شرایط صحت مبایعه نامه

لینک مقاله را به اشتراک بگذارید: https://oonelaw.com/letter-of-recommendation

مبایعه نامه در فقه و قانون مدنی عبارت است از بیع نامه یا قراردادی که در آن بیع واقع شده‌است. منظور از بیع دادن مالی است به عوض معلوم یا به عبارتی بیع نامه قراردادی است در رابطه با خرید و فروش مالی بین خریدار و فروشنده که در مقابل دادن مال باید پول یا عوض دیگری پرداخت شود.

در این مقاله به موضوعات ذیل پرداخته شده است:

• تعریف مبایعه نامه
• انواع مبایعه نامه
• شرایط تنظیم مبایعه نامه
• تنظیم مبایعه نامه در مشاور املاک
• وجه التزام در مبایعه نامه
• وکالت در مبایعه نامه
• موارد درج شده درمبایعه نامه
• مبایعه نامه به عنوان سند عادی
• معایب و مزایای سند رسمی و عادی
• فروشنده در مبایعه نامه
• خریدار در مبایعه نامه
• نحوه نوشتن مبایعه نامه توسط خریدار و فروشنده
• تفاوت قولنامه و مبایعه نامه
• وکیل متخصص املاک گروه حقوقی اوان

تعریف مبایعه نامه

مبایعه نامه در واقع از توافقی بین فروشنده و خریدار به دست می‌آید و در قالب یک سند در دسترس است. برای خرید و فروش هر وسیله، ملک یا هر مال دیگری می‌توان مبایعه نامه تنظیم کرد. بنابراین مبایعه نامه تنها به ملک مرتبط نیست و هر مالی که بتوان با آن معامله کرد را شامل می‌شود.

مبایعه نامه برای خرید و فروش ملک به کار برده می‌شود. مبایعه نامه مانند هر قرارداد رسمی به صورت کتبی نوشته می‌شود. برای خرید و فروش ملک بعد از به توافق رسیدن مالک و خریدار یک سند به اسم مبایعه نامه نوشته می‌شود که به این قرارداد مبایعه نامه یا بیع نامه گفته می‌شود. اگر کلمه بیع نامه به گوشتان خورد، تعجب نکنید و بدانید منظور همان مبایعه نامه است.

انواع مبایعه نامه

• مبایعه نامه به دو شکل عادی یا رسمی تنظیم می شوند. اسناد در ۳ حالت زیر رسمی و در بقیه ی موارد عادی به حساب می آید.
• تمامی اسنادی که در دفاتر اسناد تنظیم شده باشد.
• تمامی اسنادی که از اداره ی ثبت اسناد صادر شده باشد.
• تمامی اسنادی که به وسیله ی یکی از ماموران دولتی تنظیم شده باشد.
• غیر از موارد ذکر شده بقیه اسناد عادی به حساب می آیند. مثل مبایعه نامه هایی که در دفاتر املاک تنظیم می شوند یا قراردادهایی که بین دو نفر تنظیم می شوند.

شرایط تنظیم مبایعه نامه

• مشخصات کامل و دقیق طرفین قرارداد با نشانی اقامتگاه آنان و همچنین احراز هویت طرفین قرارداد و صلاحیت آنان برای عقد قرارداد (مانند مالک بودن فروشنده)
• ذکر دقیق ثمن و بهای مورد معامله (مبیع)
• زمان قرارداد، هر قراردادی باید یک زمان معین و مشخص شده داشته باشد یعنی زمان و تاریخ انتقال سند و زمان قبض مبیع تحویل مورد معامله به خریدار در آن تصریح شده باشد.
• عاقل و بالغ بودن طرفین قرارداد
• قصد طرفین قرارداد به انجام بیع
• حضور دو نفر شاهد جهت امضای ذیل قرارداد.
• تنظیم قرارداد در دونسخه و در صورت نیاز سه نسخه جهت در اختیار فرد سوم قراردادن مانند مشاور املاک

برای عضویت در کانال تلگرام  کلیک کنید

تنظیم مبایعه نامه در مشاور املاک

مبایعه‌نامه‌ها در آژانس‌ها یا همان بنگاه‌های خرید و فروش املاک و بر روی فرم‌های چاپی از پیش تعیین شده، تنظیم و نگارش می‌شوند و طرفین قرارداد امکان تغییرات اساسی در متن مبایعه را ندارند اما باید توجه داشت که هر یک از طرفین معامله بخواهند متنی علاوه بر آنچه در فرم‌ها وجود دارد به قرارداد اضافه کنند، می‌توانند در بخش توضیحات مبایعه‌نامه می‌توانند این کار را انجام دهند بنابراین حتی در صورتی که یکی از طرفین با بندهایی از مبایعه‌نامه پیش فرض مخالف باشد، امکان قید حذف بند مذکور در بخش توضیحات وجود دارد.

