پس از مطالعه، در صورت مفید بودن، این متن را برای دیگران نیز ارسال نمایید تا آنها نیز از مطالعه مفید آن بهرهمند شوند.
لینک مقاله را به اشتراک بگذارید: https://oonelaw.com/evacuation-order-2
دستور تخلیه
در موارد اجاره املاک غیر تجاری و اماکن تجاری بدون حق کسب و پیشه و سرقفلی در صورت وجود چند شرط در قرارداد اجاره موجر می تواند بدون نیاز به طرح دعوای تخلیه در دادگاه و صرفا با تقدیم درخواست تخلیه و صدور دستور تخلیه توسط شورای حل اختلاف ملک خود را تخلیه کند.
دستور تخلیه بدون تشکیل جلسه ی رسیدگی و خارج از نوبت و فوری رسیدگی و صادر می شود و قابل اعتراض و تجدید نظر خواهی نیست.
برای این که بتوان از مزیت دستور تخلیه استفاده کرد باید شرایط ذیل جمع باشد :
- قرارداد اجاره مربوط به املاک غیر تجاری یا املاک تجاری فاقد سرقفلی یا حق کسب و پیشه باشد.
- در قرارداد مدت اجاره قید شده باشد.
- دو شاهد ذیل قرارداد اجاره را امضاء کرده باشند.
- مدت اجاره پایان یافته باشد.
طرفین دعوی
دادخواست تخلیه از طرف موجر که خواهان نامیده می شود علیه مستاجر که خوانده نامیده می شود مطرح می شود.
مرجع صالح برای رسیدگی
در قراردادهای اجاره اعم از عادی و رسمی که مربوط به اماکن غیر تجاری و اماکن تجاری که حق کسب و پیشه و سرقفلی ندارند مرجع صالح برای تخلیه شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است. در مورد قراردادهای اجاره ی رسمی می توان تخلیه ی ملک را از طریق اداره ی اجرای ثبت نیز پیگیری کرد.
تخلیه ی اماکن تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ در صلاحیت شورای حل اختلاف نیست و دادگاه حقوقی صالح به رسیدگی تخلیه ی این اماکن است.
نحوه ی اجرای رای
اجرای دستور تخلیه ی صادر شده توسط مقام قضایی نیاز به صدور اجراییه ندارد; و توسط مامور ابلاغ و اجرا می شود; مامور مکلف است; دستور تخلیه را ظرف ۲۴ ساعت به شخص مستاجر ابلاغ و در نسخه ی ثانی رسید; دریافت کند و در صورت امتناع مستاجر از دادن رسید; مراتب را در ابلاغ نامه قید و ظرف سه روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام کند.
چنان چه موجر مبلغی را به عنوان ودیعه یا قرض الحسنه از مستاجر دریافت کرده باشد و یا سند تعهد آوری را موجر به عنوان تضمین از مستاجر گرفته باشد ، اجرای دستور تخلیه منوط به تودیع و سپردن وجه و یا سند تعهد نزد اجرای احکام است.
| برای عضویت در صفحه اینستاگرام کلیک کنید |
در مورد اسناد رسمی اجاره درخواست صدور اجراییه جهت تخلیه ی مورد اجاره از دفتر خانه ی تنظیم سند به عمل می آید. سردفتر پس از احراز هویت و صلاحیت درخواست کننده اوراق اجراییه را ظرف ۲۴ ساعت در سه نسخه با قید تخلیه ی عین مستاجره تهیه و جهت اقدام به دایره ی اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال می کند.
درج اثر انگشت در قرارداد اجاره
اگر یکی از طرفین و یا هر دو طرف به جای امضاء اثر انگشت خود را درج کنند برخی از محاکم این قرارداد را از شمول دستور فوری تخلیه خارج می کنند و معتقدند باید حتما قرارداد به امضای طرفین برسد.
در دعوای تخلیه صرفا مالکیت منافع از طرف خواهان برای صدور دستور تخلیه کفایت می کند و لازم نیست خواهان مالک عین ملک نیز باشد . با این حال در رویه ی شوراهای حل اختلاف سند مالکیت نیز مطالبه می شود.
