نحوه اعمال حق اخذ به شفعه

لینک مقاله اخذ به شفعه را به اشتراک بگذارید:https://oonelaw.com/obtaining-a-preemption

تایید اخذ به شفعه

مبنای حقوقی دادخواست

اگر ملکی بین دو شریک مشاع باشد و یکی از شرکا سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد شریک دیگر می تواند قیمتی را که مشتری به فروشنده پرداخت کرده است را به مشتری پرداخت کند و سهم خریداری شده را به تملک خود در آورد. چنین حالتی را در اصطلاح حقوقی اخذ به شفعه و صاحب این حق را شفیع می نامند.

نحوه اعلام اخذ به شفعه

شفیع می تواند از طریق اظهارنامه ی رسمی مراتب اخذ به شفعه را به خریدار و فروشنده اعلام و ثمن قرارداد را به خریدار پرداخت کند. در صورت عدم امکان تحویل وجه به خریدار و یا خودداری خریدار از دریافت وجه ، شفیع می تواند وجه را به حساب معرفی شده از سوی دادگاه واریز کند.

پس از اخذ به شفعه با دادن اظهارنامه و پرداخت قیمت معامله انجام شده ، شفیع می تواند جهت استحکام حقوقی مالکیت خود و بر طرف شدن هر گونه شک و شبهه و مدعی احتمالی ، دادخواست تایید اخذ به شفعه را تقدیم کند.

خواهان می تواند ضمن دادخواست مذکور خواسته هایی همچون الزام به تنظیم سند رسمی و یا الزام به تحویل ملک را نیز مطرح کند.

طرفین دعوی

• شریکی که اخذ به شفعه انجام می دهد ، خواهان است و باید به طرفیت خریدار و شریک ( فروشنده ) اقامه ی دعوی کرد.

مرجع صالح برای رسیدگی

• خواهان باید در دادگاهی اقامه ی دعوی کند که ملک در محدوده ی آن دادگاه واقع شده است.

نحوه ی اجرای رای

• اخذ به شفعه را خود خواهان انجام می دهد و با تادیه ی ثمن معامله تملک خود را به طرف مقابل اعلام می کند. بعد از این که محکمه اخذ به شفعه را تایید کرد و حکم قطعی شد دیگر هیچ اعتراضی پذیرفته نمی شود. از آن جایی که این رای فاقط جنبه ی اعلامی دارد لذا اجراییه صادر نمی شود.

شرایط اعمال اخذ به شفعه

• در اخذ به شفعه شرکا باید دو نفر باشند ، اگر شرکا بیش از دو نفر هستند امکان اخذ به شفعه وجود ندارد.
• اگر شریک بخشی از ملک خود را بفروشد باز هم شریک دیگر نسبت به همان بخش حق اخذ به شفعه دارد.
• حق اخذ به شفعه در صورت فوت صاحب حق ( شفیع ) به ورثه ی او منتقل می شود. البته همه ی ورثه متفقا باید این حق را اعمال کنند.
• اگر دو نفر در یک واحد آپارتمانی با یکدیگر شریک باشند حق شفعه ایجاد نمی شود. بنابراین اگر یکی از شرکای واحد آپارتمانی سهمش را بفروشد ، شریک دیگر حق شفعه ندارد؛ زیرا شراکت دو نفر صرفا در بنا و اعیانی ملک است و در زمینی که آپارتمان بر روی آن ساخته شده تعداد شرکا بیش از دو نفر است.( مستنبط از ماده ی ۸۰۹ قانون مدنی )
• اگر دو نفر در کل یک ساختمان ( عرصه و اعیان ) شراکت داشته باشند در صورتی که یکی از شرکا تمام و یا بخشی از سهم خود را از ساختمان بفروشد برای شریک دیگر حق شفعه ایجاد می شود. هم چنین اگر دو ملک مستقل در کوچه ی بن بستی قرار گرفته باشد ، فروش یکی از املاک ایجاد حق شفعه برای دیگری است. (مستنبط از ماده ی ۸۱۰ قانون مدنی)

حق اخذ به شفعه مربوط به چه اموالی است؟

حق اخذ به شفعه فقط مربوط به املاک است. به علاوه تنها در مورد انتقال از طریق بیع ایجاد می شود. انتقال ملک به وسیله ی عقد صلح و مغاوضه و … چنین حقی حاصل نمی کند.

اقاله یا فسخ شدن قرارداد ایتدایی بعد از اخذ به شفعه اثری ندارد.

اعمال حق اخذ به شفعه پس از اطلاع، فوری است و شریکی که خواستار اعمال حق اخذ به شفعه می باشد باید قیمتی را که مشتری پرداخت کرده است به او بدهد.

حق شفعه در خصوص اعیان و حق سرقفلی و حق کسب و پیشه مصداق ندارد و قابل اعمال نیست.

برای عضویت در کانال تلگرام کلیک کنید

مستندات قانونی

ماده ی ۷۵۹ قانون مدنی

حق شفعه در صلح نیست هر چند در مقام بیع باشد.

ماده ۸۰۸ قانون مدنی

هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند ‌شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.

‌این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع میگویند.

ماده ۸۰۹ قانون مدنی

هر گاه بنا و درخت بدون زمین فروخته شود حق شفعه نخواهد بود.

ماده ۸۱۰ قانون مدنی

اگر ملک دو نفر در ممر یا مجری مشترک باشد و یکی از آنها ملک خود را با حق ممر یا مجری بفروشد دیگری حق شفعه دارد اگر چه در‌خود ملک مشاعاً شریک نباشد ولی اگر ملک را بدون ممر یا مجری بفروشد دیگری حق شفعه ندارد.