تنظیم مبایعه‌نامه در فرم‌های چاپی از پیش تعیین شده هم سند عادی محسوب می‌شود و مزایای سند رسمی را ندارد. بهتر است مبایعه ‌نامه توسط شخصی غیر از متعاملین نوشته شود و برای نگارش آن صرفاً از یک خودکار استفاده کنید و به هیچ عنوان از دو نوع خودکار استفاده نشود.

در مبایعه‌ نامه باید اطلاعات هویتی خریدار یا خریداران و فروشنده یا فروشندگان براساس کارت ملی و شناسنامه تکمیل شود و به صرف اظهار شخص اکتفا نشود.

همچنین مشخصات ملک به صورت کامل و دقیق و صرفاً بر اساس اسناد رسمی در مبایعه نامه ذکر شود و به اظهار مالک اکتفا نکنید. اگر قرارداد در سامانه کد رهگیری ثبت شود، با درج کدپستی ملک در سامانه، همه مشخصات ملک در مبایعه نامه به صورت خودکار ثبت می‌شود. شماره پلاک ثبتی ملک و در صورتی که ملک تفکیک شده، شماره قطعه، بخش، شهر و منطقه ثبتی را بر اساس سند مالکیت به صورت کامل قید کنید.

قیمت ملک را هم به عدد و هم به حروف بنویسید و اگر شخصی به وکالت یا نمایندگی مالک، قرارداد را امضا می‌کند، حتماً مشخصات او و مشخصات سند وکالت یا سند نمایندگی در قرارداد ذکر شود. اگر هم یکی از طرفین قرارداد شرکت یا موسسه است، حتماً شماره ثبت و شناسه ملی شرکت درج شود. اگر همه یا بخشی از مبلغ قرارداد طی چک بانکی مبادله می‌شود، مشخصات کامل چک‌ها در قرارداد ذکر شود و مبایعه نامه باید حداقل در سه نسخه که هر سه نسخه دارای ارزش واحد است، نگارش یابد.

وجه التزام در مبایعه نامه

در مبایعه نامه وجه‌التزام جرائمی است که برای تخلف هر یک از طرفین از تعهدات قراردادی باید تعیین شود. این وجه التزام باید در مبایعه‌نامه به میزانی تعیین شود که بازدارنده باشد و احتمال تخلف از سوی هر یک از طرفین را به حداقل برساند. همچنین در قرارداد ذکر شود که مطالبه وجه التزام و جرائم قراردادی بدل و جانشین تعهد اصلی نیست و کسی که به نفع وی تعهد شده است می‌تواند علاوه بر وجه التزام، تعهد اصلی را از شخص متعهد مطالبه کند. اگر پایان‌کار ملک قدیمی است در مبایعه‌نامه مالک ملزم شود در زمان تنظیم سند رسمی پایان‌کار جدید ارائه دهد.

وکالت در مبایعه نامه

ممکن است شخصی به وکالت از دیگری ملکی را بفروشد، در این صورت چون وکیل هیچ‌گونه تعهدی در اجرای تعهدات فروشنده یا مالک اصلی ندارد. بهتر است در قرارداد ذکر شود وکیل نیز همزمان با فروشنده نسبت به تعهدات فروشنده مسئولیت دارد. علاوه بر تاریخ دقیق حضور طرفین در دفترخانه، شماره دفترخانه به حروف و عدد و آدرس دفترخانه در مبایعه‌نامه قید شود.

موارد درج شده درمبایعه نامه

مهمترین موضوعاتی که در نگارش یک مبایعه‌نامه باید ذکر شود شامل نام و مشخصات طرفین قرارداد، نام و مشخصات نماینده قانونی طرفین، دلیل و مستند نمایندگی نماینده قانونی، نشانی و اطلاعات تماس، موضوع و مشخصات مورد معامله، میزان سهم فروشنده در ملک، میزان سهم منتقل شده به خریدار، مشخصات توابع و لواحق مورد معامله، مبلغ قرارداد و نحوه پرداخت آن، زمان و شرایط تحویل ملک، زمان و شراط تنظیم سند رسمی، تعهدات فروشنده، تعهدات خریدار، مسئولیت پرداخت هزینه‌های اجرای قرارداد، ضمانت کشف فساد در معامله، وجه التزام عدم انجام تعهد یا تاخیر در اجرای تعهدات، وضعیت تعهدات در صورت وقوع فورس ماژور، اسقاط خیارات مورد توافق، موارد فسخ قرارداد، نحوه حل و فصل اختلافات، حق الزحمه مشاور املاک و نحوه پرداخت، تاریخ و محل امضای قرداد و مواد و نسخ قرارداد هستند.