اگر موجر مدعی ورود خسارت به ملک خود باشد یا طلبی از بابت آب ، برق و … داشته باشد باید نسبت به طرح دعوای مطالبه ی ضرر و زیان یا بدهی های مذکور اقدام و گواهی دفتر شعبه ی دادگاهی که دعوا در آن مطرح شده است را به دایره ی اجرا تحویل دهد تا از تحویل مبلغ ودیعه به میزان مورد ادعا به مستاجر خودداری شود.
اگر چک یا سند مورد ضمانت تخلیه مفقود شود چه باید کرد؟
اگر مستاجر به عوان تضمین تخلیه و یا تضمین پرداخت اجاره چک و یا سندی به موجر داده باشد و این موضوع در قرارداد اجاره ذکر شده باشد در زمان تخلیه ی ملک این اسناد باید به مستاجر و یا اجرای احکام تحویل شود. در غیر این صورت ملک تخلیه نمی شود.
اگر موجر چک و یا سند مذکور را گم کرده باشد و یا به سرقت رفته باشد می بایست از دادگاه صالح حکمی مبنی بر مفقود شدن و یا سرقت چک صادر شود و پس از صدور و قطعیت رای فئق نیازی به ارائه ی چک و یا سند به شورای حل اختلاف نیست.
حضور شهود در زمان انعقاد عقد اجاره
ذیل قرارداد اجاره می بایست حتما امضای دو نفر به عنوان شاهد درج شود و صرف حضور چند شاهد در زمان انعقاد قرارداد کفایت نمی کند.
اگر چه ماده ی ۱۳ آیین نامه ی قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ امکان استمهال مستاجر در موارد فورس ماژور را برای یک بار و به مدت یک ماه پذیرفته است ، اما برخی از صاحب نظران معتقدند که این آیین نامه با روح قانون که بر فوریت تخلیه تاکید دارد منطبق نیست و نمی توان به آن استناد کرد.
برای تمدید قرارداد اجاره نیازی به دو نفر شاهد نیست و تمدید قرارداد اجاره بدون شاهد همان آثار قرارداد اولیه را دارد.
ملکی که در آن از طرف مالک اجازه ی احداث بنا به مستاجر داده شده است و مستحدثاتی در آن ایجاد شده است قابل تخلیه نیست زیرا اعیانی متعلق به مستاجر بوده و مالک صرفا می تواند اجاره بهای زمین را دریافت کند.
بروز اشتباه در دستور تخلیه
اگر در دستور تخلیه اشتباهی رخ داده باشد از آنجا که دستور تخلیه یک دستور اداری است و حکم نیست مرجع صادر کننده ی دستور می تواند از دستور خود عدول کند و نیازی به ارجاع به مرجع بالاتر نیست.
اگر درملک استیجاری در زمان تخلیه اثاث و وسایلی باشد و مستاجر نیز در زمان تخلیه حاضر نباشد می توان با معرفی یک انبار عمومی به عنوان امین اموال وسایل را به انبار عمومی منتقل کرد.
در صورتی که دستور تخلیه ی مورد اجاره صادر شود و مستاجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور شکایتی داشته باشد و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد ، شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم می کند.
اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی باشد. مگر این که دادگاه رسیدگی کننده شکایت مستاجر را مدلل بداند که در این صورت پس از اخذ تامین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر قرارداد توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر خواهد کرد.
| برای عضویت در صفحه اینستاگرام کلیک کنید |
مستندات قانونی
ماده ی ۹ قانون شوراهای حل اختلاف مصوب ۱۳۹۴
در موارد زیر، قاضی شورا با مشورت اعضای شورا رسیدگی و مبادرت به صدور رای مینماید:
- الف- دعاوی مالی راجع به اموال منقول تا نصاب دویستمیلیون (۲۰۰.۰۰۰.۰۰۰)ریال بهجز مواردی که در تاریخ لازمالاجراء شدن این قانون در دادگستری مطرح میباشند.
