دادخواست تایید فسخ قرارداد به جهت غبن فاحش

لینک مقاله را به اشتراک بگذارید: https://oonelaw.com/obscene-unfairness

تایید فسخ قرارداد به جهت غبن فاحش

مبنای حقوقی دادخواست

غبن فاحش، غبن در لغت به معنای فریفتن و گول زدن است و در اصطلاح حقوقی، زمانی غبن محقق می شود که میان ارزش واقعی ملک مورد معامله و ارزش تعیین شده در قرارداد، اختلاف وجود داشته باشد.

به عنوان مثال ؛ اگر شخصی ملکی را به مبلغ یکصد میلیون تومان بخرد ، در حالی که ارزش واقعی ملک کمتر از این مبلغ باشد ، خریدار در این حالت مغبون شده است.

اگر غبن و اختلاف ارزش معاملاتی ملک یا ارزش واقعی آن از حد متعارف بیشتر باشد و به حدی باشد که قابل مسامحه نباشد، اصطلاحا غبن فاحش در قرارداد وجود دارد که این غبن برای کسی که متضرر شده است، حق فسخ ایجاد می کند. فرد مغبون می تواند پس از علم به غبن به هر طریق ممکن از جمله ارسال اظهارنامه ی رسمی ، اقدام به فسخ قرارداد کند و سپس تایید فسخ خود را از دادگاه بخواهد.

طرفین دعوا

پس از آن که قرارداد توسط صاحب حق فسخ به استناد خیار غبن فسخ شد ، هر یک از طرفین قرارداد می تواند دادخواست تایید فسخ تقدیم کند.

مرجع صالح برای رسیدگی

دعوی تایید فسخ قراردادهای ملکی اعم از خرید و فروش ، اجاره ، پیش فروش و مشارکت در ساخت ، در دادگاه محل وقوع ملک اقامه می شود .

نحوه ی اجرای رای

دادگاه نقشی در فسخ قرارداد ندارد و صرفا فسخ صورت گرفته را تایید و اعلام می کند . به همین خاطر این رای جنبه ی اجرایی ندارد با این حال از آنجا که دعوی فسخ معوملا در کنار دعاوی دیگر مطرح می شود . تایید فسخ تاثیر مستقیم بر دعاوی مطرحه ی دیگر میگذارد .

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی 

فاحش بودن غبن را عرف مشخص می کند . غبنی که عرفا قابل مسامحه باشد به طرف حق فسخ نمی دهد ؛ اما اگر تفاوت قیمت از نظر عرف قابل مسامحه نباشد و عقلا به آن اعتنا کنند در این صورت با فرض نا آگاهی طرف مقابل و فریب خوردن وی ، خیار غبن وجود دارد.

در حال حاضر اکثر محاکم فاحش بودن غبن را از طریق ارجاع به کارشناس رسمی احراز می کنند.

مغبون در زمانی که معامله را انجام می دهد، نباید قیمت اصلی را بداند و اگر قیمت اصلی را بداند و با این حال معامله کند خیار غبن منتفی است.

خیار غبن در تمامی معاملات ملکی که معوض هستند به غیر از صلح و هبه ، مصداق دارد و هر دو طرف قرارداد در صورت غبن می توانند اقدام به فسخ قرارداد کنند.

برخی از فقها و حقوق دانان معتقدند که اسقاط خیار غبن در هنگام انعقاد قرارداد و درج شرط اسقاط خیار غبن در قرارداد صحیح نیست و حتی در صورت قید چنین شرطی ، مغبون می تواند اقدام به فسخ قرارداد کند.

برخی از حقوق دانان، عبارت اسقاط کافه ی خیارات را که در قراردادها ذکر می شود ، ناظر به خیار غبن نیز می دانند و برخی دیگر معتقدند که خیار غبن فاحش باید به تصریح از سوی متعاملین اسقاط شود.

اختلاف نظر دیگری که در بین حقوق دانان در خصوص غبن وجود دارد این است که ، برخی معتقدند اگر خیار غبن فاحش در قرارداد اسقاط شود و یکی از طرفین قرارداد متوجه شود که دچار غبن فاحش شده است ، می تواند قرارداد را به استناد خیار غبن افحش فسخ کند.

برای عضویت در صفحه اینستاگرام  کیلیک کنید

یکی از شرایط اساسی ایجاد خیار غبن فاحش این است که غبن در زمان انعقاد قرارداد وجود داشته باشد.

اما گاهی ممکن است در قراردادهای مستمر ، مثل قرارداد اجاره بعد از انعقاد عقد ، غبن ایجاد شود که به چنین غبنی اصطلاحا غبن حادث گفته میشود. در حال حاضر در رویه ی ثضایی این خیار ، جایگاهی ندارد ؛ ولی در برخی منابع معتبر فقهی به آن اشاره شده است و برخی استادان حقوق ، مانند استاد ناصر کاتوزیان خیار غبن فاحش را پذیرفته اند.

تایید فسخ از آنجا که خلاف اصل صحت قراردادهاست و ادعایی است که می بایستی ثابت شود ، باید به عنوان خواسته طرح شود . اما استناد فسخ به عنوان دفاع از دعوی طرف مقابل ، نیاز به طرح دعوی تقابل ندارد.

مستندات قانونی

ماده ۴۱۶ قانون مدنی

هر یک از متعاملین که در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن میتواند معامله را فسخ کند.

ماده ۴۱۷ قانون مدنی

غبن در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد.

ماده ۴۱۸ قانون مدنی

اگر مغبون در حین معامله عالم به قیمت عادله بوده است خیار فسخ نخواهد داشت.

ماده ۴۱۹ قانون مدنی 

در تعیین مقدار غبن شرایط معامله نیز باید منظور گردد.

