتری نیز برآید و چون ثمن در اختیار بایع بوده است در صورت کاهش ارزش ثمن و اثبات آن ، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده ۳۹۱ قانون مدنی بایع قانوناً ملزم به جبران آن است.

بنابراین دادنامه شماره ۳۶۰ مورخ ۱۳۸۹,۳,۳۱ شعبه یازدهم; دادگاه تجدیدنظر استان آذربایجان غربی در حدی که با این نظر انطباق دارد; به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص می گردد; این رأی طبق ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور کیفری مصوب ۱۳۷۸ در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه ها لازم الاتباع است .

رای شماره ۵۱۹ مورخ ۱۳۹۱/۱۲/۸ شعبه ی ۳ دیوان عالی کشور

در دعوی ابطال معامله ی مال غیر منقول; با توجه به این که دعوی راجع به غیر منقول است; در صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیر منقول می باشد. # معامله فضولی
رای شماره ۱۵/۱۹۹مورخ ۷۱/۶/۴ دیوانعالی کشور
بعد از وقوع معامله ی فوضولی ، سکوت مالک ولو در عرض چند سال اجازه و تنفیذ ، معامله ی فضولی تلقی نمی شود .

معامله فضولی

رای شماره ۵۵مورخ ۷۱/۲/۱۴شعبه ی ۲۲دیوان عالی کشور
صدق فضولی بودن معامله هنگامی محقق میشود که مالکیت غیر فروشنده در تاریخ انجام معامله ، ثابت و محرز بوده باشد .

رای شماره ۲۳۵۲مورخ ۱۳۱۹/۷/۲۸ شعبه ی ۴ دیوان عالی کشور

مطابق ماده ی ۲۴۷ قانون مدنی ، معامله به مال غیر جز به عنوان ولایت یا وکالت یا وصایت ، نافذ نیست و به واسطه ی حمل بر صحت ، نمی توان وکالت معامله را از طرف مالک ثابت و معامله را صحیح دانست .

بنابراین استناد دادگاه برای حکم به صحت معامله برادر خواهان; از طرف خواهان و پدرش به ماده ی ۲۲۳ قانون مدنی; و این که سابقه ی مالکیت خواهان مثبت فساد نمی باشد; صحیح نخواهد بود. # معامله فضولی

برای عضویت در کانال تلگرام کیلیک کنید

رای شماره ی ۵۰ مورخ ۸۸/۱/۳۱ شعبه ی ۱۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران

ماده ی ۲۴۹ قانون مدنی ، سکوت مالک را اجازه محسوب نمی کند و نامه ی اداره ی ثبت، دلالت بر مالکیت معترضین ثالث ( تجدید نظر خواهان ) به میزان قدر السهم ادعایی دارد و تا زمانی که تقسیم نامه ای جهت مشخص کردن حصه ی مفروزی بعد از تنظیم صورت مجلس تفکیکی تنظیم نشود، تمامی مالکین مشاعی به میزان قدرالسهم در تمامی آپارتمان ها شریک می باشند و فروش شش دانگ آپارتمان ها از سوی تعدادی از مالکین ( شرکای ملک مشاع ) وجاهت قانونی نداشته و نسبت به حصه ی تجدید نظر خواهان غیر نافذ می باشد .

رای شماره ی ۹۵۰۹۹۷۸۷۱۶۴۰۰۳۱۵ مورخ ۹۵/۵/۱۷ شعبه ی ۲ دادگاه تجدید نظر کردستان

قرار گرفتن ملک ، داخل در طرح تفضیلی خیابان یا فضای سبز از مصادیق مستحق للغیر بودن نیست ، بلکه با توجه به شرط مذکور از مصادیق تخلف وصف مبیع می باشد و بایستی اعلام و تایید فسخ قرارداد خواسته شود که به موجب آن رابطه ی قراردادی فی مابین طرفین دعوی منحل شده و موجبی برای ورود مجدد دادگاه و اعلام بطلان آن وجود ندارد .

# معامله فضولی

کیمیا رضایی- وکیل پایه یک دادگستری

    سوالات حقوقی خود را در فرم زیر وارد نمایید. مشاوران ما به زودی پاسخگو خواهند بود

    آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد. قسمتهای مورد نیاز علامت گذاری شده اند*