دعوی بطلان معامله به جهت در توقیف بودن

لینک مقاله را به اشتراک بگذارید: https://oonelaw.com/cancel-the-transaction

تایید بطلان فروش ملک به دلیل بازداشت بودن

مبنای حقوقی دادخواست

بطلان معامله ، هر گاه ملک توسط دادگاه به یکی از جهات قانونی بازداشت شود ، هر گونه معامله ای نسبت به چنین ملکی بی اعتبار است.
علیرغم صراحت ماده ی ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی در مورد این که چنین معامله ای باطل است و یا غیر نافذ ، بین محاکم اختلاف نظر است. البته حتی در فرضی که چنین معامله ای را غیر نافذ بدانیم ، در صورت رد ذی نفع و عدم تنفیذ معامله از سوی وی، معامله باطل خواهد بود.
در این شرایط چنان چه مالک با سند عای ملک خود را به دیگری منتقل کند ، شخصی که ملک به نفع او بازداشت شده است ، می تواند تایید بطلان فروش ملک بازداشت شده را از محکمه درخواست کند. # بطلان معامله

طرفین دعوی

محکوم له یا شخصی که ملک به نفع او بازداشت شده است، خواهان است و به طرفیت خریدار و فروشنده ، طرح دعوی می کند. البته هر یک از خریدار و فروشنده نیز می توانند چنین دعوایی را مطرح کنند.
مرجع صالح برای رسیدگی
مرجع صالح برای رسیدگی به دعوایی که موضوع آن ملک یا مال غیر منقول است، دادگاهی است که مال غیر منقول در حوزه ی آن واقع شده است. # بطلان معامله

اجرای رای

رای صادره از ناحیه دادگاه در مورد دعوی تایید بطلان فروش ملک بازداشت شده، اعلامی است و نیاز به صدور اجراییه ندارد.
در صورتی که محکوم علیه یا مالک در قرارداد جداگانه با نفر سومی ، متعهد پرداخت طلب محکوم له شود و زمینه ی رفع بازداشت از مال توقیف شده را فراهم سازد و بعد از رفع بازداشت ، آن را منتقل کند ، این تعهد صحیح است.
فروش ملک بازداشتی نمی تواند تحت عنوان فروش مال غیر در محکمه مطرح شود ، زیرا آنچه مشخص است این است که ، بازداشت ملک سبب سلب مالکیت مالک نمیشود.
در پاره ای موارد ملاحظه شده است که ، فروش ملک بازداشتی به عنوان کلاهبرداری در محاکم مورد رسیدگی قرار گرفته است و جنبه کیفری به خود گرفته . هر چند رویه دادگاه ها و نظر قضات در این مورد مختلف است. # بطلان معامله

برای عضویت در صفحه اینستاگرام  کیلیک کنید

مستندات قانونی
ماده ۳۴۸ قانون مدنی

بیع چیزی که خرید و فروش آن قانوناً ممنوع است و یا چیزی که مالیت و یا منفعت عقلائی ندارد یا چیزی که بایع قدرت بر تسلیم آن‌ ندارد باطل است مگر این که مشتری خود قادر بر تسلّم باشد. # بطلان معامله

ماده ۳۶۵ قانون مدنی

بیع فاسد اثری در تملک ندارد.

ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی

هر گونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی; نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است. # بطلان معامله

‌ماده ۵۷ قانون اجرای احکام مدنی

هر گونه قرارداد یا تعهدی که نسبت به مال توقیف شده بعد از توقیف به ضرر محکوم‌له منعقد شود نافذ نخواهد بود مگر اینکه محکوم‌له‌کتباً رضایت دهد. # بطلان معامله

ماده ۶۶۳ قانون مجازات اسلامی

هر کس عالماً در اشیاء و اموالی که توسط مقامات ذیصلاح توقیف شده است; و بدون اجازه دخالت یا تصرفی نماید; که منافی با توقیف ‌باشد ولو مداخله‌کننده یا متصرف مالک آن باشد; به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد. # بطلان معامله

ماده ی ۸۹ آیین نامه ی اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور

پس از ابلاغ بازداشت نامه به صاحب مال، نقل و انتقال از طرف صاحب مال نسبت به مال بازداشت شده ممنوع است و ترتیب اثر نسبت به انتقال بعد از بازداشت مادام که بازداشت باقی است، داده نمی‌شود (هر چند که انتقال با سند رسمی به عمل آمده باشد) مگر در صورت اجازه کسی که مال برای حفظ حق او بازداشت شده است که در این صورت باید اشخاص ذینفع تکلیف ادامه بازداشت ملک یا رفع آن را معین کنند. # بطلان معامله

ماده ی ۸ لایحه ی قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ تصرف اراضی، ابنیه و تأسیسات و خلع ید مالک قبل از انجام معامله و پرداخت قیمت ملک یا حقوق مالک مجاز نمی‌باشد.

مگر آن که در‌اثر موانعی از قبیل استنکاف مالک از انجام معامله، اختلافات مالکیت، مجهول بودن مالک رهن یا بازداشت ملک، فوت مالک و غیره انجام معامله‌قطعی ممکن نگردد.