مبایعه نامه به عنوان سند عادی

مبایعه نامه سندی عادی است که به وسیله‌ آن خریدار و فروشنده در خصوص ملک یا کالای مورد معامله با هم توافق می‫کنند. طرفین در مبایعه نامه در مورد زمان و مکان تحویل مال و  نحوه‌ی پرداخت هزینه، تعهداتی را قبول می‫کنند. پس مبایعه نامه سندی عادی است. سند رسمی سندی است که مأموران رسمی آن را تنظیم می‌کنند.

مثلاً شناسنامه یا سندی که در دفترخانه‌ی اسناد و املاک تنظیم می‌شود یک سند رسمی محسوب می‌شود. به‌طور کل اسنادی که در دفترخانه تنظیم شده باشند به عنوان سند رسمی تعریف می‌شوند. تفاوت سند رسمی با عادی در این است که سند رسمی در برابر همه‌ افراد قابل استناد است. ولی سند عادی فقط بین دو طرفی که آن را منعقد کرده‌اند و قائم مقام آن‌ها از جمله وراث الزام‌آور است. مبایعه نامه هم سندی عادی است و همین شرایط را دارد.

معایب و مزایای سند رسمی و عادی

از جمله مزایای سند رسمی این می تواند باشد که برطبق قانون فردی مالک  به حساب می آید که ملک به نام وی زده شده باشد، حتی اگر ملک با مبایعه نامه ی عادی فروخته شده باشد. فردی که صرفا سند عادی دارد، نمی تواند دردادگاه طرح دعوا کند یا در سازمان ها و ادارات دولتی مثل اداره آب، برق، شهرداری و اداراتی ازاین قبیل اقدامی را به نفع ملک انجام دهد. مگر زمانی که سند به طور رسمی به وی انتقال شده باشد یا از فروشنده به غیر از این مبایعه نامه، یک وکالت نامه ی کاری نیز گرفته باشد.

فروشنده در مبایعه نامه

قبل از تنظیم سند اصلی توافق‌هایی بین خریدار و فروشنده انجام شود. مثال لازم است قبل از انتقال سند از جانب فروشنده برای خریدار بیشتر مبلغ خرید اخذ شده باشد و باقی آن را هم می‌توانید به شکل چک مورد اعتماد درخواست شود. در صورتی که قبل از تنظیم سند رسمی، توافقات کامل صورت نگیرد و همچنین بخشی از پول را از خریدار دریافت نکرده باشید، ممکن است بعد از به نام زدن ملک و انتقال سند، مشکلاتی برای شما ایجاد شود.

برای نوشتن مبایعه نامه می‌توان شرایطی هم ذکر کرد. مثال در متن ذکر شود اگر چک‌های خریدار پرداخت نشود معامله فسخ شده و فروشنده تعهدی در قبال خریدار ندارد. برای اطمینان بیشتر مشخصات چک یا سفته را در متن مبایعه نامه قید شود.

خریدار در مبایعه نامه

 همانطور که یک معامله می‌تواند برای فروشنده مشکل‌ساز باشد، ممکن است تبعاتی هم برای خریدار داشته باشد. اگر به عنوان خریدار وارد معامله خرید ملکی می‌شوید، بهتر است ضمانتی از فروشنده در دست داشته باشید. این ضمانت به عنوان تعهدی است که شما برای خرید ملک یا آن مال اقدام می‌کنید.

چون ممکن است فروشنده قول فروش آن ملک را به شما داده باشد و همین مراحل را با افراد دیگری هم بگذراند. در قرارداد مبایعه نامه میتوان این نکته را قید نمود.

در قرارداد زمان حضور فروشنده در دفترخانه برای تنظیم سند رسمی را مشخص و برای حاضر نشدن فروشنده و انصراف از آن، مبلغی را به عنوان خسارت تعیین کرده و مبایعه نامه را ابطال کنید. در صورتی که توافقات بین خریدار و فروشنده تا مراحل خوبی پیش رود و تاریخ مشخصی برای عقد قرارداد هم مشخص شود، باید منتظر زمان دفترخانه بمانید.

