پس از مطالعه، در صورت مفید بودن، این متن را برای دیگران نیز ارسال نمایید تا آن‌ها نیز از مطالعه مفید آن بهره‌مند شوند.
هنگامی که ملکی توسط شخصی خریداری می شود باید ترتیباتی برای پرداخت ثمن ملک در قرارداد پیش بینی شود. اگر هنگام معامله برای پرداخت ثمن مدتی مشخص نشده باشد و سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه فروشنده ملک را تحویل مشتری دهد و نه مشتری تمام ثمن معامله را به فروشنده بدهد ، فروشنده می تواند قرارداد را به استناد خیار تاخیر ثمن فسخ کند و طی اظهارنامه ای به طرف مقابل اعلام کند و در دادخواست تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تاخیر ثمن را بخواهد.
خیار به معنای اختیار و حق فسخ قرارداد از سوی یکی از طرفین معامله است. این حق به منظور محافظت از طرفین معاملات در برابر زیان‌های ناخواسته‌ای که ممکن است ناشی از عدم اجرای تعهدات باشد، در نظر گرفته شده است.
فهرست مطالب
کاربر گرامی، در صورت نیاز به وکیل پایه یک دادگستری متخصص و باتجربه، کلیک نمایید.
فسخ قرارداد و خیار تأخیر ثمن
تعریف خیار تأخیر ثمن
یکی از انواع خیاری که در ماده ۳۹۶ قانون مدنی ایران به آن اشاره شده، خیار تأخیر ثمن است. طبق ماده ۴۵۶ این قانون، این اختیار خاص به عقود بیع تعلق دارد و در سایر معاملات قابل اعمال نیست. در این نوشتار، به تحلیل خیار تأخیر ثمن در خصوص قراردادهای ملکی خواهیم پرداخت.
شرایط خیار تأخیر ثمن
زمانی که یک مبایعه‌نامه برای فروش ملکی بین خریدار و فروشنده تنظیم میشود، موارد متعددی نظیر زمان انتقال سند به نام خریدار، زمان تحویل ملک و شیوه پرداخت ثمن در آن مشخص می‌گردد. بر اساس قانون، اگر طرفین در زمان انعقاد قرارداد زمان معینی برای پرداخت ثمن تعیین نکرده باشند، پس از گذشت سه روز از تاریخ بیع، اگر در این مدت خریدار تمام ثمن را پرداخت نکند و فروشنده نیز ملک را تحویل ندهد، فروشنده این حق را دارد که به استناد “خیار تأخیر ثمن” قرارداد را فسخ کند.
شبکه های اجتماعی اوان
|
اعلام فسخ
در این صورت، فروشنده میتواند از طریق ارسال یک اظهارنامه رسمی به خریدار اعلام کند که معامله فسخ شده و سپس اقدام به اقامه دعوی با عنوان “تأیید فسخ قرارداد به دلیل خیار تأخیر ثمن” نماید. مطابق با ماده ۴۰۲ قانون مدنی:
«هرگاه مبیع، عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین، اجلی معین نشده باشد اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد بایع، مختار در فسخ معامله می شود.»
طرفین قرارداد
فروشنده ای که ملک خود را فروخته اما هنوز آن را تحویل خریدار نداده است ، خواهان است و باید دعوی را به طرفیت خریدار مطرح کند.
مرجع صالح برای رسیدگی
دعاوی مربوط به اموال غیر منقول در دادگاهی رسیدگی می شوند که ملک در حوزه ی آن دادگاه واقع شده است.
نحوه ی اجرای رای
خیار تاخیر ثمن با اراده ی فروشنده و اعلام آن به خریدار محقق می شود و دادگاه تنها آن را تایید می کند و بر آن صحه می گذارد. بر این اساس تایید فسخ از زمان اجرای خیار توسط فروشنده اثرمی گذارد. در این گونه موارد دادنامه ای که صادر می شود جنبه ی اعلامی دارد و فقط خبر از فسخ می دهد. بنابراین اجراییه صادر نمی شود.
نکات کلیدی مرتبط با دعوی
۱-اگر با گذشتن سه روز از تاریخ بیع ، خیار تاخیر ثمن برای فروشنده به وجود آید ولی فروشنده از آن استفاده نکند و خریدار ثمن را پرداخت کند ، فروشنده دیگر حق فسخ قرارداد را ندارد.
۲- اگر مشتری برای پرداخت ثمن ضامن معرفی کند یا آن را به دیگری حواله دهد ، اگر فروشنده ضامن یا حواله را قبول کند خیار تاخیر ثمن از بین می رود.
۳- اگر ثمنی که به فروشنده تحویل داده می شود معیوب باشد و کامل در اختیار او قرار بگیرد ، خیار تاخیر ثمن به علت قبض ساقط است ، اما می توان به علت خیار عیب قرارداد را فسخ کرد.
۴- در حقوق ایران اصولا تاخیر در پرداخت ثمن برای فروشنده حق فسخ ایجاد نمی کند و فروشنده باید طبق قاعده ی عمومی ، الزام و اجبار خریدار را به تسلیم ثمن خواستار شود.
اسقاط خیار تأخیر ثمن
خیار تأخیر ثمن، همچون سایر اختیارات موجود در قراردادها و عقود، قابلیت اسقاط توسط دارنده حق را دارد. این اسقاط میتواند به صورت شفاهی یا به‌طور صریح در قرارداد ذکر شود. در هر دو حالت، خیار تأخیر ثمن برای فروشنده از بین می‌رود و او دیگر نمی‌تواند اقدام به فسخ و برهم زدن معامله نماید.