- ب- تمامی دعاوی مربوط به تخلیه عین مستاجره بهجز دعاوی مربوط به سرقفلی و حق کسب و پیشه
- پ- دعاوی تعدیل اجارهبها به شرطی که در رابطه استیجاری اختلافی وجود نداشته باشد
- ت- صدور گواهی حصر وراثت، تحریر ترکه، مهر و موم ترکه و رفع آن
- ث- ادعای اعسار از پرداخت محکومبه در صورتی که شورا نسبت به اصل دعوی رسیدگی کرده باشد
- ج- دعاوی خانواده راجع به جهیزیه، مهریه و نفقه تا نصاب مقرر در بند (الف) در صورتی که مشمول ماده (۲۹) قانون حمایت خانواده مصوب ۱۳۹۱/۱۲/۱ نباشند.
- چ- تامین دلیل
- ح- جرائم تعزیری که صرفاً مستوجب مجازات جزای نقدی درجه هشت باشد.
- تبصره ۱- بهای خواسته براساس نرخ واقعی آن تعیین میگردد، چنانچه نسبت به بهای خواسته بین اصحاب دعوی اختلاف حاصل شود و اختلاف موثر در صلاحیت شورا باشد، یا قاضی شورا نسبت به آن تردید کند قبل از شروع رسیدگی راساً یا با جلب نظر کارشناس، بهای خواسته را تعیین میکند.
- تبصره ۲- شورای حلاختلاف مجاز به صدور حکم شلاق و حبس نمیباشد.
- تبصره ۳- صلاحیت شوراهای حل اختلاف روستا مستقر در روستا صرفاً صلح و سازش میباشد.
ماده ی ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۷۶
قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستأجر برسد و به وسیله دو قراردادها نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد.
ماده ی ۳ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۷۶
پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قایم مقام قانونی وی تخلیه عین مستأجره در اجاره با سند رسمی توسط پس از انقرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی دوایر اجدر مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت.
ماده ی ۵ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۷۶
چنانچه مستأجر در مورد مفاد قرار داد ارایه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر میشود.
ماده ی ۲ آیین نامه ی قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶
موارد زیر مشمول مقررات قانون نمیباشد:
۱- روابط استیجاری قبل از اجرای قانون.
۲- روابط ناشی از انتقال حقوقی قانونی; مستاجر سابق به مستاجر جدید با اجازه موجر در صورتی که قرار داد اجاره قبل از لازمالاجرا شدن قانون باشد.
۳- روابط ناشی از صلح منافع یا هر عنوان دیگر و نیز تصرفات برحسب تراضی شفاهی با موجر به عنوان اجاره.
۴- موارد تخلیه اماکن استیجاری قبل از انقضای مدت مندرج در قرارداد.
۵- در صورتی که سند عادی اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده (۲) قانون تنظیم نشده باشد.
تبصره – (این تبصره به موجب رای شماره ۱۷۶، ۱۷۷ و ۱۷۸ مورخ ۱۳۷۹/۵/۲۳ هیات عمومی دیوان عدالت اداری ابطال شده است)
ماده ۳
رسیدگی به درخواست تخلیه در مورد سند عادی موضوع ماده (۲) قانون بدون تقدیم دادخواست و با ابطال تمبرمربوط به دعاوی غیر مالی و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به عمل خواهد آمد.
ماده ۴
رییس حوزه قضایی یا دادگاه مرجوع الیه; با احراز مالکیت یا ذی نفع بودن موجر حسب مورد مبادرت به صدور دستور تخلیه خواهد نمود.
ماده ۵
ابلاغ اوراق قضایی و یا اوراق اجراییه به مستاجر در محل عین مستاجره و به موجر در محل مندرج در قرارداد صورت میگیرد؛ مگر اینکه طرفین ترتیب دیگری را مقرر نموده باشند.
ماده ۶
اجرای دستور تخلیه صادره توسط مقام قضایی نیاز به صدور اجراییه ندارد و توسط مامور، ابلاغ و اجرا میگردد. مامور مکلف است آن را ظرف (۲۴) ساعت به شخص مستاجر ابلاغ و در نسخه ثانی رسید دریافت کند; و در صورت امتناع مستاجر از دادن رسید; مراتب را در ابلاغ نامه قید و ظرف (۳) روز نسبت به اجرای مفاد دستور اقدام نماید.