چون تا این لحظه تمامی توافقات تنها بین خریدار و فروشنده بوده و پایان معامله مشخص نیست. در صورتی که شرایط خسارت را در مبایعه نامه ذکر کرده باشید و فروشنده در روز تنظیم سند به دفترخانه مراجعه نکند، می‌توان برای اخذ خسارت اقدام نمود. در صورتی که خریدار متوجه شودملک یا مال مورد نظر متعلق به فروشنده‌ای که با آن به توافق رسیده نیست، حق فسخ قرارداد را دارد.

نحوه نوشتن مبایعه نامه توسط خریدار و فروشنده

برای قسمت اول و بالای برگه لازم است مشخصات خریدار و فروشنده قید شود.. یکی از مهم‌ترین قسمت‌های نوشتن مبایعه نامه است که باید با دقت تمام پر شود. کارت ملی و شناسنامه ۲ طرف قرارداد با دقت مطالعه شود و به نوبت اطلاعات لازم در مبایعه نامه ذکر شود. موضوع قرارداد مشخص شود.

کاربری ملک، مشخصات پلاک ثبتی، متراژ ملک، نوع اسکلت ساختمان، سال ساخت ملک، تعداد کل واحدهای ساختمان، سیستم سرمایشی و گرمایشی، میزان سهم خریداری شده از ملک و مشخصات سند را به طور واضح قید شود. آدرس دقیق ملک مورد نظر بررسی شود.

به خصوص پلاک، طبقه و واحد. موضوع دیگری که باید به آن توجه شود، کد رهگیری ملک است. مشخص کردن مبلغ و نوع پرداخت آن توسط خریدار قید شود. قبل از امضای مبایعه نامه بر سر قیمت نهایی ملک به توافق برسد. همین قیمت در مبایعه نامه ذکر شود. نوع پرداخت این مبلغ باید مشخص شود.

برای عضویت در صفحه اینستاگرام  کلیک کنید

تفاوت قولنامه و مبایعه نامه

تفاوت قولنامه و مبایعه نامه در اعتبار آنهاست. برای خرید یک ملک معمولا توافقاتی مابین خریدار و فروشنده انجام می‌شود و تا آماده شدن کامل پول توسط خریدار و شرایط فروشنده نیاز به اندکی زمان است. اگر در این مدت تا زمان رسمی شدن معامله هریک از فروشنده و خریدار از معامله منصرف شوند، طرف مقابل می‌تواند درخواست خسارت کند.

اما این در صورتی است که این شرط در متن مبایعه نامه ذکر شده باشد و ۲ طرف آن را امضا کرده باشند. بعد از این که در دفاتر رسمی برای قولنامه اقدام شود، مبایعه نامه رسمی‌تر و معتبرتر می‌شود و سند قولنامه به خریدار تعلق می‌گیرد.

وکیل متخصص املاک گروه حقوقی اوان

وکیل املاک و اراضی تمامی قوانین و مقررات حاکم بر دعاوی ملکی را به خوبی میداند و از آرای وحدت رویه و رویه قضایی حاکم آگاهی کامل دارد. برای بستن هر گونه قرارداد ملکی; حتما نیاز به دریافت مشاوره حقوقی ملکی; با وکیل ملکی متخصص و با سابقه در این زمینه است.

گاهی مشاوره حقوقی; با وکیلی که در زمینه دعاوی ملکی; تخصص و تجربه بالایی دارد; میتواند از بسیاری از مشکلاتی و زیانهایی که امکان دارد در آینده به وجود آید جلوگیری کند. مراجعه به وکیل املاک همیشه قبل از انعقاد قرارداد به اشخاص توصیه میشود. زیرا که هم هزینه کمتری را برای موکل در بر دارد هم وی را از طرح دعوا در آینده بی نیاز میکند. وکیل ملکی در انعقاد قرارداد به شکل حقوقی و درست به موکلین کمک مینماید.

سوالات و مشکلات حقوقی خود در خصوص دعاوی ملکی را با وکیل املاک مشهد، وکیل املاک تهران، وکیل املاک کرج، وکیل املاک قم مربوط به وکلای گروه حقوقی اوان مطرح نمائید تا در کوتاهترین زمان ممکن پاسخگوی شما باشند.