در برخی مواقع، اسقاط خیار تأخیر ثمن به صورت ضمنی صورت می‌گیرد. به عنوان مثال، اگر فروشنده اقداماتی انجام دهد که نشان‌دهنده چشم‌پوشی از حق خود در اعمال خیار تأخیر ثمن باشد، این نیز به عنوان اسقاط ضمنی تلقی میشود.
شایان ذکر است که اگر فروشنده پس از گذشت سه روز از خریدار قیمت معامله را مطالبه کند، این اقدام به معنای چشم‌پوشی ضمنی از حق خود در اعمال خیار تأخیر ثمن است. به موجب ماده ۴۰۳ قانون مدنی، در صورتی که بایع به نحوی از انحاء مطالبه ثمن نماید و از شواهد برآید که قصد او التزام به بیع بوده است، خیار او ساقط میشود.
فسخ قرارداد و خیار تأخیر ثمن
فسخ قرارداد و خیار تأخیر ثمن تحت قوانین و شرایط خاصی قرار دارد که در خصوص آن‌ها توضیحات لازم ارائه شد. فرایند فسخ قرارداد و تفسیر خیار تأخیر ثمن نیازمند داشتن دانش کافی در زمینه ابطال اسناد و قراردادها است. لذا پیشنهاد میشود که از یک وکیل متخصص در امور ابطال اسناد رسمی مشاوره و کمک بگیرید.
مستندات قانونی
ماده ی ۴۰۲ قانون مدنی
هر گاه مبیع عین خارجی و یا در حکم آن بوده و برای تادیه ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین اجلی معین نشده باشد اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد بایع مختار در فسخ معامله میشود.
رویه و نظرات قضایی
رای شماره ی ۳۲۷ – مورخ ۱۱/۷/۷۲ شعبه ی ۲۱ دیوان عالی کشور
با توجه به اظهارات و اقرار صریح خواهان معامله; انجام و عمارت نیز تحویل خوانده داده شد; و قرار بر این بود هر وقت قیمت معامله را کلا پرداخت کند; مادرم هم اتاق را تخلیه کند … و نیز با توجه به این که اعقود تبعه للقصود و عدم صحت استناد به ماده ی ۳۹۵ قانون مدنی در این مورد با عنایت به قید مذکور در این ماده به این شرح … بایع حق خواهد داشت که بر طبق مقررات راجع به خیار تاخیر ثمن ، معامله را فسخ … و قیود مندرج در ماده ی ۴۰۲ همین قانون از جمله عدم تسلیم مبیع به مشتری ، دادنامه ی تجدید نظر خواسته که به استناد مادتین ۳۹۴ و ۳۹۵ قانون مدنی حکم بر فسخ معامله و خلع ید از مبیع صادر شده و نقض می شود.
رای شماره ی ۱۷۳۰ مورخ ۷/۱۲/۹۱ شعبه ی ۱۰ دادگاه تجدید نظر استان تهران
فسخ قرارداد باید نخست اعمال و به طریقه ی اطمینان آوری به طرف مقابل اعلام و سپس تنفیذ آن از دادگاه درخواست شود.
رای شماره ی ۱۱۴۶ مورخ ۲۸/۹/۹۱ شعبه ی ۶ دادگاه تجدید نظر استان تهران
اعمال خیار فسخ قرارداد; و انشای آن در حیطه ی اختیار صاحب خیار بوده است; و پس از انشای فسخ می بایست; جهت تایید فسخ و اثبات مطابقت آن با مقررات قانونی; دعوی تایید فسخ از طرف فاسخ طرح شود; لیکن در دعوی مطروحه دلیل اثباتی بر اعمال خیار فسخ; از ناحیه ی خواهان اقامه نشده; به علاوه فسخ قرارداد از دادگاه درخواست شده است; حال آن که در صورت اثبات فسخ قرارداد; از طریق خواهان تایید آن باید از دادگاه درخواست شود.
جمع بندی
خیار تأخیر ثمن یکی از حقوق قانونی است که طرفین قرارداد بیع، یعنی فروشنده و خریدار، از آن بهره‌مند هستند. این اختیار قانونی شامل ضوابط و مقرراتی مشخص است. شرایط بهره‌برداری از خیار تأخیر ثمن عبارتند از:
- قرارداد باید بیع باشد.
- این حق مختص فروشنده (بایع) است.
- مبیع باید عین معین یا کلی در معین باشد.
- مبیع و ثمن هر دو باید حال باشند.
- سه روز از زمان انعقاد عقد بیع گذشته باشد.
سوالات متداول
خیار تأخیر ثمن حقی است که در چارچوب قرارداد بیع برای فروشنده و خریدار ایجاد میشود. این موضوع به‌طور کامل در این متن توضیح داده شده است.
یکی از شرایط اصلی خیار تأخیر ثمن آن است که قرارداد به صورت بیع باشد. دیگر شرایط نیز به تفصیل در این نوشته ارائه شده است.
طبق ماده ۴۰۳ قانون مدنی، اگر فروشنده به هر طریقی درخواست پرداخت ثمن نماید و از شواهد موجود مشخص باشد که قصد وی التزام به عقد بیع بوده است، حق خیار وی ساقط خواهد شد.
نظرات ارزشمند شما به ما کمک می‌کند تا خدمات خود را در زمینه تایید فسخ قرارداد به جهت خیار تاخیر ثمن بهبود بخشیم. لطفاً تجربه خود را با ما و دیگران به اشتراک بگذارید.
از طریق دکمه زیر میتوانید لینک صفحه را اشتراک گذاری کنید.