ماده ۴۲۰ قانون مدنی

خیار غبن بعد از علم به غبن فوری است.

ماده ۴۲۱ قانون مدنی

اگر کسی که طرف خود را مغبون کرده است تفاوت قیمت را بدهد خیار غبن ساقط نمیشود مگر اینکه مغبون به اخذ تفاوت قیمت ‌راضی گردد. # غبن فاحش 

رویه و نظرات قضایی

رای شماره ی ۵۷۸ مورخ ۷۲/۱۲/۱۵ شعبه ی ۸ دیوان عالی کشور 

خواهان در صورت جلسه ی مورخ ۲۳/۶/۷۱ دادگاه گفته است به عیت داشتن بدهی ، مجبور به فروش خانه شده است و از مندرجات پرونده معلوم میشود که خواهان ، اهل محل و عالم به قیمت ملک بوده است و کسی که به علت احتیاج به پول ، ملک خود را ارزان تر از قیمت واقعی بفروشد ، طبق مستنبط از مواد ۴۱۸ تا ۴۱۹ قانون مدنی ، خیار فسخ نخواهد داشت .

رای شماره ی ۲۹ مورخ ۳۱/۱/۹۲ شعبه ی ۳ دیوان عالی کشور 

رسیدگی به دعوی تنفیذ فسخ مبایعه نامه راجع به مال غیر در صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیر منقول می باشد.

رای شماره ی ۱۶۴ مورخ ۱۷/۲/۹۲ شعبه ی یک دیوان عالی کشور

دعوی فسخ معامله ی مال غیر منقول از مصدیق دعاوی مالکیت بوده و رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک میباشد.

رای شماره ی ۴۶۷ مورخ ۵/۴/۸۷ شعبه ۳ دادگاه تجدید نظر استان تهران

قطع نظر از اینکه ارزش واقعی ملک در تاریخ وقوع معامله چه میزان بوده است ، چون در مبایعه نامه مستند دعوی اسقاط کافه ی خیارات خصوصا خیار غبن فاحش به عمل آمده است ، لذا بررسی غبن و جلب نظر کارشناس موضوعیت ندارد. # غبن فاحش 

رای شماره ۱۱۳۹ مورخ ۲۱/۸/۸۴ شعبه ۱۷۶ دادگاه عمومی حقوقی تهران

ادعای غبن موجه نیست ؛ زیرا در قرارداد تنظیمی ، اسقاط کافه ی خیارات ، اگر چه خیار غبن فاحش باشد ، به عمل آمده است.

رای شماره ۱۴۰۹ مورخ۱۷/۱۲/۸۳ شعبه ۱ دادگاه تجدید نظر استان تهران

نظر به اینکه اساسا تفاوت قیمت مورد ادعای خواهان بدوی که به تایید یکی از کارشناسان رسیده; عرفا قابل مسامحه است; و مصداق غبن فاحش تلقی نمی شود. خصوصا با توجه به اوضاع و احوال این امر که ثمن موجل بوده و به اقساط پرداخت می شده است. بنابراین مصداق غبن تلقی نمی شود.

رای شماره ۱۱۸۳ مورخ ۱۸/۷/۸۳  شعبه ۳ دادگاه تجدید نظر استان  تهران

خیار غبن بعد از علم ، فوری است. و خواهان ثمن معامله را اقساطی دریافت کرده است. بنابراین ادعای عدم اطلاع از قیمت واقعی با توجه به تاریخ تقدیم دادخواست، عرفا مسموع نیست. # غبن فاحش 

نظریه ی مشورتی شماره ی ۷/۶۱۲۸ مورخ ۳۰/۸/۷۲ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه 

فوریت مورد نظر در ماده ی ۴۲۰ قانون مدنی همزمان با علم به آن است; و چنان چه فردی بعد از مدت طولانی از انجام معامله ، علم به غبن پیدا کند; و فی الفور اقدام به استفاده از خیار بکند و اسباب وقفه را نیز بتواند در دادگاه ثابت کند; این ترتیب منافاتی با روح ماده ی مورد نظر ندارد. # غبن فاحش 

نظریه ی شماره ی ۵۹۵۴/۷ مورخ ۵/۱۱/۷۰ اداره ی حقوقی 

به موجب ماده ی ۴۴۹ قانون مدنی ، فسخ به لفظ یا فعلی که دلالت بر آن کند ، حاصل می شود . بنابراین از ماده ی فوق و ماده ی ۶۹ قانون ثبت اسناد و املاک چنین استنباط می شود; که فسخ معامله باید به طرف اعلام شود و کسی که مدعی فسخ معامله است; ضرورت دارد که اداره ی خود مبنی بر فسخ معامله را به طرف دیگر اعلام کند.

برای عضویت در کانال تلگرام کلیک کنید

رای شماره ی ۲۲۲ مورخ ۱۰/۵۰۹۶ شعبه ی ۲ دادگاه عمومی حقوقی گنبد کاووس

اگر چه کلیه ی خیارات از جمله غبن; به هر عنوان و ادعا و به هر میزان با اقرار طرفین به علم و اطلاع کامل نسبت به عرف و بازار ، اسقاط شده است; لیکن با توجه به نظریه ی کارشناس ، میزان واقعی ملک در زمان قرارداد ۶۰۰ میلیون اعلام کرده اند; و این ما به التفاوت به میزان ۲۰۰ میلیون تومان در دید عرف و بازار; شامل غبن فاحش و افحش بوده است ; که اسقاط ادعای فوق شامل آن نمی شود. # غبن فاحش 

کیمیا رضایی – وکیل پایه یک دادگستری

کانون وکلای دادگستری