ماده ۷
چنانچه مستاجر در محل حضور نداشته باشد; مفاد دستور تخلیه به یکی از بستگان یا خادمان وی; که سن ظاهری او برای تمییز اهمیت موضوع کافی باشد ابلاغ میشود.
ماده ۸
هرگاه اشخاص مذکور در ماده قبل در محل حضور نداشته باشند یا از دادن رسید امتناع ورزند، مامور مراتب را در اعلامیهای قید و به محل الصاق مینماید.
تبصره- در اعلامیه، مراتب مراجعه مامور و استنکاف اشخاص و یا عدم حضور آنان و نیز مفاد دستور مقام قضایی درج شده و همچنین این مطلب قید خواهد شد که چنانچه ظرف (۳) روز مستاجر اقدام به تخلیه محل و تحویل آن به موجر یا نماینده قانونی وی و یا دفتر دادگاه ننماید، امر تخلیه در روز و ساعت معین توسط مامور اجرا انجام میپذیرد.
ماده ۹
در مورد اسناد رسمی اجاره، درخواست صدور اجراییه جهت تخلیه مورد اجاره از دفترخانه تنظیم کننده سند به عمل خواهد آمد.
ماده ۱۳
چنانچه در زمان اجرای دستور تخلیه مراجع قضایی; و دوایر اجرای ثبت به علت وقوع حوادث غیر مترقبه ;مستاجر قادر به تخلیه مورد اجاره نباشد و استمهال نماید; مراتب در خواست وی توسط مامور اجرا به مقام قضایی دستور دهنده گزارش میشود; مقام قضایی صالح مربوط میتواند; با استمهال مستاجر برای یک نوبت به مدت حداکثر یک ماه موافقت کند.
ماده ۱۷
در صورتی که دستور تخلیه مورد اجاره صادر شود و مستاجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور، شکایتی داشته و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم مینماید. اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نمیباشد; مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده شکایت مستاجر را مدلل بداند; در این صورت رسانههای پس از اخذ تامین; متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر خواهد نمود.
ماده ۱۸
چنانچه شکایت مستاجر مورد اشاره در ماده قبل به موجب حکم نهایی رد شود موجر حق دارد خسارتی را که از توقیف اجرای دستور تخلیه به او وارد شده است بر طبق قوانین و مقررات مطالبه کند.
ماده ۱۹
چنانچه موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهد آور و مشابه آن از مستاجر دریافت کرده و در سند اجاره (عادی و یا رسمی) درج شده باشد یا توسط خود موجر عنوان شود در این صورت تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه یاد شده به مستاجر و ارایه رسید آن به ضمیمه در خواست تخلیه به مرجع قضایی و یا ارایه آن به دایره اجرای ثبت و یا سپردن آن بر حسب مورد به دایره اجرای دادگستری و یا دایره اجرای ثبت میباشد.
تبصره- در صورتی که ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه; و یا سند تعهدآور و مشابه آن در سند اجاره (عادی و یا رسمی) ذکر نشده باشد; و توسط موجر نیز هنگام در خواست و تقاضای تخلیه مطرح نشود; و مستاجر از این جهت مدعی حقی شود; میتواند طبق ماده (۵) قانون اقدام به احقاق حق خود نماید.
ماده ۲۰
چنانچه موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهد آور و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده و در سند اجاره (عادی و یا رسمی) درج شده باشد یا توسط خود موجر عنوان شود در این صورت تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه یاد شدهبه مستأجر و ارایه رسید آن به ضمیمه در خواست تخلیه به مرجع قضایی و یا ارایه آن به دایره اجرای ثبت و یا سپردن آن بر حسب مورد به دایره اجرای دادگستری و یا دایره اجرای ثبت میباشد.
تبصره – در صورتی که ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهدآور و مشابه آن
در سند اجاره (عادی و یا رسمی) ذکر نشده باشد و توسط موجرنیز هنگام در خواست و تقاضای تخلیه مطرح نشود و مستأجر از این جهت مدعی حقی شود میتواند طبق ماده (۵) قانون اقدام به احقاق حق خودنماید .
از طریق دکمه زیر میتوانید لینک صفحه را اشتراک گذاری کنید.