در این صورت به منظور جلوگیری از وقفه یا تأخیر در اجرای طرح به شرح زیر اقدام می‌شود:

چنانچه مالک ظرف یک ماه از تاریخ‌اعلام “‌دستگاه اجرایی”‌به یکی از انحاء مقرر در تبصره ۲ ماده ۴ برای انجام معامله مراجعه نکند یا از انجام معامله به نحوی استنکاف نماید مراتب برای‌بار دوم اعلام و پس از انقضاء ۱۵ روز مهلت مجدد، ارزش تقویمی ملک که طبق نظر هیأت کارشناسی مندرج در ماده ۴ یا تبصره ۲ آن تعیین شده است ‌به میزان و مساحت مورد تملک به صندوق ثبت محل تودیع و دادستان محل یا نماینده وی سند انتقال را امضاء و ظرف یک ماه به تخلیه و خلع ید‌اقدام خواهد نمود و بهای ملک یا حقوق یا خسارات به میزان مالکیتی که در مراجع ذیربط احراز می‌گردد از سوی اداره ثبت به ذیحق پرداخت و اسناد‌ قبلی مالک حسب مورد اصلاح یا ابطال و مازاد سپرده طبق مقررات مربوط به صندوق
دولت مسترد می‌شود.

اداره ثبت محل موظف است بر اساس ‌سند انتقال امضاء شده وسیله دادستان یا نماینده وی سند مالکیت جدیدی به میزان و مساحت اراضی، ابنیه و تأسیسات مورد تملک به نام “‌دستگاه‌ اجرایی” صادر و تسلیم نماید. # بطلان معامله

برای عضویت در کانال تلگرام کیلیک کنید

رویه و نظرات قضایی
رای شماره ی ۱۴۰۹ مورخ ۹۱/۱۱/۸ شعبه ی ۱۵ دادگاه تجدید نظر استان تهران

چنانچه ملکی در مقابل بدهی ( صدور چک بلا محل ) در توقیف باشد و متعاقبا مالک; آن را به دیگری منتقل کند; انتقال ملک در توقیف; به استناد ماده ی ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی باطل و بلا اثر است; # بطلان معامله

رای شماره ی ۱۶۲۰ مورخ ۹۱/۱۱/۱۴ شعبه ی ۱۰ دادگاه تجدید نظر استان تهران

در دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ، در صورتی که رفع بازداشت نیز جزء خواسته ی خواهان قرار داشته باشد ، ضرورتی به طرف دعوا قرار دادن مراجع بازداشت کننده ی ملک نیست و صدور قرار عدم استماع ، صحیح نیست و دادگاه باید به خواسته رسیدگی کند.
رای شماره ۸۸۱ مورخ ۹۱/۷/۸ شعبه ی ۱۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران
نسبت به دعوی انتقال رسمی ملک بازداشتی در توقیف ، قرار عدم استماع دعوی به لحاظ ممنوعیت هر گونه نقل و انتقال این گونه املاک ، صادر میشود . # بطلان معامله

رای شماره ۷۷۵ مورخ ۹۱/۷/۲۳ شعبه ی ۱۷ دادگاه تجدید نظر استان تهران

چنانچه ملک موضوع دادخواست; توسط دیگری بازداشت شده باشد; از آنجا که بازداشت اعم از عرصه و اعیان و منافع متصور تلقی می شود; تا قبل از رفع بازداشت; دعوی الزام به تنظیم سند اجاره و انتقال رسمی سر قفلی به مستاجر ملک; قابل استماع نیست. # بطلان معامله

رای شماره ی ۹۹۵ مورخ ۹۱/۷/۱۸ شعبه ی ۱۷ دادگاه تجدید نظر استان تهران

بر خلاف دعوی الزام انتقال رسمی ملک ، دعوی الزام به انجام مقدمات ، جهت تنظیم سند رسمی انتقال ملک در بازداشت ، مسموع است .
رای شماره ی ۱۰۷۷ مورخ ۸۵/۷/۳۰ شعبه ی ۱۳ دادگاه تجدید نظر استلان تهران
نظر به اینکه پاسخ استعلام ثبتی ، حکایت از بازداشت پلاک متنازع فیه از طریق اجرای احکام دارد و مطابق ماده ی ۵ قانون اجرای احکام مدنی ، هر گونه نقل و انتقال نسبت به مال توقیف شده ، باطل و بلا اثر است .

رای شماره ی ۲۳ شعبه ی ۶ دادگاه تجدید نظر استان تهران
با فرض بازداشت پلاک مورد بحث ، این امر موجب بطلان عقد بیع نیست ؛ زیرا مدلول ماده ی ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی ، غیر نافذ بودن انتقال مال توقیف شده است و مقصود قانون گذار از بطلان به قرینه ی ماده ی ۵۷ همان قانون عدم نفوذ معامله است . # بطلان معامله

رای شماره ی ۹۵۰۹۹۷۸۷۱۶۴۰۰۵۴۶ مورخ ۹۵/۷/۱۸ شعبه ی ۲ دادگاته تجدید نظر اسیتان کردستان

تجدید نظر خواه در لایحه ی مشاعی بودن ملک و این که در بازداشت می باشد; را تایید کرده است و مطابق ماده ی ۵ قانون اجرای احکام مدنی; هر گونه نقثل و انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده; باطل و بلا اثر است. # بطلان معامله

رای شماره ی ۸۳۹ مورخ ۹۱/۶/۲۶ شعبه ی ۱۰۷ دادگاه عمومی حقوقی تهران
نسبت به ملکی که در بازداشت است ، امکان نقل و انتقال وجود ندارد. بنابر این دعوی الزام به تنظیم سند رسمی مربوط به آن ملک ، مطابق قرارداد دعاوی مردود است. 

کیمیا رضایی – وکیل پایه یک دادگستری