ماده ۸۱۶ قانون مدنی

اخذ به شفعه هر معامله را که مشتری قبل از آن و بعد از عقد بیع نسبت به مورد شفعه نموده باشد باطل مینماید.

ماده ۸۲۲ قانون مدنی

حق شفعه قابل اسقاط است اسقاط به هر چیزی که دلالت بر صرف نظر کردن از حق مزبور نماید واقع میشود.

ماده ۸۲۳ قانون مدنی

حق شفعه بعد از موت شفیع به وارث یا وراث او منتقل میشود.

ماده ۸۲۴ قانون مدنی

هر گاه یک یا چند نفر از وراث حق خود را اسقاط کند باقی وراث نمی‌توانند آن را فقط نسبت به سهم خود اجرا نمایند و باید یا از آن صرف‌نظر کنند یا نسبت ‌به تمام مبیع اجرا نمایند.

رویه و نظرات قضایی

رای شماره ی ۱۵۰۸ مورخ ۲۳/۱۱/۱۳۳۰ شعبه ی ۴ دیوان عالی کشور

اعلام استفاده از حق شفعه در موقع قانونی خواه ازطریق اظهار نامه یا از طریق تقدیم دادخواست با تودیع نمودن وجه معامله به منظور تملیک مورد معامله کافی برای استفاده از حق مزبور می باشد و اگر در تقدیم دادخواست به مرجع صالح اشتباهی رخ داده باشد ، (در صورتی که آن دادخواست را به موقع داده باشد) در حق  شفیع تاثیری نخواهد داشت.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۱۱۳۱/۷ مورخ ۳/۶/۶۲ اداره ی کل حقوقی قوه ی قضاییه

از حکم پیش بینی شده در ماده ی ۸۰۹ قانون مدنی که مقرر داشته است ، فروختن بنا و درخت بدون فروش زمین سبب ایجاد حق شفعه نیست چنین استنباط می شود که حق شفعه به زمین و اموال غیر منقول ذاتی اختصاص دارد و مالک اعیان در صورتی که در زمین مالکیتی نداشته باشد حق شفعه نخواهد داشت.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۴۷۶/۷ مورخ ۱۵/۲/۷۱ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه

با توجه به ماده ی ۸۰۸ قانون مدنی در دعوی اخذ به شفعه اولا؛ طرف قرار گرفتن خریدار کافی است یا فروشنده نیز بایدطرف قرار گیرد؟ ثانیا؛ مالکیت رسمی و انتقال رسمی، شرط قبول دعوی است یا مالکیت عادی و انتقال عادی نیز قابل پذیرش است؟

اولا : دعوی اخذ به شفعه که نتیجه اش بی اعتباری معامله است باید به طرفیت خریدار و فروشنده (هر دو) اقامه شود. ثانیا : اطلاق ماده ی ۸۰۸ قانون مدنی شامل هر دو مورد می شود.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۸۸۰۰/۷ مورخ ۲/۲/۷۴ اداره ی حقوقی

با عنایت به این که معامله ای هم که از طریق مزایده انجام می شود ، بیع می باشد. و احکام بیع بر آن جاری است و وجه تمایزی در اصول با انواع دیگر بیع ندارد. مگر این که معامله مذکور به حکم قانون یا بر اساس خواسته ی فروشنده با یک سری تشریفات انجام گیرد. علی هذا در صورتی که کلیه ی شرایط قانونی مربوط به اخذ شفعه فراهم باشد; شفیع می تواند از حق شفعه ی خود در مورد بیعی که از طریق مزایده انجام گرفته هم استفاده کند.

نظریه ی مشورتی شماره ی ۲۳۰/۷ مورخ ۲۴/۳/۵۷ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه

مقررات ماده ی ۸۱۰ قانون مدنی منصوص و مخصوص ممر یا مجری می باشد و به حلقه ی چاه آب ده که بین دو نفر مشترک است قابل کسری نیست و مالک خانه ی مجاور به لحاظ مالکیت مشترک در چاه آب نمی تواند از مقررات ماده ی ۸۱۰ قانون مدنی در خصوص اخذ به شفعه استفاده کند.

برای عضویت در صفحه اینستاگرام  کلیک کنید

نظریه ی مشورتی شماره ی ۴۲۳۶/۷ مورخ ۲۳/۷/۷۰ اداره ی حقوقی قوه ی قضاییه

قانون رعایت احوال شخصیه ایرانیان غیر شیعه درمحاکم مصوب ۱۳۱۲ فقط در آن قسمت از حقوق مدنی که راجع به ارث و وصیت و نکاح و طلاق است اجازه داده که دادگاه ها بر طبق اصول مسلم و متداوله در مذهب آنان رسیدگی و اقدام به صدور حکم کند. موضوع اخذ به شفعه و مقررات مواد ۸۰۸ و بعد از قانون مدنی که مختص بیع است; از شمول قانون مدنی در مورد شفعه قابل اجراست; و این که در پاره ای از مذاهب اهل سنت; حق شفعه برای بیش از دو شریک پیش بینی نشده است; نمی تواند در دادگاه مستند صدور حکم باشد; و در نتیجه ماده ی ۸۰۸ و سایر مواد قانون مدنی راجع به اخذ به شفعه حاکم نخواهد بود.

هیات تحریریه گروه وکلای حقوقی اوان